Kaupunkiympäristö, hallintojohtaja Harri Lehtinen 3.6.2022:

Rakennus- ja lupalautakunta on 31.3.2022 § 76 (päätöksen antopäivä 6.4.2022) myöntänyt Asunto Oy Turun Karjakuja 28:lle rakennusluvan vanhojen asuinrakennusten muutostöille. Rakennuspaikan naapurit ovat valittaneet päätöksestä Turun hallinto-oikeudelle, joka on pyytänyt lautakunnan lausuntoa asiasta 13.6.2022 mennessä.

Rakennusvalvonta esittää, että rakennus- ja lupalautakunta antaisi Turun hallinto-oikeudelle asiassa seuraavanlaisen lausunnon.

Lausuntoehdotus

Rakennus- ja lupalautakunta palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen ja liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Asemakaavan sisällöstä

Valituskirjelmässä esitetään, että lautakunta olisi soveltanut väärää asemakaavamerkintää. Väite ei pidä paikkaansa. Tontilla on voimassa ympäristö- ja kaavoituslautakunnan 26.10.2010 § 528 hyväksymä asemakaava (tunnus 25/2009), jonka mukaan tonttia koskee asemakaavamääräys ”Asuinpientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään”(AP-1/s). Tarkemmat määräykset ilmenevät asiakirjojen liitteenä olevista kaavamääräyksistä.

Asemakaavan vanhentumisesta

Valituksessa esitetään, että asemakaava olisi vanhentunut, minkä vuoksi lautakunta ei olisi voinut lupaa myöntää ennen asemakaavan muuttamista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 60 §:n mukaan kunnan tulee seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi.

Sellaisen asemakaavan alueella, joka on ollut voimassa yli 13 vuotta ja joka merkittävältä osalta on edelleen toteuttamatta, rakennuslupaa ei saa myöntää sellaisen uuden rakennuksen rakentamiseen, jolla on alueiden käytön tai ympäristökuvan kannalta olennaista merkitystä, ennen kuin kunta on arvioinut asemakaavan ajanmukaisuuden. Arviointi ei kuitenkaan ole tarpeen, jos kaavan ajanmukaisuus on arvioitu viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana. Asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi voidaan samalla kertaa suorittaa alueella, joka muodostaa arvioinnin kannalta tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Kunnan päätökseen, jolla asemakaavan on todettu olevan ajanmukainen, ei saa valittamalla hakea muutosta.

Tältä osin lautakunta toteaa, että tontilla voimassa oleva asemakaava on hyväksytty 26.10.2010 ja tullut voimaan 18.12.2010. Hyväksymispäätöksen esittelytekstin mukaan asemakaavanmuutoksella pyritään mahdollistamaan alueen säilyminen jatkossakin nykyisen kaltaisena asuinalueena. Asemakaavanmuutoksessa tarkistetaan tonttien rakennusalojen sijainti, rakennusoikeuden määrä ja alueiden käyttötarkoitusmerkinnät. Tonteilla sijaitsevat nykyiset asuinrakennukset pyritään kaavaehdotuksessa sijoittamaan rakennusaloille niiltä osin kuin se on mahdollista. Suunnittelualueen niitä nykyisiä asuinrakennuksia, joille kaavaehdotuksessa ei voida osoittaa rakennuspaikkaa, saadaan peruskorjata ja huoltaa nykyisillä paikoillaan. Kaavamuutos mahdollistaa myös vähäisen täydennysrakentamisen suunnittelualueella.

Asemakaava-alue on ollut pääosin rakennettu jo asemakaavan voimaantullessa. Maankäyttö- ja rakennuslain 60 §:n mukaista menettelyä ei siten sovelleta tässä tapauksessa.

Autopaikkavaatimuksesta

Maankäyttö- ja rakennuslain 156 §:n 3 momentin mukaan autopaikkojen järjestämisvelvollisuus ei koske vähäistä lisärakentamista eikä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutettaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon tästä johtuva autopaikkojen tarve.

Lupahakemuksessa ei ole kyse rakennusten käyttötarkoituksen muuttamisesta. Lautakunnan tulkinnan mukaan rakennustyössä on myös kyse rakennusten korjaus- ja muutostöistä ja vähäisestä lisärakentamisesta. Lisäksi liikennesuunnitelman mukaan kadunvarsipysäköintiä ei ole kielletty rakennusten edustalla.

Autopaikkoja ei ole siten tarvinnut edellyttää rakennettavaksi tontille.

Asukkaiden yhdenvertaisuudesta

Valituksessa esitetään, että luvan myöntäminen asettaa muut alueen asukkaat eriarvoiseen asemaan ja rikkoo yhdenvertaisuusperiaatetta.

Tältä osin lautakunta toteaa, että päätöksellä ei millään lailla oteta kantaa siihen, miten muita mahdollisia alueen kiinteistönomistajien lupahakemuksia tullaan käsittelemään, mikäli sellaisia tulee vireille. Jokainen hakemus käsitellään erikseen rakennuspaikan ominaisuuksien ja esitetyn suunnitelman perusteella. Myös mahdollisten poikkeusten myöntäminen arvioidaan tapauskohtaisesti. Lupapäätöksen ei siten voida katsoa asettavan alueen asukkaita eriarvoiseen asemaan tai loukkaavan yhdenvertaisuusperiaatetta.

Rakennusten teknisistä ominaisuuksista

Kyseessä on vanhojen rakennusten korjaus- ja muutostyö, jolloin kaikkia uudisrakentamista koskevia määräyksiä ei voida sellaisenaan soveltaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n 2-5 momentin mukaan rakennus on suunniteltava ja rakennettava ja rakennuksen muutos- ja korjaustyöt tehtävä sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muutos toteutettava siten, että rakennus täyttää siihen yleisesti ennakoitavissa oleva kuormitus ja rakennuksen käyttötarkoitus huomioon ottaen 117 a–117 l §:ssä tarkoitetut olennaiset tekniset vaatimukset.

Rakennuksen tulee olla tarkoitustaan vastaava, korjattavissa, huollettavissa ja muunneltavissa sekä, sen mukaan kuin rakennuksen käyttö edellyttää, soveltua myös sellaisten henkilöiden käyttöön, joiden kyky liikkua tai toimia on rajoittunut.

Korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä.

Valituskirjelmässä esitettyjä väitteitä esitettiin jo naapurien kuulemisvaiheessa ja lupavalmistelija on pyrkinyt päätöksessä ottamaan kantaa väitteisiin. Tältä osin lautakunta viittaa alla mainittuihin valmistelijan lupapäätöksessä oleviin perusteluihin ja jättää oikeuden harkintaan ovatko perustelut riittävät.

Rakennuksen kaavanmukaisuus, aikaisemmat luvat ja pinta-alatiedot: Asemakaavan mukaan alue on AP-1/s, asuinpientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. 2010 voimaan tulleen asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa tehdä 160- ja 180-neliöiset rakennukset, joiden ullakolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi 3/5 rakennuksen alasta. A-talossa on maanpäällinen kellarikerros, jonka lisäksi 2 kerrosta, B-talo on kaksikerroksinen. A-talon arvioitu rakennusvuosi on oletettavasti 1922 ja B-talon arvioitu valmistumisvuosi 1912, eli molemmat ovat valmistuneet ennen nykyisin voimassa olevaa asemakaavaa. A-talossa on tällä hetkellä asuntoja kellarissa, 1.kerroksessa ja 2.kerroksessa. B-talossa asuntoja on 1.kerroksessa ja 2.kerroksessa. Kyseessä on rakennusten peruskorjaus, jonka yhteydessä A-talon kylmään varastoon terassin alla tehdään tekninen tila (7m2, jonka saa tehdä rakennusoikeuden ylittäen). Asuinhuoneistojen määrä vähenee A-talossa 8:sta 6 asuinhuoneistoon, B-talossa 7:stä 5 asuinhuoneistoon. Muutokset tehdään nykyisiä asunhuoneistoja yhdistämällä. Kiinteistölle on myönnetty nyt haettaville korjaus- ja muutostöille rakennuslupa, jonka KHO on kumonnut sen vuoksi, että naapureita ei kuultu lupavaiheessa. Hakijan vastineessa on esitetty asukasluettelo. Rakennusvalvonnalla ei ole käytettävissä alkuperäisiä suunnitelmia/lupia. Asuinhuoneistojen määrä ja rakennukset on kartoitettu museon toimesta 2010. Museon inventointikortit oheismateriaalina.

Rakennusten paloturvallisuus ja sprinklaus: Rakennusten käyttötarkoitusta ei olla korjaus- ja muutostöiden yhteydessä muuttamassa. YM asetusta rakennusten paloturvallisuudesta "sovelletaan uuden rakennuksen rakentamiseen sekä rakennuksen laajentamiseen tai sen kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen. Asetusta sovelletaan myös rakennuksen korjaus- ja muutostyöhön, jos rakennus tai sen osa muuttuu korjaus- ja muutostyön seurauksena paloturvallisuuden kannalta vaarallisemmaksi ja rakennuksen paloturvallisuuden parantaminen on sen vuoksi perusteltua korjaus- ja muutostyön laatu ja henkilöturvallisuuden vaarantumisen estäminen huomioon ottaen". Tämän vuoksi vanhaan rakennukseen ei voida edellyttää uuden rakennuksen paloturvallisuustasoa, mutta korjaus- ja muutostöillä pyritään parantamaan olemassa olevaa tilannetta. A-talossa on asuinhuoneistoja nykytilanteessa 3 eri tasossa. Molemmista asuinrakennuksista on vähintään 8 m viereisten kiinteistöjen rakennusalojen rajoihin.

Pinta-alatiedot: Asuinhuoneiden korkeudet eivät täysin vastaa 2.kerroksissa YM:n asuin-, majoitus- ja työtiloista asetuksen vaatimusta, mutta kyseessä on olemassa oleva asuintila, jonka huonekorkeutta ei olennaisesti pienennetä korjaus- ja muutostyön yhteydessä. Sama tilanne on ikkunapinta-alojen suhteen. Pinta-alat eri kerroksissa on esitetty asemapiirustuksessa ja laskelma on tarkastettu huomautuksen antamisen jälkeen.

Esteettömyys: VN:n asetusta rakennusten esteettömyydestä sovelletaan uuden asuinrakennuksen rakentamiseen, sekä korjaus- ja muutostöiden osalta asuinrakennuksissa asuinkerrostalon yleisten tilojen korjaus- ja muutostyöhön siltä osin kuin esteettömyyden parantaminen on rakennuksen ominaisuudet sekä toimenpiteen laatu ja laajuus huomioon ottaen tarkoituksenmukaista.  Esteettömyyden parantamista ei voida edellyttää, sillä kyseessä ei ole uudisrakentaminen, eivätkä korjaus- ja muutostyöt kohdistu asuinrakennusten yleisiin tiloihin.

Molempien rakennusten lupien käsittely kokonaisuutena: Rakennusten lupia on alun perin haettu kahtena erillisenä lupana. Kiinteistöt on yhdistetty naapurien kuulemisen jälkeen, jonka myötä lupakäsittely siirrettiin yhdelle luvalle.

Ilmanvaihto: Ilmanvaihtosuunnitelmat on huomioitu lupaehdoin.

Yhteenveto

Edellä esitetyn perusteella rakennus- ja lupalautakunta katsoo, että vanhojen huonokuntoisten rakennusten kunnostaminen on eduksi koko lähialueelle ja vähentää niitä haittoja, joita tontilla on aikaisemmin ilmennyt.

Lisäksi lautakunta katsoo, että valituksessa ei ole esitetty sellaisia perusteita, joiden vuoksi lupapäätös tulisi kumota, ja, että valitus tulee tästä syystä hylätä.

Oheismateriaali 1Rakennus- ja lupalautakunnan päätös 31.3.2022 § 76

Oheismateriaali 2Hallinto-oikeuden lausuntopyyntö ja valituskirjelmä

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Lisäksi lautakunta päätti, että pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti. Päätös tehtiin esittelijän kokouksessa täydentämästä ehdotuksesta.