Toimitilapäällikkö Nora Hildén ja tilacontroller Minna Juselius 27.2.2018:

Skanssin alue on kasvava ja kehittyvä kaupunginosa, jossa on käynnissä useampi asemakaavoitusprosessi. Skanssin alue on nimetty kaupungin strategiseksi hankkeeksi (Kh 5.11.2012 § 509): Tavoitteena on suunnitella ja toteuttaa vetovoimainen kestävän kehityksen periaattein toimiva monipuolinen asuinalue tarvittavine palveluineen. Alueelle tavoitellaan noin 7000 - 8000 uutta asukasta vuoteen 2030 mennessä.

Alueelle tarvitaan kaupungin palveluja, joista on jo vuonna 2013 laadittu tarveselvitys, mutta se oli tarpeen päivittää. Päivitys on tehty vuoden 2017 kuluessa ja tarveselvitys on nyt valmistunut.

Selvitys on laadittu yhteistyössä sivistystoimialan, Tilapalvelukeskuksen (ent. strateginen tilojen ohjaus), kaupunkiympäristötoimialan (ent. Kiinteistöliikelaitos ja ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelu), vapaa-aikatoimialan sekä hyvinvointitoimialan kanssa.

Kaavoitus

Suurimmalla osalla Skanssin uudesta asuinalueesta ei toistaiseksi ole voimassa olevaa asemakaavaa. Osalla aluetta on voimassa Koivulan asemakaava (voimaantulo 22.12.1965), jossa alueelle on osoitettu pienteollisuusrakennusten korttelialuetta. Osalla alueesta on voimassa Skanssin Vallikadun asemakaava (voimaantulo 1.8.2015), jossa alueelle on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialuetta. Alueella on voimassa lisäksi pieniä osia myös muista vanhemmista asemakaavoista.

Skanssiin on tällä hetkellä valmisteilla neljä asemakaavaa, joista kaksi olennaisesti monitoimitalon toteuttamiseen liittyvää on tavoitteena viedä hyväksymiskäsittelyyn vuoden 2018 aikana. Skanssin keskuspuisto –nimisessä kaavassa alueelle osoitetaan laaja puistoalue sekä korttelit asumiselle ja päiväkodille. Itä-Skanssi –nimisessä kaavassa osoitetaan katuyhteys Skanssin itäosiin, useita kortteleita asumiselle, kortteli Skanssin monitoimitalolle sekä kortteli muille palveluille, kuten liikuntapalveluille. Itä-Skanssin asemakaavaluonnoksessa Skanssin koululle ja päiväkodille on varattu paikat Skanssin alueen keskeltä, Skanssin keskuspuiston laidalta. Itä-Skanssin kaavan sisältöä tarvittaessa tarkistetaan monitoimitalon korttelin osalta ennen kaavaehdotuksen nähtäville asettamista, Skanssin monitoimitalon tarveselvityksen valmistuttua.

Tutkitut vaihtoehdot

Lähtökohtaisesti tarveselvityksessä on ollut oletuksena monitoimitalon sijoittaminen Skanssiin, mutta selvityksessä on otettu huomioon myös erilaisia vaihtoehtoja. Syitä useamman vaihtoehdon tarkasteluun ovat mm. taloudelliset resurssit, palveluverkkojen kattavuus ja maantieteelliset sijainnit sekä sote-uudistus. Vaihtoehtoja ovat kiteytetysti seuraavat:

•(V1) monitoimitalo Skanssiin, sisältäen päiväkodin (192 paikkaa), yhtenäiskoulun (800 oppilasta), kirjasto- ja nuorisotilan, kouluterveydenhuollon ja neuvolan sekä terveysaseman.

•(V2) päiväkoti (192 paikkaa) ja yhtenäiskoulu (800 oppilasta) + kouluterveydenhuolto Skanssin uudisrakennukseen

•(V3) päiväkoti (192 paikkaa) ja alakoulu (300 oppilasta) Skanssin uudisrakennukseen sekä yläkoulu Vasaramäkeen joko uudisrakentamalla tai nykyinen rakennus peruskorjaamalla (520 oppilasta).

Kantavana ajatuksena Skanssin monitoimitalo -hankkeessa on ollut toimintojen keskittäminen saman katon alle ja tilojen tehokas ja monipuolinen käyttö. Valittavasta toteutusvaihtoehdossa riippuu, miten laajassa mittakaavassa tämä tavoite toteutuu. Vaihtoehto 1 on kaikkein laajin, kun taas kaksi muuta koskee vain koulu- ja päivähoitopalveluja. Vaihtoehdon 2 osalta on tarveselvityksessä nostettu esiin ajatus, että Skanssiin voisi alkuvaiheessa toteuttaa vain koulun ja päiväkodin, mutta varata option toteuttaa näiden yhtyeteen myöhemmin kirjaston ja nuorisotalon tilat.

Joka tapauksessa Skanssia pidetään houkuttelevana pilottikohteena erilaisille kehityshankkeille. Alueelle suunnitellaan uusiutuvaa energiaa hyödyntäviä ratkaisuja ja hulevesiratkaisut, liikuntapaikat ja viheralueet ovat tärkeässä roolissa alueella. Alueella pyritään edistämään mm. kestävän kaupunkikehityksen innovatiivisia ratkaisuja ja palveluja, avoimia innovaatiolustoja sekä tulevaisuuden älykkäitä oppimisympäristöjä.

Kustannusvaikutukset

Tarveselvitysvaiheessa kustannuksia on arvioitu karkealla tasolla ja kaikki kustannukset tarkentuvat jatkosuunnittelun yhteydessä. Alustavasti kustannuksia on arvioitu seuraavasti:

Vaihtoehto 1, laaja monitoimitalo:

Tavoitehinta-arvio on 40 979 000 euroa (alv 0%) Tässä vaihtoehdossa on vain koulun tarpeet täyttävä liikuntasali (850 m2). Mikäli salin koko kasvatetaan myös Liikuntapalvelujen tarpeet paremmin täyttäväksi (1050 m2), olisi kustannusvaikutus noin + 0,5 M€:a.

Henkilöstömenot nousisivat kokonaisuudessaan hankkeen myötä arviolta noin 3,5 M€:a vuodessa (sivistystoimiala noin 2 800 000 €, vapaa-aikatoimiala noin 111 000 € ja hyvinvointitoimiala noin 600 000 €). Arvio koko monitoimitalon kalustekustannuksista on noin 8 % koko hankkeen hinnasta, eli noin 3 M€:a.

Vaihtoehto 2, supistettu hanke:

Tavoitehinta-arvio on yhteensä 34 164 000 euroa (alv 0%)

Henkilöstömenot kasvaisivat vain sivistystoimialan osalta, noin 2,8 M€:a vuodessa. Vaihtoehdon 2 kalustekustannukset arvioidaan olevan noin 2,5 M€:a.

Vaihtoehto 3, supistettu ja jaettu hanke:

Skanssin uudisrakennuksen tavoitehinta-arvio on yhteensä 18 209 000 € (alv 0%). Syreenikujan osalta on arvioitu niin uudisrakennus kuin peruskorjauskustannus. Uudisrakennuksen neliöperusteinen kustannusarvio on 19 800 000 € (alv 0). Tähän tulee lisätä nykyisen koulurakennuksen purkukustannus, joka on arviolta noin 140-160 €/m2 riippuen haitta-ainemääristä, jolloin kokonaiskustannus on noin 784 000 – 896 000€. Karkea hinta-arvio peruskorjaukselle on 13.900.000 € (alv 0%) - 18.800.000 € (alv 0%), riippuen kohteen korjausasteesta.

Skanssin uudishanke ja Syreenikujan peruskorjaus tai uudishanke yhteensä ovat noin 32 M€ - 39 M€.

Henkilöstömenot kasvaisivat vain sivistystoimialan osalta, noin 2,8 M€:a vuodessa. Vaihtoehdon 3 kalustekustannusten arvioidaan olevan noin 2,7 M€:a.

Infrainvestoinnit

Tarveselvityksessä on alustavasti tarkasteltu koulun/monitoimitalon pihan ja viereisen urheilukentän/liikuntapuiston kustannuksia. Skanssin alueen pohjasuhteet ovat tehtyjen pohjatutkimusten perusteella haasteelliset, savea on monitoimitalon pihan alueella 11-16 metriä ja liikuntapuiston alueella 9-16 metriä.

Alustava arvio monitoimitalon välittömässä läheisyydessä sijaitsevan liikuntapuiston rakentamisen kustannuksista on noin 750 000 – 1 100 000 €.

Alustava arvio monitoimitalon pihan pohjanvahvistuksesta on 260 000 – 600 000 euroa. Arvioon ei ole sisällytetty työn kokonaishintaa, vaan sisällytetty pohjanvahvistuksen vertailemiseksi vain kriittisimmät rakennusosat. Lisäksi monitoimitalon pihatöiden ja pihojen varustamisen osalta tulee varautua alustavan arvion mukaan noin 700 000 euron kustannuksiin (istutukset, asfaltointi ym. pintarakenteet, leikkivälineet ja ulkovarusteet).

Yhteensä edellä mainitut infrakustannukset ovat suuruusluokkaa 2,2 M€:a.

Tässä vaihtoehdossa liikuntapuiston perustamisen kustannuksissa voitaneen hieman säästää, sillä urheilukentän kokoa voidaan supistaa. Toisaalta tässä vaihtoehdossa joudutaan panostamaan myös Syreenikujan pihaan eli vaihtoehdossa 3 tulisi tehtäväksi kahden kohteen pihatyöt (Skanssin uudisrakennus sekä Syreenikuja).

Vuokrat

Vuokrakustannuksia on tarveselvitysvaiheessa arvioitu kustannusarvioiden ja vertailukohteiden pohjalta. Vuokria ei ole tarveselvitykseen käyttäjäkohtaisesti eritelty, mutta toimialakohtaisia suuruusluokkia voidaan arvioida suhteessa toimijoiden tilamääriin. Vuokra-arviot lasketaan käyttäjäkohtaisesti hankesuunnitteluvaiheessa.

Vaihtoehdossa V1 vuosivuokra on kokonaisuudessaan noin 3,5 M€:a. Tämä jakautuisi karkeasti seuraavasti:

-Sivistystoimiala noin 83 % ja 2,9 M€/vuosi.

-Kirjasto noin 2,5 % ja 90 000 €/vuosi

-Nuoriso noin 2,5 % ja 90 000 €/vuosi

-Hyvinvointitoimiala noin 9 % ja 316 000 €/vuosi

-Keittiö noin 3 % ja 105 000 €/vuosi

Vaihtoehdossa V2 vuosivuokra on kokonaisuudessaan noin 2,9 M€:a. Tämä jakautuisi karkeasti seuraavasti:

-Sivistystoimiala noin 95 % ja 2,8 M€/vuosi.

-Hyvinvointitoimiala noin 1,5 % ja 45 000 €/vuosi

-Keittiö noin 3,5 % ja 102 000 €/vuosi

Vaihtoehdossa 3 vuosivuokra on kokonaisuudessaan noin 3,1 - 3,2 M€:a.

-Sivistystoimiala noin 95 % ja 2,9 - 3,1 M€/vuosi.

-Hyvinvointitoimiala noin 2 % ja 61 000- 65 000 €/vuosi

-Keittiö noin 3 % ja 93 000 – 97 0000 €/vuosi

Sivistystoimialan osalta poisjääviä vuokrakustannuksia on kaikissa vaihtoehdoissa noin 550 000 € (Syreenikujan nykyinen koulurakennus) ja hyvinvointitoimialan osalta poisjääviä vuokrakustannuksia on vaihtoehdossa 1, noin 110 000 € (Vasaramäen ja Lausteen neuvolat).

Aikataulu

Tavoitteena on hankkeen valmistuminen vuonna 2023. Nopeammalla aikataululla hankkeella toteutumista ei pidetä realistisena. Aikataulu tulee täsmentää hankesuunnitteluvaiheessa.

Päiväkoti tilapäisenä ratkaisuna etupainotteisesti:

Varhaiskasvatuksen perustarve pysyy selvityksen eri versioissa muuttumattomana ja Skanssin uudisrakennukseen esitetään joka tapauksessa 192 -paikkaista päiväkotia. Selvityksessä on kuitenkin nostettu esiin, että alueelle tarvittaisiin jo etupainotteisesti tilapäinen, pienempi päiväkoti, joka mitoitetaan 4 ryhmälle. Tämän hankinnan kilpailutus tulisi käynnistää viipymättä tarveselvityksen hyväksymisen jälkeen.

Tilapalvelukeskus saattaa tarveselvityksen asianosaisiin lautakuntiin hyväksyttäväksi. Lautakuntia pyydetään ottamaan kantaa siihen, minkä vaihtoehdon pohjalta tulisi siirtyä hankesuunnitteluvaiheeseen. Lautakuntakäsittelyjen jälkeen Tilapalvelukeskus saattaa asian hyväksyttäväksi kaupunkikehitysjaostoon. Tavoitteena on, että asia käsitellään siellä huhtikuun 2018 aikana.