Rakennusvalvonta, juristiharjoittelija Roosa Repo ja valvontajuristi Esa Mettälä 27.8.2024:​

Asian aiemmat vaiheet

Rakennusvalvontaan on 22.8.2023 tullut vireille rakennuslupahakemus uuden omakotitalon, talousrakennuksen ja maalämpökaivon rakentamiseksi kiinteistölle 853-11-15-3, osoitteeseen Kuuvuorenkatu 22. Rakennusluvan yhteydessä on haettu ennalta-aloittamisoikeuden myöntämistä.

Rakennuslupahakemuksesta on kuultu naapureita sekä pyydetty lausunto Turun kaupungin kaavoitukselta, Museokeskukselta, rakennusvalvonnan kaupunkikuva-arkkitehdilta ja Turun kaupungin liikennesuunnittelulta. Kuulemisen ja lausuntopyyntöjen liitteenä ovat olleet rakennuslupahakemuksen 9.10.2023 ja 28.11.2023 päivätyt suunnitelmat.​

Yhtä lukuun ottamatta kaikki naapurit ovat antaneet kielteiset huomautukset rakennuslupahakemukseen. Myös Nummenmäen Pientalot ry on jättänyt rakennuslupahakemuksen johdosta kielteisen lausunnon.

Kaavoitus on 22.1.2024 antanut kielteisen lausunnon lausuntopyynnön johdosta.

Museokeskus on 27.10.2023 antanut kielteisen lausunnon lausuntopyynnön johdosta.

Kaupunkikuva-arkkitehti on 19.10.2023 antanut ehdollisen lausunnon lausuntopyynnön johdosta.

Turun kaupungin liikennesuunnittelu on 1.12.2023 antanut puoltavan lausunnon lausuntopyynnön johdosta.

Rakennuslupahakemuksen liitteenä olleita suunnitelmia on muutettu saatujen lausuntojen ja huomautusten perusteella. Uusista suunnitelmista on kuultu naapureita sekä pyydetty uudet lausunnot Turun kaupungin kaavoitukselta, Museokeskukselta ja rakennusvalvonnan kaupunkikuva-arkkitehdilta.

Yhtä lukuun ottamatta kaikki päivitetyistä suunnitelmista kuullut naapurit ovat antaneet kielteiset huomautukset rakennuslupahakemukseen. Nummenmäen Pientalot ry on jättänyt rakennuslupahakemuksen johdosta kielteisen lausunnon.

Kaavoitus ei ole lausunut toisen lausuntopyynnön johdosta.

Museokeskus on 4.3.2024 antanut kielteisen lausunnon toisen lausuntopyynnön johdosta.

Kaupunkikuva-arkkitehti on 22.2.2024 antanut puoltavan lausunnon toisen lausuntopyynnön johdosta.

Rakennus- ja lupalautakunta on päätöksellään 23.5.2024 § 119 pannut rakennuslupahakemuksen pöydälle. Lautakunta päätti pöytäämispäätöksen yhteydessä käydä kohteessa katselmuksella 27.5.2024 järjestettävän lautakunnan ympäristökatselmuksen yhteydessä.​

Rakennus- ja lupalautakunta on 6.6.2024 § 122 tekemällään päätöksellä hyväksynyt rakennuslupahakemuksen ja määrännyt hakemuksen liitteenä olleet 5.2.2024 ja 21.5.2024 päivätyt piirustukset ja suunnitelmat noudatettaviksi uuden omakotitalon, talousrakennuksen ja maalämpökaivon rakentamiseksi kiinteistölle 853-11-15-3, osoitteeseen Kuuvuorenkatu 22. Lautakunta on samalla päätöksellä myöntänyt luvassa haetun ennalta-aloittamisoikeuden.

Lautakunnan päätöksestä on valitettu Turun hallinto-oikeuteen, joka on pyytänyt lausuntoa 23.8.2024 mennessä. Hallinto-oikeudelta on pyydetty ja saatu lisäaikaa lausunnon antamiseksi 6.9.2024 asti.

Rakennusvalvonta esittää, että Turun hallinto-oikeudelle annettaisiin seuraavanlainen lausunto.

Lausuntoehdotus

Yleiskaava ja asemakaava

Muutoksenhakija toteaa valituksessaan, että Kuuvuoren alue on Turun yleiskaava 2020:ssa sisällytetty kaupunkikuvallisesti arvokkaaseen ympäristökokonaisuuteen. Muutoksenhakija vaatii kaavamääräysten noudattamista alueelle rakennettaessa. Muutoksenhakijan mukaan rakennuslupa ei noudata alueen kaavamääräyksiä eikä sovellu ympäristöön ja vaarantaa alueen ainutlaatuisuuden säilymisen.

Turun yleiskaavassa 2020 Kuuvuoren aluetta koskee kaavamerkintä AP: pientalovaltainen asuntoalue: alue varataan pääasiassa pientalovaltaiselle asumiselle sekä ympäristöön soveltuvien työtilojen, virkistyksen, palvelujen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Yleiskaavassa rakennuspaikkaa ei koske suojelumerkintä.

MRL 42 § 3 momentin mukaan yleiskaava korvaa samaa aluetta koskevan aikaisemmin hyväksytyn yleiskaavan, jollei kaavassa toisin määrätä. Yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin 1 momentissa tarkoitetun asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta.

Rakennuspaikalla ei ole vireillä MRL 42 § 1 momentissa tarkoitettua asemakaavaprosessia.

Lupapäätöstä tehtäessä ja valituksen jättämisajankohtanaTurun kaupunginvaltuuston 3.02.2023 § 27 hyväksymä Yleiskaava 2029 ei ole ollut vielä voimassa. Yleiskaava 2029 on tullut voimaan 10.8.2024 voimaan Yleiskaava 2029 alue on merkitty merkinnällä A: Valmis asuinalue. Alueella voi toteuttaa sen ominaispiirteet huomioon ottavia muutoksia. Yleiskaavassa 2029 tontti on alueella, joka kuuluu rakennetun ympäristön kokonaisuuteen, jossa kohteen arvokkaat ominaispiirteet tulee säilyttää. Luvanvaraisista toimenpiteistä tulee kuulla museoviranomaista.

Koska alueella on voimassa oleva asemakaava, yleiskaavalla ei ole rakentamista suoraan ohjaavaa vaikutusta. Alueella ei ole vireillä uutta asemakaavaprosessi eikä määrätty rakennuskieltoa asemakaavan muuttamiseksi.

Kaavamääräykset rakennuspaikalla ja niiden yhteneväisyys hankkeen kanssa

Maankäyttö- ja rakennuslain 132/1999 (MRL) 58 §:n mukaan rakennuskohdetta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden osalta asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetään.

Rakennuspaikalla 853-11-15-3 on voimassa asemakaava 12/1983. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AP/s: Asuinpientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. AP/s -korttelialueella rakennuksiin ei saa rakentaa maanpäällistä kellarikerrosta.

I1/2: Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa kaavassa lukumäärältään mainittujen kerrosten yläpuolella olevasta tilasta kerrosluvun estämättä käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi.

120: Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

30: Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

th: Rakennusala, jolle saa sijoittaa talous- huolto- ja työtiloja sekä yhden asunnon.

Asemakaava ja suojelu

Asemakaava-alueella AP/s kortteleissa on erikseen sr-merkinnöillä suojeltuja rakennuksia. Kyseessä olevalla rakennuspaikalla tai sen naapurikiinteistöillä ei sijaitse asemakaavamääräyksellä tai rakennussuojelulain nojalla suojeltuja rakennuskohteita. Rakennuspaikalle ei sijaitse myöskään rakennuksia tai rakennelmia tai luonnonympäristöä, joiden arvoja tulisi verrata asemakaavan yleismääräykseen AP/s.

Rakennuspaikalta ei pureta rakennuksia rakennusluvan yhteydessä, rakennuspaikalla ei ole yhtään rakennusta, tontti on ennen valituksenalaisen rakennusluvan myöntämistä ollut rakentamaton.

Lähimmät rakennussuojelukohteet sijaitsevat osoitteissa Kuuvuorenkatu 26 (kiinteistö 853-11-15-15, rakennus 1033456676) ja Kuuvuorenkatu 14 (kiinteistö 853-11-15-7, rakennus 103345658W). Nämä kohteet on suojeltu asemakaavassa sr-merkinnällä.

Kaavamääräykset koskien kerroslukua

Muutoksenhakijan näkemyksen mukaan rakennuslupa ei ole rakennuspaikalla voimassa olevien kaavamääräysten mukainen.

Kaavoitus on 22.1.2024 antamassaan kielteisessä lausunnossa kiinnittänyt huomiota muun muassa kerroslukua koskevaan kaavamääräykseen ja todennut, etteivät rakennussuunnitelmat toteuta kerroslukua koskevaa kaavanmääräystä ja kaavan henkeä.

Kaava määrää rakennuksen kerrosluvuksi I1/2, joka tarkoittaa, että rakennuksen suurimman kerroksen alasta (I) saa lukumäärältään mainittujen kerrosten yläpuolella olevasta tilasta käyttää 1/2 kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Tämä kaavamääräyksen vaikutus on lausunnon perusteella nähtävissä alueelle toteutuneiden rakennusten kattomuotona, joka on satulakatto. Suunnitelmia on tältä osin muutettu kaavoituksen lausunnon jälkeen paremmin kaavan henkeä toteuttaviksi.

Turun museokeskus toteaa 1.3.2024 antamassaan lausunnossaan, että tontille suunniteltu kaksikerroksinen uudisrakennus on kerroskorkeutensa ja tyylinsä osalta voimassa olevan asemakaavan vastainen, ja museokeskus edelleen vastustaa sen rakentamista alueelle. Rakennuksen tulee kerroskorkeudeltaan olla asemakaavan mukainen ja ominaispiirteiltään paremmin Kuuvuoren ympäristöön soveltuva.

Kaavamääräys I ½ ei kiellä II-kerroksisen rakennuksen rakentamista rakennuspaikalle. Kyseinen kaavamääräys mahdollistaa II-kerroksisen rakennuksen rakentamisen, jos II-kerroksen kerrosala on puolet I-kerroksen kerrosalasta.

Kaavamääräystä I ½ on mahdollista noudattaa useammalla tavalla:

1.​ ​ ​ Toteuttamalla I-kerroksen yläpuolelle kerroksen, joka vastaa yhteenlasketulta kerrosalaltaan puolta I- kerroksen kerrosalasta.

2.​ ​ ​ Toteuttamalla I-kerroksen yläpuolelle tiloja siten, että I-kerroksen yläpuolisten tilojen lattiapinnan ja katon välinen korkeus on kohdittain alle 1,6 metriä. Tilat, jotka ovat alle 1,6 metriä korkeita, eivät sisälly kerrosalaan laskettaviksi tiloiksi. Tällöin I-kerroksen yläpuoliset tilat, joiden korkeus lattiapinnasta kattoon on yli 1,6 metriä, saavat muodostaa korkeintaan puolet I-kerroksen kerrosalasta.

Satulakattoa voidaan käyttää keinona lisätä I-kerroksen yläpuolisten tilojen lattiapinta-alaa I ½ -kaavamääräysalueella ja lisäämään ylempien kerrosten tilaa ilman, että kerrosalaan laskettavat tilat kasvavat. I-kerroksen yläpuolella olevien tilojen lattiapinta-ala voi olla enemmän kuin puolet I-kerroksen kerrosalasta, sillä edellytyksellä, että yli 1,6 metriä korkeat tilat muodostavat korkeintaan puolet I-kerroksen kerrosalasta.

Rakennuslupahakemuksen suunnitelmia on päivitetty edellä mainittujen lausuntojen jälkeen ennen luvan myöntämistä siten, että alun perin tasakattoisen, kattoterassillisen rakennuksen kattomuoto on muutettu loivaksi satulakatoksi. Kattoterassi on siirretty rakennuksen alkuperäisen, kahden asuinkerroksen yläpuolella sijainneen tasakaton tasolta ensimmäisen kerroksen yläpuolisen vesikatteen tasolle. I-kerroksen kerrosala on 90 k-m². II-kerroksen kerrosala on 42 m². Harjakaton ja seinän leikkauspinta eivät lupahakemuksen liitepiirustusten mukaan muodosta II-kerrokseen tiloja, joiden korkeus on alle 1,6 m. Näin ollen II-kerroksen tilat lasketaan kokonaisuudessaan kerrosalaan.

Rakennuspaikalla voimassa oleva asemakaava ei sisällä määräyksiä tai ohjeita rakennuksen kattokulmasta tai korkeudesta, eikä kerrosalan tai huonetilojen sijoittamisesta ullakon tasolle.

Kaavamääräykset koskien rakennusalaa ja kerrosalaa

Luvassa on myönnetty poikkeukset koskien rakennusalan ylityksiä asuin- ja talousrakennuksessa.

Rakennusalan ylitykset asuinrakennuksessa ja talousrakennuksessa ovat vähäiset ja toteutettu siten, että ne eivät tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuta naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. Ylitykset on tehty rakennusluvan hakijan kiinteistön puolelle, poispäin lähimmistä rajanaapurien rakennuksista. Poikkeus rakennusalasta rakennusluvan yhteydessä täyttää vähäisen poikkeamisen edellytykset.

Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle rakennettavan talousrakennuksen sallittu kerrosalaneliömäärä on 30 k-m². Suunnitelmien mukainen kerrosalaneliömäärä on 28 k-m². Talousrakennuksen suunnitelmien mukainen kerrosalaneliömäärä on kaavamääräysten mukainen.

Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle rakennettavan asuinrakennuksen sallittu kerrosalaneliömäärä on 120. Suunnitelmien mukainen kerrosalaneliömäärä on 90 k-m² + 42 k-m² = 132 k-m².

Pääpiirustusten ja lupapäätöksen mukaisesti asuinrakennukselle sallittu kerrosalaneliömäärä ylittyy ulkoseinärakenteen osalta MRL 115 § sallimalla tavalla 12 k-m², n. 10 %.

Väärän säädöksen soveltaminen rakennusoikeuden ylitykseen

Kerrosalan laskemista ja rakennusoikeuden ylittämistä koskevilta osin valituksenalaiseen lupapäätökseen on jäänyt asiavirhe, joka tullaan korjaamaan erillisellä uudella päätöksellä. Lupapäätökseen kirjattu kerrosalan ylitystä koskeva lainkohta MRL 115 § on ilmoitettu rakennussuunnittelijan allekirjoittamassa asemapiirustuksessa. Viitattu ja sovellettu säädös on kuitenkin virheellinen, eikä tätä virhettä ole lupakäsittelyssä huomattu oikaista. Koska rakennuspaikalla voimassa oleva asemakaava on tullut voimaan rakennuslain aikana, ennen MRL:n voimaantuloa, rakennusoikeuden laskemisessa olisi tullut soveltaa MRL:n 217 §:n kerrosalaa koskevan siirtymäsäännöksen mukaisesti rakennusasetuksen 152 §:ää.

Rakennusasetuksen 152 § sallii mm. lämpötaloudellisista syistä rakennuksen ulkoseinän 250 mm ylittävän paksuuden osalta rakennusoikeuden ylittämisen. Ylittäminen on kuitenkin rajoitettu enintään viiteen prosenttiin. MRL 115 § 3 momentissa on rakennusasetusta vastaava säännös, mutta ylitystä ei ole rajattu lainkaan, toisin sanoen seinän paksuudesta johtuva rakennusoikeuden ylitys voi olla enemmän kuin 5 prosenttia.

Koska nykyiset rakentamisen olennaiset tekniset vaatimukset ovat rakentamislain aikana, ennen 1.1.2000 voimassa olleita vastaavantyyppisiä määräyksiä huomattavasti tiukemmat, valituksenalaisen lupapäätöksen mukaisen rakennuksen seinärakenteet ovat niin paksut, että 250 mm ylittävät seinärakenteet muodostavat rakennusoikeuden ylitystä noin 10 %. Rakennusoikeuden ylitys on näin ollen enemmän kuin rakennusasetuksen sallima enintään 5 prosenttia. MRL mukaisesti koko tämä ulkoseinän 250 mm ylittävä osuus on sallittua rakennusoikeuden ylitystä, mutta rakennusasetuksen mukaisesti osa ylityksestä ei ole sallittua ylitystä. Koko rakennusoikeuden ylitys muodostuu ulkoseinän 250 mm ylittävästä paksuudesta.

Rakennuslupapäätöksessä olisi tullut todeta, että rakennusoikeuden sallittu ylitys seinäpaksuuden 250 mm ylittävältä osin on enintään 5% ja tämän ylittävä määrä muodostaa rakennusoikeuden ylitystä. Tämä 5 % ylittävä osuus olisi tullut käsitellä vähäisenä rakennusoikeuden ylityksenä ja vähäisenä poikkeamisena.

Valituksenalaisen rakennuslupapäätöksen rakennusoikeuden sallittu ylitys on laskettu soveltaen virheellisesti MRL 115 §:ää vaikka olisi pitänyt soveltaa rakennusasetuksen 152 §:ää. Päätös perustuu tältä osin väärään lain soveltamiseen ja tästä johtuen lupapäätöksessä on asiavirhe, joka tullaan korjaamaan hallintolain 50 § ja 52 § mukaisesti uudella päätöksellä. Hallintolain 53 § mukaisesti uusi korjattu lupapäätös toimitetaan Turun hallinto-oikeudelle.

Kaavamääräys koskien asuinrakennuksen korkeutta

Muutoksenhakija toteaa valituksessaan, että uudisrakennuksen pitää olla enintään yhtä korkea kuin naapuritalot.

Naapurikiinteistöllä 853-11-15-4 sijaitseva uudisrakennus on rakennuslupahakemuksen katujulkisivua kuvaavassa liitepiirustuksessa 50,7 metriä korkea. Nyt kyseessä olevan hankkeen asuinrakennuksen korkeus on 51,9 metriä. Asuinrakennuksen savupiippu on 52,95 metriä korkea. Ero hankkeen asuinrakennuksen ja naapurikiinteistön asuinrakennusten kattojen välillä on 1,2 metriä. Rakennus soveltuu ympäristöönsä korkeutensa puolesta.

Rakennuspaikalla ei ole voimassa olevaa määräystä rakennusten korkeudesta.

Vaatimukset rakennuksen ulkonäöstä (soveltuvuus rakennuspaikalle)

Muutoksenhakijan näkemyksen mukaan rakennushanke käsittää sopimattomia rakenneratkaisuja. Avonainen lasiterassi ja mustat ikkunakehykset eivät sovi alueen tyyliin ja puulaudoituksen tulisi peittää koko talo.

Uudisrakennuksen suunnitelmat eivät kunnioita alueen historiallista ja kaupunkikuvallista arvoa.

Turun museokeskus toteaa 1.3.2024 antamassaan lausunnossaan, että asemakaavamääräyksissä mainittu ympäristön säilyttäminen tarkoittaa museokeskuksen näkemyksen mukaan alueen alkuperäisen 1900-luvun alun puurakenteisen esikaupunkiympäristön säilyttämistä. Kuuvuorelle on ennen vuoden 1988 asemakaavaa rakennettu eräitä tiilipintaisia rakennuksia 1960–1980-luvuilla ja vielä joitakin 1990-luvun alkupuolella. Sen jälkeen uudisrakentamista alueella on tarkasteltu kriittisemmin, ja on katsottu, että uudisrakennusten tulee olla ominaispiirteiltään yhteneväisiä alueen vanhan rakennuskannan kanssa. Tontille suunniteltu kaksikerroksinen uudisrakennus on kerroskorkeutensa ja tyylinsä osalta voimassa olevan asemakaavan vastainen, ja museokeskus edelleen vastustaa sen rakentamista alueelle. Rakennuksen tulee kerroskorkeudeltaan olla asemakaavan mukainen ja ominaispiirteiltään paremmin Kuuvuoren ympäristöön soveltuva.

Kaupunkikuva-arkkitehti on 19.10.2023 antanut hankkeesta ehdollisen lausunnon. Alueen kaupunkikuvaan ei sovellu julkisivuksi sandwich-betonielementti. Mikäli julkisivusta halutaan betonipintainen, niin se tulee tehdä paikalla valettuna ja julkisivupinnan valun laatu tulee määrittää tasoon AA.

Julkisivumateriaali voi olla myös rappaus tai puuverhous, joka sopii alueelle. Kaikki saumat ja materiaalivaihtojen rajat tulee esittää piirustuksessa.

Rakennuksen tulee pysyä rakennusalalla myös katosten ja parvekkeiden osalta. Kaupunkikuvallisesti asuinrakennuksen tulee olla massaltaan pienempi ja suuria rakennusalan ylityksiä ei voida sallia.

Kaupunkikuva-arkkitehti on 22.2.2024 antanut hankkeesta puoltavan lausunnon suunnitelmien päivittämisen jälkeen ja arvioinut lausunnossaan hankkeen ympäristöön soveltuvuutta. Saatujen lausuntojen jälkeen suunnitelmia on päivitetty, jotta rakennus sopeutuu paremmin ympäristöönsä. Alkuperäinen sandwich-betonielementti julkisivumateriaalina on vaihtunut perinteiseen rappaukseen ja lämpimään värisävyyn. Alun perin tasakattoisena esitetty kattomuoto on muutettu satulakatoksi. Kattoterasseja on vähennetty ja lasikaide on vaihdettu metalliseen kaiteeseen, joka soveltuu ympäristöön aiempaa paremmin ja antaa hieman lisää yksityisyyttä naapureiden välille.

Jo toteutunut rakennuskanta on moninaista alueella. Tehtyjen suunnitelmapäivitysten jälkeen rakennuksen voidaan katsoa soveltuvan ympäristöönsä.

Kaupunkikuva-arkkitehdin 22.4.2024 antaman lausunnon mukaisesti rakennusluvan suunnitelmia on päivitetty siten, että rakennus soveltuu paikalle.

Louhiminen rakennuspaikalla

Muutoksenhakija toteaa valituksessaan vastustavansa kallioperän louhintaa, josta muutoksenhakijan mukaan aiheutuisi kohtuutonta haittaa alueen asukkaille ja vanhalle rakennuskannalle.

Asemakaavan mukainen rakentaminen vaatii suunnitelmien perusteella vähäistä louhimista ja maantäyttöä. Rakennus on suunniteltu rinteeseen rakennuspaikan olemassa olevia pinnanmuotoja seuraillen.

Edelle esitetyn perusteella myönnetty rakennuslupa täyttää rakennusluvan edellytykset asemakaava-alueella (MRL 135 §), pois lukien vähäinen rakennusoikeuden ylitys.

Koska rakennusoikeuden ylityksen osalta päätös perustuu väärään lain soveltamiseen, tullaan asiassa tekemään uusi lupapäätös tämän asiavirheen korjaamiseksi. Muilta osin lupapäätös tullaan valmistelemaan samoilla ehdoilla kuin valituksenalainen lupapäätös eikä suunnitelmiin ole tarkoitus hyväksyä muutoksia. Rakennusvalvonta katsoo, että kun rakennusoikeuden ylitystä koskeva asiavirhe korjataan, rakennusluvan myöntämisen edellytykset täyttyvät.

Edellä esitetyn perusteella rakennus- ja lupalautakunta katsoo, että koska muutoksenhaun kohteena oleva rakennuslupapäätös poistetaan, uuden päätöksen jälkeen valittajalla ei ole nyt käsittelyssä olevan päätöksen osalta oikeussuojan tarvetta. Uudesta, korjatusta lupapäätöksestä on valitusoikeus kuten nyt käsittelyssä olevasta päätöksestä, joten oikeussuoja toteutuu sen kautta.

Oheismateriaali 1​Valituskirjelmä

​

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

Ehdotus​Rakennus- ja lupalautakunta päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.