Rakennusvalvonta, valvontajuristi Esa Mettälä 17.10.2024:

Asian taustaa

Tontille 853-7-2-1001, osoitteessa Kristiinankatu 2b on 13.3.2021 tullut voimaan asemakaava (13/2016), joka mahdollistaa uudisrakennuksen rakentamisen tontille. Uudisrakennuksen rakennusala ulottuu naapuritontin 853-7-2-5 rajalle, toisin sanoen asemakaava mahdollistaa uudisrakennuksen rakentamisen kiinni tonttien rajalla jo olemassa olevaan rakennukseen. Asemakaava ei kuitenkaan pakota rakentamaan uudisrakennusta kiinni tontin rajalle ja naapurirakennukseen. Tonttien omistajien kesken on syntynyt erimielisyyttä siitä, onko olemassa oleva rakennus tontilla 7-2-5 kallistunut tontin 7-2-1001 puolelle, missä tonttien välinen raja tarkalleen sijaitsee sekä siitä, mitä velvollisuuksia toisaalta olemassa olevan rakennuksen omistajalla ja toisaalta uudisrakennuksen rakentajalla asiassa on.

Toimenpidepyynnöt

Kansallis Oy on toimenpidepyynnössään vaatinut, että Turun kaupungin rakennus- ja lupalautakunta velvoittaa Asunto Oy Wilenian pysäyttämään kiinteistöllä 853-7-2-5 sijaitsevan omistamansa asuinrakennuksen enemmän kallistumisen Kansallis Oy:n omistaman tontin 853-7-2-1001 puolelle.

Asunto Oy Wilenia on toimenpidepyynnön johdosta antamassa vastineessa vaatinut Turun kaupungin rakennusvalvontaa hylkäämään toimenpidepyynnön. Lisäksi Asunto Oy Wilenia on esittänyt toimenpidepyynnön, jossa on vaadittu, että mikäli Kansallis Oy rakentaa tontilleen asemakaavaan merkityn uudisrakennuksen, Turun kaupunki velvoittaa Kansallis Oy:tä toteuttamaan rakennushankkeen siten, että uudisrakennuksen ja Asunto Oy Wilenian omistaman AB-rakennuksen välissä on riittävän suuret ja väljät siirtymärakenteet ja riittävästi etäisyyttä. Näin varmistetaan, että Wilenian rakennuksen luonnolliseen painumiskäyttäytymiseen ei vaikuteta.

Tarkemmat perustelut osapuolten vaatimuksille käyvät ilmi liitteistä 1 ja 2.

Asunto Oy Wilenian rakennus

Asunto Oy Wilenian AB-rakennus on perustettu puisilla koheesiopaaluilla savikerrokseen. Koska koheesiopaalu saa kantavuutensa savesta, näin perustetut rakennukset ovat painuvia. Tällä menetelmällä perustettu, myös täysin kunnossa oleva rakennus painuu.

Kyseisen As Oy Wilenian rakennuksen painumaa on seurattu säännöllisesti saman asiantuntijan toimesta vuodesta 2001. Koska saven paksuus rakennuksen alla vaihtelee 35 metristä jopa 60 metriin, rakennus ei painu tasaisesti vaan kallistuu hitaasti pääsääntöisesti kohti Linnankatua, millä puolella tonttia savikerros on paksuin. Painumaseurannan mukaan AB-rakennuksen painuma on koko seurantajakson 2001-2021 aikana ollut 33-70 mm. Rakennus on kallistunut 20 vuoden tarkkailujakson aikana kohti Linnankatua noin 33-34 mm.

Kaiken kaikkiaan asiantuntijat ovat todenneet, että AB-rakennuksen perustuksissa tuskin on vakavaa vauriota ja painuma johtuu perustamistavasta ja kallistuminen on normaalia paksunevalla savikolla. Edelleen asiantuntijat toteavat, että rakennuksen kallistuminen on pysäytettävissä siten, että rakennus paalutetaan uudelleen saven alla kantavaan maakerrokseen ulottuvilla teräspaaluilla.

Tontin rajan ylittäminen ja rajan sijainti

Kansallis Oy on toimenpidepyynnössään todennut, että tonttien 7-2-5 ja 7-2-1001 rajalle kiinni rakennettu As Oy Wilenian omistama rakennus on kallistunut siten, että se ylittää tonttien rajan rakennuksen yläreunassa enimmillään 129 mm. Osapuolten välillä on kuitenkin erimielisyys tarkasta tontin rajan sijainnista, minkä takia As Oy Wilenia on todennut omana käsityksenään, että väite rajan ylityksestä ei pidä paikkaansa.

Rajan sijaintia koskeva kysymys ratkaistaan kiinteistönmuodostamislain mukaisessa rajankäynti toimituksessa. Mikäli raja on ylitetty eikä asiasta päästä sopimukseen, rajan ylitystä koskeva kiista ratkaistaan eräistä naapuruussuhteista annetun lain perusteella käräjäoikeudessa. Kummankaan asian ratkaiseminen ei kuulu rakennusvalvontaviranomaisen toimivaltaan.

Ratkaisu Kansallis Oy:n toimenpidepyyntöön ja perustelut

Rakennusvalvontaviranomainen valvoo rakentamista ja rakennusten kuntoa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) perusteella. As Oy Wilenian olemassa olevan rakennuksen osalta kyseeseen tulevat MRL 166 § ja 167 § mukaiset velvoitteet.

MRL 166 § 1 momentin mukaisesti rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset.

MRL 166.5 §:n mukaan rakennuksen omistajan on seurattava rakennuksen kantavuuden kannalta keskeisten rakenteiden kuntoa.

Mikäli rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen. Ennen korjauskehotuksen antamista rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen omistajan esittämään rakennusta koskevan kuntotutkimuksen terveellisyyden tai turvallisuuden johdosta ilmeisen välttämättömien korjaustoimenpiteiden selvittämiseksi. (MRL 166 §)

MRL 167.1 §:n mukaan rakennettu ympäristö on pidettävä rakennusluvan mukaisessa käytössä ja siistissä kunnossa.

Rakennuksen terveellisyydellä, turvallisuudella ja käyttökelpoisuudella tarkoitetaan MRL 117 a – 117 g §:n mukaisten olennaisten teknisten vaatimusten täyttymistä. Ympäristöhaittalla tarkoitetaan ympäristön epäsiisteyttä.

As Oy Wilenian omistaman AB-rakennuksen käyttötarkoitus on asuminen, jolloin rakennuksen tulee soveltua asuinkäyttöön ja täyttää asuinrakennusta koskevat turvallisuuden ja terveellisyyden vaatimukset.

Edellä on kerrottu As Oy Wilenian omistaman AB-rakennuksen painumisesta sekä kallistumisesta. Vaikka kallistuminen saattaa aiheuttaa rakennukselle joitakin vaurioita, kuten halkeamia seiniin, painuminen ja kallistuminen eivät kuitenkaan selvitysten perusteella aiheuta sellaista haittaa rakennuksen turvallisuudelle, että voitaisiin tällä perusteella todeta olevan kyse MRL 166 § mukaisesta rakennuksen kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Rakennuksessa ei muutenkaan ole todettu turvallisuutta, terveellisyyttä tai käyttötarkoitusta vaarantavia vaurioita eikä mitään sellaista, minkä perusteella olisi aihetta todeta, että rakennuksen kunnossapitovelvollisuus olisi laiminlyöty. Rakennuksen tai sen ympäristön ei myöskään ole todettu olevan epäsiisti.

Jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella. (MRL 182 §)

Kansallis Oy on vaatinut, että As Oy Wilenialle annetaan rakennuksen kunnossapitovelvoitteen laiminlyönnin perusteella velvoittava määräys, jota tehostetaan uhkasakolla tai teettämisuhalla.

MRL 182 § mukainen velvoitepäätös edellyttää MRL tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten mukaisen velvoitteen laiminlyöntiä. Uhkasakon tai teettämisuhan asettaminen puolestaan edellyttää laiminlyönnin lisäksi niskoittelua eli viranomaisen aikaisemmin antaman kehotuksen tai määräyksen noudattamatta jättämistä.

Edellä kerrotun perusteella As Oy Wilenian ei voida katsoa laiminlyöneen omistamansa tontilla 853-7-2-5 sijaitsevan AB-rakennuksen tai sen ympäristön kunnossapitoa maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamalla tavalla, eikä rakennusvalvontaviranomaisella ole aihetta eikä perustetta ryhtyä asiassa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § mukaisiin toimenpiteisiin.

Kansallis Oy:n toimenpidepyynnössä esittämän tontin rajan ylittämiseen liittyvän vaatimuksen osalta rakennusvalvontaviranomainen ei ole toimivaltainen viranomainen ratkaisemaan eräistä naapuruussuhteista annetun lain mukaista riita-asiaa.

Ratkaisu Asunto Oy Wilenian toimenpidepyyntöön ja perustelut

Uudisrakentamisen valvonta kuuluu rakennusvalvontaviranomaisen keskeisiin tehtäviin.

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksistä asemakaava-alueella säädetään MRL 135 §:ssä. Luvan myöntämisen edellytyksenä on muun muassa, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen, rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset ja rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Myös 1.1.2025 voimaan tulevan rakentamislain 43 § ja 44 § säädetään vastaavista rakentamisluvan edellytyksissä asemakaava-alueella.

As Oy Wilenian toimenpidepyynnössään esittämät vaatimukset liittyvät Kansallis Oy:n uudisrakennuksen rakentamiseen tontilla 7-2-1001.

MRL 182 § mukainen velvoitepäätös edellyttää MRL tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisiin toimiin ryhtymistä. Kansallis Oy ei ole vielä ryhtynyt rakentamaan uudisrakennusta ei mihinkään rakentamista edeltäviin toimiin tontilla 7-2-1001. Näin ollen kyse ei ole ole maankäyttö- ja rakennuslain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisista toimista.

As Oy Wilenian toimenpidepyynnössä esitetyt asiat tulevat sen sijaan ratkaistavaksi uudisrakennusta koskevan rakennusluvan yhteydessä. Uudisrakennuksen asemakaavan mukaisuus, tarkka sijainti, muut rakennus- tai rakentamisluvan myöntämisen edellytykset sekä rakentamiseen liittyvät tarkemmat tekniset ratkaisut tutkitaan ja ratkaistaan luvan käsittelyn ja luvan mukaisen rakentamisen valvonnan yhteydessä.

Edellä kerrotun perusteella Kansallis Oy:n ei voida katsoa ryhtyneen maankäyttö- ja rakennuslain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisiin toimiin, eikä rakennusvalvontaviranomaisella ole aihetta eikä perustetta ryhtyä asiassa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § mukaisiin toimenpiteisiin.

Tonttien 7-2-5 ja 7-2-1001 välisen rajan sijaintia koskeva kysymys ratkaistaan kiinteistönmuodostamislain mukaisessa rajankäynti toimituksessa, mikäli jompikumpi osapuolista hakee toimitusta. Rakennusvalvontaviranomainen ei ole toimivaltainen ratkaisemaan asiaa.

Liite 1​Kansallis Oy:n toimenpidepyyntö 11.8.2022​

Liite 2​Asunto Oy Wilenian selvitys ja toimenpidepyyntö 21.10.2022

​

Tarkastuspäällikkö Andreas Salonen:

Ehdotus​Rakennus- ja lupalautakunta merkitsee asian tiedoksi ja päättää, että:

• tonttien 853-7-2-5 ja 853-7-2-1001 rajan tarkan sijainnin sekä Asunto Oy Wilenian AB-rakennuksen rajan ylittämisen osalta rakennusvalvontaviranomainen ei ole toimivaltainen viranomainen ratkaisemaan asiaa;
• siltä osin kuin kyse on rakennusvalvontaviranomaisen ratkaistavaksi kuuluvasta asiasta, rakennusvalvontaviranomaisella ei ole aihetta eikä perustetta ryhtyä Kansallis Oy:n toimenpidepyynnön perusteella asiassa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § mukaisiin toimenpiteisiin; ja että
• siltä osin kuin kyse on rakennusvalvontaviranomaisen ratkaistavaksi kuuluvasta asiasta, rakennusvalvontaviranomaisella ei ole aihetta eikä perustetta ryhtyä Asunto Oy Wilenian toimenpidepyynnön perusteella asiassa maankäyttö- ja rakennuslain 182 § mukaisiin toimenpiteisiin.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin

Kokouksessa asian esitteli rakennusvalvontapäällikkö Annika Alppi.

Puheenjohtajana asiassa toimi varapuheenjohtaja Pälve.