Ympäristölakimies Nina Mattila 14.7.2020:

Kiinteistö:

kaupunginosa (3), korttelin 1 tontti 1003.

Osoite:

Kaskenkatu 3, 20700 Turku.

Omistaja:

Asunto Oy Kaskenkatu 3, 0142670-8, Uudenmaankatu 6 A, 20500 Turku

Kuvaus asiasta

Rakennusvalvonta piti kiinteistöllä 853-3-1-1003 katselmuksen 7.2.2018. Katselmuksessa havaittiin pahoja vaurioita. Kiinteistön yksikerroksisen asuinrakennuksen (PRT 1034470376) katto ja julkisivuseinät sekä ikkunat olivat rappeutuneet. Julkisivumaalaukset olivat huonokuntoiset ja ympäristöä rumentavat. Ulkoseinähirsissä on paikoin pahoja lahoamisvaurioita. Luonnonkivistä tehty sokkeli oli paikoin rikkoutunut ja lohkareita on pudonnut jalkakäytävälle. Vesikatto alusrakenteineen oli pääosin hyvin huonokuntoinen ja vuotanut paikoitellen kauan, koska sisällä on mm. pahoja yläpohjan lahovaurioita.

Katselmuksella käytiin rakennuksen huoneistossa 4, 5 ja 6. Huoneistoihin 2 ja 3 ei päästy sisälle. Huoneistoon kolme oli pyydetty järjestämään sisäänpääsy, mutta sitä ei ollut järjestetty. Huoneisto nro 4:n sisäpuoli oli huonokuntoinen, alapohja- ja yläpohjarakenteita ei päästy näkemään. Huoneisto nro 5:ssä osa alapohjasta ja yläpohjasta oli romahtanut kokonaan. Alapohja oli osittain täysin tuhoutunut ja romahtanut ja vesikatto oli vuotanut pitkän aikaa, jonka seurauksena osa yläpohjasta oli lahonnut ja tuhoutunut. Huoneiston sisäpuolella pintamateriaalit oli laajalti purettu. Huoneistossa oli myös rakennusjätettä.

Huoneisto nro 6 oli yhdistetty huoneisto nro 5:een. Huoneisto nro 6 oli paremmassa kunnossa kuin huoneisto nro 5, mutta yläpohja- ja alapohjarakenteita ei päästy tutkimaan. Huoneisto nro 1 on asuinkäytössä ja sen osalta julkisivumaalaukset ovat paremmassa kunnossa eikä tähän asuntoon ollut tarvetta päästä sisälle. Sähköasennukset olivat käydyissä huoneistossa laajalti huonokuntoiset.

Kiinteistön toisen rakennuksen (vanha päiväkotirakennus, PRT 1034470365) julkisivumaalaukset ovat huonokuntoiset ja ympäristöä rumentavat. Samoin vesikaton ja hormien pellitysten maalaukset ovat huonokuntoiset ja ympäristöä rumentavat. 

Rakennus- ja lupalautakunta velvoitti 9.8.2018 § 324 kiinteistön omistajan juoksevan uhkasakon uhalla kunnostamaan rakennukset 1.5.2019 mennessä.

Juoksevan uhkasakon määräksi asetettiin kiinteänä peruseränä kaksikymmentätuhatta (20.000) euroa, mikäli velvoitetta ei ole täytetty 1.5.2019 mennessä sekä lisäeränä kaksituhatta (2.000) euroa jokaiselta alkavalta kuukaudelta, jonka velvoitteen laiminlyönti jatkuu asetetun määräajan jälkeen.

Rakennusvalvonta teki katselmuksen kohteeseen 28.5.2019. Katselmuksella todettiin, että velvoitteita ei ole noudatettu. Lautakunta tuomitsi uhkasakon maksettavaksi ja asetti uuden uhkasakon 6.8.2019 § 234, koska toimenpiteisiin ei ole ryhdytty. Rakennus- ja lupalautakunta päätti velvoittaa kiinteistön 853-3-1-1003 omistajan, Asunto Oy Kaskenkatu 3:n juoksevan uhkasakon uhalla kunnostamaan rakennukset kiinteistöllä 31.12.2019 mennessä seuraavalla tavalla:

Yksikerroksinen asuinrakennus, PRT 1034470376:

• Julkisivurakenteet ja ikkunat korjattava, julkisivut maalattava
• Sokkelit ja alapohja kunnostettava
• Vesikatto ja yläpohja kunnostettava
• Rakennuksen sisätilat ja sähköasennukset kunnostettava kokonaisuudessaan

Vanha päiväkotirakennus, PRT 1034470365:

• Julkisivurakenteet korjattava ja julkisivut maalattava
• Peltikatto ja hormit kunnostettava sekä maalattava

Juoksevan uhkasakon määrä: kiinteänä peruseränä neljäkymmentätuhatta (40.000) euroa, mikäli velvoitetta ei ole täytetty 31.12.2019 mennessä sekä lisäeränä neljätuhatta (4.000) euroa jokaiselta alkavalta kuukaudelta, jonka velvoitteen laiminlyönti jatkuu asetetun määräajan jälkeen. Uhkasakko koskee erikseen kummankin rakennuksen osalta määrättävää velvoitetta.

Tontin asemakaavoitus on vireillä ja 4.11.2019 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaan asemakaavan muutoksen tavoitteena on tontin rakennuskannan suojelu. Samalla tutkitaan täydennysrakentamisen mahdollisuutta tontille.

Rakennusvalvonta on suorittanut tontilla tarkastuksen 29.4.2020, jossa on todettu, että velvoitteita ei ole noudatettu.

Päätöksen perustelut

Tontille on tehty tarkastus, jossa on todettu, että kiinteistön omistaja ei ole noudattanut rakennus- ja lupalautakunnan päätöstä eikä vaadittuja toimenpiteitä ole tehty.

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Rakennus ja sen energiahuoltoon kuuluvat järjestelmät on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ne rakennuksen rakennustapa huomioon ottaen täyttävät energiatehokkuudelle asetetut vaatimukset. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Jos rakennuksen kunnossapitovelvollisuus laiminlyödään, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, tulee rakennus määrätä purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen.

MRL:n 182 §:n mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Uhkasakkolain 4 §:n mukaan viranomainen voi asettaa uhkasakon, teettämisuhan tai keskeyttämisuhan, jos niin on laissa säädetty. Lain 6 §:n mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Uhkasakkolain 7 §:n mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta.

Uhkasakkolain 10.1 §:n mukaan uhkasakon asettanut viranomainen voi tuomita uhkasakon maksettavaksi, jos päävelvoitetta ei ole noudatettu eikä noudattamatta jättämiseen ole pätevää syytä. Edellytyksenä uhkasakon tuomitsemiselle maksettavaksi on, että uhkasakon asettamista koskeva päätös on lainvoimainen, jollei päätöstä ole säädetty tai määrätty noudatettavaksi muutoksenhausta huolimatta.

Kiinteistön omistaja ei ole noudattanut asetettua velvoitetta määräajassa. Molemmat rakennukset on rakennusrekisterin tietojen mukaan rakennettu 1800-luvun puolella ja ovat jo ikänsä puolesta kunnostamisen arvoisia rakennuksia. Kaskenkatu 3 kuuluu maakuntakaavan suojeltaviin kohteisiin osana aluekokonaisuutta SR0026 Vartiovuorenpuisto, Kaskenmäki. Kiinteistö on myös osa Yleiskaava 2029 luonnoksessa suojelutavoitekohdetta 1/30 Kaskenkatu 1 ja 3 Mustainveljestenkuja. Museokeskus on luokitellut kohteen seudullisesti merkittäväksi. Kertaustyylinen rakennus on luokiteltu rakennushistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaaksi. Vinkkelirakennus on luokiteltu historiallisesti, rakennusperinteisesti ja ympäristöllisesti arvokkaaksi. Lisäksi rakennukset sijaitsevat Turun keskusta-alueella erittäin näkyvällä paikalla.

Uhkasakon asettamista koskeva päätös on lainvoimainen. Päätös on saatu annettua tiedoksi asianosaiselle yleistiedoksiantona vasta joulukuussa 2019, koska haastemies ei ole saanut asiaa tiedoksi annettua. Haastemiehen estetodistuksen mukaan yhtiön kaupparekisteriin merkityt tiedot eivät ole ajantasaiset eikä yhtiöllä ole toimivaa hallitusta. Uhkasakon asettamista koskevan päätöksen mukainen määräaika velvoitteiden noudattamiseksi on ollut 31.12.2019. Lisäerien tuomitseminen maksettavaksi ei olisi näin ollen kohtuullista, mutta peruserää ehdotetaan tuomittavaksi.

Asianosaisen kuuleminen

Kiinteistön omistajalle on annettu mahdollisuus antaa vastine uhkasakon tuomitsemista koskevan päätösehdotuksen takia. Saapuneen vastineen mukaan uhkasakon tuomitseminen maksettavaksi olisi kohtuutonta seuraavista syistä: rakennukset ovat huonokuntoiset ja asuinrakennuksen kunnostaminen vastaisi uudisrakentamista, tontti on aiemmin ollut rakennuskiellossa, rakennuksia ei ole suojeltu, tontin asemakaavan muuttaminen on vireillä ja rakennusten kuntoarvio on ilmoitettu kaupungin taholta tehtäväksi toukokuun 2020 aikana.

Vastineen toimittajaa on pyydetty liittämään vastineeseen kirjallinen selvitys siitä, että vastineen antajalla on oikeus edustaa kiinteistön omistavaa asunto-osakeyhtiötä, koska yhtiön kaupparekisterissä olevat tiedot eivät ole ajantasaiset. Selvitystä ei toimitettu, mutta vastine on huomioitu asian käsittelyssä tästä huolimatta.

Kuten vastineessa on todettu, tontin asemakaavan muuttaminen on vireillä. Kaupunkisuunnittelun valmistelemassa kaavaluonnoksessa piharakennusta koskien oli laadittu määräys ”Sr-2: Suojeltava rakennus. Kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennus voidaan korjata uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla. Alkuperäisen kaltaisen rakennuksen ja sen vesikaton perusmuoto sekä julkisivujen jäsentely ja koristelu tulee säilyttää. Julkisivuissa ja rakennuksen rungossa tulee käyttää alkuperäisiä materiaaleja. Rakennus- tai toimenpidelupahakemusta käsitellessään on rakennuslautakunnan kuultava asiassa museoviranomaista.” Kaupunkiympäristöautakunta on päättänyt 7.4.2020 § 116 että kaavaluonnoksen Sr-2 -merkintää muutetaan jatkovalmistelussa niin, että selvitetään mitkä osat rakennuksesta voi säilyttää, ja määräyksen sisältöä tarkennetaan ehdotusvaiheeseen museon lausunnon ja kuntokartoituksen perusteella. Päätöksen perustelujen mukaan rakennus on miljöön kannalta merkittävä, ja sen säilyttäminen ja korjaaminen on ensisijaista uudisrakentamiseen verrattavan korjaamisen sijaan. Esimerkiksi rakennuksen päädyt olisi mahdollista säilyttää. Kaupunkisuunnittelu on tilannut kohteen kuntokartoituksen, mutta Asunto Oy Kaskenkatu 3:n osakas ei ole halunnut päästää tilattua kartoituksen tekijää tiloihin sisään, koska osakas haluaa kuntokartoituksen tekijän olevan auktorisoitu.

Kiinteistön omistaja on selkeästi laiminlyönyt velvollisuutensa pitää tontin rakennukset kunnossa. Kiinteistön omistajalla on ollut useita vuosia aikaa kunnostaa rakennukset.

Oheismateriaali 1Katselmuspöytäkirja 29.4.2020

Oheismateriaali 1Vastine 5.6.2020

Valvontajohtaja Leena Salmelainen:              

EhdotusRakennus- ja lupalautakunta päättää tuomita Asunto Oy Kaskenkatu 3:n maksamaan lautakunnan päätöksellä 6.8.2019 § 234 asetetun uhkasakon kiinteän peruserän neljäkymmentätuhatta (40.000) euroa.

Mikäli rakennuspaikan omistaja luovuttaa kiinteistön tai sen osan käyttöoikeuden, tulee velvoitetun ilmoittaa luovutuksensaajalle tällä päätöksellä asetetusta velvoitteesta ja uhkasakosta luovutuskirjaan otetuin maininnoin tai muutoin todisteellisesti.

Päätöksestä ei ilmoiteta poliisille esitutkintaa varten, koska tekoa on olosuhteet huomioon ottaen pidettävä vähäisenä, eikä yleisen edun ole katsottava vaativan syytteen nostamista.

Tästä päätöksestä ilmoitetaan uhkasakkolain 19 §:n mukaisesti Maanmittauslaitokselle merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin. 

Tästä päätöksestä peritään Asunto Oy Kaskenkatu 3:lta rakennusvalvontataksan 22.5 §:n mukainen maksu 630 euroa. 

Sovelletut lainkohdat: 

Maankäyttö- ja rakennuslaki 166 §, 182 §.

Uhkasakkolaki 4 §, 6 §, 7 §, 8 §, 9 §, 10 §, 11 §, 13 §, 18 §, 19 §, 22 §

PäätösEhdotus hyväksyttiin.