Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 25.9.2024:

Kiinteistö:

853-9-56-3

Osoite:

Linnankatu 71

Omistaja:

Asunto Oy Turun Linnankatu 71 (2362173-1), käyntiosoite: Linnankatu 71, 20100 TURKU

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonta on huomannut, että kiinteistöllä 853-9-56-3 sijaitsevien rakennusten kunnossapito on laiminlyöty. Tontilla sijaitsee kaksi asemakaavassa (tullut voimaan 15.2.2014) merkinnällä sr-1 suojeltua rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokasta rakennusta (PRT 1033379165 ja 1033379154).

Rakennus- ja lupalautakunta on 28.5.2020 § 103 velvoittanut kiinteistön omistajan kunnostamaan asemakaavalla suojellut rakennukset juoksevan uhkasakon uhalla. Rakennusvalvonta on 23.3.2021 tehnyt kiinteistöllä tarkastuksen, jonka perusteella rakennuksia ei ole kunnostettu määräaikaan 17.2.2021 mennessä.

Rakennus- ja lupalautakunta on 15.9.2021 § 259 tuominnut aiemmalla päätöksellään asettamansa uhkasakot maksettaviksi ja samalla asettanut kiinteistön omistajalle uuden suuremman uhkasakon. Uhkasakko koski tontilla sijaitsevien kahden rakennuksen julkisivurakenteiden, ikkunoiden ja ovien, sokkelien ja katon kunnostamista sekä julkisivun maalaamista. Hallinto-oikeus on 13.4.2024 antamallaan päätöksellä pidentänyt velvoitteen suorittamiseksi asetettua määräaika niin, että se päättyy 16.10.2023.

Toimintamalli rakennusten kunnossapidon varmistamiseksi

Turun kaupunginhallitus on 19.8.2024 § 253 päättänyt hyväksyä noudatettaviksi toimintamallin Turun kaupungin alueella sijaitsevien rakennusten kunnossapidon varmistamiseksi, merkittävän kunnostuskohteen arviointikriteerit sekä rakennusten kunnossapidon laiminlyöntiä vähentävät ennaltaehkäisyn keinot. Uuden toimintamallin tarkoituksena on arvorakennusten tosiasiallisen kunnossapidon varmistaminen.

​Toimintamallin mukaan rakennusvalvonta arvioi erillisten arviointikriteerien perusteella, onko kyseessä merkittävä kunnostuskohde ja arvioinnissa voidaan käyttää kaupungin asiantuntijaorganisaation eri vastuualueita.

Merkittävän kunnostuskohteen arviointikriteerit ovat seuraavat:

• ​Onko rakennus suojeltu joko asemakaavalla tai lailla rakennusperinnön suojelemisesta (498/2010)?
• Sijaitseeko rakennus kaupunkikuvan kannalta näkyvässä paikassa?
• Onko rakennus RKY-luokiteltu rakennuskohde (Rakennetun kulttuuriympäristön kohde)?
• Onko rakennuksen suojelukategoria korkealla (valtakunnallinen/maakunnallinen/alueellinen/paikallinen)?
• Onko rakennus suuressa vaarassa menettää arvonsa (esimerkiksi puu- vs. kivirakenteinen rakennus)?
• Onko rakennuksen kunnostamiseen jokin muu erityisen painava syy?

Saadut lausunnot ja arviointi

Turun Museokeskus, Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo on antanut asiassa lausuntonsa. Museokeskus katsoo, että Linnankatu 71:n rakennukset (PRT 1033379165 ja 1033379154) ovat korkean prioriteetin kunnostuskohteita. Rakennukset on suojeltu asemakaavalla ja ne sijaitsevat näkyvällä paikalla. Rakennukset ovat osa Linnankadun historiallista kaupunkikuvaa. Kaupunkia ja linnaa yhdistävä Linnankatu on yksi Turun vanhimmista katulinjauksista. Linnankadun kaupunkikuva on ajallisesti kerroksellista, ja kyseessä olevat puutalot edustavat linnanpuoleisen osan vanhinta rakennuskantaa linnaa lukuun ottamatta. Rakennukset on arvotettu maakunnalliseen arvoluokkaan. Vuoden 1827 suurpalon jälkeisinä vuosina valmistuneina rakennukset edustavat sekä Suomen että Turun mittakaavassa harvinaisen vanhaa aikaa. Rakennukset ovat valmistumisajankohtanaan olleet varsin tyypillisiä rakennuksia, mutta ovat ajan myötä käyneet harvinaisiksi. Molemmat näistä seikoista ovat keskeisiä rakennussuojelukohteen arviointiperusteita (harvinaisuus ja historiallinen tyypillisyys). Rakennusten alkuperäiset tai varhaiset arkkitehtoniset piirteet ovat hyvin säilyneet. Rakennukset eivät kuulu RKY-alueeseen, mutta sellainen sijaitsee niiden välittömässä läheisyydessä: Aurajokisuun satama-, telakka- ja teollisuusalue Linnankadun vastapuolella. Myös kyseessä olevat rakennukset ovat osa Turun kaupankäynnin historiaa rakennuttajiensa ja aiempien omistajiensa kautta. Museokeskuksen arvion mukaan rakennukset ovat suuressa vaarassa menettää arvonsa, kuten Fleminginkadun varressa sijaitsevan, keväällä 2023 tulipalossa pahasti vaurioituneen rakennuksen 103337922B esimerkki osoittaa. Kulttuurihistoriallisten arvojen menettämisen uhan lisäksi rakennusten huono kunto on vakava maisemallinen ja imagollinen haitta keskeisellä saapumisreitillä linnaan, joka on Turun ja koko Suomen merkittävimpiä vierailukohteita.

Kaavoitus on antanut asiassa lausuntonsa. Lausunnon mukaan Turun kaupunkiseudun maakuntakaavan (vahv.päätös YM1/5222/2003) suojelutavoitteissa Linnankatu 71:ssä sijaitseva empiretyylinen puurakennus ympäristöineen on suojeltava rakennetun ympäristön aluekokonaisuus. Yleiskaava 2029:ssa (tullut voimaan 10.8.2024) Linnankatu 71:n ja 73:n rakennukset on luokiteltu arvokkaaksi rakennetun ympäristön kokonaisuudeksi, jonka rakennuksia ei saa purkaa ja jonka arvokkaat ominaispiirteet tulee säilyttää. Kaupunkikuvallisesti merkittävä Linnankadun yhtenäinen rakennusrivistö on suojeltu 15.2.2014 voimaan tulleessa asemakaavassa, kaavatunnus 5/2006, työnimi Linnanfältti. Linnankatu 71:n rakennukset on asemakaavassa määritelty rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokkaiksi rakennuksiksi (sr-1). Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia tärveleviä toimenpiteitä, on rakennus korjaus- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä saamaan ennalleen. Kantavat rakenteet ja alkuperäinen kiinteä sisustus pyritään korjaus- ja muutostöissä säilyttämään. Linnanfältin kaavanmuutosalue on yksi Moderni puukaupunki -hankkeen (1997-2013) kohteista. Linnanfältistä on ollut tavoitteena luoda omaleimainen, monimuotoisesta paikallisuudesta ponnistava moderni puukaupunkimiljöö. Suojellut puurakennukset ovat kytkös alueen paikallisuuteen ja puurakentamisen historiaan, ja antavat siten alueelle historiallisen leimansa ja ovat osa sen identiteettiä. Kaavoituksen lausunnossa katsotaan, että hoitamattomana rakennukset ovat vaarassa menettää arvonsa.

Kaupunkikuva-arkkitehti on antanut asiassa lausuntonsa. Linnankatu 71-73:n rakennukset ovat kaupunkikuvallisesti tärkeitä, koska ne sijaitsevat lähellä satamaa ja ovat saapumisen reitillä Turun keskustaan. Rakennukset ovat yhteydessä Turun linnan alueeseen, ja Turun linna näkyy kadun pääteaiheena tässä kohtaa Linnankatua. Linnankatu 71-73:a vastapäätä sijaitsee Forum Marinum museo, joka on myös tärkeä osa historiallista Turkua. Turkuun on perustettu kansallinen kaupunkipuisto, joka rajautuu pääosin Aurajokirantaan ja tässä kohtaa kaupunkia Forum Marinum ja Turun linna kuuluvat kansallisen kaupunkipuiston alueeseen. Linnankatu 71-73 rajaa kansallisen kaupunkipuiston aluetta ja toimii kuin julkisivuna tälle alueelle. Kansallinen kaupunkipuisto kertoo statuksen saaneen kaupungin luonto- ja kulttuuriarvojen olevan valtakunnallisesti erityislaatuisia ja Turulla on erityinen rooli koko maallemme tärkeän kaupunkiympäristön vetovoiman ja ainutlaatuisuuden säilyttämisessä. Rakennukset luovat lisäksi tärkeää kerroksellisuutta Linnafältin alueelle, jossa on useita uudisrakentamisen kohteita 2010-2020-luvuilta.

Saatujen asiantuntijalausuntojen perusteella rakennusvalvonta katsoo kiinteistöillä 853-9-56-3 ja 853-9-56-2 sijaitsevien puurakennusten kokonaisuutena täyttävän merkittävän kunnostuskohteen kriteerit. Vaikka rakennukset ovat suojelukategorioiltaan erilaiset, on ne kaikki suojeltu asemakaavalla julkisivujen lisäksi jopa kiinteän sisustuksen osalta. Lisäksi rakennukset muodostavat yhdessä kaupunkikuvallisesti merkittävän kokonaisuuden.

Kaupunginhallituksen hyväksymän toimintamallin mukaisesti, mikäli kohde todetaan merkittäväksi kunnostuskohteeksi, rakennusvalvontaviranomainen määrää kiinteistön omistajan tekemään selvityksen välttämättömistä korjaus- ja kunnostustöistä sekä arvion niiden kustannuksista teettämisuhan uhalla.

Kuuleminen

Kiinteistön omistajalle on uhkasakkolain 22 §:n mukaisesti varattu tilaisuus antaa vastineensa tästä päätösehdotuksesta. Vastinetta ei annettu.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen. Ennen korjauskehotuksen antamista rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen omistajan esittämään rakennusta koskevan kuntotutkimuksen terveellisyyden tai turvallisuuden johdosta ilmeisen välttämättömien korjaustoimenpiteiden selvittämiseksi. Rakennuksen omistajan on seurattava rakennuksen kantavuuden kannalta keskeisten rakenteiden kuntoa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin maankäyttö- ja rakennuslain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Uhkasakkolain 4 §:n mukaan viranomainen voi asettaa uhkasakon, teettämisuhan tai keskeyttämisuhan, jos niin on laissa säädetty. Uhkasakkolain 14.1 §:n mukaan teettämisuhka asetetaan määräämällä päävelvoite noudatettavaksi uhalla, että tekemättä jätetty työ tehdään laiminlyöjän kustannuksella. Uhkasakkolain 14.3 §:n mukaan teettämisuhkaa ja keskeyttämisuhkaa asetettaessa noudatetaan muutoin soveltuvin osin, mitä uhkasakosta 6, 7 ja 12 §:ssä säädetään.

Toista rakennuksista (PRT 1033379165) on kunnostettu luvalla 2012-283. Lupa on vanhentunut 12.7.2017 eikä kaikkia Iupaehtoja ole noudatettu. Kunnostustyöt ovat jääneet kesken. Molemmat rakennukset on päästetty rapistumaan ja niiden kunnossapito on laiminlyöty asetetuista ja tuomituista uhkasakoista huolimatta. Kyseessä ovat asemakaavalla suojellut, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokkaat rakennukset, joiden kunnossapidon kiinteistön omistaja on laiminlyönyt. Rakennuksen kunnossapitovelvollisuudessa tulee ottaa huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Rakennusten suojeluarvojen säilyminen vaarantuu, koska kiinteistön omistaja on jättänyt toisen rakennuksen korjaustyön kesken ja toisen rakennuksista täysin korjaamatta. Rakennusten kunto heikkenee jatkuvasti ajan kuluessa.

Museokeskuksen, kaavoituksen, kaupunkikuva-arkkitehdin ja rakennusvalvonnan lausunnot huomioon ottaen Linnankatu 71:n rakennukset on perusteltua luokitella merkittäviksi kunnostuskohteiksi. Kaupunginhallituksen hyväksymän toimintamallin mukaisesti merkittävän kunnostuskohteen toteamisen jälkeen rakennusvalvontaviranomainen määrää kiinteistön omistajan tekemään selvityksen välttämättömistä korjaus- ja kunnostustöistä sekä arvion niiden kustannuksista ja asettaa määräyksen tehosteeksi teettämisuhan.

Ottaen huomioon, että asia on ollut jo pitkään vireillä eikä kiinteistön omistaja ole aiemmista määräyksistä huolimatta ryhtynyt suojeltujen rakennusten kunnostamista koskeviin toimenpiteisiin, on asiaa syytä lähteä edistämään kaupunginhallituksen hyväksymän toimintamallin mukaisesti. Kiinteistön omistajan tulee toimittaa kummankin rakennuksen osalta toimenpidesuositukset sisältävä kuntotutkimus, jossa arvioidaan välttämättömät korjaus- ja kunnostustyöt kohteissa sen varmistamiseksi, että rakennusten suojeluarvot voidaan säilyttää. Kuntotutkimuksen tulee olla laadultaan ja laajuudeltaan sellainen, että sen perusteella on mahdollista arvioida, mitkä ovat välttämättömät korjaustyöt, jotta rakennusten suojeluarvot säilyvät. Kohteen erityispiirteiden vuoksi tutkimuksen tekijällä tulee olla kokemusta suojeltujen puurakennusten kunnon arvioimisesta. Kuntotutkimuksen tekijän kelpoisuus on hyväksytettävä rakennusvalvonnassa ennen kuntotutkimuksen tekemistä. Lisäksi kiinteistön omistajan tulee toimittaa kummankin rakennuksen osalta rakennusvalvontaan arvio välttämättömien korjaus- ja kunnostustöiden kustannuksista.

Hallintolain 49 f §:n 2 momentin mukaan päätös voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana, jos laissa niin säädetään tai jos päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti, tai jos päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Lain oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 122.3 §:n mukaan päätös voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana myös, jos: 1) laissa niin säädetään; 2) päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti; 3) päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Lain 123.1 §:n mukaan hallintotuomioistuin voi valituksen ollessa vireillä kieltää päätöksen täytäntöönpanon, määrätä täytäntöönpanon keskeytettäväksi tai antaa päätöksen täytäntöönpanoa koskevan muun määräyksen. Täytäntöönpanomääräys voidaan kohdistaa myös osaan päätöksestä.

Kyseessä on kaksi asemakaavalla suojeltua rakennusta, joiden kunto heikkenee edelleen, ja vaarana on rakennusten suojeluarvojen menettäminen. Yleinen etu edellyttää, että kyseisiä asemakaavalla suojeltuja rakennuksia koskeva asia ratkaistaan mahdollisimman pian, minkä vuoksi päätös on pantava täytäntöön välittömästi.​ ​

Lainkohdat:

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 §, 182 §

Hallintolaki 34 §, 49 f §

Laki oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 122 §, 123 §

Uhkasakkolaki 4 §, 6 §, 7 §, § 12 §, 22 §, 14 §, 18 §, 19 §, 22 §

​

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

Ehdotus​​Rakennus- ja lupalautakunta päättää velvoittaa kiinteistön 853-9-56-3 haltijan Asunto Oy Turun Linnankatu 71:n:

• ​Toimittamaan tontillaan olevia rakennuksia PRT 1033379165 ja 1033379154 koskien kahden kuukauden sisällä tämän päätöksen tiedoksisaannista toimenpidesuositukset sisältävän kuntotutkimuksen, jossa arvioidaan välttämättömät korjaus- ja kunnostustyöt kohteissa sen varmistamiseksi, että rakennusten suojeluarvot voidaan säilyttää. Kuntotutkimuksen tulee olla laadultaan ja laajuudeltaan sellainen, että sen perusteella on mahdollista arvioida, mitkä ovat välttämättömät korjaustyöt, jotta rakennusten suojeluarvot säilyvät. Kohteen erityispiirteiden vuoksi tutkimuksen tekijällä tulee olla kokemusta suojeltujen puurakennusten kunnon arvioimisesta. Kuntotutkimuksen tekijän kelpoisuus on hyväksytettävä rakennusvalvonnassa ennen kuntotutkimuksen tekemistä. Lisäksi kiinteistön omistajan tulee toimittaa kummankin rakennuksen osalta rakennusvalvontaan arvio välttämättömien korjaus- ja kunnostustöiden kustannuksista kahden kuukauden sisällä tämän päätöksen tiedoksisaannista.

Velvoitteet asetetaan uhalla, että laiminlyödyt toimenpiteet teetetään Asunto Oy Turun Linnankatu 71:n kustannuksella.

Samalla lautakunta päättää, että edellä mainitut toimenpiteet voi teettää Turun kaupungin kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus.

Koska teettämisuhka on asetettu kiinteää omaisuutta koskevan päävelvoitteen tehosteeksi, velvoitetun on uhkasakkolain 18 §:n mukaisesti omaisuuden tai sen käyttöoikeuden luovuttaessaan ilmoitettava luovutuksensaajalle, minkälainen päävelvoite ja uhka sitä koskee. Velvoitetun on lisäksi ilmoitettava uhan asettaneelle viranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite.

Uhkasakkolain 19 §:n mukaisesti Maanmittauslaitokselle lähetetään ilmoitus kiinteistöä koskevasta päävelvoitteesta ja sen tehosteeksi asetetusta uhasta merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin.

Samalla päätetään, että tämä päätös pannaan täytäntöön lainvoimaa vailla olevana ja päätöstä on noudatettava muutoksenhausta huolimatta.

Lisäksi lautakunta päättää, että kiinteistön omistajalta peritään teettämisuhan asettamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 22.4 §:n mukainen 630 euron maksu.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli valvontajohtajan sijaisena rakennusvalvontapäällikkö Annika Alppi.