Talouspäällikkö Ilkka Mäkynen 10.2.2014: 

Kaupunginhallitus on kokouksessaan 20.1.2014 34 pyytänyt lautakuntien lausuntoa päivitettyihin sisäisen vuokrajärjestelmän periaatteisiin.

Nykyinen sisäinen vuokrajärjestelmä

Voimassa oleva sisäinen vuokrajärjestelmä on otettu käyttöön vuoden 2008 alussa.

Sisäisten vuokrien tavoitteena on antaa kaupungin käytössä oleville tiloille markkinasuuntautunut hinta ja sitä kautta ohjata toimialoja tehokkaaseen tilankäyttöön. Tavoitteena on toisaalta myös ohjata Kiinteistöliikelaitokselle rakennuksien ylläpitämiseen ja peruskorjaamiseen tarvittavia varoja kattamaan kustannukset, joita niiden omistamisesta ja käyttämisestä kaupungille aiheutuu.

Turun kaupungin sisäinen vuokrajärjestelmä on sisältänyt mm. vuokrien määräytymisperusteet eli kuinka eri hallintamuotoisten (omistus-, osakehuoneistot ja vuokrakohteet) kohteiden sisäiset vuokrat lasketaan. Lisäksi järjestelmässä on määritelty mm. vuokrasopimusosapuolten toimintavapaudet.

Muutokset

Käsittelyjärjestys mukailee liitteenä olevaa ehdotusta päivitetyksi vuokrajärjestelmäksi keskittyen järjestelmässä tapahtuviin muutoksiin. (Liite 1: Sisäisen vuokrauksen periaatteet).

Vuorovaikutus tila-asioissa:

Tila-asioissa keskeiset toimijat ovat kaupungin eri toimialat, konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus (STO) ja Kiinteistötoimialan tilapalvelut.  Eri toimijoiden roolia on pyritty selkeyttämään. 

Strateginen tilojen ohjaus vastaa tilojen kysynnän ohjauksesta huomioiden kaupungin strategiset tavoitteet ja tässä roolissa ohjeistaa kaupungin eri toimialoja. Käytännön tila-asioissa toimialat ovat yhteydessä Kiinteistötoimialan tilapalveluihin, joka vastaa operatiivisesti toimialojen tilantarpeen tyydyttämisestä, olemassa olevien tilojen ominaisuuksista ja tiloihin liittyvien palvelujen järjestämisestä.  

Vuokran määräytymisperusteet:

Pääomavuokra on koostunut rakennuksen uudishinnasta laskettavasta korjausvastuusta (1 – 2,5 %) ja nykyhinnasta laskettavasta korosta. Korko-osan laskentaprosentti on ollut uusissa rakennuksissa 4 % ja vanhoissa 1,75 %.

Laskentamalli on tehnyt järjestelmästä tältä osin monimutkaisen ja jatkossa aiemmin useammasta osasta koostunut pääomavuokra määritellään yksinkertaisemmin. Pääomavuokra on 7 % rakennuksen nykyhinnasta sisältäen koron ja korjausvastuuosuuden sekä myöhemmin mainittavan vuosikorjausrahan.

Sisäisen vuokran laskentaperusteena oleva nykyhinta kuvaa rakennuksen arvoa teknisestä näkökulmasta. Se lasketaan vähentämällä uuden vastaavan rakennuksen rakennuskustannuksista kohteen kumulatiivinen tekninen kuluminen.

Rakennukseen tehtävät korjaukset nostavat rakennuksen nykyhintaa. Esimerkiksi kohteeseen tehtävä laaja peruskorjaus nostaa rakennuksen nykyhinnan lähellä uudisrakennuskustannuksia.

Eri hintakäsitteet vähenevät ja muutos yksinkertaistaa laskentaa, kun uusille ja vanhoille rakennuksille on sama tuottoprosentti ja pääomavuokra lasketaan rakennuksen kuntoa kuvaavasta nykyhinnasta.

Nykyisin käytössä oleva käytetyn rakennusoikeuden arvoon perustuva maanvuokran määrittelyperiaate tullaan säilyttämään pitkälti entisellään. Laskennan pohjana olevia rakennusoikeuden aluehintoja (ns. ARA-hinnoittelu) tarkastetaan vallitsevaan hintatasoon.

Nykyisessä vuokrajärjestelmässä keskusta-alue on maantieteellisesti laajasti määritelty ja on tiedostettu tarve erottaa ydinkeskusta omaksi arvokkaammaksi alueekseen. Ydinkeskustan alueelle luodaan oma vyöhykkeensä, jonka hinta on 30 % muuta keskusta-aluetta korkeampi

Kaupungin omissa kohteissa ylläpitovuokraan sisältynyt vuosikorjausraha (1,2 % uudishinnasta) siirretään kuuluvaksi pääomavuokraan. Myös osakehuoneistojen ylläpitovuokraan kuulunut ns. sisäpuolinen korjausraha poistuu ja sen katsotaan jatkossa sisältyvän pääomavuokraan.

Tästä syystä ylläpitovuokrasta käytetään jatkossa nimitystä hoitovuokra. Se sisältää lämpöenergian, kiinteistönhoitopalvelut kohdekohtaisen sopimuksen mukaan ja hallinnointipalkkion, jolla katetaan sisäisesti vuokrattavien kohteiden hallinnointikustannukset. Vuokrakohteissa nykyinen sisäpuolinen korjausraha tullaan säilyttämään.

Korjausten vuokravaikutukset:

Aiemmin käytössä ollutta, eritasoiset ja erilaisista tarpeista lähteviä korjaukset määrittelevää, nimikkeistöä yksinkertaistetaan. Mikäli valtuustokaudella kohteeseen tehdään suuria korjauksia (>20 % kohteen uudishinnasta), on tällä vaikutus kohteen vuokraan. Pienet korjaukset eivät vaikuta vuokraan, elleivät ne ole käyttäjälähtöisiä ns. toiminnallisia muutoksia.

Toiminnalliset muutostyöt:

Toiminnalliset muutostyöt ovat käyttäjän tarpeen pohjalta tehtäviä muutostöitä. Näistä käyttäjältä perittävän muutostyömaksun takaisinmaksuaikoja on lyhennetty, sillä maksut ovat jääneet osin perimättä takaisin, vaikka toiminta on jo muuttanut pois kohteesta.

Päivitetyssä vuokrajärjestelmässä muutostyömaksujen enimmäismaksuaika on 8 vuotta ja laskentakorkona käytetään 4 % aiemman 6 % sijasta.

Alle 10 000 eron laajuiset muutostyöt maksetaan kertasuorituksena.

Rahoitusosuudet:

Valtionosuuksien ja muiden rahoitusosuuksien vaikutus kohteiden vuokraan on ollut aiemmin melko pieni ja ajallisesti lyhyt kestoinen. Käytössä olleen laskentatavan mukaan rahoitusosuudet ovat alentaneet kohteen vuokraa 4 – 8 vuoden ajan 1,75 – 4,0 %:lla saatavan osuuden määrästä.

Laskentatapaa esitetään muutettavaksi siten, että hankkeelle saatava rahoitusosuus alentaa enemmän ja ajallisesti pidempään kyseisen kohteen vuokraa. Jatkossa vuokra-alennus on vuositasolla 4 % saatavan avustuksen kokonaismäärästä ja alennuksen kesto on 25 vuotta. Tällöin koko tuki kohdistuu tuettavaa kiinteistöhanketta käyttävälle toimialalle.

Rakennusaikainen korko ja rakennusaikainen maanvuokra:

Kaupungin omissa uudisrakennushankkeissa rakennusaikana kertyvät pääomakulut on siirretty vuokriin ja käytäntöä tullaan jatkamaan. Vastaavasti on menetelty rakennusaikaisten maanvuokrien osalta.

Rakennusaikaisen koron ja rakennusaikaisen maanvuokran perintä sisäisessä vuokrassa on kirjattu nykyisin käytössä olevaan sisäisen vuokrajärjestelmän päätökseen. Päätöstekstissä ei ole kuvattu näiden vuokraerien laskentasääntöä. Vakiintuneena tapana on ollut määrittää rakennusaikaisesta korosta ja rakennusaikaisesta maanvuokrasta muodostettavat vuokraerät toiminnallisen muutostyön laskentasäännöllä.

Jatkossakin näiden vuokraerien laskentasääntö pidetään yhteneväisenä toiminnallisen muutostyön laskentasäännön kanssa siten, että jatkossa rakennusaikainen korko ja rakennusaikainen maanvuokra hinnoitellaan sisäiseen vuokraan 4 %:n laskentakorolla ja 8 vuoden takaisinmaksuajalla.

Historiallisten rakennusten kohtelu:

Historiallisten kohteiden alennusta on annettu nykyisellään Vapaa-aikatoimialan tiloihin Vanhan suurtorin rakennuksissa, Käsityöläismuseossa ja Qwenselin talossa. Alennus on laskettu siten, että kohteista ei ole peritty pääomavuokran korko-osuutta.

Rakennuksen mahdollista historiallista arvoa ei kohdekohtaisen arvon määrittelyn vaikeudesta johtuen jatkossa huomioida vuokrien määrittelyssä, eli ko. alennus poistetaan.

Tällä hetkellä myönnettyjen historiallisten kohteiden alennusten poistaminen huomioidaan toimialoille järjestelmän päivityksen ja siihen liittyvien vuokramäärärahatarkistusten yhteydessä.

Kaupunginhallitus voi lisäksi jatkossa tukea yksittäistapauksissa historiallisten kohteiden vuokria kompensoimalla sisäisenä vuokra-avustuksena Kiinteistötoimialan tilapalveluille vuokralaiselta perittävän alennetun vuokran ja sisäisen vuokrajärjestelmän mukaisen käyvän vuokran välisen erotuksen.

Vastaavalla tavalla voidaan menetellä yksittäistapauksissa myös elinkeinopoliittisista syistä. Erillisratkaisut tulee käsitellä mahdollisesta pysyväisluonteisuudestaan huolimatta aina kulloisenkin vuoden talousarvion yhteydessä siten, että kompensaatiot ovat avoimesti nähtävissä.

Aikataulu

Uusi sisäinen vuokrajärjestelmä otettaisiin käyttöön vuoden 2016 alussa. Kiinteistötoimialan tilapalvelut määrittävät uudet sisäiset vuokrat, jotka ilmoitetaan käyttäjätoimialoille 30.4.2015 mennessä. Tällöin muutokset ehditään huomioida riittävän ajoissa vuoden 2016 talousarviovalmistelussa ja järjestelmä voidaan ottaa kokonaisuudessaan käyttöön vuoden 2016 alusta lukien.

Uuden sisäisen vuokrajärjestelmän tuomat kustannusvaikutukset tulevat käsiteltäväksi vuoden 2016 talousarvion käsittelyn yhteydessä. Toimialojen vuokramuutokset esitetään kompensoitaviksi, mikäli niiden käytössä olevien tilojen kokonaisvuokrakustannus muuttuu.

Liite 1Turun kaupungin sisäisen vuokrauksen periaatteet

Lausunto

Vuokrajärjestelmän tavoitteet ovat oikeat ja uudistuksen pyrkimys yksinkertaistaa vuokrien määräytymisperusteita on hyvä asia. Lautakunnille on ensisijaisen tärkeää, että uudistuksen aiheuttamat kustannukset huomioidaan ja kompensoidaan uusien määräytymisperusteiden käyttöönoton yhteydessä.

Ehdotettu sisäinen vuokrajärjestelmä ohjaa vuokraajatoimialaa tehokkaaseen tilankäyttöön ja kohdentaa kustannukset lopputuotteille ja palveluille, mutta se sisältää vähän kannustimia kiinteistötoimialan tilapalveluille alentaa kiinteistömenoihin liittyviä hoito- ja siivousmenoja ja hallinnointipalkkiota. Vuokraan vaikuttaville hoito-, siivous- ja hallinnointitehtäville tulee määrittää samat taloudellisuus- ja tuottavuusvaatimukset kun vuokraaville toimialoille asetetaan suunnitelmaluvuista päätettäessä. Säästöohjelmien yhteydessä myös pääomavuokran konsernihallinnolle tuloutettavaa osaa tulisi alentaa tai ottaa säästöohjelmien laskennan pohjaksi pelkästään kaupunkikonsernin ulkopuoliset menot.    

Historiallisen rakennusten osalta, silloin kun tilat eivät ole toiminnallisesti tarkoituksenmukaiset tai ne aiheuttavat poikkeuksellisen suuret hoitomenot tilojen luonteesta johtuen, vuokria tulee kompensoida avustuksella tai muulla tavoin.

Toimistotilojen osalta periaatteisiin tulisi ottaa toimistotilojen osalta selkeä tapa, miten vuokria verrataan markkinahintoihin vuokria tarkistettaessa. Toimistotilavuokrat eivät saa kasvaa markkinahintaa kalliimmaksi. Tilojen vuokratasoja määriteltäessä tulee varmistua siitä, että lopputuotteelle siirtyvä tilakustannus ei vääristä tuotteen loppukustannuksia, kun sitä verrataan muiden palveluntuottajien vastaaviin tuotteisiin.

Kunnossapito-, peruskorjaus- ja muutostöistä aiheutuvat vuokravaikutukset tulee ilmoittaa vuokraajalle riittävän ajoissa taloussuunnittelua varten. Ilmoitetun vuokravaikutuksen tulee muodostaa uuden vuokran maksimitaso taloussuunnitelmakaudelle.

Toimialajohtaja Minna Sartes:

EhdotusLiikuntalautakunta päättää antaa edellä esitetyn lausunnon kaupunginhallitukselle.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.