Kaupunkiympäristötoimiala, juristiharjoittelija Roosa Repo ja valvontajuristi Esa Mettälä 15.1.2024:

Kuvaus asiasta

Rakennus- ja lupalautakunta on 26.10.2023 päättänyt myöntää rakennusluvan kaksikerroksisen Burger King -pikaruokaravintolan, pysäköintialueen ja jäteaitauksen rakentamiseksi Iso-Heikkilän kaupunginosassa korttelin 28 tontille nro 12. Lisäksi tontille tulee autoille oma tilauslinja ja mainospyloni. Alue on asemakaavoitettu ja tontti nro 12 on merkitty kaavamerkinnällä KL-1. Kiinteistön 853-62-28-12 omistaa Turun kaupunki ja sitä vuokraa rakennushankkeeseen ryhtyvä Kiinteistö Oy Kirstinpuiston Ravintola.

Tontilla nro 13, jonka omistaa Turun kaupunki, yhtenä vuokralaisena oleva asunto-osakeyhtiö Rajakatu 8 on valittanut rakennus- ja lupalautakunnan päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatinut lautakunnan päätöksen kumoamista ja rakennusluvan hylkäämistä. Hallinto-oikeus on pyytänyt lautakunnan lausuntoa 12.1.2024 mennessä. Tontti nro 13 on merkitty kaavamerkinnällä LPA-1, ja kiinteistö 853-62-28-13 on rasitettu kulkuyhteysrasitteella 2021-K27, joka mahdollistaa kulkemisen tontille 12 tontin 13 kautta Artturinkadun puolelta.

Rakennusvalvonta esittää, että rakennus- ja lupalautakunta antaisi Turun hallinto-oikeudelle asiassa seuraavanlaisen lausunnon.

Lausuntoehdotus

Rakennus- ja lupalautakunta palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen, liittää oheen pyydetyt asiakirjat ja ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Rakennus- ja lupalautakunta katsoo, että valitus tulee hylätä.

Rakennusluvan myöntämisen edellytykset

Maankäyttö- ja rakennuslain 1999/132 (MRL) 135 § 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen; rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset; rakennus soveltuu paikalle; rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen; vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Muutoksenhakija toteaa valituksessaan, että rakennusluvan myöntämisen edellytykset eivät täyty MRL 135 § 1 momentin mukaan.

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä on selvitetty pyytämällä lausunnot Varsinais-Suomen pelastuslaitokselta, Turun kaupungin esteettömyyskoordinaattorilta, liikennesuunnittelulta, ympäristönsuojelulta ja ympäristöterveydeltä. Kaikki edellä mainituista ovat antaneet hankkeesta ehdolliset lausunnot, jotka on otettu huomioon suunnitelmissa. Hanketta on käsitelty myös kaupunkikuvatyöryhmässä 14.6.2023, ja se on antanut asiasta ehdollisen lausunnon, joka on otettu huomioon suunnitelmissa.

Rakennushankkeelle myönnettävän luvan edellytysten täyttymistä on selvitetty lain mukaisesti ja monipuolisesti. Tontille nro 12 suunniteltu rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen ja toteutettuna lausuntojen ehtojen puitteissa lupa tulee myöntää. Kyse on oikeusharkinnasta, joten lupa on myönnettävä, mikäli luvan myöntämisen edellytykset täyttyvät.

MRL 117 §:n mukaan rakennuksen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan sekä täyttää kauneuden ja sopusuhtaisuuden vaatimukset.

Muutoksenhakija toteaa valituksessaan, että suunniteltu rakennus ei toteutuessaan täyttäisi MRL 117 §:ssä asetettuja vaatimuksia.

Kaupunkikuvatyöryhmä on 14.6.2023 antamassaan ehdollisessa lausunnossa ottanut kantaa suunnitellun rakennuksen soveltuvuuteen ympäristöönsä ja maisemaan sekä esteettisiin näkökohtiin. Työryhmä on kiinnittänyt huomiota rakennuksen massoitteluun, väritykseen, rakennuksen sijainnin huomioiseen rakennuksen julkisivun suunnittelussa ja mainospylonin korkeuteen. Lisäksi työryhmä on edellyttänyt, että mainokset hyväksytetään erikseen rakennuslupavaiheessa. Lausunto on otettu huomioon suunnitelmissa.

Kulkuyhteysrasite ja ajoneuvoliikenne tontilla

Muutoksenhakija toteaa valituksessaan, että toteutuessaan rakennushanke voimistaisi muutoksenhakijan jo tiedossa olevan kulkuyhteysrasitteen käyttöastetta ennakoitumattomissa olevalle tasolle.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1999/895 (MRA) 37 § 1 momentin 1 kohdan mukaan tonttijako on laadittava siten, että jokainen tontti rajoittuu katualueeseen; erityisestä syystä tontti voi kuitenkin rajoittua muuhunkin yleiseen alueeseen, jonka kautta tontille on järjestettävissä ajokelpoinen yhteys.

Edellä 1 momentin 1 kohtaa ei sovelleta, jos tontin ajokelpoinen yhteys ja tekninen huolto voidaan järjestää tonttijaossa osoitettavana ja kiinteistötoimituksessa enintään kahta tonttia varten perustettavana rasitteena mainitussa kohdassa tarkoitetun tontin kautta.

Aluetta koskevan voimassa olevan asemakaavan mukaan tontin nro 12 Artturinkadun ja Tukholmankadun puoleisia rajoja koskee liittymäkielto. Ajoneuvoilla tontille 12 kuljetaan asemakaavan mukaan Artturinkadun puolelta tontin nro 13 kautta liittymäkiellon takia. Asemakaavassa tontin 12 kaavamerkintä on KL-1, liikerakennusten korttelialue, mikä mahdollistaa monenlaisen toiminnan ja toiminnan edellyttämän ajoneuvoliikenteen.

Muutoksenhakijan maanvuokrasopimukseen perustuva tontin 13 hallintaoikeus on toissijainen suhteessa kiinteistörekisteriin merkittyyn kiinteistönmuodostamislain mukaiseen kulkuoikeusrasitteeseen. Todettakoon lisäksi, että maanvuokrasopimuksessa Turun kaupunki vuokranantajana on pidättänyt oikeuden kulkuun vuokra-alueen (tontti 13) kautta KL-1 tontille (tontti 12) ja oikeuden kiinteistörekisteriin kirjattavan kulkuoikeusrasitteen perustamiseen.

Kulku tontille 12 tontin 13 kautta on mahdollistettu asemakaavamääräyksen lisäksi perustetulla kulkuyhteysrasitteella 2021-K27. Edellä mainitut kaavamääräykset sekä maanvuokrasopimuksen kirjaukset huomioiden kulkuyhteysrasite ei ole yllättävä, kohtuuton eikä ennakoimaton.

Muutoksenhakija toteaa valituksessaan, että riittävää liikenne- ja turvallisuussuunnittelua ei ole tehty.

Edellä todetulla tavalla liikennesuunnittelu on antanut asiassa ehdollisen lausunnon ja se on huomioitu suunnitelmissa.

Kaupunkikuvatyöryhmä on lausunnossaan ottanut kantaa esitettyyn suunnitelmaan todeten, että suunnitelmassa on liikaa ajoneuvoalueen liikennealuetta. Työryhmä on edellyttänyt, että aluetta kehitetään poistamalla autopaikkoja. Lausunto on koskenut tonttia 12.

Johtopäätökset

Edellä esitetyin perustein rakennus- ja lupalautakunta katsoo, että muutoksenhakijan valitus tulee hylätä.

Oheismateriaali 1​Valituskirjelmä liitteineen

​

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

Ehdotus​Rakennus- ja lupalautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon.

Samalla lautakunta päättää, että pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

Wallinkoski ilmoitti olevansa esteellinen eikä osallistunut asian käsittelyyn.