Kaupunkiympäristötoimiala, lakiharjoittelija Juuli Jaraskari, 4.11.2020:

Kiinteistö:                           

853-84-103-2

Osoite:                               

Puustellinkatu 10, 20360 Turku

Omistaja:                           

Hipanmäki Oy

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonnalle on 8.6.2020 tehty toimenpidepyyntö, jonka mukaan kiinteistöä 853-84-103-2, Puustellinkatu 10, on käytetty jakeluautojen ja muiden tavaroiden varastopaikkana asemakaavan vastaisesti.

Kiinteistön 853-84-103-2 omistajalle, Hipanmäki Oy:lle, on varattu tilaisuus antaa selvitys toimenpidepyynnön johdosta ja yhtiö on toimittanut vastineen asiassa. Yhtiö on selvityksessään todennut, että kyseessä olevaa aluetta on käytetty yli 20 vuotta varastoalueena eikä se ole aiemmin häirinnyt ketään. Alue on selvityksen mukaan hyvin siisti, eikä sen käyttämisestä synny melu- eikä muuta haittaa. Alue on kahden kuljetusyrityksen käytössä, joiden jakeluautot ovat pääasiassa päiväsaikaan pysäköity kiinteistölle. Hipanmäki Oy katsoo, että asian johdosta ei ole ryhdyttävä mihinkään toimenpiteisiin.

Tarkastusinsinööri on 27.7.2020 tehnyt päätöksen, että kiinteistön asemakaavan vastainen käyttö tulee lopettaa 31.12.2020 mennessä, ellei myöhemmin mahdollisista luvista muuta johdu. Päätöksen perusteluiden mukaan kyseessä oleva kiinteistö on asemakaavoitettua aluetta ja asemakaavan mukainen käyttötarkoitus on rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue. Rakennusvalvonnan rekisterissä ei ole lupaa käyttötarkoituksen muuttamiselle pysäköinti- tai varastoalueeksi yllä mainitulle kiinteistölle.

Hipanmäki Oy on ilmoittanut olevansa tyytymätön tarkastusinsinöörin päätökseen, ja asia on näin ollen saatettava rakennus- ja lupalautakunnan käsittelyyn. Yhtiö on oikaisuvaatimuksessaan selvittänyt, että alueella säilytetään kevyitä jakeluautoja tarpeen vaatiessa, eikä alueelle synny häiriöitä. Kiinteistön omistajan mukaan ilmoitus on aiheeton eikä sen johdosta ole ryhdyttävä mihinkään toimenpiteisiin.

Sovelletut lainkohdat

Asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaava-alueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia. (MRL 58 § 2 mom)

Varastointi ulkosalla on järjestettävä niin, ettei se turmele tieltä tai muulta yleiseltä kulkuväylältä tai alueelta näkyvää maisemaa taikka häiritse ympäröivää asutusta. (MRL 169 § 1 mom)

Asemakaava-alueella ei aluetta saa käyttää häiriötä aiheuttavaan tai ympäristöä rumentavaan varastointiin taikka pitkäaikaiseen tai laajaan tavaroiden ulkosäilytykseen, jollei asemakaavasta muuta johdu. (MRL 169 § 2 mom)

MRL:n 126 §:n mukainen toimenpidelupa tarvitaan sellaisen rakennelman tai laitoksen, jota ei ole pidettävä rakennuksena, pystyttämiseen tai sijoittamiseen taikka rakennuksen ulkoasun tai tilajärjestelyn muuttamiseen seuraavasti: muusta alueesta erotetun suurehkon varastointi- tai pysäköintialueen taikka tällaiseen alueeseen verrattavan alueen järjestäminen (säilytys- tai varastointialue). (MRL 126 a § 1 mom 6 kohta)

Perustelut

Kiinteistön omistajalla on velvollisuus noudattaa toiminnassaan alueella voimassaolevan asemakaavan määräyksiä. Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 2 momentti kieltää sellaisten toimintojen sijoittamisen asemakaava-alueelle, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Kaavassa osoitetuille muiden alueiden käytölle haittaa aiheuttavia toimintoja on arvioitava sen perusteella, mikä kaavassa osoitettu alueen käyttötarkoitus on. Kyseessä oleva jakeluautojen varastointi- ja pysäköintitoiminta eroaa asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Alueella on voimassa asemakaava 24/2002, jonka mukaan kiinteistö kuuluu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueelle. Toimenpidepyynnön kohteena olevasta toiminnasta aiheutuu edestakaista liikennettä kiinteistölle sekä sitä ympäröivälle katualueelle. Melu- ja savuhaitan syntyminen on toiminnan ja jakeluautojen luonteesta johtuen mahdollista, eikä haitan aiheutumista voida riittävällä varmuudella sulkea pois. Jakeluautojen ja muun tavaran varastointitoiminta ei sovi rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueelle. Hipanmäki Oy:n toiminta alueella on asemakaavan vastaista, ja se aiheuttaa haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle.

Toiminta kiinteistöllä on Hipanmäki Oy:n mukaan aloitettu yli 20 vuotta sitten, jolloin voimassa on ollut asemakaava 5/1988. Asemakaavan mukaan alue on ollut teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta, jonka sallitusta kerrosalasta enintään 40% on saanut käyttää korttelialueen pääkäyttötarkoitukseen liittyviksi liike- ja toimistotiloiksi. Hipanmäki Oy:n toiminta on tämän asemakaavan mukaan ollut sallittua toimintaa. Alueelle on tullut voimaan uusi kaava vuonna 2012 (24/2002), jonka mukaan alue on kulttuurihistoriallisesti arvokasta aluetta. Kaavan tarkoitus on muuttaa Kärsämäen kartano ja sen lähiympäristö kulttuurihistoriallisesti arvoisekseen korkeatasoisen puistomaisen pääasiassa pientaloasumisen alueeksi. Kaavan mukaan pienteollisuus- ja varastointitoiminnan on tarkoitus väistyä asuinrakentamisen tieltä.

Asiassa on oikeudellisesti ratkaisevaa, miten asemakaavamuutos vaikuttaa alueen sallittuun käyttöön. Oikeuskirjallisuuden mukaan (Jääskeläinen et al.) kaavoihin kuuluu oikeusvaikutuksena velvollisuus toimia kaavan mukaisesti. Tämä tarkoittaa kaavan noudattamisvelvollisuutta ja pysyvää kieltoa toimia kaavan vastaisesti. Maanomistajalla ei kuitenkaan ole nimenomaista aikaan sidottua velvollisuutta rakentaa asemakaavan mukaisesti, vaan hänellä on oikeus jatkaa nykyistä maankäyttöä, esimerkiksi käyttää vanhan asemakaavan mukaista rakennusta. Voimassa olevaa asemakaavaa on noudatettava halutessa muuttaa maankäyttöä. Maanomistajan oikeudesta jatkaa vanhan asemakaavan mukaista maankäyttöä ei voida kuitenkaan johtaa sellaista sääntöä, että rakennusvalvontaviranomaisella ei olisi oikeutta puuttua asemakaavan tai lain vastaiseen toimintaan.

Jollei asemakaavasta muuta johdu, asemakaava-alueella ei aluetta saa käyttää häiriötä aiheuttavaan tai ympäristöä rumentavaan varastointiin tai pitkäaikaiseen tai laajaan tavaroiden ulkosäilytykseen. Varastointi ulkosalla on järjestettävä niin, ettei se häiritse ympäröivää asutusta (MRL 169 §). Aiemman oikeuskäytännön mukaan (KHO 19.6.1985 t 2573) erillispientalojen korttelialueella sijaitsevan tontin käyttäminen kuljetusautojen pysäköimiseen ja kaluston varastoimiseen on ollut asemakaavan vastaista. Oikeuskäytännön mukaan kuljetusautojen pysäköimisen ei voida katsoa soveltuvan alueelle, jolla on pientaloasutusta. Edeltävästä lääninoikeuden ratkaisusta käy ilmi, että tonttia on käytetty kuljetusliiketoimintaan 30 vuotta, joista yli 10 vuotta on kuorma-autoja säilytetty tontilla. Siten se seikka, että Hipanmäki Oy:n tapauksessa aluetta on käytetty yli 20 vuotta tietynlaisena varastoalueena, ei ole peruste sille, että toimintaa voitaisiin pitää sallittuna. KHO on nimenomaisesti täsmentänyt kiellon koskemaan kuljetusliikkeen kuorma-autojen pysäköimistä.

Kuorma-autojen pysäköintitoimintaa on KHO:n ratkaisussa pidetty asemakaavan sekä silloin voimassa olleen rakennusasetuksen (266/1959) 76 §:n vastaisena. Tällä perusteella pysäköintitoiminnan on katsottu aiheuttavan pysyväistä kohtuutonta rasitusta tontille tai lähellä asuville. Koska nykyinen maankäyttö- ja rakennuslaki vastaa sitä koskevan hallituksen esityksen (HE 101/1998 vp) mukaan monilta osin vanhaa rakennuslakia- ja asetusta, on ratkaisun käyttäminen asiassa perusteltavaa. Hallituksen esityksen 169 §:ää koskevissa yksityiskohtaisissa perusteluissa on lisäksi todettu, että ulkovarastointia koskeva säännös vastaisi periaatteiltaan voimassa olevia säännöksiä. Kyseessä oleva pysäköinti- ja varastointitoiminta aiheuttaa häiriötä, joka voi oikeuskirjallisuuden mukaan aiheutua esimerkiksi liikenteen kautta. Toiminta on lisäksi pitkäaikaista ja ympäristöä rumentavaa. Näin ollen Hipanmäki Oy:n kiinteistöllä harjoittama toiminta on MRL 169 §:n vastaista, ottaen etenkin huomioon alueen käyttötarkoitus rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueena sekä alueen erityispiirteet kulttuurihistoriallisesti arvokkaana kartanomiljöönä.

Päätelmä

Toimenpidepyynnön kohteena olevan kiinteistön käyttäminen jakeluautojen ja muun tavaran varastointipaikkana on asemakaavan sekä maankäyttö- ja rakennuslain vastaista toimintaa. Rakennusvalvontaviranomaisella on oikeus ryhtyä sen perusteella tarvittaviin toimenpiteisiin.

Tarkastusinsinöörin päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Oheismateriaali 1Hipanmäki Oy:n selvitys 29.6.2020

Oheismateriaali 2Tarkastusinsinöörin päätös 27.7.2020

Oheismateriaali 3Oikaisuvaatimus 12.8.2020           

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää yllä esitetyin perustein, että Hipanmäki Oy:n oikaisuvaatimus tarkastusinsinöörin päätöksestä hylätään, kuitenkin siten että määräaikaa toiminnan lopettamiseksi jatketaan 31.12.2021 asti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös tehtiin esittelijän kokouksessa muuttamasta ehdotuksesta.