Ympäristöjuristi Nina Mattila 22.5.2025:​

Rakennuspaikka ja sen sijainti​

Kiinteistö: tonttijaon mukainen tontti 853-11-29-23.

Tonttia ei ole vielä lohkottu. Tontti muodostetaan tonteista 853-11-29-17, 853-11-29-19, 853-11-29-20, 853-11-9901-O-M526, 853-11-9903-0-M512.

Osoite: Kuraattorinpolku 7

Hakija​

Turun ylioppilaskyläsäätiö

Rakennushanke​

- Kuusi asuinkerrostaloa ja piharakennukset.

Kaavoitustilanne​

Alueella on voimassa asemakaava ”Kylänkulma”, joka on tullut voimaan 07.08.2021. Asemakaavassa rakennuspaikkaa koskevat määräykset:

AK-2: Asuinkerrostalojen korttelialue opiskelija-asumista varten.

Korttelialueelle sallitusta kerrosalasta saa käyttää 500 k-m² liike- ja toimistotiloja varten.

Kortteli rajautuu pohjoisessa valtakunnallisesti arvokkaaseen Aurajokilaakson maisemaan. Julkisivut tulee olla paikallamuurattua vaaleaa tiiltä. Parvekkeet eivät saa ulottua rakennusalan yli. Tonttia ei saa aidata. Korttelialueen rakennusten julkisivujen ja värityksen soveltuvuudesta ympäristöön tulee saada kaupunkikuvatoimielimen hyväksyntä. Ullakon tasolle saa sijoittaa asemakaavassa määritelty rakennusoikeus ylittäen teknisiä tiloja sekä 4 kerroksen asuinhuoneistoihin kuuluvia avoparvia. Parven koko saa olla enintään 1/3 asunnon pohjapinta-alasta.

Opiskelija-asumista varten on varattava 1 ap/250 k-m², josta tontilla on osoitettava vähintään 24 autopaikkaa ja loput tulee osoittaa enintään 300 metrin etäisyydeltä tontilta. Liike- ja toimistokerrosalaa varten on varattava 1 ap/120 k-m². Asuntojen yhteistilat eivät mitoita autopaikkavaatimusta. Polkupyöräpaikkoja tulee varata 1 pp / 30 huoneistoneliömetriä varten. Pyöräpaikkojen tulee olla esteettömästi saavutettavissa ja vähintään puolet pyöräpaikoista tulee olla säältä suojattuja.

Korttelialueella on sallittava naapuritonttien kesken yhteisjärjestely ajoyhteyksien, autopaikkojen, leikkipaikkojen, huoltoliikenteen, jätteiden keräyksen ja hulevesien johtamisen järjestämiseksi. Lämmönjakokeskuksen ja maanalaisiin tiloihin liittyvien maanpinnalle näkyvien ilmanvaihtohormien ym. rakenteiden ympäristöön sopeuttamiseen on kiinnitettävä erityistä huomiota eikä niitä saa sijoittaa leikki- ja oleskelualueiden läheisyyteen.

Korttelin sisäpihalle tulee järjestää huolto- ja sammutusreittiyhteys sekä kävely-yhteys korttelin läpi.

Alueelle on laadittava hulevesisuunnitelma. Korttelialueen läpi tulee toteuttaa tulvareitti, joka johtaa hulevedet tulvatilanteessa korttelialueelta rannan suuntaan. Korttelialueen pihoilla sekä pyörien ja autojen pysäköintipaikoilla tulee käyttää vettäläpäiseviä pintamateriaaleja. Pihan niiden osien, jotka eivät ole pelastus- tai huoltoteitä eivätkä oleskelu- tai leikkipaikkoja, tulee olla viherpintaa. Piha-alueille tulee istuttaa puita aina, kun sille ei ole estettä.

YLEISET MÄÄRÄYKSET:

Istutuksissa tulee suosia alueelle tyypillisiä perinteisiä kasveja kuten mäntyjä, koivuja, vaahteroita, omenapuita ja syreenejä.

Raitisilman sisäänottoa ei saa sijoittaa Halistentien puoleiselle julkisivulle.

Liikenteen aiheuttama melutaso pihalla ja rakennuksen sisällä ei saa ylittää voimassa olevia ohjearvoja. Melutason ohjearvojen toteutumisen arvioimiseksi sisällä ja ulko-oleskelutiloissa on rakennuslupavaiheessa esitettävä melulaskelma.

Tähän asemakaavakarttaan liittyy selostus, jossa on esitetty kaavan lähtökohtiin ja tavoitteisiin liittyvät tiedot, kaavaratkaisun perustelut sekä kuvaus kaavasta ja sen vaikutuksista.

AK-2 -korttelialueesta on pidetty rakennusarkkitehtikilpailu vuonna 2017. Voittaneen ehdotuksen pohjalta laadittu viitesuunnitelma toimii kaavan rakentamistapaohjeena.

Poikkeukset MRL 58 §:​

-​ ​Rakennusalan raja: asemakaavan mukainen rakennusala on osoitettu kaavan pohjana olleen voittaneen kilpailutyön mukaisena kaarevana muotona. Poikkeamishakemuksen mukaiset rakennusmassat ylittävät rakennusalan rajan tontin pohjois- ja eteläreunalla. Rakennusten massoittelu ei noudata rakennusalan kaarevaa linjaa.

-​​ Kerrosluku, ullakko ja räystäskorko: asemakaavan mukaan rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurin sallittu kerrosluku on IV. Ullakon tasolle saa sijoittaa asemakaavassa määritelty rakennusoikeus ylittäen teknisiä tiloja sekä 4. kerroksen asuinhuoneistoihin kuuluvia avoparvia. Parven koko saa olla enintään 1/3 asunnon pohjapinta-alasta. Rakennuksen, rakenteiden ja laitteiden ylin korkeusasema on +29.00. Poikkeamishakemuksen mukaan yhtä rakennusmassaa lukuun ottamatta rakennusten kerrosluku on V. Ullakon tasolle on teknisten tilojen lisäksi sijoitettu asumista palvelevia yhteistiloja, kuten sauna- ja kerhotiloja sekä asuntojen irtaimistovarastoja. Rakennusten ylin korkeusasema vaihtelee +29,00 - +36,00 välillä. Riippuen vaihtelevien kattomuotojen korkeimmasta kohdasta. Korkeimmillaan räystäs on D talon pohjoispäädyssä.

-​​ Maanpinnan korko: asemakaavan mukaan maanpinnan likimääräinen korkeusasema on asemakaavassa +12.5. Poikkeamishakemuksen mukaan maanpinta tontilla ei kauttaaltaan ole tasainen, vaan jää tontin länsipuolella osin alle kaavassa osoitetun +12.5 ja nousee tontin itäpuolella osin sen yli.

-​ Yleiset määräykset: asemakaavamääräyksen mukaan vuonna 2017 arkkitehtikilpailun voittaneen ehdotuksen pohjalta laadittu viitesuunnitelma toimii kaavan rakentamistapaohjeena. Poikkeamishakemuksen mukainen rakennusten massoittelu, julkisivut ja korkeus poikkeavat voittaneesta ehdotuksesta.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Ympäröivät kiinteistöt ovat hakijan tai kaupungin hallinnassa. Tonttipalvelut on antanut hakemusta koskien puoltavan naapurilausunnon.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).​

Lausunnot

Varsinais-Suomen ELY-keskus: kieltävä

Kaupunkikuvatyöryhmä: ehdollinen

Päätöksen perustelut​

Rakennuspaikka sijaitsee Turun Ylioppilaskylässä. Hakija poikkeaa useassa suhteessa uudehkossa asemakaavassa tutkitusta arkkitehtikilpailuun pohjautuvasta ratkaisusta. Kaavoitus on ohjannut poikkeamishakemuksen mukaista suunnittelua ja arvioinut, että hakijan esittämä ratkaisu on puollettavissa huolimatta siitä, että rakentaminen poikkeaa muodoltaan ja korkeudeltaan voimassa olevasta asemakaavasta.

Hakijan perustelujen mukaan rakennusalan rajasta ja asemakaavan mukaisesta kaarevasta muodosta poiketaan, koska rakennusten viuhkamainen asettelu suojaa yhtenäisellä pitkällä massalla korttelia Halistentien melulta ja toisaalta avaa näkymiä arvokkaaseen jokimaisemaan sisäpihalta ja sisäpihan erillisistä rakennusmassoista sekä niiden väleistä. Massoittelu yhdistää Kylänkulman ympäröivään opiskelijakylän alueeseen luoden yhteyksiä ja näkymiä alueiden välillä. Kaavassa osoitetut kulkuaukot toteutuvat reitteinä erillisten massojen väleistä. Massoittelu jättää tontin länsireunan avoimeksi ja avaa siten pihaa kohti olemassa olevaa ylioppilaskylää. Pihan keskelle muodostuu alue yhteiseen ajanviettoon jättäen talojen edustalle hiljaisempia ja rauhallisempia alueita. Massoittelu mahdollistaa kaavassa määrätyn tulvareitin luontevan toteutumisen rakennusten väleistä rannan suuntaan.

Hakija on perustellut asemakaavan mukaisesta rakennusten korkeudesta poikkeamista seuraavasti: viisikerroksiset rakennusmassat mahdollistavat rakennusoikeuden käytön viuhkamaisessa muodossa kaavassa osoitetun yhtenäisen lenkin sijaan. Rakennusten massoittelu luo maamerkin Halistentien ja Kuraattorinpolun kulmaan luoden alueelle tunnistettavan ja vetovoimaisen sisääntulon. Rakennusten vaihtelevat kattomuodot elävöittävät ympäristöään ja antavat alueelle persoonallisen luonteen. Kattomuotojen sisään ullakolle sijoitetut yhteiset kerho- ja saunatilat mahdollistavat jokimaisemasta nauttimisen kaikille Kylänkulman asukkaille.

Asemakaavan mukaisesta maanpinnan korkoa koskevasta määräyksestä poiketaan hakijan mukaan, koska tontilla halutaan välttää turhia maanpinnan korotuksia. Maanpinnan korkeusasema sovitetaan siten, että tontilla olemassa oleva maanalainen väestönsuoja jää maanpinnan alapuolelle. Muilla kohdilla maanpinta sovitetaan olemassa oleviin korkoihin. Olemassa olevaa puustoa saadaan tontilla säilytettyä jossain määrin, mikäli maanpintaa ei koroteta.

Vaikka asemakaavan mukaista arkkitehtikilpailun viitesuunnitelmaa ei noudateta, kilpailutyön henkeä on pyritty hakijan mukaan noudattamaan muun muassa julkisivumateriaalilla sekä korttelin maamerkkimäisellä ulkomuodolla. Näkyvimmällä paikalla Halistentien puolella rakennusmassa edelleen muodostaa polveilevan yhtenäisen massan, joka suojaa pihatiloja.

Koska rakennuspaikka sijaitsee valtakunnallisesti merkittävällä maisema-alueella ja Halisten kylämäen RKY-alueen vieressä, hakemuksesta on pyydetty Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunto. ELY-keskus ei puoltanut poikkeamishakemusta. ELY-keskus katsoo, että kaavan mukainen suunnitelma on arvokkaaseen kulttuurimaisemaan paremmin sopeutuva. ELY-keskus pitäisi parempana matalampaa rakentamista joenrantamaiseman takia ja jotta tien toisella puolella sijaitseva Halisten kylämäen RKY-alueeseen kuuluva vesilaitosmuseon rakennus ei jäisi alisteiseen asemaan maisemassa. Myös rakennusten sijoittaminen kauemmaksi jokirannasta ja puuston säilyttäminen auttaisivat sopeuttamaan rakentamista maisemaan. Erityisesti joen ja RKY-alueen lähellä rakennusten korkeutta ja sijaintia on hyvä tarkastella uudelleen. Alueelle sopivaa rakentamista olisi ELY-keskuksen näkemyksen mukaan parempi tutkia kaavamuutoksella.

Koska rakennuspaikka sijaitsee maisemallisesti ja kaupunkikuvallisesti merkittävällä paikalla, hakemuksesta on pyydetty kaupunkikuvatyöryhmän lausunto. Kaupunkikuvatyöryhmän lausunto on huomioitu päätöksen ehdoilla. Hakijalla ei ollut huomautettavaa ehtoihin. Kaavoitus arvioi, että huolimatta ELY-keskuksen näkemyksestä, hakemusta voidaan puoltaa ehdollisena.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista (MRL 171 §).​

Liite 1​Asemapiirros 4.10.2024

Oheismateriaali 1​Sijaintikartta

Oheismateriaali 2​Kaupunkikuvatyöryhmän lausunto

Oheismateriaali 3​Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunto​

Karttalinkki

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 4.10.2024 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset seuraavilla ehdoilla:​

- Mutkittelun lisäksi Halistentien puoleisen pitkän rakennusmassan rytmitystä ja jaksotusta tulee vielä korostaa.

- Katoille tuleva tekniikka tulee sijoittaa muille kuin joen puoleisille lappeille. Lähtökohtaisesti katoille ei tule sijoittaa mitään teknisiä laitteita, koska rakennukset ovat jo merkittävästi kaavan sallimaa korkeammat.

- Jatkosuunnittelussa rakennusten korkeutta ei pidä lisätä vaan pyrkiä madaltamaan niitä.

- Rakennusten päätyjen julkisivuarkkitehtuuri ja parvekesommittelu joen suuntaan on onnistunut ja rauhallinen. Samantyyppistä jäsentelyä tulee jatkaa myös sisäpihoissa, jotta ei synny suuria lasitettuja parvekekenttiä.

- Pihasuunnitteluun tulee panostaa, pihalla tulee olla melulta suojattua tilaa.

- Pysäköintialueen koko poikkeaa asemakaavassa määritellystä, sen sijoittelussa tulee huomioida luo-aluerajaus.

- Rakennuslupavaiheessa on pyydettävä kaupunkikuvatyöryhmän lausunto.

Samalla päätetään, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa.

Päätöksen voimassaolo​

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.​

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilmasen Rantasen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lahti ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta.

Asian esitteli kaupunkiympäristöjohtajan varahenkilönä Jyrki Lappi.