Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 28.7.2025:

Kuvaus asiasta

Yli-Maariassa sijaitsevalle tontille 853-97-57-8 on Turun ammatti-instituutin toimesta oppilastyönä rakennettu omakotitalo sekä talousrakennus (autokatos ja kylmä varasto). Kasvatus- ja opetuslautakunta on 7.10.2020 § 157 valtuuttanut ammatillisen koulutuksen palvelualuejohtajan tekemään myyntitoimeksiannon kiinteistönvälittäjän kanssa myytävästä omakotitalosta ja asettanut omakotitalon arvioiduksi pohjahinnaksi rakennuksen osalta 230.000 – 270.000 euroa. Samalla on sovittu tontin kauppahinnaksi (1053 m² x 24 €/m²) 25.272 euroa ja perusvuosivuokraksi (1053 m² x 24 €/m² x 4 %) 1.010,88 euroa. Kiinteistövälittäjän kanssa käytyjen neuvottelujen jälkeen omakotitalon myyntihinnaksi asetettiin 266.000 euroa ja talon myynti aloitettiin huhtikuussa 2021. Myytävästä talosta saatiin kolme tarjousta korkeimman tarjouksen ollessa 272.500 euroa. Palvelualuejohtaja on päätöksellään 21.4.2021 § 49 hyväksynyt tarjousten perusteella käypää markkinahintaa vastaavan 272.500 euron suuruisen myyntihinnan. Tarjouksen jättäjät ovat ilmoittaneet ostavansa tontin ilmoitettuun ostohintaan.

Kasvatus- ja opetuslautakunta on päätöksellään 7.10.2020 § 157 valtuuttanut kaupunkiympäristötoimialan toimivaltaisen viranhaltijan päättämään rakennuksen ja kiinteistön tarkemmista kauppaehdoista soveltuvin osin vakioluovutusehtojen mukaisesti. Lautakunnan valtuutuksen nojalla kiinteistökehityspäällikkö on 3.5.2021 § 13 päättänyt, että tontti 853-97-57-8 ja tontilla sijaitsevat rakennukset myydään ostajille yhteensä 297.772 euron kauppahinnalla. Kauppakirja on allekirjoitettu Turun kaupungin ja ostajien välillä 8.6.2021.

Kiinteistön omistajat ovat 20.6.2024 saapuneella vahingonkorvaushakemuksella esittäneet Turun kaupungille 28.000 euron suuruisen vahingonkorvausvaatimuksen tontilla 853-97-57-8 sijaitsevassa omakotitalossa ajanjaksolla 8.6.2021 – 12.6.2024 havaituista piilevistä rakennusvirheistä. Lakiasiainjohtaja on 31.1.2025 § 18 päättänyt hylätä kokonaisuudessaan kyseessä olevan vahingonkorvausvaatimuksen. Vahingonkorvausvaatimus on hylätty, koska korvausvaatimus on perustunut kiinteistön kauppaan, eikä korvauksenhakijoilla ole maakaaren mukaan ollut oikeutta vahingonkorvaukseen.

Kiinteistön omistajat ovat 11.2.2025 saapuneella hakemuksella esittäneet vaatimuksen kiinteistön kauppahinnan alentamiseksi. Hakemuksessa on vaadittu kauppahinnan alentamista 35.000 eurolla. Tältä osin kiinteistön omistajat viittaavat vahingonkorvaushakemuksen yhteydessä toimittamaansa Teppman Oy:n laatimaan tarjoukseen korjauskustannuksista. Kiinteistön kauppahinnan alennusvaatimuksessa on ilmoitettu piilevinä virheinä seuraavaa:

-​ WC:n lattia- ja seinäsaumojen irtoaminen pesun yhteydessä. WC:n lattiasaumojen jälki on epätasainen.

- Keittiön/eteisen lattiasaumojen irtoaminen pesun yhteydessä.

-​​ Suihkutilan ja saunan lattiasaumojen irtoaminen pesussa. Suihkutilan saumojen vetäytyminen.

-​​ Olohuoneen lattian natina.

-​​ Lämpimän teknisen tilan lattiasaumojen irtoaminen pesussa. Palojen irtoaminen laatan päältä.

-​​ Autokatoksen lattian läpi tuleva ruoste ja lattian pinnoitteen irtoaminen.

-​​ Ulkovaraston lattian pinnoitteen kupliminen ja varaston seinän mahdollinen kosteus.

Kauppahinnan alentamista koskevassa hakemuksessa piilevinä virheinä on esitetty samat virheet kuin aiemmassa jo ratkaistussa vahingonkorvausvaatimuksessakin.

Asiantuntijatarkastus

Ammatti-instituutti on tilannut tavarantarkastajalta asiantuntijalausunnon, jossa on arvioitu kauppahinnan alentamista koskevassa hakemuksessa esitettyjä virheitä. Lausuntoa varten tavarantarkastaja on käynyt kohteessa katselmuksella 23.4.2025. Lausunto on päivätty 7.5.2025 ja se sisältää myös liitteen tarkastuksella otetuista valokuvista.

Kiinteistöllä on tehty aiemmin tarkastuksia 21.6.2021, jolloin talo on otettu käyttöön, vuositarkastus 25.5.2022 ja tarkastukset 4.11.2022 sekä 7.6.2023.

WC:n lattia- ja seinäsaumat, keittiön ja eteisen lattiasaumat sekä suihkutilan ja saunan lattiasaumat

Kauppahinnan alentamista koskevan hakemuksen mukaan WC:n lattiasaumojen pintaa irtoaa lattianpesun yhteydessä ja jälki on epätasainen. WC:n seinäsaumojen pinta ja keittiön/eteisen lattiasaumojen pinta irtoaa pesussa. Myös suihkutilan lattiasaumojen pinta irtoaa pesussa ja käytössä, ja saumat vetäytyvät. Saunan lattiasaumoja irtoaa pesun yhteydessä paloina.

Rakennustöiden yleiset laatuvaatimukset (SisäRYL 2013, talonrakennuksen sisätyöt) määrittävät rakennusalalla yleisesti tunnustetun hyvän rakennustavan. SisäRYL:n mukaan laatoitetussa pinnassa ei saa olla virheitä, jotka näkyvät häiritsevinä tarkasteltaessa pintaa tilan normaalivalaistuksessa kohtisuoraan 1,5 metrin etäisyydeltä. Sivuvalotarkastelu ei ole sallittu.

Asiantuntija on arvioinut WC:n, keittiön/eteisen, suihkutilan ja saunan laatoitusta sekä kiinnitys-, saumaus- ja tiivistystuotteita suhteessa SisäRYL:n asettamiin vaatimuksiin. Asiantuntijalausunnon mukaan tarkastuksessa ei havaittu WC:n lattia- ja seinäsaumoissa, keittiön/eteisen lattiasaumoissa, suihkutilan ja saunan lattiasaumoissa normaalista poikkeavaa, kun otetaan vielä huomioon, että talo on ollut käytössä 21.6.2021 saakka. Lausunnon mukaan tarkastuksessa ei ollut havaittavissa, että WC:n lattia- ja seinäsaumojen saumalaasti irtoaa tai että saumat olisivat rapautuneet. Tarkastuksessa ei myöskään havaittu keittiön/eteisen eikä suihkutilan ja saunan lattiasaumojen pinnan irtoamista.

Olohuoneen lattia

Kauppahinnan alentamista koskevan hakemuksen mukaan olohuoneen lattia natisee käytössä.

Rakennustöiden yleisten laatuvaatimusten (SisäRYL 2013, talonrakennuksen sisätyöt) mukaan valmiilta parketilta ei vaadita äänettömyyttä.

Teknisen tilan lattiasaumat

Hakemuksen mukaan lämpimän teknisen tilan lattiasaumoja irtoaa pesussa ja laatan päältä irtoaa paloja.

Asiantuntijalausunnon mukaan tätä tilaa ei ole aiemmin pyydetty katselmoimaan. Lausunnossa on viitattu rakennusalan töitä koskeviin yleisiin kuluttajasopimusehtoihin (RYS-9 1998), joiden 12.3 kohdan mukaan urakoitsija vastaa suorituksessaan urakan luovutusajankohtana olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta luovutusajankohdan jälkeen. Virheen oletetaan olleen olemassa vaaranvastuun (ehtojen kohta 8) siirtyessä ostajalle, jos se ilmenee kuuden kuukauden kuluessa tästä ajankohdasta, jollei toisin osoiteta tai oletus ole virheen taikka suorituksen luonteen vastainen. Tilaaja ei voi vedota virheeseen, jonka hän on havainnut tai joka hänen olisi pitänyt havaita eikä hän kuitenkaan ole reklamoinut virheestä näissä ehdoissa edellytetyllä tavalla. Lausunnon mukaan reklamointiaika on tämän tilan osalta päättynyt.

Autokatoksen lattia

Hakemuksen mukaan autokatoksen lattiasta tulee läpi ruostetta ja pinnoite irtoaa.

Asiantuntijalausunnon mukaan betoni on pehmeää/kosteaa, minkä vuoksi maali tai epoksi ei pysy lattian pinnassa. Betonipinta tulisi saada näkyviin ja ottaa siitä koepala.

Ulkovaraston lattia

Hakemuksen mukaan ulkovaraston lattian pinnoite kuplii ja oven viereisessä seinässä näkyy kosteuteen viittaavaa.

Asiantuntijalausunnon mukaan maanpinta on nostettu liian ylös, melkein yhtä korkealle kuin lattian pinta. Tästä johtuu, että lattiarakenne pysyy kosteana eivätkä pinnoitteet pysy. Lausunnon mukaan maanpinnan kuuluisi olla vähintään 400 mm alaspäin lattiapinnasta. Asiakirjojen perusteella pihan maatyöt ovat kuuluneet talon omistajille.

Ammatillisen koulutuksen lausunto

Kiinteistön kauppahinnan alentamista koskevassa hakemuksessa vaaditaan hinnanalennusta 35.000 euron verran. Kauppahinnan alennusta on haettu, koska kiinteistön omistajien näkemyksen mukaan omakotitalossa ja talousrakennuksessa (autokatos ja kylmä varasto) on piileviä virheitä. Kiinteistön kauppahinta on muodostunut tontilla sijaitsevien rakennusten arvosta (272.500 euroa) sekä tontin arvosta (25.272 euroa). Vaatimus kohdistuu kiinteistöllä sijaitseviin rakennuksiin. Rakennukset on rakennettu oppilastyönä Turun ammatti-instituutin (jälj. TAI) toimesta, minkä vuoksi asiasta on pyydetty ammatillisen koulutuksen lausunto.

Lausunnon mukaan TAI:lla on vuosikymmenien kokemus opiskelijatyönä rakennettavista omakotitaloista ja valmistuneita ja myytyjä taloja on jo yli 50 kappaletta. Rakentaminen tapahtuu osana opetusta ammattitaitoisten opettajien ja ohjaajien johdolla, ja rakentamisessa noudatetaan lain mukaisia rakentamisen määräyksiä sekä rakennusluvan mukaisia ohjeistuksia ja tarkastuksia. Työmaaopettajat ovat työmaalla jatkuvasti paikalla valvomassa työn edistymistä. Myös nyt kyseessä olevassa kohteessa on noudatettu edellä mainittuja periaatteita.

Lausunnon mukaan kiinteistön ostajat ovat kiinteistön käyttöön ottamisen jälkeen tehneet piha-alueella merkittäviä maarakennus- ja pihatöitä. TAI:n luovutettua kiinteistön ostajien haltuun kiinteistön maanpinta on ollut noin 30 cm sokkelien tasopintoja alempana, jotta rakenne pysyy kuivana ja maakosteus ei siirry rakenteisiin. Kiinteistön luovuttamisen jälkeen maanpinnat on ostajien toimesta nostettu talousrakennuksen ympärillä tasopintojen korkeuteen. Ostaja on käyttänyt rakennuksen ympäristön täyttämisessä maa-ainesta, joka on vettä itseensä sitovaa, eli se pysyy jatkuvasti märkänä ja kosteus siirtyy suoraan sokkeliin. Tästä aiheutuu, että kosteus nousee ylös rakennuksen tasopinnoista irrottaen pinnoitteet.

Lausunnon mukaan TAI on ennen kiinteistön luovutusta valanut autokatokseen betonin ja valubetonina on käytetty Lohja Rudus Oy:n valmisbetonia, joka täyttää valmisbetonin laatuvaatimukset. Kaupanteon yhteydessä ostajien kanssa oli sovittu, että betonivalun yläpinnalla näkyvät muutamat harjaterästen naijauslangat korjataan TAI:n toimesta poraamalla ja täyttämällä betonilla. Kiinteistön omistajat olivat kuitenkin omatoimisesti pinnoittaneet autokatoksen lattiapinnan siihen soveltumattomalla tuotteella, minkä jälkeen kohdekorjaus ei enää onnistunut, vaan lattia piti hioa kauttaaltaan omistajan laittaman pinnoitteen pois saamiseksi. NCC:n alihankkija (Teknos Oy) toteutti autokatoksen lattian hionnan ja uudelleen pinnoittamisen TAI:n kustannuksella syksyllä 2023. Työn valmistuttua omistaja reklamoi tuotteen väärästä värisävystä ja pinnoitteen irtoamisesta. Teknos Oy:n edustaja on kohdekäynnillä todennut, että pinnoite ei tule pysymään lattiapinnassa edellä mainituista syistä.

Lausunnon mukaan kiinteistön omistajan maatäytössä käyttämä vääränlainen täytemateriaali on lisännyt edelleen kosteuskuormaa ja veden kapillaarista nousua sekä siirtymistä rakennuksen sokkelille samalla estäen sokkelin kuivana pysymisen. TAI:n näkemyksen mukaan Turun kaupunki/TAI ei ole velvollinen maksamaan kauppahinnan alennusta ostajien vaatimusten perusteella.

Asian oikeudellinen arviointi

Maakaaren 17.1 §:n 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Maakaaren 17.2 §:n mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.​

Maakaaren 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu ostajalle.

Maakaaren 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Maakaaren 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Kiinteistön omistus- ja hallintaoikeus on siirtynyt ostajille kauppakirjan allekirjoituksella 8.6.2021. Kiinteistöllä sijaitsevissa rakennuksissa on suoritettu takuukorjauksia kiinteistön luovutuksen jälkeen. TAI:n kustannuksella takuukorjaaja NCC on korjannut WC:n sekä suihkutilan lattiasaumat tammikuussa 2023. Olohuoneen lattia on vaihdettu maaliskuussa 2023 ja alkuperäisen parketin tilalle on asennettu uusi parketti takuukorjauksena, koska alkuperäisestä parketista irtosi tikkuja. Kiinteistön omistajat ovat kaupanteon jälkeen itse pinnoittaneet autotallin lattian, mikä on estänyt alkuperäisen korjaussuunnitelman mukaisen korjauksen. Autotallin lattia on kuitenkin tästä huolimatta korjattu TAI:n kustannuksella takuukorjauksena, jonka suoritti NCC:n alihankkija syyskuussa 2023.

Asiantuntijalausunnon mukaan WC:n lattia- ja seinäsaumoissa, keittiön/eteisen lattiasaumoissa sekä suihku- ja saunatilan lattiasaumoissa ei havaittu normaalista poikkeavaa eikä saumoissa havaittu erityistä irtoamista. On huomattava, että WC:n sekä suihkutilan lattiasaumat on korjattu takuukorjauksena NCC:n toimesta tammikuussa 2023. Korjaamisesta huolimatta kiinteistön omistajat katsovat, että saumat ovat edelleen puutteelliset. Rakennustöiden yleisten laatuvaatimusten mukaan valmiin laatoituksen pinnassa ei saa olla virheitä, jotka näkyvät häiritsevinä tarkasteltaessa pintaa tilan normaalivalaistuksessa kohtisuoraan 1,5 metrin etäisyydeltä. Siten laatoituksen lähempi tarkastelu ei ole sallittu ja lähempää tarkasteltaessa havaittavia poikkeamia ei voida pitää virheenä. Asiantuntijalausunnon perusteella missään saumoista ei havaittu normaalista poikkeavaa. On vielä huomattava, että salaiselta virheeltä edellytetään laadullista merkittävyyttä. Asiantuntijalausunnon ja muun asiasta saadun selvityksen perusteella edellä mainituissa saumoissa ei voida katsoa olevan maakaaren 17.1 §:n 5 kohdan mukaista laatuvirhettä, eikä kiinteistön omistajilla näiltä osin ole oikeutta hinnanalennukseen.

Rakennustöiden yleisten laatuvaatimuksien mukaan valmiilta parketilta ei vaadita äänettömyyttä. Puulattian luontaisesta elämisestä johtuvat äänet ovat siten sallittuja. Näin ollen olohuoneen lattiassa ei voida katsoa olevan maakaaren 17.1 §:n 5 kohdan mukaista laatuvirhettä, eikä kiinteistön omistajilla tältä osin ole oikeutta hinnanalennukseen.

Asiantuntijalausunnon mukaan teknistä tilaa ei ole aiemmin pyydetty katselmoimaan. Lausunnossa on viitattu rakennusalan töitä koskeviin yleisiin kuluttajasopimusehtoihin (RYS-9 1998) ja todettu, että reklamointiaika teknisen tilan osalta on päättynyt, koska virheeseen ei ole vedottu kuuden kuukauden kuluessa vaaranvastuun siirtymisestä ostajalle. Kiinteistön omistus- ja hallintaoikeus on siirtynyt ostajille 8.6.2021. Teknisen tilan lattiasaumojen ja laatan irtoamisesta on reklamoitu ensimmäisen kerran 20.6.2024 saapuneen vahingonkorvaushakemuksen yhteydessä. Kohteessa on pidetty RYS 12.1 kohdan mukainen vuositarkastus 25.5.2022 ja tämän jälkeen asiantuntijatarkastuksia 4.11.2022 ja 7.6.2023. Vuositarkastuksessa tai muissa asiantuntijatarkastuksissa ei reklamoitu teknisen tilan laatoista tai laattasaumoista, eikä muistakaan teknistä tilaa koskevista seikoista. Kiinteistön omistajat ovat reklamoineet teknisen tilan lattiasaumoista kolmen vuoden jälkeen kiinteistön luovutuksesta, ja heidän mukaansa kyse ei ole tavanomaisesta kulumisesta. Asiantuntijalausunnossa ei ole otettu kantaa teknisen tilan lattiasaumoihin, vaan ainoastaan todettu reklamaatioajan päättyneen. Lausunnon liitteenä olevien kuvien perusteella lattiasaumat näyttävät silmämääräisesti arvioiden vastaavan SisäRYL:n vaatimuksia. Maakaaren 21 §:n mukaisesti kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Ratkaisevaa siten on, onko virheen​ peruste​ ollut olemassa jo kaupanteon hetkellä. Huomionarvoista on sekin, että reklamoinnin myöhäinen ajankohta huomioiden kyseessä ei ole enää uudiskohde, vaan rakennus on ollut käytössä kolme vuotta, jolloin on luonnollista, etteivät lattiasaumat tai muut rakennusosat ole enää alkuperäistä vastaavassa kunnossa. Salaisen virheen tunnusmerkistön on katsottu täyttävän vain merkittävä poikkeama tyypillisestä laatutasosta, eli virheensietokynnys on asetettu korkeammalle kuin muissa virhetapauksissa. Edellä esitetyn perusteella väitetyn virheen ei joka tapauksessa voida katsoa olevan lainsäännöksen tarkoittamalla tavalla niin merkittävä, että kyseessä olisi salainen virhe. Painoarvoa on annettava talon iän lisäksi sillekin, että saumojen mahdollinen irtoaminen voi johtua myös saumojen käyttö-, huolto-, tai ylläpitotoimista. Näin ollen teknisen tilan lattiasaumoissa ei voida katsoa olevan maakaaren 17.1 §:n 5 kohdan mukaista laatuvirhettä, eikä kiinteistön omistajilla tältä osin ole oikeutta hinnanalennukseen.

Tontilla sijaitsee talousrakennus (kylmä ulkovarasto ja autokatos). Kiinteistön omistajien mukaan autokatoksen lattiasta tulee läpi ruostetta ja pinnoite irtoaa. Edelleen ulkovaraston lattian pinnoite kupli ja oven viereisessä seinässä näkyy kosteuteen viittaavaa. Ulkovaraston osalta asiantuntijalausunnossa on todettu, että maanpinta on nostettu liian ylös, minkä vuoksi lattiarakenne pysyy kosteana eivätkä pinnoitteet pysy. TAI:n lausunnon mukaan sen luovuttaessa kiinteistö ostajien haltuun, kiinteistöjen maanpinta on ollut noin 30 cm sokkelin tasopintoja alempana, jotta rakenne pysyy kuivana ja maakosteus ei siirry rakenteisiin. Lausunnon mukaan kiinteistön luovuttamisen jälkeen maanpinta on nostettu ulkovaraston/autokatoksen ympärillä tasopintojen korkeuteen ostajien toimesta. Maanpinnan liiallisen noston lisäksi maantäytössä on käytetty vääränlaista täytemateriaalia, mikä on edelleen lisännyt kosteuskuormaa ja veden kapillaarista nousua sekä siirtymistä rakennuksen sokkelille samalla estäen sokkelin kuivana pysymisen. Kauppakirjan mukaan ostaja vastaa pihan rakentamisesta 27.11.2022 mennessä. Siten asiassa on riidatonta, että pihan maatyöt ovat kuuluneet kiinteistön omistajille. Ulkovarasto ja autokatos ovat samaa rakennuskompleksia, joten maanpinnan nosto ja maatäytössä käytetty materiaali vaikuttavat yhtä lailla sekä ulkovaraston että autokatoksen pinnoitteen pysymiseen. TAI:n lausunnossa on vielä todettu, että autokatos on valettu laatuvaatimukset täyttävällä valmisbetonilla, eikä tältä osin ole syytä epäillä, että betonissa itsessään olisi vikaa.

Asiassa on myös käynyt ilmi, että kiinteistön omistajat ovat itse pinnoittaneet autokatoksen siihen soveltumattomalla tuotteella, minkä jälkeen lattia on TAI:n kustannuksella (NCC:n alihankkijan toimesta) hiottu ja pinnoitettu uudelleen syksyllä 2023. Tästä huolimatta pinnoite ei kiinteistön omistajien mukaan pysy. TAI on tämän jälkeen jälleen ollut yhteydessä takuukorjaajaan (Teknos Oy) pinnoitteen uudelleen korjaamiseksi. Teknos Oy:n edustaja on todennut, että maali tai epoksi ei pysy lattian pinnassa, koska betoni on pehmeää/kosteaa. Sekä asiantuntijalausunnossa että TAI:n lausunnossa on todettu, että maanpinnan liiallinen nostaminen on aiheuttanut sen, että lattiarakenne pysyy kosteana eivätkä pinnoitteet sen vuoksi pysy siinä. Saadun selvityksen perusteella maanpinnan liiallinen nosto sekä käytetty vääränlainen maa-aines johtavat siihen, ettei betoni pääse kuivumaan, ja tästä johtuen pinnoite ei tule pysymään lattiapinnassa. Koska pihan maatyöt ovat kuuluneet kiinteistön omistajille, ei ulkovarastossa ja autokatoksessa voida katsoa olevan maakaaren 17.1 §:n 5 kohdan mukaista laatuvirhettä, eikä kiinteistön omistajilla tältä osin ole oikeutta hinnanalennukseen.

Yhteenvetona todettakoon, että WC:n lattia- ja seinäsaumoissa sekä keittiön/eteisen, suihkutilan ja saunan lattiasaumoissa ei asiantuntijalausunnon sekä saadun selvityksen perusteella ole salaista virhettä, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen. Lämpimän teknisen tilan lattiasaumojen osalta on syytä kiinnittää erityistä huomiota reklamaation myöhäiseen ajankohtaan, mikä osoittaa, ettei virheen​ peruste​ ole ollut olemassa kaupanteon hetkellä. Salaiselta virheeltä edellytetään maakaaren perusteella merkityksellisyyttä, jonka kynnys on vaikuttavuutta korkeampi. Teknisen tilan lattiasaumojen mahdollista virheellisyyttä ei joka tapauksessa voida pitää maakaaressa tarkoitetulla tavalla niin merkittävänä, että virhe oikeuttaisi hinnanalennukseen. Saumojen osalta on yleisesti todettava, että niiden irtoaminen pesun yhteydessä voi myös johtua niiden käyttö-, huolto- tai ylläpitotoimista. Asiantuntijalausunnon ja saadun selvityksen perusteella asiassa on osoitettu, että talousrakennuksen ja autokatoksen pinnoitteen heikko pysyvyys johtuu kiinteistön omistajan vastuulla olevista, virheellisesti tehdyistä maatöistä. Kun rakennusvirheet ovat kiinteistön tavanomaisen käytön aiheuttamaa kulumista tai kiinteistön virheellisen hoidon aiheuttamaa seurausta, kauppahinnan alennus ei ole lähtökohtaisesti mahdollista.

Toimivalta

Hallintosäännön 54 §:n 1 momentin 16) kohdan mukaan kaupunkiympäristön palvelujohtajan erityiseen toimivaltaan kuuluu päättää kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, luovutuksista ja vuokrauksista sekä muista kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuteen kuuluvista sopimuksista ja sitoumuksista, jos niiden arvo on alle 0,5 miljoonaa euroa tai vuosivuokra alle 150​ 000 euroa lukuun ottamatta toimitilojen hallintaan oikeuttavista sopimuksista.

Kaupunkiympäristön palvelujohtaja on delegoinut toimivaltaansa hallinnon järjestämispäätöksellä (28.5.2025 § 77), jonka 18 §:n 1 momentin 3) kohdan mukaan kiinteistökehityspäällikkö päättää oman vastuualueen kiinteän ja irtaimen omaisuuden luovutuksista ja vuokrauksista sekä muista vastuualueelle kuuluvista sopimuksista ja sitoumuksista, mikäli kauppahinta tai sopimuskorvaus on alle 300.000 euroa, tai vuosivuokra on alle 100.000 euroa lukuun ottamatta toimitilojen hallintaan oikeuttavista sopimuksista.

Liite 1Hakemus kiinteistön kauppahinnan alentamiseksi (ei verkkojulkinen)

Liite 2Tarkastusraportti 7.5.2025 (ei verkkojulkinen)

Liite 3Ammatillisen koulutuksen lausunto 9.7.2025 (ei verkkojulkinen)

Va. kiinteistökehityspäällikkö Heikki Häkli:

PäätösPäätin, että edellä esitetyin perustein kiinteistön 853-97-57-8 kauppahinnan alentamista koskeva hakemus hylätään kokonaisuudessaan.

Heikki Häkli

va. kiinteistökehityspäällikkö