Lakimies Jenna Härkönen 9.6.2022:

Kiinteistö:   

kaupunginosa (3), korttelin 1 tontti 1003.

Osoite:

Kaskenkatu 3, 20700 Turku.

Omistaja:

Asunto Oy Kaskenkatu 3, 0142670-8, Uudenmaankatu 6 A, 20500 Turku.           

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonta on pitänyt kiinteistöllä 853-3-1-1003 katselmuksen 7.2.2018. Katselmuksessa havaittiin pahoja vaurioita kahdessa rakennuksessa. Kiinteistön yksikerroksisen asuinrakennuksen (PRT 1034470376) katto ja julkisivuseinät sekä ikkunat olivat rappeutuneet. Julkisivumaalaukset olivat huonokuntoiset ja ympäristöä rumentavat. Ulkoseinähirsissä on paikoin pahoja lahoamisvaurioita. Vesikatto alusrakenteineen oli pääosin hyvin huonokuntoinen ja vuotanut paikoitellen kauan.

Katselmuksella käytiin rakennuksen huoneistoissa 4, 5 ja 6. Huoneisto nro 4:n sisäpuoli oli huonokuntoinen, alapohja- ja yläpohjarakenteita ei päästy näkemään. Huoneisto nro 5:ssä osa alapohjasta ja yläpohjasta oli romahtanut kokonaan. Alapohja oli osittain täysin tuhoutunut ja romahtanut ja vesikatto oli vuotanut pitkän aikaa, jonka seurauksena osa yläpohjasta oli lahonnut ja tuhoutunut. Huoneiston sisäpuolella pintamateriaalit oli laajalti purettu. Huoneistossa oli myös rakennusjätettä. Sähköasennukset olivat käydyissä huoneistoissa laajalti huonokuntoiset.

Kiinteistön toisen rakennuksen (vanha päiväkotirakennus, PRT 1034470365) julkisivumaalaukset ovat huonokuntoiset ja ympäristöä rumentavat. Samoin vesikaton ja hormien pellitysten maalaukset ovat huonokuntoiset ja ympäristöä rumentavat.

Rakennus- ja lupalautakunta on 9.8.2018 § 324 velvoittanut kiinteistön omistajan juoksevan uhkasakon uhalla kunnostamaan rakennukset 1.5.2019 mennessä. Juoksevan uhkasakon määräksi asetettiin kiinteänä peruseränä kaksikymmentätuhatta (20.000) euroa sekä lisäeränä kaksituhatta (2.000) euroa jokaiselta alkavalta kuukaudelta, jonka velvoitteen laiminlyönti jatkuu asetetun määräajan jälkeen.

Rakennusvalvonta on tehnyt kohteessa tarkastuksen seuraavan kerran 28.5.2019. Katselmuksella todettiin, että velvoitteita ei ole noudatettu. Lautakunta on päätöksellään 6.8.2019 § 234 tuominnut uhkasakon maksettavaksi ja samalla asettanut uuden uhkasakon velvoitteen tehostamiseksi. Uhkasakon määräksi asetettiin kiinteänä peruseränä neljäkymmentätuhatta (40.000) euroa, mikäli velvoitetta ei ole täytetty 31.12.2019 mennessä sekä lisäeränä neljätuhatta (4.000) euroa jokaiselta alkavalta kuukaudelta, jonka velvoitteen laiminlyönti jatkuu asetetun määräajan jälkeen. Kiinteistön omistaja Asunto Oy Kaskenkatu 3 on velvoitettu kunnostamaan rakennukset kiinteistöllä seuraavalla tavalla:

Yksikerroksinen asuinrakennus, PRT 1034470376:

• Julkisivurakenteet ja ikkunat korjattava, julkisivut maalattava
• Sokkelit ja alapohja kunnostettava
• Vesikatto ja yläpohja kunnostettava
• Rakennuksen sisätilat ja sähköasennukset kunnostettava kokonaisuudessaan

Vanha päiväkotirakennus, PRT 1034470365:

• Julkisivurakenteet korjattava ja julkisivut maalattava
• Peltikatto ja hormit kunnostettava sekä maalattava

Tontin asemakaavoitus on vireillä ja 4.11.2019 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaan asemakaavan muutoksen tavoitteena on tontin rakennuskannan suojelu. Samalla tutkitaan täydennysrakentamisen mahdollisuutta tontille.

Rakennusvalvonta on tehnyt tontilla tarkastuksen 29.4.2020, jossa on todettu, että velvoitteita ei ole edelleenkään noudatettu. Lautakunta on tuominnut päätöksellään 23.7.2020 § 152 uhkasakon kiinteän peruserän neljäkymmentätuhatta (40.000) euroa maksettavaksi.

Rakennusvalvonta on tehnyt tontilla tarkastuksen 9.3.2022. Yhtiön edustaja ei saapunut katselmukseen, joten rakennukseen ei päästy sisälle. Ulkoapäin havaittiin, että yksikerroksisen asuinrakennuksen julkisivut ja vesikatto ovat hyvin huonokuntoiset ja ympäristöä rumentavat. Julkisivussa on pahoja lahovaurioita. Ulkoapäin arvioituna mikään ei viittaa siihen, että asuntojen suojaamiseksi tai kunnostamiseksi sisällä olisi tehty toimenpiteitä aikaisempaan tilanteeseen verrattuna.

Päätöksen perustelut

Tontilla tehdyssä tarkastuksessa on todettu, että kiinteistön omistaja ei ole noudattanut rakennus- ja lupalautakunnan päätöstä eikä vaadittuja toimenpiteitä ole tehty määräajassa.

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen.

MRL:n 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

MRL 186 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on uhkasakon tai teettämisuhan käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Ilmoitus saadaan jättää tekemättä, jos tekoa tai laiminlyöntiä olosuhteet huomioon ottaen on pidettävä vähäisenä, eikä yleisen edun ole katsottava vaativan syytteen nostamista.

Uhkasakkolain 4 §:n mukaan viranomainen voi asettaa uhkasakon, teettämisuhan tai keskeyttämisuhan, jos niin on laissa säädetty. Lain 6 §:n mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Uhkasakkolain 7 §:n mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Lain 9 §:n mukaan juokseva uhkasakko asetetaan määräämällä uhkasakolle kiinteä peruserä sekä lisäerä jokaista sellaista päätöksessä ilmoitettavaa ajanjaksoa varten, jonka kuluessa päävelvoitetta ei ole noudatettu.

Uhkasakkolain 10 §:n mukaan uhkasakon asettanut viranomainen voi tuomita uhkasakon maksettavaksi, jos päävelvoitetta ei ole noudatettu eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä. Edellytyksenä uhkasakon tuomitsemiselle maksettavaksi on, että uhkasakon asettamista koskeva päätös on lainvoimainen, jollei päätöstä ole säädetty tai määrätty noudatettavaksi muutoksenhausta huolimatta. Uhkasakon lisäeristä voidaan kerralla tuomita maksettavaksi enintään kolme kertaa peruserän suuruinen summa.

Kiinteistön omistaja ei ole noudattanut asetettua velvoitetta määräajassa. Molemmat rakennukset ovat rakennusrekisterin tietojen mukaan rakennettu 1800-luvun puolella ja ovat jo ikänsä puolesta kunnostamisen arvoisia rakennuksia. Kaskenkatu 3 kuuluu maakuntakaavan suojeltaviin kohteisiin osana aluekokonaisuutta SR0026 Vartiovuorenpuisto, Kaskenmäki. Kiinteistö on myös osa Yleiskaava 2029 luonnoksessa suojelutavoitekohdetta 1/30 Kaskenkatu 1 ja 3 Mustainveljestenkuja. Museokeskus on luokitellut kohteen seudullisesti merkittäväksi. Kertaustyylinen rakennus on luokiteltu rakennushistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaaksi. Vinkkelirakennus on luokiteltu historiallisesti, rakennusperinteisesti ja ympäristöllisesti arvokkaaksi. Lisäksi rakennukset sijaitsevat Turun keskusta-alueella erittäin näkyvällä paikalla.

Uhkasakon asettamista koskeva lautakunnan päätös on lainvoimainen. Päätös on saatu annettua asianosaiselle tiedoksi hallintolain 62 §:n mukaisesti yleistiedoksiantona joulukuussa 2019, koska päätöstä ei ole saatu annettua tiedoksi haastemiehen välityksellä. Uhkasakon peruserän tuomitsemista koskeva päätös on saatu annettua asianosaiselle tiedoksi yleistiedoksiantona elokuussa 2021, koska päätöstä ei ole saatu annettua tiedoksi haastemiehen välityksellä. Uhkasakon asettamista koskevan päätöksen mukainen määräaika velvoitteiden noudattamiseksi on ollut 31.12.2019.

Asunto Oy Kaskenkatu 3 ja Suomen Talokauppa Oy ovat hallinto-oikeudesta saadun tiedon mukaan valittaneet 18.5.2022 uhkasakon asettamista koskevasta lautakunnan päätöksestä 9.8.2018 § 324 ja uhkasakon peruserän tuomitsemisesta koskevasta päätöksestä 6.8.2019 § 234 Turun hallinto-oikeuteen. Hallinto-oikeus on 31.5.2022 antamillaan kahdella välipäätöksillä hylännyt hakemukset, joissa on vaadittu päätöksiin liittyvien täytäntöönpanotoimien määräämistä peruutettaviksi sekä mahdolliset tulevat täytäntöönpanotoimet kiellettäviksi. Hakemukset on hylätty sillä perusteella, ettei asian käsittelyn tässä vaiheessa ole ilmennyt seikkoja, joiden nojalla päätösten täytäntöönpano olisi kiellettävä. Siten uhkasakon juoksevat lisäerät voidaan tuomita maksettaviksi.

Asianosaisen kuuleminen

Kiinteistön omistajalle on annettu mahdollisuus antaa vastineensa uhkasakon juoksevien lisäerien tuomitsemista koskevan päätösehdotuksen takia. Kiinteistön omistajan asiamies on pyytänyt lisäaikaa vastineen antamiselle. Tässä yhteydessä rakennusvalvonta on pyytänyt yhtiön asiamieheltä selvitystä siitä, mikä on yhtiön postiosoite sekä yhtiön laillinen edustaja. Pyynnöstä huolimatta asiaan ei saatu minkäänlaista selvitystä. Kiinteistön omistaja ei ole myöskään antanut vastinettaan uhkasakon juoksevien lisäerien tuomitsemista koskevasta päätösehdotuksesta.

Kiinteistön omistaja on selkeästi laiminlyönyt velvollisuutensa pitää tontin rakennukset kunnossa. Aikaisemmista uhkasakoista huolimatta rakennuksia ei ole edelleenkään kunnostettu. Hallinto-oikeus on katsonut, että päätösten täytäntöönpanon kieltämiselle ei ole perusteita. Edellä mainituin perustein uhkasakon juoksevien lisäerien tuomitseminen velvoitteiden täyttämisen tehostamiseksi on perusteltua. Lisäksi kun otetaan huomioon, että kiinteistön omistajalla on ollut useita vuosia aikaa kunnostaa rakennukset, ja että rakennusten kunto huonontuu jatkuvasti velvoitteiden laiminlyönnin seurauksena, laiminlyöntiä ei voida pitää vähäisenä. Siten asiasta on perusteltua ilmoittaa poliisille esitutkintaa varten.

Oheismateriaali 1Katselmuspöytäkirja 23.3.2022

Valvontajohtaja Leena Salmelainen

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää tuomita Asunto Oy Kaskenkatu 3:n maksamaan lautakunnan päätöksellä 6.8.2019 § 234 asetetun uhkasakon juoksevia lisäeriä 20 kuukauden ajalta (elokuu 2020 – maaliskuu 2022), yhteensä kahdeksankymmentätuhatta (80.000) euroa.

Mikäli rakennuspaikan omistaja luovuttaa kiinteistön tai sen osan käyttöoikeuden, tulee velvoitetun ilmoittaa luovutuksensaajalle tällä päätöksellä asetetusta velvoitteesta ja uhkasakosta luovutuskirjaan otetuin maininnoin tai muutoin todisteellisesti.

Samalla päätöksestä ilmoitetaan maankäyttö- ja rakennuslain 186 §:n mukaisesti poliisille esitutkintaa varten, koska rakennusten kunnossapidon laiminlyöntiä ei voida pitää vähäisenä.

Tästä päätöksestä ilmoitetaan uhkasakkolain 19 §:n mukaisesti Maanmittauslaitokselle merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin.

Tästä päätöksestä peritään Asunto Oy Kaskenkatu 3:lta rakennusvalvontataksan 22.5 §:n mukainen maksu 630 euroa.

Sovelletut lainkohdat:

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 §, 182 §, 186 §

Uhkasakkolaki 4 §, 6§, 7 §, 8 §, 9 §, 10 §, 11 §, 13 §, 18 §, 19 §, 22 §

PäätösEhdotus hyväksyttiin.