Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christa Björklund 9.5.2025:​

Kaavoituksessa on laadittu 13.11.2024 päivätty ja 23.4.2025 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Nyky- ja suunnittelutilanne​

Suunnittelualue on teollisuusmenneisyyteen pohjautuvaa aluetta Aurajokirannan ja Kaasukellonmäen välissä. Suunnittelualueella sijaitsee kaksi Wärtsilä Oy:n vanhaa rakennusta, kaarihalli ja toimistorakennus. Rakennukset ovat tällä hetkellä tyhjillään. Suunnittelualueen pihat ovat pääasiassa asfaltin peittämiä.​

Yleiskaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta. Alueella on tällä hetkellä voimassa asemakaava 19/2009, jossa suunnittelualue on merkitty asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi AL-1 sekä autopaikkojen korttelialueeksi LPA-1. Kaarihallirakennukseen ei saa sijoittaa asumista. Molemmat rakennukset ovat asemakaavalla suojeltuja. Suunnittelualueen koko on 1,5919 ha ja se on yksityisessä omistuksessa.​

Nykytilannetta sekä suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat​

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet​

Tavoitteena on muuttaa asemakaavaa siten, että asuntojen rakentaminen kaarihalliin on mahdollista huomioiden rakennuksen kulttuurihistorialliset arvot. Samalla tutkitaan palveluasumisen määrää kaava-alueella. Suojellun rakennuksen uusiokäyttö palvelee myös kaupungin ilmastotavoitteita. Asumisen yhteyteen tarvittavat pysäköintipaikat sekä muut ulkotoiminnot on tarkoitus suunnitella kaarihallin koillissivulle siten, että ne sopivat vanhaan tehdashalliympäristöön. Lisäksi huomioidaan vihertehokkuuden toteuttamisen tavoitteet sekä asumisviihtyvyys. Tontin 9 kaavamääräykset päivitetään.​

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavanmuutos perustuu 8.5.2023 päivättyyn asemakaavanmuutosaloitteeseen.​

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 19.3.2024 § 80.​

Ilmoitus kaavahankkeen vireilletulosta on suoritettu kuulutuksella 30.3.2024. Lisäksi ilmoitus vireilletulosta sekä 7.3.2024 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse ja sähköpostilla 19.3.2024.

Tässä vaiheessa Unioninkadun taloyhtiö jätti mielipiteen, jossa toivottiin, että asemakaavan valmistelussa huomioidaan suoran jalankulkuyhteyden muodostaminen yleiseen käyttöön Unioninkadun ja Stålarminkadun välille, nykyistä tontinrajaa seuraten.​

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 2.12.2024–9.1.2025. Ehdotuksesta ei tullut yhtään muistutusta. ​

Samaan aikaan, kun kaavaehdotus oli nähtävillä, pyydettiin siitä lausunnot Turku Energia Lämpö Oy:ltä, Turku Energia Sähköverkot Oy:ltä, Turun Vesihuolto Oy:ltä, Varsinais-Suomen pelastuslaitokselta ja Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta, Museopalveluilta, Telia Finland Oy:ltä sekä Digita Oy:ltä. Virallisten lausuntopyyntöjen lisäksi kaavaehdotuksesta pyydettiin kannanottoja kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden sisältä rakennusvalvonnalta, liikennesuunnittelulta, tonttipalveluilta ja ympäristönsuojelusta.

Turku Energia Sähköverkot Oy:n lausunnon perusteella AL-1 kaavamääräyksiin on lisätty kohta: ”Korttelialueella tulee sallia sähkönjakelun muuntamon sijoittaminen sähkönjakeluverkon haltijan hyväksymällä tavalla”. Rakennusvalvonnan kanssa käytyjen keskustelujen perusteella asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen kaavamääräykseen on lisätty määräys: ”Korttelialueelle saadaan pääkäyttötarkoituksen estämättä sijoittaa myös 100 % yksityisiä ja/tai julkisia palvelutiloja, vapaa-aikatoimintoja palvelevia tiloja ja palveluasuntoja sekä ympäristövaikutuksiltaan toimistoon verrattavia tuotannollisia työpaikkatiloja.” Lisäyksellä varmistetaan, että rakennusvalvonta tulkitsee kaavamääräystä rakentamislupaa myöntäessään siten kuin kaavoittaja on tarkoittanut. Lisäksi kaavoituksen, rakennusvalvonnan ja museopalveluiden yhteisten keskusteluiden perusteella suojelumääräyksiin sr-1 ja sr-2 on lisätty määräys, joka kieltää parvekelasituksen. Turun Vesihuolto Oy:n lausunnon perusteella johtoa varten varattua alueen osaa laajennetaan kaavakartassa siten, että vesihuollon johdot sijoittuvat kokonaisuudessaan aluerajauksen sisään.​

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4 Suunnittelun vaiheet, vaihtoehdot ja vuorovaikutus.

Nähtävilläolon jälkeen on kaavaehdotukseen lisätty suojeltujen rakennusten rakennusoikeudet.​

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.​

Asemakaavanmuutosehdotus​

Kaavanmuutos mahdollistaa uusien toimintojen sijoittamisen suojeltuihin rakennuksiin. Muutokset tapahtuvat pääasiassa rakennusten ulkovaipan sisällä ja muutokset rakennettuun ympäristöön jäävät siten melko pieniksi. Suunnittelualue on ollut hyödyntämättä ja melko vajaalla käytöllä. Asemakaavanmuutos parantaa rakennusten käyttömahdollisuuksia ja tuo lisää asukkaita keskustan alueelle. Kaarihallille osoitetaan rakennusoikeutta 7000 k-m² ja toimistorakennukselle 10 000 k-m².​

Asemakaavanmuutos sallii suojeltujen rakennusten monipuolisen käytön; kaava sallii asuin-, liike-, toimisto- ja palvelurakentamisen molemmissa rakennuksissa. Kaarihalli ja toimistorakennus säilyvät suojeltuina ja niitä koskevat parveke- ja terassimääräykset on tarkennettu, jotta suojeltujen rakennusten perushahmot säilyvät. LPA-1 säilyy autopaikkojen korttelialueena.​

Asemakaavanmuutoksen myötä viherrakentamista lisätään. Viherkertoimen kautta kasvillisuus lisääntyy. Viherkerroin koskee AL-1-korttelialuetta ja kaavamääräyksissä on säilytettävä/istutettava puurivi. Lisäksi LPA-1 korttelialueella on istutusvelvollisuus.

Asemakaavanmuutoksella mahdollistetaan jalankulku Unioninkadulta Laivurinkadulle sekä jalankulku ja pyöräily Stålarminkadun suuntaan. Asemakaavanmuutoksen seurauksena kaupunki lunastaa nykyisen kulkurasitteen levyisen (2 m) alueen, joka muutetaan jalankululle ja polkupyöräilylle varatuksi kaduksi (pp). Tämä on huomioitu osana maankäyttösopimusta. Uusi jalankulku- ja polkupyöräilyväylä, Tähystäjänkuja, on tässä vaiheessa kuitenkin vain varaus ja se rakennetaan vasta myöhemmin, kun jk/pp-aluetta on levennetty. Katualueen leventäminen 4-6 metriin sekä kulkuyhteyden jatkaminen edelleen Stålarminkadulle tutkitaan tarkemmin tulevassa viereisessä asemakaavanmuutoksessa.​

Alueella on pilaantuneita maita ja kaavassa on määräys niiden tutkimisesta ja puhdistamisesta.​

Suojellun rakennuksen uusiokäyttö palvelee kaupungin ilmastotavoitteita. Rakentaminen tuottaa aina kasvihuonekaasupäästöjä, mutta olemassa olevan rakennuksen uusiokäyttö tuottaa vähemmän kasvihuonepäästöjä kuin uuden rakentaminen. Asemakaavanmuutoksen hule-100 merkintä ja siniviherkerroin 0,8 parantavat yhdyskunnan ilmastonkestävyyttä.

Infrakustannukset

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Kun hanketiedon määrä on vähäinen ja kustannusarvio perustuu hankeosalaskentaan, hyväksytään asemakaavan hyväksymisen yhteydessä kaava-alueen infran kustannusarvion vaihteluväli (Kv 13.2.2023 § 32).

Asemakaava-alueen yleisten alueiden infran kustannusarvion vaihteluväli on 0,2 - 0,5 miljoonaa euroa (alv 0 %). Arvio kattaa poikkileikkaukseltaan uuden jalankulku- ja pyöräilyväylän (Tähystäjänkuja – Utkiksgränden) rakentamisen kaava-alueen lounaisreunaan.​

Kustannuksia arvioitaessa on käytetty maarakennuskustannusindeksin pistelukua 127,1 (2020=100, syyskuu 2024). Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 30 %.​

Maankäyttösopimus​

Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden (Kv 13.2.2023 § 98) mukaan kaupunki tekee kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja Kiinteistönomistaja saa asemakaavasta taloudellista hyötyä.

Kaupunkiympäristölautakunta on 25.3.2025 § 105 hyväksynyt kaavan Jungmanninkatu 4 maankäyttösopimuksen. Päätös on tullut lainvoimaiseksi 24.4.2025 ja maankäyttösopimus on osapuolten välillä allekirjoitettu 6.5.2025.​

Toimivalta​

Asemakaavanmuutos ei ole vaikutuksiltaan merkittävä ja näin ollen sen hyväksymisestä päättäminen kuuluu hallintosäännön 52 §:n 4. kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan.​

Hallintosäännön 52 §:n 5. kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan kuuluu kaava-alueen infran kustannusarvioista päättäminen asemakaavan käsittelyn yhteydessä, mikäli kustannusarvio tai sen vaihteluvälin keskiarvo on alle kolme miljoonaa euroa.​

Seuraava vaihe​

Kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavanmuutoksen se voidaan muutoksenhakuajan jälkeen kuuluttaa voimaan.​

Sovelletut lainkohdat​

Alueidenkäyttölaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.​

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.​

Liite 1​Kartta Jungmanninkatu 4

Oheismateriaali 1​Selostus Jungmanninkatu 4

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Jungmanninkatu 4

Oheismateriaali 3​OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 13.11.2024 päivätyn ja 23.4.2025 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Jungmanninkatu 4. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: V-39.-14-15.​

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä Jungmanninkatu 4 asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvion vaihteluväliksi 0,2-0,5 miljoonaa euroa (alv 0 %).

PäätösEhdotus hyväksyttiin.