Konsernihallinto, lakipalvelut, lakimies Jenna Härkönen 28.12.2022:

Kiinteistö: 853-1-21-7

Osoite: Sirkkalankatu 7, 20500 Turku

Omistaja: Asunto Oy Sirkankartano

Velvoitettu: XXXXX , rakennuksen 1034361588 maanpäällisessä kellarissa sijaitsevan saunatilan (45 m²) hallintaan oikeuttavien saunaosakkeiden 150.190-159.689 omistaja

Kuvaus asiasta

Asunto Oy Sirkankartano on 21.10.2021 tehnyt Turun kaupungin rakennusvalvonnalle toimenpidepyynnön, jossa se pyytää rakennusvalvontaa puuttumaan osakkeenomistajan luvattomaan majoitusliiketoimintaan osoitteessa Sirkkalankatu 7 maanpäällisessä kellarissa sijaitsevassa 45 m²:n saunatilassa.

Toimenpidepyynnön mukaan osakkeenomistaja on saattanut saunaosakkeen vuokralle pysyväluonteiseen majoitusliiketoimintaan yhtiöjärjestyksen, rakennusluvan ja kaavoituksen vastaisesti. Taloyhtiön näkemyksen mukaan toiminta on yhtiöjärjestyksen vastaista, sillä kyseessä olevaa tilaa ei ole hyväksytty yhtiöjärjestyksessä tilapäiseen tai pysyvään asumiskäyttöön. Rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseksi on osoitettu sauna eikä tilan käyttöä muuhun tarkoitukseen ole suunnitteilla. Lisäksi toimenpidepyynnön mukaan saunaosakkeen käyttö asumis- ja majoitustiloina loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaista kohtelua, sillä saunaosakkeen vastikekerroin on 0,75 verrattuna asuinhuoneistojen kertoimeen 1,0. Edellä mainituin perustein osakkeenomistajalle on välitetty 18.1.2021 kirjallinen varoitus haastemiehen välityksellä. Toimenpidepyynnön liitteenä on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys, kirjallinen varoitus ja kuvamateriaalia saunatilan vuokraustoiminnasta AirBnB-sivustolla.

Osakkeenomistajalle on varattu tilaisuus antaa vastineensa toimenpidepyynnössä esitetyistä seikoista. Osakkeenomistaja on 25.7.2022 antanut asiassa kirjallisen selvityksensä. Vastineen mukaan kirjalliseen varoitukseen on 11.3.2021 laadittu oikaisu, johon ei ole toimitettu vastinetta asuntoyhtiön puolesta, jolloin kirjallinen varoitus on osakkeenomistajan näkemyksen mukaan pätemätön. Vastineen mukaan tilan käyttö on yhtiöjärjestyksen mukaista, sillä saunaksi määriteltyä tilaa markkinoidaan sauna- ja tilavuokraussivustoilla saunana, jonka lisäksi sillä on omat verkkosivut, josta sen voi varata saunakäyttöön. Asuntoyhtiön mainitsema majoitusliiketoimintaa harjoittava verkkosivu, jossa saunatila on vuokralla, toimii yhtenä markkinointipaikkana muiden joukossa. Yhtiöjärjestyksessä ei ole myöskään määritelty ehtoja saunan vuokrausajoille. Vastineen mukaan saunatilaa käytetään yhtiöjärjestyksen, rakennusluvan ja kaavoituksen mukaisesti.

Päätöksen perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain (1999/132, MRL) 125.5 §:n mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.

Maankäyttö- ja rakennuslain 182.1 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti tai lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen (1999/895) 4.1 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen tehtävänä on valvoa kaavojen noudattamista, huolehtia rakentamista ja muita toimenpiteitä koskevien lupien käsittelemisestä sekä osaltaan valvoa rakennetun ympäristön ja rakennusten kunnossapitoa ja hoitoa siten kuin siitä säädetään.

Toimenpidepyynnössä on esitetty, että saunatilan ottaminen majoitusliiketoimintaan on kaavoituksen, rakennusluvan sekä yhtiöjärjestyksen vastaista. Sirkkalankatu 7:n alueella on voimassa 16.08.1966 voimaan tullut asemakaava, jossa kiinteistöä 853-1-21-7 koskee asemakaavamääräys ALK: Yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialue. Tontille on osoitettu rakennusala enintään 56 asunnolle sekä erikseen rakennusala liikehuoneistolle. Kiinteistölle on rakennettu asuinrakennus (1034361588) ja myymälärakennus (1034361599). Kyseessä oleva saunatila sijaitsee asuinrakennuksen maanpäällisessä kellarikerroksessa ja sen rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus on osoitettu saunaksi. Vastaavasti Asunto Oy Sirkankartanon yhtiöjärjestyksen mukaan pohjakerroksessa sijaitseva tila on käyttötarkoitukseltaan osoitettu saunaksi. Saunalle ei ole haettu eikä ole tarkoitustakaan osakeyhtiön puolesta hakea käyttötarkoituksen muutosta asuinkäyttöön. Saadun selvityksen perusteella saunatilaa ei käytetä asumiseen, joten sen osalta ei ole syytä ryhtyä toimenpiteisiin rakennusvalvontaviranomaisen osalta.

Osakkeenomistajan vastineen mukaan saunatilaa markkinoidaan saunana ja asiakkaat vuokraavat tilan saunan vuoksi. Osakkeenomistajan liitteenä toimittaman varoituksen kiistämisen yhteydessä on todettu, että sauna voidaan vuokrata useammaksi päiväksi kerallaan, jolloin vuokraajan ajankäyttö vuokra-aikana voi sisältää yli öiden ulottuvaa oleskelua. Edelleen vastineessa on todettu, että saunatilaa käytetään yhtiöjärjestyksen mukaisesti eikä yhtiöjärjestyksessä ole määritelty ehtoja saunan vuokrausajoille.

Rakennusvalvontaan tehtävän toimenpidepyynnön perusteella rakennusvalvontaviranomaisen on suoritettava arviointi siitä, onko kyseessä mahdollinen asemakaavan ja rakennusluvan käyttötarkoituksen vastainen toiminta ja ryhdyttävä tarvittaessa MRL 182 §:n mukaisiin toimenpiteisiin. Sitä vastoin sen arvioiminen, onko osakkeenomistajan toiminta yhtiöjärjestyksen vastaista, kuuluu ensisijaisesti asunto-osakeyhtiön toimivaltaan. Asunto-osakeyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain (2009/1599) mukaiset mahdollisuudet puuttua asiaan.

Korkein hallinto-oikeus on 16.12.2022 antanut vuosikirjapäätöksen (KHO 2022:143), jossa on kyse naapuruston asukkaiden aloitteesta vireille tulleesta saunarakennuksen käyttöä koskevasta rakennusvalvonta-asiasta. Tapauksessa 174 m² kokoinen saunarakennus oli rakennettu alun perin alueella silloin sijainneen leirikeskuksen sekä ammatillisten yhdistysten käyttöön ja rakennusluvan mukaan rakennuksen pääasiallinen käyttötarkoitus on sauna. Myöhemmin eräs yhdistys on aloittanut toiminnan, jossa se lämmittää kyseistä saunaa avantouimareille useana päivänä viikossa sekä vuokraa sitä myös muina aikoina sopimuksen mukaan. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli ensin arvioitava, oliko saunan käytössä tai alueen olosuhteissa tapahtunut rakennusluvan myöntämisen jälkeen sellaisia olennaisia muutoksia, jotka olisivat edellyttäneet uutta rakennuslupaa. KHO:n mukaan saunan koon ja saunan alkuperäisestä käytöstä saadun selvityksen perusteella oli selvää, että sauna oli tarkoitettu huomattavasti laajemmalle käyttäjäkunnalle kuin tavanomainen sauna asuinrakennuksen talousrakennuksena. Edelleen päätöksen mukaan saunan käytössä ei ollut selvitetty tapahtuneen sellaisia toiminnan vaikutuksiin liittyviä muutoksia, joiden johdosta käyttötarkoituksen olisi voitu katsoa olennaisesti muuttuneen rakennusluvan mukaiseen käyttötarkoitukseen nähden. KHO on päätöksessään todennut, että rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen luvanvaraisuutta arvioitaessa tulee tarkastella, vastaavatko rakennuksen käytön tyypilliset vaikutukset myönnettyä rakennuslupaa.

Maankäyttö- ja rakennuslakia koskevan hallituksen esityksen (HE 101/1998 vp) yksityiskohtaisissa perusteluissa on 125 §:n kohdalla todettu muun ohella seuraavaa: ”Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen vaatisi rakennusluvan. Käyttötarkoituksen muutosta verrattaisiin, kuten nykyisinkin, myönnettyyn rakennuslupaan tai rakennuksen aikaisempaan käyttöön. Lisäksi säädettäisiin, että luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavoituksen toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Rakennuslupaan verrattavasti siten käsiteltäisiin sellaiset muutokset, joilla vaikutetaan ympäristön maankäyttöön tai lisätään rakennuksen käytön riskillisyyttä.”

Saunatila on 45 m² kokoinen ja sitä markkinoidaan internetissä seuraavalla tavalla: ”Moderni ja tilava sauna löylyautomaatilla, täydellisesti varusteltu keittiö, erillinen wc, kaksi sohvaa + jakkaroita ja kunnon viihdejärjestelmä 65" tv:llä”. Kokonsa puolesta saunatila on tarkoitettu laajemmalle käyttäjäkunnalle kuin tavanomainen sauna asuinhuoneistossa. Saunatila on alun perin luvitettu rakennuksen yhteistiloihin kuuluvaksi saunaksi, jota ovat voineet käyttää useat eri henkilöt. Tilaa käytetään edelleen saunana, joskin käyttäjäkunta on laajempi, koska käyttäjinä voivat olla asukkaiden lisäksi myös taloyhtiön ulkopuoliset henkilöt. On huomattava, että rakennusvalvonnan toimivallassa ei ole valvoa, vuokrataanko yhtiön yhteiskäyttöön tarkoitettuja tiloja ulkopuolisille. Käyttötarkoituksen luvanvaraisuutta arvioitaessa tulee tarkastella vastaavatko saunan käytön tyypilliset vaikutukset myönnettyä rakennuslupaa. Saadun selvityksen perusteella saunatilan käytössä ei voida katsoa tapahtuneen sellaisia toiminnan vaikutuksiin liittyviä muutoksia, joiden johdosta käyttötarkoituksen voitaisi katsoa olennaisesti muuttuneen rakennusluvan mukaiseen käyttötarkoitukseen nähden. Käyttö ei ole myöskään muuttunut siten, että se vaikuttaisi alueen maankäyttöön tai lisäisi tilan käytön riskillisyyttä.

Edellä esitetyin perustein ja kun otetaan huomioon osakkeenomistajan selvitys saunatilan käytön luonteesta, voimassa oleva asemakaava ja rakennuslupa, ei saunatoimintaa voida pitää asemakaavan tai rakennusluvan vastaisena eikä kaupungin ole siten mahdollista puuttua asiaan.

Oheismateriaali 1​Toimenpidepyyntö liitteineen

Oheismateriaali 2Osakkeenomistajan vastine

Oheismateriaali 3​Varoituksen kiistäminen

Rakennusvalvontapäällikkö Leena Salmelainen:

Ehdotus​Rakennus- ja lupalautakunta päättää edellä esitetyin perustein, että toimenpidepyyntö ei anna aihetta toimenpiteisiin rakennusvalvontaviranomaisen osalta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.