Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Nina Mattila 13.9.2021:

Kiinteistö:

853-9-56-3

Osoite:

Linnankatu 71

Omistaja:

Asunto Oy Turun Linnankatu 71 (2362173 -1), käyntiosoite: Linnankatu 71, 20100 TURKU

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonta on huomannut, että kiinteistöllä 853-9-56-3 sijaitsevien rakennusten kunnossapito on laiminlyöty. Tontilla sijaitsee kaksi asemakaavassa (15.2.2014) merkinnällä Sr-1 suojeltua rakennustaiteellisesta ja kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokasta rakennusta. Asemakaavamääräyksen mukaan rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia tärveleviä toimenpiteitä, on rakennus korjaus- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä saamaan ennalleen. Kantavat rakenteet ja alkuperäinen kiinteä sisustus pyritään korjaus- ja muutostöissä säilyttämään. Rakennus saadaan käyttää kokonaisuudessaan myös ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattavien liike- ja työtilojen rakentamiseen. Ullakolle saa rakentaa ilman julkisivumuutoksia alapuolisiin asuntoihin, liike- tai työtiloihin kuuluvia aputiloja. Rakennuslupaa käsitellessään on rakennusvalvontaviranomaisen kuultava asiassa museoviranomaista.

Kiinteistön omistajalle on lähetetty selvityspyyntö 4.1.2019, jossa on todettu, että maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen tulee pitää sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Kaavassa suojelluksi määrätyn rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Selvityspyyntöön on pyydetty vastausta 24.1. 2019 mennessä. Vastauksia taikka yhteydenottoa ei ole tullut. Omistajalle on lähetetty 21.1.2020 ilmoitus paikan päällä 4.2.2020 tehtävästä tarkastuksesta ja lisäksi ilmoitus on kiinnitetty rakennusten seiniin ja oviin 29.1.2020. Tarkastuksella on havaittu, että toista rakennuksista (PRT 1033379165) on kunnostettu luvalla 2012-283. Lupa on vanhentunut 12.7.2017 eikä kaikkia Iupaehtoja ole noudatettu. Kunnostustyöt ovat jääneet kesken. Rakennukset on päästetty rapistumaan ja kunnossapito laiminlyöty.

Rakennus- ja lupalautakunta on 28.5.2020 § 103 antamallaan päätöksellä velvoittanut kiinteistön omistajan kunnostamaan tontin rakennukset juoksevan uhkasakon uhalla. Päätös on annettu tiedoksi kiinteistön omistajalle haastetiedoksiantona 17.8.2020. Rakennusvalvonta on 23.3.2021 tehnyt kiinteistöllä tarkastuksen, jonka perusteella rakennuksia ei ole kunnostettu määräaikaan mennessä. Määräaika kunnostamiseen on ollut kuusi kuukautta päätöksen tiedoksisaannista. Määräaika on mennyt umpeen 17.2.2021.

Asianosaisen kuuleminen

Kiinteistön omistajalle on uhkasakkolain 22 §:n mukaisesti varattu tilaisuus antaa vastineensa tästä päätösehdotuksesta. Asianosainen jätti vastineen, jonka mukaan Linnankatu 71-73 peruskorjaus olisi odottanut samaan kortteliin rakennettavan maanalaisen autohallin valmistumista (valmistui vuonna 2019), koska vastineen mukaan peruskorjausta ei olisi voitu toteuttaa ennen kuin autohalli oli valmis. Vastineessa on todettu, että lautakunnan määräyksissä edellyttämät toimenpiteet edellyttävät rakennuslupaa ja vastineen mukaan asianosainen olisi yrittänyt selvittää rakennusvalvonnan kanssa koko kaava-aluetta koskevia erityislupaehtoja saamatta vastausta. Vastineen mukaan asianosaisen tavoitteena on ollut hakea lupaa lyhytaikaiseen majoitustoimintaan ja vastineessa on viitattu viereisellä tontilla harjoitettuun majoitustoimintaan, jota on käsitelty hallintopakkoasiana rakennus- ja lupalautakunnassa. Vastineen mukaan nyt kyseessä olevia tontteja koskevat hallintopakkopäätökset olisivat syntyneet esteellisessä kokoonpanossa.

Perustelut

Uhkasakon tuomitseminen

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi.

Rakennusvalvonnan 23.3.2021 tekemän tarkastuksen perusteella kiinteistön omistaja ei ole noudattanut rakennus- ja lupalautakunnan 28.5.2020 § 103 antamalla päätöksellä asettamaa velvoitetta kunnostaa kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset määräaikaan mennessä. Kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ovat edelleen maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 166 §:n vastaisessa kunnossa. Toimenpiteet on määrätty suoritettavaksi uhkasakon uhalla.

Uhkasakkolain 10 §:n mukaan uhkasakon asettanut viranomainen voi tuomita uhkasakon maksettavaksi, jos päävelvoitetta ei ole noudatettu eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä. Uhkasakon tuomitsee maksettavaksi uhkasakkolain mukaisesti uhan asettanut viranomainen, tässä tapauksessa rakennus- ja lupalautakunta. Päävelvoitteita ei ole noudatettu eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä. Edellytyksenä uhkasakon tuomitsemiselle maksettavaksi on lisäksi, että uhkasakon asettamista koskeva päätös on lainvoimainen, jollei päätöstä ole säädetty tai määrätty noudatettavaksi muutoksenhausta huolimatta. Hallinto-oikeudelle ei ole tehty asiaa koskevaa valitusta ennen valitusajan päättymistä, minkä vuoksi päätös on lainvoimainen.

Uuden uhkasakon asettaminen

MRL:n 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin maankäyttö- ja rakennuslain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Uhkasakkolain 4 §:n mukaan viranomainen voi asettaa uhkasakon, teettämisuhan tai keskeyttämisuhan, jos niin on laissa säädetty. Lain 6 §:n mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Uhkasakkolain 7 §:n mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Uhkasakkolain 9 §:n mukaan juokseva uhkasakko asetetaan määräämällä uhkasakolle kiinteä peruserä sekä lisäerä jokaista sellaista päätöksessä ilmoitettavaa ajanjaksoa (uhkasakkojakso) varten, jonka kuluessa päävelvoitetta ei ole noudatettu.

Uhkasakkolain 12 §:n mukaan uutta uhkasakkoa ei saa asettaa, ellei kysymystä aikaisemman uhkasakon tuomitsemisesta ole käsitelty. Uhkasakkolakia koskevan hallituksen esityksen (HE 63/1990 vp) pykälää koskevien yksityiskohtaisten perustelujen mukaan uusi uhkasakko voidaan asettaa samalla päätöksellä, jolla aikaisempi uhkasakko tuomitaan. Kun uhkasakko tuomitaan maksettavaksi, asetetaan samalla tavallisesti uusi aikaisempaa suurempi uhkasakko. Rakennus- ja lupalautakunnalle esitetään uuden suuremman uhkasakon asettamista, koska kiinteistön omistaja ei ole ryhtynyt määrättyihin toimenpiteisiin.

Maankäyttö- ja rakennuslain 186 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on rakennustyön keskeyttämistä taikka uhkasakon tai teettämisuhan käyttämistä edellyttävän teon tai laiminlyönnin todettuaan ilmoitettava asiasta poliisille esitutkintaa varten. Ilmoitus saadaan jättää tekemättä, jos tekoa tai laiminlyöntiä olosuhteet huomioon ottaen on pidettävä vähäisenä, eikä yleisen edun ole katsottava vaativan syytteen nostamista.

Kyseessä ovat asemakaavalla suojellut , rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokkaat rakennukset, joiden kunnossapidon kiinteistön omistaja on laiminlyönyt.Rakennuksen kunnossapitovelvollisuudessa tulee ottaa huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Rakennusten suojeluarvojen säilyminen vaarantuu, koska kiinteistön omistaja on jättänyt toisen rakennuksen korjaustyön kesken ja toisen rakennuksista täysin korjaamatta. Ennen kunnostustöihin ryhtymistä kiinteistön omistajan tulee hakea tarvittavat rakennusluvat.

Kyseisellä rakennuspaikalla on voimassa asemakaava, josta käyvät selkeästi ilmi rakennuspaikkaa koskevat kaavamääräykset. Kuten kiinteistön omistaja on vastineessaan itsekin todennut, lautakunnan määräyksen mukaiset toimenpiteet edellyttävät rakennusluvan hakemista. Tontti ei ole eikä ole ollut rakennuskiellossa ja rakennusten korjaamiseksi tarvittavien lupien hakemiselle ei ole ollut mitään estettä. Tonttia koskien ei ole vireillä rakennuslupahakemusta. Mikäli hanke sisältää poikkeuksia asemakaavasta tai rakentamismääräyksistä, rakennusvalvontaviranomainen arvioi hakemuksen käsittelyn yhteydessä, onko kyseessä vähäinen poikkeus, joka voidaan myöntää rakennusluvan yhteydessä vai ei. Naapuritontin majoitustoimintaa koskien on vireillä poikkeamishakemus. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee hankkia pätevä suunnittelija, joka arvioi, miten hanketta kannattaa viedä eteenpäin ja mitä poikkeuksia haetaan. Asianosainen on sähköpostitse kysellyt toisen tontin rakentamiseen liittyvistä seikoista, jotka eivät liity millään tavalla määräyksen kohteena olevan tontin rakennusten kunnossapitoon. Tarkastusinsinööri on sähköpostitse ohjannut asianosaisen ottamaan yhteyttä alueen lupavalmistelijoihin rakennusluvan hakemiseen liittyvissä kysymyksissä. Kumpaankaan lupavalmistelijaan ei ole otettu yhteyttä asiaan liittyen. Esteelliseksi väitetty henkilö on todennut, ettei hänellä ole ollut tietoa Asunto Oy Turun Linnankatu 71:n omistuspohjasta, kun päätöstä on tehty eikä hän katso olleensa esteellinen.

Lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 §, 182 §.

Uhkasakkolaki 4 §, 6 §, 7 §, 9 §, 10 §, 12 §, 18 §, 19 §, 22 §.

Oheismateriaali 1Asianosaisen vastine 13.7.2021

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää rakennuksen (PRT1033379165 ) osalta tuomita kiinteistön 853-9-56-3 omistajan Asunto Oy Turun Linnankatu 71:n maksamaan lautakunnan päätöksellä 28.5.2020 § 103 asetetun uhkasakon kiinteän peruserän kymmenentuhatta (10.000) euroa sekä lisäeränä maaliskuulta ja huhtikuulta yhteensä kaksituhatta (2.000) euroa. Yhteensä kaksitoistatuhatta (12.000) euroa

Rakennus- ja lupalautakunta päättää rakennuksen (PRT1033379154 ) osalta tuomita kiinteistön 853-9-56-3 omistajan Asunto Oy Turun Linnankatu 71:n maksamaan lautakunnan päätöksellä 28.5.2020 § 103 asetetun uhkasakon kiinteän peruserän kaksikymmentätuhatta (20.000) euroa sekä lisäeränä maaliskuulta ja huhtikuulta yhteensä neljätuhatta (4.000) euroa. Yhteensä kaksikymmentäneljätuhatta (24.000) euroa.

Lisäksi rakennus- ja lupalautakunta päättää velvoittaa kiinteistön 853-9-56-3 omistajan Asunto Oy Turun Linnankatu 71:n juoksevan uhkasakon uhalla kunnostamaan tontilla sijaitsevat rakennukset (PRT 1033379165) ja (PRT 1033379154 ) kuuden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista seuraavalla tavalla:

• Julkisivurakenteet, ikkunat ja ovet korjattava, julkisivut maalattava
• Sokkelit kunnostettava
• Katto kunnostettava

Uuden juoksevan uhkasakon määrä:

Rakennuksen (PRT 1033379165 ) osalta kiinteänä peruseränä viisitoistatuhatta (15.000) euroa, mikäli velvoitetta ei ole täytetty kuuden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista sekä lisäeränä tuhat (1.000) euroa jokaiselta alkavalta kuukaudelta, jonka velvoitteen laiminlyönti jatkuu asetetun määräajan jälkeen.

Rakennuksen (PRT 1033379154 ) osalta kiinteänä peruseränä kolmekymmentätuhatta (30.000) euroa, mikäli velvoitetta ei ole täytetty kuuden kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista sekä lisäeränä kaksituhatta (2.000) euroa jokaiselta alkavalta kuukaudelta, jonka velvoitteen laiminlyönti jatkuu asetetun määräajan jälkeen.

Mikäli rakennuspaikan omistaja luovuttaa kiinteistön tai sen osan käyttöoikeuden, tulee velvoitetun ilmoittaa luovutuksensaajalle tällä päätöksellä asetetusta velvoitteesta ja uhkasakosta luovutuskirjaan otetuin maininnoin tai muutoin todisteellisesti.

Päätöksestä ilmoitetaan poliisille esitutkintaa varten, koska tekoa ei ole olosuhteet huomioon ottaen pidettävä vähäisenä ja yleisen edun on katsottava vaativan syytteen nostamista.

Tästä päätöksestä ilmoitetaan uhkasakkolain 19 §:n mukaisesti Maanmittauslaitokselle merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin.

Tästä päätöksestä peritään rakennusvalvontataksan 22.5 §:n mukainen maksu 630 euroa.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.