Kaupunkiympäristötoimiala, valvontalakimies Esa Mettälä 8.12.2020:

Rakennus- ja lupalautakunta on 1.10.2020 § 220 myöntänyt rakennusluvan uuden kerrostalon ja pihakannen alaisen autokatoksen rakentamiseksi, piha-alueen rajaamiseen aidoilla ja porteilla sekä maalämpökaivojen rakentamiseksi tontilla 7-2-14, Linnankatu 24. Päätös on annettu julkipanon jälkeen 7.10.2020.

Naapurikiinteistön 7-2-13 omistaja, Asunto Oy Kiikari, on valittanut päätöksestä Turun hallinto-oikeudelle, joka on pyytänyt lautakunnalta lausuntoa asiassa 11.12.2020 mennessä.

Rakennusvalvonta esittää, että Turun hallinto-oikeudelle annettaisiin asiassa seuraava lausunto.

Lausuntoehdotus

Asemakaavan laatimisvaiheen luonnossuunnitelmat ja havainnekuvat

Asemakaavan laatimisvaiheessa ja kaavaselostuksessa esitetyt mahdolliset havainnekuvat kaavoitettavasta alueesta ja tontista ovat aina vain luonnoksia. Havainnekuvilla pyritään antamaan jonkinlainen kuva siitä, minkälaista rakentamista on asemakaavaa laadittaessa ajateltu ja pidetty mahdollisena. Vaihtoehtoisia havainnekuvia voi olla useita ja ne voivat poiketa toisistaan. Havainnekuva on kuitenkin vain luonnos. Lopullinen suunnitelma ja rakennuksen koko, muoto, materiaalit, asuntojen ja muiden toimintojen sijoittuminen rakennuksissa ja rakennusten sijoittumin tontille tarkentuvat vasta rakennuslupaa haettaessa. Lähes poikkeuksetta suunnitelma, jolle rakennuslupa myönnetään, eroaa kaavaselostuksessa esitetyistä havainnekuvista, toisinaan merkittävästikin. Erot voivat johtua myös valmistelun aikana muuttuneesta asemakaavan sisällöstä.

Ratkaisevaa rakentamisen asemakaavan mukaisuutta arvioitaessa on hyväksytty ja voimassa oleva asemakaava. Mikäli voimassa oleva asemakaava ja sen määräykset sallivat kaavan valmisteluvaiheessa esitetyistä havainnekuvista poikkeavan rakentamisen, ei rakentaminen ole kaavan vastaista tai kaavasta poikkeavaa pelkästään sillä perusteella, että rakennus ei vastaa kaavoitusprosessin aikana esitettyjä luonnossuunnitelmia.

Kaavaselostuksella on merkitystä tulkintaohjeena silloin, kun voimassa olevan kaavan määräyksiä joudutaan tulkitsemaan eikä kaavamääräys ole aivan yksiselitteinen. Siltä osin kuin rakentamisen suunnitelma on asemakaavan mukainen, ei kaavan valmisteluvaiheessa esitetyillä ja kaavaselostuksesta ilmenevillä asioilla ole merkitystä rakennuslupaa myönnettäessä. Rakennuslupaa ei voida olla myöntämättä sillä perusteella, että suunnitelma ei vastaa kaavaselostuksen havainnekuvia.

Ympäristöministeriön asetus asuin-, majoitus- ja työtiloista

Valituksessa on esitetty, että myönnetyn rakennusluvan mukainen suunnitelma on useammasta syystä ympäristöministeriön asuin-, majoitus- ja työtiloista annetun asetuksen vastainen. Siltä osin kuin kyse on Asunto Oy Kiikarin olemassa olevasta rakennuksesta, ei asetus tule sovellettavaksi lainkaan. Kiikarin rakennuksen asuinhuoneiden pääikkunoiden eteen ei voida asetukseen vedoten vaatia jätettäväksi 8 metriä rakentamatonta tilaa, jos uudisrakennus naapuritontilla sijoittuu kaavan sallimalle rakennusalalle. Uudisrakennuksen etäisyys Kiikarin olemassa olevasta rakennuksesta ja sen ikkunoista on arvioitu asemakaavoituksen yhteydessä.

Myös korkein hallinto-oikeus on ratkaisussaan KHO 28.11.1985/5540 todennut, että aikaisemmin rakennettu olemassa oleva rakennus ei voi rajoittaa naapuritontin asemakaavan mukaista rakennusoikeutta sillä perusteella, että uudisrakennuksen etäisyys naapuritontin rakennukseen muodostuu säädösten mukaista vähimmäisetäisyyttä pienemmäksi.

Asetusta sovelletaan sen sijaan naapuritontille rakennettavaan uudisrakennukseen. Myönnetyn rakennusluvan mukaisessa suunnitelmassa jokaisen asuinhuoneen pääikkunan edessä on asetuksen vaatima 8 metrin etäisyys rakentamatonta tilaa. Uudisrakennuksen asuinhuoneiden pääikkunat avautuvat ainoastaan Aurajoen suuntaan tai Linnankadun suuntaan. Etäisyydet naapurirakennuksiin ovat asetuksen vaatimat.

Asemakaavassa on määräys, joka kieltää huoneiden pääikkunoiden suuntaamisen naapuritontteja kohti. Toisin kuin valituksessa esitetään, uudisrakennuksessa ei ole päähuoneen ikkunoita Asunto Oy Kiikarin tontin suuntaan. Valituksessa viitattu Kiikarin rakennuksen eteen sijoittuvalle parvekkeelle suunnattu ikkuna ei ole asuinhuoneen pääikkuna. Kyse on asuinhuoneiston käytävän ikkunasta. Koska kyse ei ole asuinhuoneen pääikkunasta, ei ikkunan sijoittelu ja suuntaaminen ole kaavamääräyksen vastainen eikä kyse ole poikkeamisesta, minkä takia asiaa ei ole poikkeamisena luvan myöntämisen yhteydessä käsitelty.

Uudisrakennuksen etäisyys Asunto Oy Kiikarin rakennuksesta on sekä osan u-3 alueella olevan ulokkeen osalta, että ulokkeen alapuolella olevien pilarien osalta vähemmän kuin 8 metriä. Uloke ja pilarit ovat kuitenkin u-3 alueella, joten etäisyys Kiikarin rakennuksesta on kaavan sallima ja näin ollen asemakaavan hyväksymisellä hyväksytty. Alle 8 metrin etäisyys naapurirakennuksesta on huomioitu uudisrakennuksen osalta paloasetuksen vaatimalla REI60 rakenteella.

Kaavamääräyksillä on pyritty osaltaan varmistamaan naapuritonttien yksityisyyttä suhteessa uudisrakennukseen. Kaavassa on määräykset huoneiden pääikkunoiden suuntaamisesta sekä, parvekkeiden sijoittamisesta ja parvekkeiden varustamisesta näkösuojilla. Nämä kaavamääräykset toteutuvat myönnetyn rakennusluvan mukaisessa suunnitelmassa, joten suunnitelma on tältä osin kaavan mukainen.

Parvekkeet

Asemakaavassa on määräys, jonka mukaan mahdolliset parvekkeet tulee sijaita pihan/joen puolella ja ne on varustettava näkösuojilla. Parvekelasitus tulee tehdä kokonaisuudessaan rakennusvaiheessa. Muita suoraan ja erityisesti parvekkeita koskevia määräyksiä ei asemakaavan määräyksissä ole. Asemakaavassa ei erikseen todeta, että parvekkeet saavat ylittää rakennusalan rajan eikä toisaalta myöskään sanota, etteivät parvekkeet saa ylittää rakennusalan rajaa. Molemmat määräykset olisivat mahdollisia ja joissakin Turun asemakaavoissa tällaisia määräyksiä on. Koska kyseessä olevassa asemakaavassa ei tällaisia määräyksiä ole, tulkinta ja asian ratkaiseminen tapahtuu tältä osin rakennusluvan myöntämisen yhteydessä. Rakennusvalvonta on tulkinnut asiaa siten, että parvekkeiden rakennusalan ylitys on poikkeaminen asemakaavasta, mutta poikkeamista on pidetty vähäisenä ja se on hyväksytty rakennusluvan myöntämisen yhteydessä.

Valituksessa on todettu, että rakennuksen pitkän sivun parvekkeet ylittävät rakennusalan koko julkisivun matkalla. Tämä pitää paikkansa, asia on myönnetyssä rakennusluvassa huomioitu ja käsitelty vähäisenä poikkeamisena, luvassa poikkeukset kohta 1. Kaiken kaikkiaan parvekkeet ylittävät rakennusalan rajan 71,5 m2. Tästä ylityksestä 26,2 m2 alkaa vasta 4. kerroksesta ja siitä ylöspäin. Valituksessa esitetty väite, että parvekkeiden rakennusalan ylitys johtaisi siihen, että merkittävä osa rakentamisesta ulottuu maa-1 alueelle, jolla maanpäällinen rakentaminen ei ole sallittua lainkaan, on virheellinen. Rakennuksen vaipan pinta-ala on parvekkeet ja ulokkeet mukaan laskien noin 520 m2. Asemakaavan mukaisen maa-1 alueen pinta-ala on noin 780 m2. Vaikka viimeksi mainitut pinta-alatiedot eivät ole tarkkoja, ei 71,5 m2 suuruinen parvekkeiden pinta-ala ole merkittävä osa kummastakaan pinta-alasta. Merkittävä osa rakentamisesta ei parvekkeista johtuen ulotu maa-1 alueelle.

Parvekkeiden rakennusalan ylitystä koskeva tulkinta ei ole ollut Turun rakennusvalvontaviranomaisessa täysin vakiintunut tilanteessa, jossa kaavassa ei ole kielletty eikä sallittu rakennusalan ylitystä parvekkeilla. Kyseessä olevassa kaavassa ei ole määräystä kieltävään eikä sallivaan suuntaan, joten tulkinta siitä, että kyseessä on parvekkeiden osalta rakennusalan ylitys ja poikkeaminen kaavasta, on saattanut olla yllätys hankkeeseen ryhtyvälle. Lisäksi kaavan salliman rakennusoikeuden käyttäminen kokonaan siten, että parvekkeet sijoitetaan rakennusalalle, olisi vähintäänkin haastavaa tai jopa mahdotonta. Maankäytön tehokkuuden kannalta on mielekästä ja perusteltua, että kaavan sallima rakennusoikeus erityisesti tiiviissä kaupunkirakentamisessa käytetään kokonaisuudessaan.

Kaavoituksen lausunto

Kaavoitukselta on asian käsittelyn aikana pyydetty ja saatu kaksi lausuntoa. Ensimmäinen 24.6.2020 päivätty lausunto on kielteinen, kaavoitus ei ole puoltanut hakemusta. Lausunnon antamisen jälkeen suunnitelmia on muutettu. Oleellinen muutos on koskenut maantasakerrosta ja piha-aluetta. Kaikkein keskeisin asia on ollut säilyttää jalankulku- ja pyöräily-yhteys tontin läpi. Pihan tulee soveltua julkiseen ympärivuorokautiseen läpikulkuun. Tämä tavoite käy ilmi kaavaseluksestakin monesta kohtaa, jo kaavan tarkoitus kohdassa 1.3 kaavaselostuksen sivulla kaksi on asia mainittu. Kun tämä tavoite on suunnitelmissa hyväksyttävällä tavalla saatu toteutettua, myös kaavoitus on puoltanut hanketta, vaikka mm. parvekkeet edelleen ylittävät rakennusalan. Kaavoitus on antanut hanketta puoltavan lausunnon 27.8.2020. Kaavoituksen käytäntö on, että puoltavia lausuntoja ei perustella eikä varsinaista kirjallista lausuntoa anneta. Lausunto näkyy tämä takia ainoastaan lupajärjestelmässä merkinnällä puoltava.

Koska kaavoituksen viimeisin lausunto on puoltava, ei ehdollisesti puoltava, kaavoitus on puoltanut hanketta sellaisena kuin rakennuslupa on myönnetty. Kaavoitus on näin ollen puoltanut myös parvekkeiden rakennusalan ylitystä.

Rakennusjärjestys

Valituksessa on viitattu Turun rakennusjärjestykseen ja siihen, että rakennusjärjestyksessä ei ole mainintaa, että asemakaavan mukainen rakennusala voidaan ylittää parvekkeilla. Määräyksen puuttuminen ei kuitenkaan tarkoita, ettei rakennusalaa saisi ylittää tai että rakennusalan ylitystä mainitulla tavalla ei olisi haluttu lainkaan mahdollistaa. Tältä osin valituksessa esitetty päätelmä on virheellinen. Rakennusjärjestyksen määräyksellä voidaan mahdollistaa rakennusalan ylitys ja tällaisen määräyksen tarkoitus olisi kertoa, missä tilanteissa ylitys on aina mahdollista. Tämän lisäksi voitaisiin tapauskohtaisesti sallia rakennusalan ylitys muissakin tilanteissa. Rakennusjärjestyksen määräyksen tarkoitus ei ole sulkea pois kaikkia muita mahdollisia rakennusalan ylitystilanteita, vaan sallia etukäteen yleisesti määräyksen mukaiset ylitykset.

Myöskään se seikka, että Turun rakennusjärjestyksessä on määräys rakennusalan ylityksestä katualueen ja muun yleisen alueen rajaan kiinni rakennettaessa, ei tarkoita, että muissa tilanteissa ylityksen salliminen ei olisi mahdollista. Tältä osin rakennusjärjestyksen määräyksessä on itse asiassa kyse myös tontin rajan ylittämisestä, rakentaminen sallitaan rakennuspaikkana olevan kiinteistön ulkopuolelle rakennusjärjestyksessä mainittujen ehtojen täyttyessä. Kyseisen rakennusjärjestyksen määräyksen tarve liittyy katujen ja muiden yleisten alueiden kunnossapitoon ja niiden käyttöön. Sekä alueiden käyttö, että kunnossapitokaluston käyttö edellyttää riittävää korkeutta katutasosta ilmassa oleviin rakennuksen osiin.

Lisäksi on huomioitava, että myös rakennusjärjestyksen määräyksistä voidaan poiketa ja vähäinen poikkeaminen on mahdollista sallia rakennusluvan myöntämisen yhteydessä. Edes rakennusjärjestyksen määräys ei näin ollen ole ehdoton eikä estä rakennusluvan myöntämistä määräyksestä poiketen.

Ulokkeet

Asemakaava sallii ulokkeet rakennuksen molemmissa päädyissä. Kaavamerkinnät ovat u-2 ja u-3. Kaavamerkintä u-2 sallii rakennusoikeuteen sisältyvän ulokkeen, jonka etäisyys kadun tasosta tulee olla vähintään 6 metriä. Kaavamerkintä u-3 puolestaan osoittaa alueen, jolla saa sijaita rakennusoikeuteen sisältyvä uloke. Koska kaavassa ei ole asetettu u-3 alueen osalta ulokkeelle vähimmäiskorkeutta, eikä rakennusjärjestyksessä ole määräystä tontilla olevan ulokkeen korkeudesta, tulee ulokkeen sallitun korkeuden määrittelyssä sovellettavaksi ympäristöministeriön asetus rakennuksen käyttöturvallisuudesta. Asetuksen 19 §:n mukaan rakennuksesta ulkonevan rakennusosan kuten parvekkeen alareunan vapaa korkeus maasta on oltava vähintään 2,2 metriä, jollei kohta ole suojattu törmäysvaaran estämiseksi.

U-2 alueella oleva uloke alkaa 4. kerroksesta ja sen vapaa etäisyys maasta on lähes 9 metriä, kun kaavan asettama vähimmäisetäisyys on 6 metriä. Asunto Oy Kiikarin puoleisessa päädyssä on ulokkeen osalta kaavassa merkintä u-3. Edellä kerrotun perusteella, olisi täysin kaavan mukaista rakentaa tälle u-3 alueelle uloke, jonka korkeus maasta on vain 2,2 metriä. Kaavaselostuksen sivuilla 15-19 kaikissa havainnekuvissa on esitetty uloke alkavaksi tämän mukaisesti rakennuksen toisesta kerroksesta. Myönnetyssä rakennusluvassa uloke alkaa vasta neljännestä kerroksesta. Ulokkeen etäisyys maasta on huomattavasti suurempi kuin kaavan ja asetuksen määräykset edellyttävät. Poikkeamista kaavasta ovat ulokkeen alla olevat maahan saakka ulottuvat pilarit. Poikkeamista ovat näin ollen 2,2 metriä korkeiden maahan saakka ulottuvien pilareiden salliminen. Tämäkin poikkeaminen on asetuksen vapaata korkeutta koskevan määräyksen ehdollisuus huomioon ottaen mahdollisesti tulkinnallinen, poikkeamisen voisi mahdollisesti tulkita olevan vieläkin vähäisempi.

Valituksessa on katsottu, että pilarien salliminen on merkittävä poikkeaminen ja rakennus on massaltaan tätä kautta huomattavasti raskaampi. Asunto Oy Kiikarin puoleisessa päädyssä rakennuksen ulokkeen massa on kuitenkin myönnetyn rakennusluvan suunnitelmassa kevyempi kuin kaavan sallima massa. Rakennusluvan mukaisessa suunnitelmassa uloke alkaa 4. kerroksen tasolta ja siitä alaspäin ulokkeen alueella rakennuksen massaa ovat ainoastaan kaksi melko kevyttä pilaria. Kuten edellä on todettu, ulokkeet voisivat alkaa ainakin 2. kerroksesta, jolloin ulokkeen massa olisi selkeästi hyväksyttyä suunnitelmaa raskaampi sekä ilman 2,2 metriä korkeita pylväitä myös täysin kaavan mukainen.

Molempien ulokkeiden osalta kaavasta poikkeamista ovat maahan saakka ulottuvat pilarit. Poikkeaminen ei lisää merkittävästi rakennuksen massaa eikä sen ulottuvuutta. Molemmat ulokkeet alkavat korkeammalta kuin kaava edellyttää, joten molempien ulokkeiden varsinainen huonetiloja sisältävä rakennusmassa on kaavan sallimaa pienempi. Pilareiden hyväksyminen ei juuri millään tavalla vaikuta siihen, miten tontin alue rakentamisen jälkeen mielletään julkisena kulkuyhteytenä. Tältä osin merkittävää on kaavassa edellytetyn rakennuksen läpi johtavan kulkuyhteysalueen toteuttaminen. Suunnitelman mukaisessa rakennuksessa tämän kulkuaukon sijainti, korkeus ja leveys ovat kaavan mukaisia. Kaavan edellyttämä julkinen kulkuväylä on osoitettu keskelle rakennusalaa ja tonttia. Julkista kulkuyhteyttä ei ole kaavassa edes tarkoitettu eikä osoitettu ulokkeiden alta kulkevaksi.

Ulokkeiden osalta asemakaavan laatimisvaiheessa ei ole erikseen selvitetty sitä, minkälaisia rakennusteknisiä vaatimuksia kaavan sallimien pilarittomien ulokkeiden massa asettaa rakentamiselle ja mikä näiden ratkaisujen kustannusvaikutus on, suhteessa pilarillisiin ulokkeisiin. Jotta kaavan mahdollistamat ulokkeet eivät teknistaloudellisen syyn takia jäisi rakentamatta ja tätä kautta mahdollisesti kaavan mukaista rakennusoikeutta käyttämättä, on maankäytön tehokkuuden ja kaavan salliman rakennusoikeuden käyttämisen kannalta perusteltua mahdollistaa ulokkeiden rakentaminen pilarien varaan. Lisäksi ulokkeiden rakentaminen hyväksytyn rakennusluvan suunnitelman mukaisesti pilareiden varaan ei ole kaavan perustavoitteiden vastainen, vaan suunnitelma muodostaa naapuritonttien rajaa kohden keventyvän rakennusmassan ja tasapainoisen läpinäkyvyyttä Aurajoelle sisältävän kokonaisuuden.

Joen puoleinen julkisivu ja kulkuyhteys

Kaavamääräys edellyttää, että uudisrakennuksen pääasiallisen julkisivuvärin tulee olla vaalea eikä julkisivuissa saa olla näkyviä elementtisaumoja. Parvekkeet ja niiden kaavan edellyttämä lasitus eivät tuo julkisivuun kaavamääräyksen tarkoittamia elementtisaumoja. Julkisivun materiaalien värit kirkkaiden parvekelasien takana ovat pääasiassa vaaleita, kuten kaava edellyttää. Kaava ei myöskään kiellä parvekkeita, jotka peittävät suuren osan joen puoleisesta julkisivusta. Suunnitelma ei valituksessa väitetyn vastaisesti ole tältä osin kaavan vastainen.

Valituksessa on myös väitetty, että asemakaavan määräys ei toteudu, koska asemakaavan valmisteluvaiheessa esitetyissä havainnekuvissa julkinen kulkuyhteys rakennuksen läpi on korkeudeltaan 6 kerrosta ja rakennusluvan mukaisessa suunnitelmassa korkeus on ainoastaan 3 kerrosta. Kuten edellä on todettu, kaavan valmisteluvaiheessa esitetyillä havainnekuvilla ei ole merkitystä suunnitelman kaavan mukaisuutta arvioitaessa vaan hyväksytty kaava ja sen määräykset ratkaisevat. Rakennusluvan mukainen suunnitelma on kyseessä olevan kulkuaukon korkeuden osalta täysin asemakaavan määräyksen mukainen, eli vähintään 3 kerroksen korkuinen, joten väite siitä, että asemakaavamääräys ei toteudu on tältä osin virheellinen.

Suunnitelman korkea laatu

Rakennusluvan käsittelyn yhteydessä on myös arvioitu suunnitelman täyttävän muut kaavan vaatimukset liittyen uudisrakennuksen arkkitehtonisesti korkeaan laatuun. Suunnitelmaa ovat puoltaneet kaavoitus ja ehdollisena kaupunkikuvatyöryhmä sekä kaupunkikuva-arkkitehti. Lausuntojen ehdollisuus on huomioitu korjatuissa suunnitelmissa tai lupaehdoin. Kaavan vaatima suunnitelmien korkea laatu on riittävällä asiantuntijuudella ja laajuudessa arvioitu ja suunnitelma todettu kaavan mukaiseksi tältä osin.

Yleisen jalankulun ja polkupyöräilyn alue

Myönnetyn luvan mukainen yleisen jalankulun ja polkupyöräilyn linjaus tontin läpi poikkeaa jonkin verran asemakaavassa esitetystä. Maanalaisen autosuojan ajoluiskan ramppia ei voi toteuttaa niin jyrkkänä ja lyhyellä etäisyydellä Linnankadulta, että luiskan katto laskeutuisi pihakannen tasolle siten, että kaavan mukainen linjaus olisi mahdollinen. Suunnitelman mukainen kulkuväylä on kuitenkin leveydeltään kaavan mukainen ja se poikkeaa vain osittain ja vähäisissä määrin sijainniltaan kaavan osoittamasta. Koska myöskään voimassa olevat kulkuyhteys- ja sähköjohtorasitteet eivät vastaa uutta voimaan tullutta kaavaa, on rasitteiden siirtämisestä laadittu rasitetun ja oikeutettujen kiinteistöjen välillä uusi rasitesopimus, jonka mukaisesti tullaan perustamaan uudet rasitteet tontille. Kaavamääräysten tavoite säilyttää julkinen kulkuyhteys tontin läpi toteutuu ja se turvataan myös kiinteistörasitteella.

Johtopäätös

Myönnetty rakennuslupa sisältää poikkeamisia, jotka on arvioitu vähäisiksi ja niiden myöntäminen perustelluksi. Valituksessa esitetyt väitteet poikkeamisista ovat osittain virheellisiä, kyseessä ei ole lainkaan poikkeaminen. Siltä osin kuin valituksessa esiin nostetuissa asioissa on kyse poikkeamisista, ne on katsottava vähäisiksi poikkeamisiksi, joille on perustellut syyt. Rakennusvalvonta katsoo, että rakennusluvan ja vähäisten poikkeamisten myöntämisen edellytykset täyttyvät.

Edellä esitetyn perusteella rakennus- ja lupalautakunta katsoo, että valitus tulee hylätä.

Lisätietoja antaa tarvittaessa valvontalakimies Esa Mettälä, puh. 050 5050909, s-posti esa.mettala(at)turku.fi, osoite PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Valitus 6.11.2020

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

Lisäksi lautakunta päättää, että pöytäkirja tämän asian kohdalta tarkastetaan ja hyväksytään heti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.