Kiinteistö: 853-9-56-1

Osoite: Fleminginkatu 5, 20100 TURKU

Kiinteistön omistaja: Asunto Oy Turun Marinum, 2920007-3

Osoite: c/o Asuntoyhtymä Spinellikuja 5 D 181 01700 Vantaa

Huoneistojen haltija: Asuntoyhtymä Group Oy 2808794-5

Osoite: PL 196 00101 HELSINKI

Toiminnan harjoittaja: Hiisi Experience Group Oy 2874723-7

Osoite: Matinkuja 2 03100 Nummela     

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, ympäristölakimies Ville Erkkola 7.6.2021:

Asian taustat

Turun kaupungin rakennusvalvonnan tietoon on tullut, että Asunto Oy Turun Marinumin asunnoissa harjoitetaan hotellinomaista toimintaa. Vuokraamista on tapahtunut ebookers.com, hotels.com ja booking.com varaussivustojen kautta sekä toimintaa harjoittavan Hiisi Homes Turun kotisivun kautta. Tiedon saatuaan rakennusvalvonta lähetti 1.11.2019 päivätyn selvityspyynnön Asunto Oy Turun Marinumille. Rakennusvalvonta on kertonut yhtiölle, että rakennusten käyttötarkoitus voimassa olevassa luvassa on asuinrakennus ja että majoitustoiminta vaatii käyttötarkoituksen muutoksen.

Asunto Oy Turun Marinum (myöh. Marinum) on 21.11.2019 päivätyssä vastineessaan antanut selvityksen asiassa. Marinum toteaa, että yhtiön koko osakekannan omistaa Suomen Asuntoyhtymä Oy, joten Marinum ei ole osapuolena osakkeenomistajan ja tämän vuokralaisen välisissä sopimuksissa. Marinumin mukaan asunnot on vuokrattu Hiisi Experience Group Oy:lle. Huoneistojen varustelu on normaalin asuinhuoneiston mukainen. Asuntoja jälleenvuokrataan niitä eri syistä tarvitseville ja vuokrasopimusten kesto vaihtelee. Asukkailla on mahdollisuus käyttää myös siivous- ja liinavaatepalveluja. Mitään hotellimaisia piirteitä vuokralaisen toimintaan ei sisälly.

Perustuslain 156 §:n mukaiseen omaisuuden suojaan kuuluu, että hallinnollisella päätöksellä ei voi rajoittaa asunto-osakeyhtiölailla ja huoneenvuokralailla turvattua oikeutta luovuttaa huoneiston hallinta toiselle. Marinum viittaa vastineessaan myös elinkeinovapauden perustuslakisuojaan, asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 4 §:n pykälään sekä majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annettuun lakiin.

Fleminginkatu 5 sijaitsee tontilla 853-9-56-1, joka on voimassa olevan asemakaavan 853 5/2006 mukaista asuinrakennusten korttelialuetta. Tontille on 17.5.2018 § 215 myönnetty rakennuslupa kolmelle puukerrostalolle PRT 1036825690 (A), PRT 103682580b (B) ja PRT 103682582D (D).

Perustelut

Hiisi Experience Group Oy, markkinointinimellä Hiisi Homes, tarjoaa internetsivujensa (hiisihomes.fi) mukaan kalustettuja asuntoja parista yöstä useampaan kuukauteen. Hiisi Homes tarjoaa kyseessä olevia Fleminginkatu 5 osoitteessa sijaitsevia huoneistoja lyhytaikaiseen majoitukseen internetsivujensa välityksellä. Huoneet ovat ammattimaisesti majoitustoimintaa varten kalustettuja ja varusteltuja.

Hiisi Experience Group Oy on ammattimainen palveluntarjoaja, joka tarjoaa Fleminginkatu 5:n asuinhuoneistoissa kalustettuja osakehuoneistoja tilapäisesti majoitusta tarvitseville asiakkaille. Tällainen toiminta edellyttää rakennuslupaa käyttötarkoituksen muuttamiseksi, eikä Asunto Oy Turun Marinum ole tällaista rakennuslupaa hakenut. Asuinhuoneiston käyttäminen majoitustoimintaan on muutos käyttötarkoitukseltaan riskillisempään käyttöön ja vaatii näin ollen rakennusluvan. Rakentamiselle asetettavat vaatimukset eroavat majoitustilojen ja asuinhuoneistojen osalta, minkä lisäksi myös kaavoituksessa käytetään

asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä, niiden erilaisten vaikutusten vuoksi.

Ympäristöministeriön 1.1.2018 voimaan tulleessa asetuksessa asuin-, majoitus- ja työtiloista (1008/2017/20.12.2017) 2 §:n 1 momentin 8 kohdassa on määritelty, että majoitustilalla tarkoitetaan kalustettua huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu tarjottavaksi ammattimaisesti tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Hiisi Experience Group Oy:n majoitustoiminta vastaa täysin asetuksen

majoitusmäärittelyä: Huoneistot ovat yhtenäisesti kalustettuja ja varusteltuja. Majoittaminen on ammattimaista liiketoimintaa. Asiakkaat asuvat huoneistoissa tilapäisesti.

Asunto Oy Turun Marinumin mukaan yhtiön koko osakekannan omistaa Asuntoyhtymä Group Oy (2808794-5, aputoiminimi Suomen Asuntoyhtymä).

Toiminnassa on kysymys asuinkerrostalolle epätyypillisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen tarjoamisesta. Asuinhuoneistoissa harjoitettu toiminta ei vastaa kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista asumista, vaan kalustettujen asuinhuoneistojen toistuva tarjoaminen lyhyillä sopimuksilla on luonteeltaan majoitustoimintaa.

KHO:2021:76 (Vuosikirjapäätös, annettu 7.6.2021) Korkein hallinto-oikeus katsoi, että kaupungin rakennusvalvontaviranomainen oli voinut velvoittaa kerrostalossa kalustettujen asuinhuoneistojen vuokraustoimintaa harjoittavan yhtiön sakon uhalla lopettamaan huoneistojen käyttö majoitustiloina, sillä asuinhuoneistojen käyttötarkoitusta oli olennaisesti muutettu eikä käyttötarkoituksen muutokselle ollut haettu eikä myönnetty rakennuslupaa. Toiminnan laajuus ja huoneistojen vuokraamisen yhteydessä tarjotut palvelut huomioon ottaen kysymys oli ollut majoitustoiminnan luonteisesta lyhytkestoisten majoitusjaksojen toistuvasta tarjoamisesta. Toiminta ei tyypillisiltä vaikutuksiltaan ollut vastannut asemakaavan ja rakennusluvan mukaista asuinkerrostaloasumista.

Korkein hallinto-oikeus totesi, että velvoite rakennusluvan ja asemakaavan vastaisen käytön lopettamiseksi voitiin kohdistaa samanaikaisesti eri tahoihin, jos näillä kullakin oli oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa velvoitetta. Kysymys oli velvoitteesta, joka voitiin toteuttaa eri tavoilla.

Asunto Oy Turun Marinum on laiminlyönyt ryhtyä toimenpiteisiin hakeakseen tarvittavaa rakennuslupaa majoitustoiminnalle, jota sen tiloissa harjoitetaan asuinhuoneistoissa sekä ryhtyä toimenpiteisiin luvattoman käytön lopettamiseksi. Hiisi Experience Group Oy vuokralaisena sekä edellä mainittu osakkeiden omistaja Asuntoyhtymä Group Oy Hiisi Experience Group Oy:n vuokranantajana ja majoitushuoneistoina käytettävien osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana ovat niin ikään laiminlyöneet ryhtyä toimenpiteisiin maankäyttö- ja rakennuslain nojalla luvattoman käytön lopettamiseksi. Tästä johtuen Asunto Oy Turun Marinumille, Hiisi Experience Group Oy:lle sekä osakkeiden omistajalle Asuntoyhtymä Group Oy:lle asetetaan velvoite lopettaa Fleminginkatu 5:ssä, asuinhuoneistoissa harjoitettava majoitustoiminta.

Uhkasakkolain 7 §:n mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Asuinhuoneistot vuokranneella ja toimintaa harjoittavalla Hiisi Experience Group Oy:llä on sekä oikeudellinen että tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Myös osakkeenomistajalla Asuntoyhtymä Group Oy:llä on joko irtisanomalla tai purkamalla sopimus mahdollisuus lopettaa luvaton majoitustoiminta. Kiinteistön omistaja Asunto Oy Turun Marinum voi käyttää asuntosakeyhtiölain mahdollistamia keinoja toiminnan lopettamiseksi.

Asiaa ei ole syytä ilmoittaa poliisille, koska ennen korkeimman hallinto-oikeuden 7.6.2021 antamaa ratkaisua asia on ollut tulkinnanvarainen.

Lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § 5 mom. ja 182 §

Uhkasakkolaki 6 §, 7 §, 8 §, 9 §, 18 §, 19 §

Asianosaisen kuuleminen

Kiinteistön omistajalle Asunto Oy Turun Marinumille, osakkeenomistajalle Asuntoyhtymä Group Oy:lle sekä huoneistojen vuokralaiselle Hiisi Experience Group Oy:lle on varattu tilaisuus antaa kirjallinen vastine jäljempänä olevasta päätösehdotuksesta.

Asuntoyhtymä Group Oy ja Asunto Oy Turun Marinum ovat antaneet yhteisen vastineen päätösehdotuksesta.

Oheismateriaali 1Selvityspyyntö 1.11.2019

Oheismateriaali 2Asunto Oy Turun Marinumin selvitys 21.11.2019

Oheismateriaali 3Asunto Oy Turun Marinumin ja Asuntoyhtymä Group Oy:n yhteinen vastine           

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

EhdotusEdellä esitetyillä perusteilla rakennus- ja lupalautakunta päättää velvoittaa yhteisvastuullisesti kiinteistön 853-9-56-1 omistajan Asunto Oy Turun Marinumin, asuntoyhtiön osakkeiden omistajan Asuntoyhtymä Group Oy:n sekä huoneistojen vuokralaisen ja toiminnanharjoittajan Hiisi Experience Group Oy:n jäljempänä mainitun juoksevan uhkasakon uhalla lopettamaan asuinhuoneistojen käyttämisen majoitustilana viipymättä kuitenkin viimeistään neljän kuukauden kuluessa tämän päätöksen tiedoksisaannista.

Juoksevan uhkasakon määrä:

Asunto Oy Turun Marinumille, Asuntoyhtymä Group Oy:lle sekä Hiisi Homes Experience Oy:lle kullekin erikseen asetettavan juoksevan uhkasakon kiinteä peruserä on viisikymmentätuhatta (50 000) euroaja lisäerä viisituhatta (5 000) euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.

Rakennus- ja lupalautakunta ei ilmoita asiasta maankäyttö- ja rakennuslain 186 §:n mukaisesti poliisiviranomaiselle, koska tekoa on olosuhteet huomioon ottaen pidettävä vähäisenä ja eikä yleisen edun ole katsottava vaativan syytteen nostamista.

Mikäli rakennuspaikan omistaja tai haltija luovuttaa kiinteistön tai sen osan käyttöoikeuden, tulee heidän ilmoittaa luovutuksensaajalle tällä päätöksellä asetetusta velvoitteesta ja uhkasakosta luovutuskirjaan otetuin maininnoin tai muutoin todisteellisesti.

Tästä päätöksestä ilmoitetaan uhkasakkolain 19 §:n mukaisesti maanmittauslaitokselle merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin.

Tästä uhkasakon asettamispäätöksestä peritään Asunto Oy Turun Marinumilta, Asuntoyhtymä Group Oy:ltä sekä Hiisi Experience Group Oy:ltä rakennusvalvontataksan 23.3 §:n mukainen maksu 630 euroa siten, että kunkin yhtiön osuus maksusta on 210 euroa.

PäätösAsia pantiin pöydälle Laakson Karlssonin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Kokouksen alussa toiminnan harjoittajan edustajat Markus Veikkolainen, Niklas Eriksson ja Ari Lapveteläinen selostivat lautakunnalle toiminnan luonnetta. He poistuivat kokouksesta ennen päätöksentekoa.

Pöydältä 17.6.2021 § 167.

PäätösAsia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi Rosenlöfin Laakson kannattamana tekemästä ehdotuksesta äänin 10-3. Asian käsittelyn jatkamisen puolestä äänestivät Birstolin, Wessman ja Mäkelä. Aalto, Karjalainen, Karlsson, Laakso, Raekallio, Rintala, Rosenlöf, Sund, Tarvainen ja Valkonen äänestivät palautusehdotuksen puolesta.

Rosenlöfin ehdotuksen perustelut:

"Esitän asian palauttamista. Lisäksi lautakunta yhtyy asianosaisen vastineessa esitettyihin tulkintoihin."

Esittelijä jätti päätökseen eriävän mielipiteen.

Birstolin, Mäkelä ja Wessman jättivät päätökseen eriävän mielipiteen.

Perustelu: KHO:n päätösten 2021-76 ja 2021-77 perusteella tilanteessa ei ole enää mitään juridista epäselvyyttä, vaan toiminta ei ole lain mukaista. Alkuperäinen päätösesitys olisi tullut hyväksyä sellaisenaan.