Ympäristölakimies Nina Mattila 3.1.2022:

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonta on huomannut, että kiinteistöillä 853-9-56-2 ja 853-9-56-3 sijaitsevien asemakaavalla suojeltujen rakennusten kunnossapito on laiminlyöty. Rakennus- ja lupalautakunta on 28.5.2020 § 102 ja 28.5.2020 § 103 velvoittanut kiinteistöjen omistajat kunnostamaan tonttien rakennukset juoksevan uhkasakon uhalla. Määräajan kuluttua umpeen tonteilla on suoritettu tarkastus, jossa on todettu, ettei velvoitteita ole noudatettu. Rakennus- ja lupalautakunta on 15.9.2021 § 259 ja 15.9.2021 § 260 päättänyt tuomita uhkasakot maksettavaksi ja asettanut uudet korkeammat uhkasakot velvoitteiden tehosteeksi. Samalla on päätetty ilmoittaa asiasta poliisille esitutkintaa varten.

Tonttien omistajat Asunto Oy Turun Linnankatu 71 ja Asunto-Oy Turun Linnankatu 73 ovat valittaneet uhkasakon tuomitsemista koskevista päätöksistä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatineet päätösten kumoamista, suullista käsittelyä, täytäntöönpanokieltoa ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Valitusten mukaan päätökset ovat syntyneet esteellisessä kokoonpanossa, koska rakennus- ja lupalautakunnan varapuheenjohtaja Rosenlöfin edustaman YH-Kodit Oy:n ja Linnankatu 71 ja 73 kiinteistöjen omistajayhtiön välillä on ollut vuodesta 2019 lähtien riita-asia koskien naapurikiinteistön kauppahintaa. Valituksen mukaan rakennusten peruskorjaus ei ole ollut mahdollinen ennen vuotta 2020, koska naapuritontille on rakennettu parkkihallia vuosina 2017-2020, joka on vaurioittanut suojeltujen rakennusten perustuksia. Valituksen mukaan määräaika velvoitteiden noudattamiseksi on liian lyhyt, koska työt edellyttävät rakennuslupaa ja ennakkoneuvotteluja museon kanssa. Valituksen mukaan YH-Kodit Oy:n toimesta olisi kerrottu valittajalle muuttuneista rakennuslupaehdoista maaperän pilaantuneisuutta koskien. Valittajan mukaan rakennusvalvonta ei ole vastannut lupaprosessia koskeviin kyselyihin ja siksi valittaja ei ole voinut hakea rakennuslupaa. Valituksessa on vedottu myös koronapandemiaan ja sen suunnittelulle aiheuttaviin viiveisiin.

Hallinto-oikeus on pyytänyt rakennus- ja lupalautakunnan lausuntoa 7.1.2022 mennessä. Lisäaikaa lausunnon toimittamiseksi on pyydetty 21.1.2022 saakka. Hallinto-oikeus on pyytänyt, että lausuntoon liitetään esteelliseksi väitetyn henkilön lausuma.

Lausuntoehdotus

Rakennusvalvonta on lähettänyt tonttien omistajille ensimmäiset selvityspyynnöt asiaan liittyen tammikuussa 2019. Tammikuussa 2020 on tonttien omistajille ilmoitettu kohteessa pidettävästä tarkastuksesta, joka on pidetty 4.2.2020. Tarkastuksella on todettu, että rakennusten kunnossapito on laiminlyöty. Ennen uhkasakon tuomitsemista tonttien omistajille on lähetty kuulemiskirje huhtikuussa 2020 ja varattu mahdollisuus vastineen antamiseen. Lautakunnan 28.5.2020 tekemät päätökset koskien uhkasakon asettamista annettiin tonttien omistajille tiedoksi haastetiedoksiantona 17.8.2020. Määräaika toimenpiteiden suorittamiseksi on päättynyt 17.2.2021. Kiinteistöjen omistajille on ilmoitettu kirjeitse, että kohteessa pidetään tarkastus 2.3.2021. Yhtiöiden hallituksen puheenjohtaja on pyytänyt tarkastuksen siirtämistä ja hänen kanssaan on sovittu tarkastusajankohdaksi 23.3.2021. Hän ei kuitenkaan osallistunut tarkastukseen. Koska yhtiöillä ei ole enää kaupparekisteriin merkittyä postiosoitetta, kuulemiskirjeet koskien uhkasakkojen tuomitsemista ja uusien uhkasakkojen tuomitsemista on annettu tiedoksi haastetiedoksiantona. Kiinteistöjen omistajat ovat antaneet päätösesityksiin vastineensa. Päätökset uhkasakkojen tuomitsemista ja uusien uhkasakkojen asettamista koskien on tehty 15.9.2021. Tontit omistavilla yhtiöillä on ollut runsaasti aikaa tarvittavien rakennuslupien hakemiseen ja rakennusten kunnostamiseen jo ennen uhkasakkojen asettamista ja tuomitsemista.

Valitukseen liitetyt sähköpostit koskevat rakentamista osoitteessa Fleminginkatu 4-8. Valittajan rakennusvalvontaan 21.4.21 lähettämässä sähköpostissa on viitattu Linnankatu 71 ja 73 peruskorjaamiseen ja todettu laajamittaisen peruskorjauksen olevan ”jäissä, koska YH Kodit Oy on jättänyt maksamatta yhtiöllemme kiinteistön kauppahinnan vedoten rakennusvalvonnan tekemiin, Fleminginkadulla sijaitsevan kiinteistön rakentamista rajoittaviin päätöksiin, joita olen pyytänyt teiltä nähtäväksi”. Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. MRL 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella. Asiassa on kiistatonta, että rakennusten kunnossapito on laiminlyöty. Mikäli kiinteistön omistaja ei pysty rahoittamaan rakennusten kunnossapitoa, kiinteistön voi myydä.

Tontteja koskevien rakennuslupahakemusten jättäminen on ollut täysin mahdollista. Tonteilla on voimassa asemakaava eikä alue ole rakennuskiellossa. Alueen asemakaava on ollut voimassa 15.02.2014 lähtien. Asemakaavan yleismääräysten mukaan ”Pilaantunut maaperä on puhdistettava ennen rakentamiseen ryhtymistä.” Kaavamääräys ei estä rakennusluvan myöntämistä. Kaavamääräys edellyttää, että maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve tulee selvittää sekä tarvittaessa maaperä puhdistaa ennen rakentamiseen ryhtymistä.  Rakennusvalvontaviranomainen arvioi, mitä selvityksiä lupahakemuksen käsittelyn yhteydessä edellytetään ja pyytää tarvittaessa ympäristönsuojeluviranomaisen tai muun viranomaisen lausuntoa asiassa. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee hankkia pätevä suunnittelija, joka arvioi, miten hanketta kannattaa viedä eteenpäin. Rakennuslupa on hakemuksesta ratkaistava hallintopäätös. Rakennuslupahakemusta ei ole edelleenkään vireillä kumpaakaan tonttia koskien. Mikäli lupahakemuksista puuttuu jotain selvityksiä, viranomainen pyytää hakijaa täydentämään hakemustaan. Viranomaisella on MRL 141 §:n mukaan mahdollisuus ottaa lupapäätökseen tarpeellisia määräyksiä. Määräykset voivat koskea muun ohessa rakennustyön tai toimenpiteen suorittamista ja niistä mahdollisesti aiheutuvien haittojen rajoittamista. Lupamääräykset ja niiden tarpeellisuus riippuu siitä, mikä hanke on kyseessä ja millä rakennuspaikalla. Suojellun rakennuksen peruskorjausta koskevan rakennusluvan yhteydessä annettavat määräykset voivat erota uudisrakentamisen yhteydessä annettavista määräyksistä.

Uhkasakkolain 10 §:n mukaan uhkasakon asettanut viranomainen voi tuomita uhkasakon maksettavaksi, jos päävelvoitetta ei ole noudatettu eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä. Rakennus- ja lupalautakunnalla on ollut edellytykset uhkasakkojen asettamiseen ja tuomitsemiseen. Uusien uhkasakkojen asettaminen on ollut myös perusteltua, koska toimenpiteisiin ei ole ryhdytty. Mikäli hallinto-oikeus arvioi, että velvoitteille asetettua määräaikaa on syytä pidentää, se voi niin tehdä.

Esteelliseksi väitetty henkilö on antanut lausuman, josta käy ilmi, ettei hän ole ollut esteellinen käsittelemään asiaa. Lausumassa todetaan myös, että vaikka hänet katsottaisiinkin esteelliseksi, hänen osallistumisensa kokoukseen ei ole vaikuttanut päätöksen lopputulokseen.

Hallintoprosessilain 57.2 §:n mukaan tuomioistuin voi asianosaisen vaatimuksesta huolimatta jättää suullisen käsittelyn järjestämättä, jos: 2) asian ratkaisemiseksi merkityksellisistä tosiseikoista on jo saatu riittävä selvitys, jonka perusteella asia voidaan ratkaista ilman, että tuomioistuimelle jää varteenotettavaa epäilystä tosiseikoista; 3) tosiseikat voidaan selvittää muulla tavoin tai 5) suullisen käsittelyn järjestäminen on muuten ilmeisen tarpeetonta, kun otetaan huomioon asian laatu ja merkitys asianosaiselle sekä oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin vaatimukset. Kyseessä on maankäyttö- ja rakennuslain mukainen hallintopakkoasia, joka koskee suojeltujen rakennusten kunnossapidon laiminlyöntiä. Ottaen huomioon asian laatu ei ole mitään syytä järjestää suullista käsittelyä. Tosiseikat voidaan selvittää käytettävissä olevista asiakirjoista. Hallinto-oikeus voi järjestää katselmuksen, mikäli se katsoo sen olevan tarpeen rakennusten kunnon arvioimiseksi.

Hallintoprosessilain 95 §:n mukaan oikeudenkäynnin osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Korvausvelvollisuuden kohtuullisuutta arvioitaessa voidaan lisäksi ottaa huomioon asian oikeudellinen epäselvyys, osapuolten toiminta ja asian merkitys asianosaiselle. Valitukset tulee perusteettomina hylätä. Näin ollen myös oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee hylätä.

Täytäntöönpanon kieltämistä koskeva vaatimus tulee myös tarpeettomana hylätä, koska päätöstä ei määrätty noudatettavaksi muutoksenhausta huolimatta.

Liite 1Varapuheenjohtajan lausuma esteellisyydestä

Oheismateriaali 1Valitus liitteineen Linnankatu 71

Oheismateriaali 2Valitus liitteineen Linnankatu 73

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

Samalla päätetään, että pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.