Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 25.9.2024:

Kiinteistö:

853-9-56-2

Osoite:

Linnankatu 73

Omistaja:

Asunto Oy Turun Linnankatu 73 (2362181-1), käyntiosoite: Linnankatu 73, 20100 TURKU

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonta on huomannut, että kiinteistöllä 853-9-56-2 sijaitsevien rakennusten kunnossapito on laiminlyöty. Tontilla sijaitsee kaksi asemakaavassa (tullut voimaan 15.2.2014) merkinnällä sr-2 suojeltua kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokasta rakennusta (PRT 103337922B ja 103337921A).

Rakennus- ja lupalautakunta on 28.5.2020 § 102 velvoittanut kiinteistön omistajan kunnostamaan asemakaavalla suojellut rakennukset juoksevan uhkasakon uhalla. Rakennusvalvonta on 23.3.2021 tehnyt kiinteistöllä tarkastuksen, jonka perusteella rakennuksia ei ole kunnostettu määräaikaan 17.2.2021 mennessä.

Rakennus- ja lupalautakunta on 15.9.2021 § 260 tuominnut aiemmalla päätöksellään asettamansa uhkasakot maksettaviksi ja samalla asettanut kiinteistön omistajalle uuden suuremman uhkasakon. Uhkasakko koski tontilla sijaitsevien kahden rakennuksen julkisivurakenteiden, ikkunoiden ja ovien, sokkelien ja katon kunnostamista sekä julkisivun maalaamista. Hallinto-oikeus on 13.4.2023 antamallaan päätöksellä pidentänyt velvoitteen suorittamiseksi asetettua määräaika niin, että se päättyy 16.10.2023.

Rakennusvalvonta on 27.4.2023 saanut tietoonsa, että tontilla on ollut tulipalo, joka on vaurioittanut tontin suojeltua rakennusta 103337922B. Tämän rakennuksen osalta rakennus- ja lupalautakunta on 4.7.2024 § 149 velvoittanut kiinteistön haltijan toimittamaan kyseistä rakennusta koskien kuntotutkimuksen rakennuksen palamattomasta osasta. Lautakunnan päätöksessä yksilöidyt velvoitteet on asetettu uhalla, että laiminlyödyt toimenpiteet teetetään kiinteistön omistajan kustannuksella.

Koska palaneen rakennuksen osalta on jo asetettu teettämisuhka kuntotutkimuksen toimittamiseksi, tuodaan lautakunnalle päätettäväksi teettämisuhan asettamista koskeva asia tontilla sijaitsevan palamattoman rakennuksen 103337921A osalta.

Toimintamalli rakennusten kunnossapidon varmistamiseksi

Turun kaupunginhallitus on 19.8.2024 § 253 päättänyt hyväksyä noudatettaviksi toimintamallin Turun kaupungin alueella sijaitsevien rakennusten kunnossapidon varmistamiseksi, merkittävän kunnostuskohteen arviointikriteerit sekä rakennusten kunnossapidon laiminlyöntiä vähentävät ennaltaehkäisyn keinot. Uuden toimintamallin tarkoituksena on arvorakennusten tosiasiallisen kunnossapidon varmistaminen.

Toimintamallin mukaan rakennusvalvonta arvioi erillisten arviointikriteerien perusteella, onko kyseessä merkittävä kunnostuskohde ja arvioinnissa voidaan käyttää kaupungin asiantuntijaorganisaation eri vastuualueita.

Merkittävän kunnostuskohteen arviointikriteerit ovat seuraavat:

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Onko rakennus suojeltu joko asemakaavalla tai lailla rakennusperinnön suojelemisesta (498/2010)?

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Sijaitseeko rakennus kaupunkikuvan kannalta näkyvässä paikassa?

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Onko rakennus RKY-luokiteltu rakennuskohde (Rakennetun kulttuuriympäristön kohde)?

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Onko rakennuksen suojelukategoria korkealla (valtakunnallinen/maakunnallinen/alueellinen/paikallinen)?

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Onko rakennus suuressa vaarassa menettää arvonsa (esimerkiksi puu- vs. kivirakenteinen rakennus)?

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Onko rakennuksen kunnostamiseen jokin muu erityisen painava syy?

Saadut lausunnot ja arviointi

Turun Museokeskus, Varsinais-Suomen alueellinen vastuumuseo on antanut asiassa lausuntonsa. Museokeskus katsoo, että Linnankatu 73:n rakennus (PRT 103337921A) on korkean prioriteetin kunnostuskohde. Rakennus on suojeltu asemakaavalla ja se sijaitsee näkyvällä paikalla. Rakennus on osa Linnankadun historiallista kaupunkikuvaa. Kaupunkia ja linnaa yhdistävä Linnankatu on yksi Turun vanhimmista katulinjauksista. Linnankadun kaupunkikuva on ajallisesti kerroksellista, ja kyseessä oleva puutalo edustaa linnanpuoleisen osan vanhinta rakennuskantaa linnaa lukuun ottamatta. Rakennus 103337921A on määritetty paikalliseen arvoluokkaan. Tätäkään arvoluokitusta ei pidä väheksyä. Myös tämä rakennus on Suomen oloissa poikkeuksellisen iäkäs. Rakennus on valmistumisajankohtanaan ollut varsin tyypillinen rakennus, mutta ajan myötä käynyt harvinaiseksi. Molemmat näistä seikoista ovat keskeisiä rakennussuojelukohteen arviointiperusteita (harvinaisuus ja historiallinen tyypillisyys). Rakennuksen alkuperäiset tai varhaiset arkkitehtoniset piirteet ovat hyvin säilyneet. Rakennus ei kuulu RKY-alueeseen, mutta sellainen sijaitsee rakennuksen välittömässä läheisyydessä: Aurajokisuun satama-, telakka- ja teollisuusalue Linnankadun vastapuolella. Myös kyseessä oleva rakennus on osa Turun kaupankäynnin historiaa rakennuttajiensa ja aiempien omistajiensa kautta. Museokeskuksen arvion mukaan rakennus on suuressa vaarassa menettää arvonsa, kuten Fleminginkadun varressa sijaitsevan, keväällä 2023 tulipalossa pahasti vaurioituneen rakennuksen 103337922B esimerkki osoittaa. Kulttuurihistoriallisten arvojen menettämisen uhan lisäksi rakennuksen huono kunto on vakava maisemallinen ja imagollinen haitta keskeisellä saapumisreitillä linnaan, joka on Turun ja koko Suomen merkittävimpiä vierailukohteita.

Kaavoitus on antanut asiassa lausuntonsa. Lausunnon mukaan Turun kaupunkiseudun maakuntakaavan (vahv.päätös YM1/5222/2003) suojelutavoitteissa Linnankatu 71:ssä sijaitseva empiretyylinen puurakennus ympäristöineen on suojeltava rakennetun ympäristön aluekokonaisuus. Yleiskaava 2029:ssa (tullut voimaan 10.8.2024) Linnankatu 71:n ja 73:n rakennukset on luokiteltu arvokkaaksi rakennetun ympäristön kokonaisuudeksi, jonka rakennuksia ei saa purkaa ja jonka arvokkaat ominaispiirteet tulee säilyttää. Kaupunkikuvallisesti merkittävä Linnankadun yhtenäinen rakennusrivistö on suojeltu 15.2.2014 voimaan tulleessa asemakaavassa, kaavatunnus 5/2006, työnimi Linnanfältti. Linnankatu 73:n rakennukset on asemakaavassa määritelty kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaiksi rakennuksiksi (sr-2). Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tyyliä tai vesikaton perusmuotoa. Kantavat rakenteet ja alkuperäinen kiinteä sisustus pyritään korjaus- ja muutostöissä säilyttämään. Linnanfältin kaavanmuutosalue on yksi Moderni puukaupunki -hankkeen (1997-2013) kohteista. Linnanfältistä on ollut tavoitteena luoda omaleimainen, monimuotoisesta paikallisuudesta ponnistava moderni puukaupunkimiljöö. Suojellut puurakennukset ovat kytkös alueen paikallisuuteen ja puurakentamisen historiaan, ja antavat siten alueelle historiallisen leimansa ja ovat osa sen identiteettiä. Kaavoituksen lausunnossa katsotaan, että hoitamattomana rakennus on vaarassa menettää arvonsa.

Kaupunkikuva-arkkitehti on antanut asiassa lausuntonsa. Linnankatu 71-73:n rakennukset ovat kaupunkikuvallisesti tärkeitä, koska ne sijaitsevat lähellä satamaa ja ovat saapumisen reitillä Turun keskustaan. Rakennukset ovat yhteydessä Turun linnan alueeseen, ja Turun linna näkyy kadun pääteaiheena tässä kohtaa Linnankatua. Linnankatu 71-73:a vastapäätä sijaitsee Forum Marinum museo, joka on myös tärkeä osa historiallista Turkua. Turkuun on perustettu kansallinen kaupunkipuisto, joka rajautuu pääosin Aurajokirantaan ja tässä kohtaa kaupunkia Forum Marinum ja Turun linna kuuluvat kansallisen kaupunkipuiston alueeseen. Linnankatu 71-73 rajaa kansallisen kaupunkipuiston aluetta ja toimii kuin julkisivuna tälle alueelle. Kansallinen kaupunkipuisto kertoo statuksen saaneen kaupungin luonto- ja kulttuuriarvojen olevan valtakunnallisesti erityislaatuisia ja Turulla on erityinen rooli koko maallemme tärkeän kaupunkiympäristön vetovoiman ja ainutlaatuisuuden säilyttämisessä. Rakennus luo lisäksi tärkeää kerroksellisuutta Linnafältin alueelle, jossa on useita uudisrakentamisen kohteita 2010-2020-luvuilta.

Saatujen asiantuntijalausuntojen perusteella rakennusvalvonta katsoo kiinteistöillä 853-9-56-3 ja 853-9-56-2 sijaitsevien puurakennusten kokonaisuutena täyttävän merkittävän kunnostuskohteen kriteerit. Vaikka rakennukset ovat suojelukategorioiltaan erilaiset, on ne kaikki suojeltu asemakaavalla julkisivujen lisäksi jopa kiinteän sisustuksen osalta. Lisäksi rakennukset muodostavat yhdessä kaupunkikuvallisesti merkittävän kokonaisuuden.

Kaupunginhallituksen hyväksymän toimintamallin mukaisesti, mikäli kohde todetaan merkittäväksi kunnostuskohteeksi, rakennusvalvontaviranomainen määrää kiinteistön omistajan tekemään selvityksen välttämättömistä korjaus- ja kunnostustöistä sekä arvion niiden kustannuksista teettämisuhan uhalla.

Kuuleminen

Kiinteistön omistajalle on uhkasakkolain 22 §:n mukaisesti varattu tilaisuus antaa vastineensa tästä päätösehdotuksesta. Vastinetta ei annettu.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen. Ennen korjauskehotuksen antamista rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen omistajan esittämään rakennusta koskevan kuntotutkimuksen terveellisyyden tai turvallisuuden johdosta ilmeisen välttämättömien korjaustoimenpiteiden selvittämiseksi. Rakennuksen omistajan on seurattava rakennuksen kantavuuden kannalta keskeisten rakenteiden kuntoa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin maankäyttö- ja rakennuslain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Uhkasakkolain 4 §:n mukaan viranomainen voi asettaa uhkasakon, teettämisuhan tai keskeyttämisuhan, jos niin on laissa säädetty. Uhkasakkolain 14.1 §:n mukaan teettämisuhka asetetaan määräämällä päävelvoite noudatettavaksi uhalla, että tekemättä jätetty työ tehdään laiminlyöjän kustannuksella. Uhkasakkolain 14.3 §:n mukaan teettämisuhkaa ja keskeyttämisuhkaa asetettaessa noudatetaan muutoin soveltuvin osin, mitä uhkasakosta 6, 7 ja 12 §:ssä säädetään.

Kiinteistön omistaja on päästänyt suojellun rakennuksen rapistumaan ja kunnossapito on laiminlyöty asetetuista ja tuomituista uhkasakoista huolimatta. Kyseessä on asemakaavalla suojeltu, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus, jonka kunnossapidon kiinteistön omistaja on laiminlyönyt. Rakennuksen kunnossapitovelvollisuudessa tulee ottaa huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Rakennuksen suojeluarvojen säilyminen vaarantuu, koska kiinteistön omistaja on jättänyt rakennuksen täysin korjaamatta. Rakennuksen kunto heikkenee jatkuvasti ajan kuluessa.

Museokeskuksen, kaavoituksen, kaupunkikuva-arkkitehdin ja rakennusvalvonnan lausunnot huomioon ottaen Linnankatu 73:n rakennus on perusteltua luokitella merkittäväksi kunnostuskohteeksi. Kaupunginhallituksen hyväksymän toimintamallin mukaisesti merkittävän kunnostuskohteen toteamisen jälkeen rakennusvalvontaviranomainen määrää kiinteistön omistajan tekemään selvityksen välttämättömistä korjaus- ja kunnostustöistä sekä arvion niiden kustannuksista ja asettaa määräyksen tehosteeksi teettämisuhan.

Ottaen huomioon, että asia on ollut jo pitkään vireillä eikä kiinteistön omistaja ole aiemmista määräyksistä huolimatta ryhtynyt suojellun rakennuksen kunnostamista koskeviin toimenpiteisiin, on asiaa syytä lähteä edistämään kaupunginhallituksen hyväksymän toimintamallin mukaisesti. Kiinteistön omistajan tulee toimittaa palamattoman rakennuksen osalta toimenpidesuositukset sisältävä kuntotutkimus, jossa arvioidaan välttämättömät korjaus- ja kunnostustyöt kohteessa sen varmistamiseksi, että rakennuksen suojeluarvot voidaan säilyttää. Kuntotutkimuksen tulee olla laadultaan ja laajuudeltaan sellainen, että sen perusteella on mahdollista arvioida, mitkä ovat välttämättömät korjaustyöt, jotta rakennuksen suojeluarvot säilyvät.​ Kohteen erityispiirteiden vuoksi tutkimuksen tekijällä tulee olla kokemusta suojeltujen puurakennusten kunnon arvioimisesta. Kuntotutkimuksen tekijän kelpoisuus on hyväksytettävä rakennusvalvonnassa ennen kuntotutkimuksen tekemistä. Lisäksi kiinteistön omistajan tulee toimittaa rakennusvalvontaan arvio välttämättömien korjaus- ja kunnostustöiden kustannuksista.

Hallintolain 49 f §:n 2 momentin mukaan päätös voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana, jos laissa niin säädetään tai jos päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti, tai jos päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Lain oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 122.3 §:n mukaan päätös voidaan panna täytäntöön lainvoimaa vailla olevana myös, jos: 1) laissa niin säädetään; 2) päätös on luonteeltaan sellainen, että se on pantava täytäntöön heti; 3) päätöksen täytäntöönpanoa ei yleisen edun vuoksi voida lykätä. Lain 123.1 §:n mukaan hallintotuomioistuin voi valituksen ollessa vireillä kieltää päätöksen täytäntöönpanon, määrätä täytäntöönpanon keskeytettäväksi tai antaa päätöksen täytäntöönpanoa koskevan muun määräyksen. Täytäntöönpanomääräys voidaan kohdistaa myös osaan päätöksestä.

Kyseessä on asemakaavalla suojeltu rakennus, jonka kunto heikkenee edelleen, ja vaarana on rakennuksen suojeluarvojen menettäminen. Yleinen etu edellyttää, että kyseistä asemakaavalla suojeltua rakennusta koskeva asia ratkaistaan mahdollisimman pian, minkä vuoksi päätös on pantava täytäntöön välittömästi.​ ​

Lainkohdat:

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 §, 182 §

Hallintolaki 34 §, 49 f §

Laki oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 122 §, 123 §

Uhkasakkolaki 4 §, 6 §, 7 §, § 12 §, 22 §, 14 §, 18 §, 19 §, 22 §

​

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

Ehdotus​Rakennus- ja lupalautakunta päättää velvoittaa kiinteistön 853-9-56-2 haltijan Asunto Oy Turun Linnankatu 73:n:

• Toimittamaan tontillaan olevaa rakennusta PRT 103337921A koskien kahden kuukauden sisällä tämän päätöksen tiedoksisaannista toimenpidesuositukset sisältävän kuntotutkimuksen, jossa arvioidaan välttämättömät korjaus- ja kunnostustyöt kohteessa sen varmistamiseksi, että rakennuksen suojeluarvot voidaan säilyttää. Kuntotutkimuksen tulee olla laadultaan ja laajuudeltaan sellainen, että sen perusteella on mahdollista arvioida, mitkä ovat välttämättömät korjaustyöt, jotta rakennuksen suojeluarvot säilyvät. Kohteen erityispiirteiden vuoksi tutkimuksen tekijällä tulee olla kokemusta suojeltujen puurakennusten kunnon arvioimisesta. Kuntotutkimuksen tekijän kelpoisuus on hyväksytettävä rakennusvalvonnassa ennen kuntotutkimuksen tekemistä. Lisäksi kiinteistön omistajan tulee toimittaa rakennusvalvontaan arvio välttämättömien korjaus- ja kunnostustöiden kustannuksista kahden kuukauden sisällä tämän päätöksen tiedoksisaannista.

Velvoitteet asetetaan uhalla, että laiminlyödyt toimenpiteet teetetään Asunto Oy Turun Linnankatu 73:n kustannuksella.

Samalla lautakunta päättää, että edellä mainitut toimenpiteet voi teettää Turun kaupungin kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus.​ ​

Koska teettämisuhka on asetettu kiinteää omaisuutta koskevan päävelvoitteen tehosteeksi, velvoitetun on uhkasakkolain 18 §:n mukaisesti omaisuuden tai sen käyttöoikeuden luovuttaessaan ilmoitettava luovutuksensaajalle, minkälainen päävelvoite ja uhka sitä koskee. Velvoitetun on lisäksi ilmoitettava uhan asettaneelle viranomaiselle luovutuksensaajan nimi ja osoite.

Uhkasakkolain 19 §:n mukaisesti Maanmittauslaitokselle lähetetään ilmoitus kiinteistöä koskevasta päävelvoitteesta ja sen tehosteeksi asetetusta uhasta merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin.

Samalla päätetään, että tämä päätös pannaan täytäntöön lainvoimaa vailla olevana ja päätöstä on noudatettava muutoksenhausta huolimatta.

Lisäksi lautakunta päättää, että kiinteistön omistajalta peritään teettämisuhan asettamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 22.4 §:n mukainen 630 euron maksu.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli valvontajohtajan sijaisena rakennusvalvontapäällikkö Annika Alppi.