Juristiharjoittelija Roosa Repo ja valvontajuristi Esa Mettälä, 5.4.2024:

Kuvaus asiasta​

Asunto-osakeyhtiö Turun Blankan (myöh. Blanka) hallituksen puheenjohtaja ja taloyhtiön isännöitsijä ovat 31.10.2023 jättäneet Turun kaupungin rakennusvalvontaan toimenpidepyynnön koskien epäiltyä asuntojen käyttötarkoituksen vastaista toimintaa useassa asunto-osakeyhtiön asunnossa. Toimenpidepyynnössä eritellään asunnot A3, A6, A11, A14, A22, A29, A30, A43 ja A45. Toimenpidepyyntöön on merkitty kunkin asunnon vuokraaja, omistaja sekä välityspalvelun markkinointinimi. Asuntojen omistajiksi on merkitty yksityishenkilö osakas 1 J.R., yksityishenkilö osakas 2 D.R., sekä yritykset Adversio Oy, Kinnas Capital Oy ja Tukevin Rantein Oy.

Toimenpidepyynnössä yritysten omistamien osakkeiden vuokraajiksi on merkitty jompikumpi niistä kahdesta yksityishenkilöstä, jotka omistavat muut toimenpidepyynnössä mainitut osakkeet. Toimenpidepyynnön perusteella kaikki kyseiset osakkeet ovat siten joko näiden yksityishenkilöiden omistuksessa tai hallinnassa vuokrasuhteen kautta.

Toimenpidepyynnön mukaan eritellyissä asunnoissa harjoitetaan ammattimaista majoitustoimintaa asuntojen rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen vastaisesti. Harjoitettu toiminta ilmentää Blankan mukaan useita lyhytaikaisen majoitustoiminnan piirteitä. Toiminta on jatkunut väitetysti yli kolme vuotta. Harjoitetusta majoitustoiminnasta on Blankan mukaan aiheutunut useita järjestyshäiriöitä, ja taloyhtiön siisteys on kärsinyt majoitustoiminnan seurauksena.

Toimenpidepyynnön kohteena olevat asunto-osakkeet sijaitsevat kiinteistöllä 853-7-14-5 rakennuksessa 1036755043, osoitteessa Eerikinkatu 33a, 20100 Turku. Kiinteistön omistaa yhtä suurin puoliosuuksin As Oy Turun Blanka ja As Oy Turun Herman.

Alueella voimassa olevan asemakaavan 853 4/2000 mukaan alue on merkitty asuin-, liike- ja toimistorakennusten kortteliksi (AL-1).

Kiinteistöä koskee rakennuslupa 2017-1753. Rakennusluvan mukainen toimenpide on kahdeksankerroksinen asuinkerrostalon rakentaminen. Rakennus on valmistunut 20.3.2020 ja sen käyttötarkoitus on rakennusluvan mukaan asuinkerrostalo. Kaikkien huoneistojen käyttötarkoitus on asuminen.

Viimeisin kiinteistöä koskeva rakennuslupa on 2018-1084. Tässä rakennusluvassa rakennuksen käyttötarkoitukseksi on merkitty asuinkerrostalo ja huoneistojen käyttötarkoitus on asuminen.

Kuuleminen

Asianosaisille on annettu mahdollisuus antaa kirjallinen selvityksensä asiasta.

Vastineiden antamiselle asetettuun määräaikaan mennessä vastineet on saatu Tukevin Rantein Oy:ltä sekä molemmilta osakkeita omistavilta yksityishenkilöiltä, jotka on toimenpidepyynnössä nimetty asunto-osakkeiden omistajiksi.

Toimenpidepyynnössä asunnon A11 omistajaksi nimetty Kinnas Capital Oy ei ole antanut asiassa vastinetta.

Toimenpidepyynnössä asunnon A3 omistajaksi nimetty Adversio Oy ei ole antanut asiassa vastinetta.

Tukevin Rantein Oy:n vastine

Tukevin Rantein Oy on 17.1.2024 antanut vastineensa Blankan tekemän toimenpidepyynnön johdosta yrityksen omistaman asunnon A36 osalta. Toimenpidepyynnössä asunnon vuokraajaksi on merkitty osakas 1 J.R. Vastine on annettu yrityksen hallituksen jäsenen nimissä.

Tukevin Rantein Oy:n vastineessa todetaan, että yritystä on osakkeenomistajana tiedotettu taloyhtiön toimesta vuoden 2023 keväällä tai kesällä lyhytaikaisesta majoitustoiminnasta taloyhtiössä. Vastineen mukaan tiedotteessa ei ollut yksilöity asuntoja, jota lyhytaikainen majoitustoiminta koski.

Asunnossa A36 mahdollisesti tapahtuvasta lyhytaikaisesta majoitustoiminnasta vastineen antaja ei ollut tietoinen ennen rakennusvalvonnan lausuntopyyntöä tietoinen. Vastineen antaja on kysynyt asiasta suoraan vuokralaiselta, joka on ilmoittanut käyttävänsä asuntoa etätoimistona.

Osakas 1 vastine

J.R. on 17.1.2024 antanut vastineen asuntojen A6, A11, A36 ja A45 osalta.

J.R. on merkitty toimenpidepyynnössä asunnon A6 ja A45 omistajaksi. Toimenpidepyynnössä asunnon A11 omistajaksi on merkitty Kinnas Capital Oy ja asunnon A36 omistajaksi on merkitty Tukevin Rantein Oy.

J.R. toteaa vastineessaan, että asunto A45 ei ole majoituskäytössä ja että asunnossa on vuodesta 2022 asunut vakituisesti yksityinen henkilö.

Asunto A36 on vuokrattu Tukevin Rantein Oy:lta Power Finland Oy:lle ja tarkemmin Power Stockmann Turun työntekijöille etätyökäyttöön. J.R:n mukaan asuntoa käyttää kolme työntekijää pääsääntöisesti maanantaista perjantaihin klo 8–17 välisenä aikana.

Osakas 2 vastine

D.R. on 18.1.2024 antanut vastineen asuntojen A3, A14, A22, A29, A30 ja A43 osalta.

D.R. on merkitty toimenpidepyynnössä asuntojen A14, A22, A29, A30 ja A43 omistajaksi.

D.R. toteaa vastineessaan, että asunto A3 ei ole hänen käytössään. D.R:n selvityksen mukaan vuokrasopimus on irtisanottu heinäkuussa 2023 ja vuokrasopimus on päättynyt 31.8.2023.

Asunto A22 on D.R:n mukaan vuokrattu yksityiselle henkilölle, ja vuokraus on kestänyt ainakin vuoden verran.

Asunto A30 on ollut D.R:n omassa asuinkäytössä vuoden 2023 alusta alkaen eikä ole ollut vuokrauskäytössä sen jälkeen.

Asuntojen A14, A29 ja A43 osalta D.R. toteaa niiden olevan vuokrattavana noin ¾ vuodesta yrityksille, opiskelijoille ja keikkatyöläisille. Asuntoja vuokrataan tilapäisasumiseen. Näiden vuokrasuhteiden ulkopuolelle jäävien yksittäisten päivien ajaksi asuntoja vuokrataan välityspalvelun kautta.

Selvitys

Toimenpidepyynnössä esitetyn ja asianosaisten vastineissa esitetyn lisäksi rakennusvalvontaviranomainen on selvittänyt asiaa mainittujen asuntojen osalta Digi- ja väestötietovirastosta (DVV) viranomaiselle näkyvien tietojen, huoneistovuokrauspalvelujen internetsivujen ja rakennuslupien perusteella.

Väestötietojärjestelmä

Rakennusvalvontaviranomainen on väestötietojärjestelmästä selvittänyt kunkin huoneiston hallintaan oikeuttavan osakkuuden omistajatahon, käyttötarkoituksen, asutustilanteen, hallintaperusteen sekä hallinnan alkamisajankohdan.

Asunnot A3, A6, A11, A14, A22, A29, A36 ja A43 ovat DVV:n tietojen mukaan tyhjillään ja asuttamattomia. Näiden asuntojen käyttötarkoitus on DVV:n mukaan vakituinen asuminen.

Asunto A30 on asutettu. Asukas on DVV:n tietojen mukaan osakas D.R., joka myös omistaa kyseisen osakkeen. Hallinta omistusoikeuden perusteella on alkanut 14.5.2023. Asunnon käyttötarkoitus on vakituinen asuminen

Asunto A45 on asutettu. Tässä asunnossa asuvat DVV:n tietojen mukaan K.R. lapsineen. K.R. hallitsee asuntoa vuokrasuhteeseen perustuen. Hallinta on alkanut 6.10.2020. Osakkeen omistaa J.R. Asunnon käyttötarkoitus on vakituinen asuminen.

Omistus ja vastineet antaneet henkilöt

Asunnon A3 omistaa Adversio Oy. Vastineen tämän asunnon osalta on antanut osakas D.R.

Asunnot A14, A22, A29, A30 ja A43 omistaa D.R.

Asunnot A6 ja A45 omistaa J.R.

Asunnon A36 omistaa Tukevin Rantein Oy. Asunnon A36 osalta vastineet ovat antaneet Tukevin Rantein Oy sekä J.R.

Asunnon A11 omistaa Kinnas Capital Oy. Vastineen tämän asunnon osalta on antanut osakas J.R.

Alustapalvelun internet-sivut

Booking.com – sivustolta on löydettävissä vuokrauskohteina asunnot A3, A14, A22, A36 ja A43.

Asuntoja ei ole ollut 4.4.2024 mahdollista varata sivuston kautta.

Kaikista kohteista on annettu sivuston kautta useita kymmeniä arvosteluja, osasta kohteista on annettu yli sata arvostelua.

Viimeisimmät arvostelut on jätetty A3 3.9.2023, A14 20.2.2024, A22 15.1.2024, A36 11.2.2024 ja A43 22.12.2023.

Vanhimmat arvostelut kohteista ovat vuosilta 2021 ja 2022.

Arvosteluja jättäneet ovat ilmoittaneet yöpyneensä kohteissa A3 1–6 yötä, A14 1–7 yötä, A22 1–4 yötä, A36 1–10 yötä ja A43 1–5 yötä. Suurin osa arvosteluja jättäneistä on ilmoittanut yöpyneensä kohteissa 1–2 yötä.

Kaikki kohteet vuokrataan kalustettuina.

Kaikille kohteille on asetettu sisään- ja uloskirjautumisaika.

Kohteisiin A14, A22, A36 ja A43 on mahdollista saada vauvansänky pyynnöstä.

Juhlien tai tapahtumien järjestäminen kohteissa on kielletty.

Liinavaatteet on ilmoitettu kuuluvan kaikkiin kohteisiin lukuun ottamatta kohdetta A36.

Kohteisiin A3 ja A36 ilmoitetaan kuuluvan ilmaisia kylpytuotteita.

Kohteeseen A36 on ilmoitettu kuuluvan vastaanottopalveluina mahdollisuus saada kuitti sekä ympärivuorokautinen vastaanotto.

Kohteisiin A22 ja A36 kuuluu lisämaksusta mahdollisuus saunan käyttöön.

Muiden kohteiden osalta sauna on käytettävissä ilman lisämaksua.

Kohteeseen A3 ei ilmoiteta kuuluvan saunomismahdollisuutta.

Rakennuslupa ja käyttötarkoitus

Rakennusvalvontaviranomainen on tarkastellut kahta viimeisintä kiinteistöä ja rakennusta koskevaa rakennuslupaa. Niissä rakennuksen pääasialliseksi käyttötarkoitukseksi on merkitty asuinkerrostalo. Kyseessä olevien huoneistojen rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus on asuminen.

Asunnot A3, A6, A11, A14, A22, A29 ja A43

Väestötietojärjestelmästä saadut tiedot asuntojen A3, A6, A11, A14, A22, A29 ja A43 käyttötarkoituksesta ja asutustilanteesta poikkeavat tai ovat ristiriitaisia osittain tai kokonaan asianosaisten vastineissa esitetystä.

Asunnon tyhjillään pitäminen ei ole itsessään käyttötarkoituksen vastaista toimintaa. Vastineissa esitetyn mukaisesti suuri osa asunnoista on kuitenkin jonkinasteisessa majoituskäytössä merkittävän osan ajasta.

Asunto A36

Asunnon A36 käyttötarkoituksesta toimenpidepyynnössä, kahdessa vastineessa ja väestötietojärjestelmässä esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia. Asunto on väestötietojärjestelmän mukaan tyhjillään.

Tukevin Rantein Oy:n antaman vastineen mukaan asunto on vuokralaisen etätoimistokäytössä. Vastineessa ei ilmene, kuka asunnossa on vuokralaisena.

J.R:n antaman vastineen mukaan asunto A36 on vuokrattu Tukevin Rantein Oy:lta etätoimistokäyttöön Power Finland Oy:n työntekijöille.

Asunnot A30 ja A45

Asunnon A30 tilanteesta ja käyttötarkoituksesta vastineessa esitetty tieto on yhteneväinen väestötietojärjestelmän tietojen kanssa.

Asunto A45 on väestötietojärjestelmän tietojen ja vastineen perusteella rakennusluvan mukaisessa käytössä.

Johtopäätökset ja perustelut

Rakennusvalvontaviranomainen katsoo, että seuraavien asuntojen osalta kyse on lyhytaikaisesta majoitustoiminnasta eikä asumisesta:

A3, A6, A11, A14, A22, A29 ja A43

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 58.1 §:n mukaan rakennuskohdetta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).

MRL 125.5 §:n mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.

Rakennuspaikkaa koskevan voimassa olevan asemakaavan mukaan alue on merkitty asuin-, liike- ja toimistorakennusten kortteliksi (AL-1).

Viimeisimmän kiinteistöä koskevan rakennusluvan mukaan rakennuksen käyttötarkoitukseksi on merkitty asuinkerrostalo ja huoneistojen käyttötarkoitus on asuminen.

Kun huomioidaan toistuvat pääsääntöisesti lyhyet vuokrausajat, vuokraan sisällytetyt palvelut, lisämaksulliset palvelut, asuntojen vuokraaminen kalustettuina, internetsivuilla ilmoitetut varausehdot ja kohdearvostelut, huoneistojen tarjoaminen välityspalvelun kautta, majoittumisen hinnan ilmoittaminen vuorokausi- tai viikkokohtaisesti sekä se, ettei huoneistossa ole kukaan kirjoilla, voidaan perustellusti katsoa, että kyseisten huoneistojen tosiasiallinen pääkäyttötarkoitus ei ole asuminen vaan majoitustoiminta.

Kuten maankäyttö- ja rakennuslakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 101/1998) on todettu, rakennuslupaa edellyttävä olennainen käyttötarkoituksen muutos on sellainen muutos, jolla vaikutetaan maankäyttöön tai lisätään rakennuksen käytön riskillisyyttä.

Alueella voimassa olevan asemakaavan mukaan alueelle on mahdollista sijoittaa asuin-, liike- ja toimistotoimintoja. On huomattava, että riskillisyyden lisääminen ei tarkoita, että riskit konkretisoituisivat. Riittää, että objektiivisesti arvioiden rakennuksen käytön riskillisyys lisääntyy toiminnan myötä. Majoitustoiminnasta tai toimistokäytöstä ei tarvitse, eikä siitä saisikaan aiheutua suoranaisia häiriöitä naapureille tai muulle ympäristölle melun tai konkreettisten vahinkojen muodossa. Oleellista on se, että toiminnasta aiheutuu vaikutuksia, jotka eivät ole asuinrakennuksessa tyypillisiä.

Majoitustoiminta on kohdetta koskevan rakennusluvan vastaista. Käyttötarkoituksen muuttaminen asumisesta majoitustoimintaan on MRL 125 §:n tarkoittama olennainen käyttötarkoituksen muutos, joka edellyttää rakennuslupaa.

A36

Asunnon A36 osalta kyse on toimistokäytöstä.

MRL 58.1 §:n mukaan rakennuskohdetta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).

MRL 125.5 §:n mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.

Alueella voimassa olevan asemakaavan mukaan alueelle on mahdollista sijoittaa asuin-, liike- ja toimistotoimintoja.

Viimeisimmän kiinteistöä koskevan rakennusluvan mukaan rakennuksen käyttötarkoitukseksi on merkitty asuinkerrostalo ja huoneistojen käyttötarkoitus on asuminen.​

Sekä osakkeen omistaja että osakas 1 J.R. ovat kumpikin todenneet, että osake A36 on toimistokäytössä.

Rakennusluvassa rakennuksen käyttötarkoitukseksi on merkitty asuinkerrostalo ja huoneistojen käyttötarkoitus on asuminen. DVV:n tietojen mukaan huoneiston A36 käyttötarkoitus on asuminen.

Huoneistossa ei ole DVV:n mukaan kirjoilla vakituista asukasta.

Selvityksestä ilmennyt käyttötarkoitus ei vastaa rakennusluvan tai DVV:n tietojen mukaista käyttötarkoitusta.

Näin ollen voidaan todeta, että osake A36 on rakennusluvan vastaisessa käytössä.

Käyttötarkoituksen muuttaminen asumisesta toimistokäyttöön on MRL 125 §:n tarkoittama olennainen käyttötarkoituksen muutos, joka edellyttää rakennuslupaa.

Majoitustoimintakäytössä olevien asuntojen A3, A6, A11, A14, A22, A29 ja A43 sekä toimistokäytössä olevan asunnon A36 osalta tilanne voidaan korjata vaihtoehtoisesti seuraavilla toimenpiteillä:

·​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ Majoitustoiminta ja toimistokäyttö kyseisissä asunnoissa lopetetaan kokonaan; tai

·​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ majoitustoimintaa ja toimistokäyttöä vähennetään niin, että huoneistojen pääkäyttötarkoitus vastaa jälleen asumista; tai

·​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ kiinteistön ja rakennusten omistaja (taloyhtiö) hakee käyttötarkoituksen muutosta kyseessä oleville huoneistoille asumisesta majoitustoimintaan ja toimistokäyttöön.

A30 ja A45

Asuntojen A30 ja A45 osalta rakennusvalvontaviranomainen katsoo, että huoneistojen käyttötarkoitus on asuminen.

Rakennusluvassa rakennuksen käyttötarkoitukseksi on merkitty asuinkerrostalo ja huoneistojen käyttötarkoitus on asuminen. DVV:n tietojen mukaan huoneistojen A30 ja A45 käyttötarkoitus on asuminen.

Näin ollen asunnot A30 ja A45 ovat rakennusluvan mukaisessa käytössä eikä tarvetta ryhtyä enempiin toimenpiteisiin ole.

Tontin 853-7-14-5 omistavat yhtä suurin omistusosuuksin As Oy Turun Blanka ja As Oy Turun Herman. Omistajien kesken on allekirjoitettu 4.10.2028 hallinnanjakosopimus, jonka perusteella asunnot A3, A6, A11, A14, A22, A29, A30, A36, A43 ja A45 ovat siinä osassa rakennusta, joka on As Oy Turun Blankan yksinomaisessa omistuksessa ja hallinnassa.

Oheismateriaali 1​Toimenpidepyyntö liitteineen

Oheismateriaali 2​Vastine Tukevin Rantein Oy

Oheismateriaali 3​Vastine J.R.

Oheismateriaali 4​Vastine D.R.

​

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää velvoittaa As Oy Turun Blankan kiinteistön 853-7-14-5 osaomistajana lopettamaan rakennusluvan vastainen huoneistojen käyttö kiinteistöllä 853-7-14-5 rakennuksessa 1036755043, huoneistoissa A3, A6, A11, A14, A22, A29, A36 ja A43 määräaikaan 31.5.2024 mennessä ellei myöhemmin myönnettävistä luvista muuta johdu.

Lisäksi rakennus- ja lupalautakunta päättää velvoittaa As Oy Turun Blankan asuinhuoneiston A3 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Adversio Oy:n, A6 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana XXXXX , A11 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Kinnas Capital Oy:n, A36 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Tukevin Rantein Oy:n sekä A14, A22, A29 ja A43 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana XXXXX lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemansa asuinhuoneiston rakennusluvan vastaisen käytön 31.5.2024 mennessä​ ellei myöhemmin myönnettävistä luvista muuta johdu.

LAINKOHDAT

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999)58 § 1 momentti, 125 § 5 momentti

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli valvontajohtajan sijaisena vs. ympäristöterveyspäällikkö Päivi Nurmi.​