Maankäyttöinsinööri Hannu Kirjonen 25.4.2025:

Tontin maanvuokrasopimuksen purkaminen

Kiinteistö Oy Turun Kärsämäen rs on 13.2.2025 saapuneella anomuksella anonut saada purkaa kaupungin kanssa 22.6.2021 allekirjoitettu tonttia 853-84-106-2 koskeva maanvuokrasopimus ja esittänyt korvausvaatimuksen vuokramiehelle koituneista kustannuksista.

Tontti on rakentamaton.

​Ko. tonttia koskeva maanvuokrasopimus puretaan ja tontti palautuu kaupungin vapaaseen hallintaan ehdolla, että vuokraoikeuden kirjaaminen poistetaan sekä vuokraoikeuteen kohdistuva kiinnitys kuoletetaan Maanmittauslaitoksella.

Korvausvaatimus

Aura Rakennus Oy perustetun yhtiön nimiin (nykyinen vuokramies Kiinteistö Oy Turun Kärsämäen rs) on vuokrannut tontin 853-84-106-2 Turun kaupungilta 22.6.2021 allekirjoitetulla maanvuokrasopimuksella.

13.2.2025 Saapuneen anomuksen ja korvausvaatimuksen mukaan tontille ei voi toteuttaa asemakaavan mukaista rakentamista tontilla sijaitsevan muinaismuistoalueen laajuudesta johtuen. Korvausvaatimukset ovat liitteen 1 mukaisesti

·​ ​ ​ ​ ​ ​ tonttivuokra n. 20.911,20 €,

·​ ​ ​ ​ ​ ​ maaperätutkimukset 4685 €,

·​ ​ ​ ​ ​ ​ muinaismuistoalueen tutkimukset 16.502,56 € ja

·​ ​ ​ ​ ​ ​ vaihtoehtoiset tontinkäyttösuunnitelmat 6000 €.

Maanvuokrasopimuksen kohdan Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely mukaan ”Mikäli vuokramies ei saa kaikkia tämän vuokrasopimuksen ehtojen täyttämiseen tai toimintaansa tarvittavia viranomaislupia, vuokramiehen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokramiehelle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokramiehelle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja.”

Maanvuokrasopimuksen kohdan 31. Arkeologiset tutkimukset mukaan ”Vuokra-alue sijaitsee asemakaavan mukaisella alueella, jolla sijaitsee muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Aluetta koskevista toimenpiteistä on otettava yhteyttä museoviranomaiseen hyvissä ajoin, noin vuosi ennen rakennustöiden aloittamista (sm-1).

Vuokra-alueella on vuosina 1950-52 tehty arkeologisia tutkimuksia. Vuokramies on tutustunut kartta-aineistoon, jossa on vihreällä rasterilla luonnosteltu mittatarkkuuden puitteissa (+/- 1-2 m) Salmon kaivausalueet tontilla vuosina 1950-1952. Keltaisilla ympyröillä on osoitettu likimäärin ne tontin osat, joita ei ole arkeologisesti tutkittu 1950-luvulla.

Vuokra-alueella tulee vuokramiehen toimesta ja kustannuksella suorittaa mahdolliset arkeologiset koetutkimukset sekä mahdolliset jatkotutkimukset. Tarvittavat arkeologiset koetutkimukset on tehtävä ennen kuin rakentaminen voi alkaa. Tutkimukset tulee kohdentaa erityisesti niihin kohtiin, joissa maanpintaan tullaan jollakin tavalla kajoamaan, ts. kaivamaan tai peittämään. Koetutkimusten jälkeen arvioidaan mahdollinen jatkotutkimustarve.”

Turun museokeskus on lausunnossaan 10.8.2022 todennut, että ennen tontin rakentamista paikalla on tehtävä arkeologiset koetutkimukset. Koetutkimukset tehtiin elokuussa 2022, ja näiden tutkimusten perusteella havaittiin säilynyttä kiinteää muinaisjäännöstä. Lausunnossaan 11.10.2022 Turun museokeskus on todennut, että rakentaminen koetutkimuksissa rajatulle muinaisjäännösalueelle ei ole muinaismuistolain puitteissa mahdollista. Muinaisjäännökselle rakentaminen vaatisi Museovirastolta myönteistä kajoamislupaa ja arkeologisia kaivaustutkimuksia.

Aura Rakennus Oy katsoo, että Turun kaupungin olisi pitänyt ennen tontin kaavoittamista ja vuokraamista varmistaa tontin muinaismuistoalueen laajuus, niin kuin maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää ja huomioida asia tontin kaavasuunnittelussa. Kärsämäen kartanon 24/2002 asemakaava tuli voimaan vuonna 2012. Kaavan valmistelua tehtiin vuosina 2004–2010 MRL:n mukaisesti. Kaavan laadinnan aikana siihen sisältyneet muinaisjäännöstiedot perustuivat 1950-luvulla tehtyihin arkeologisiin selvityksiin. Lokakuussa 2022 tehdyt koetutkimukset toivat kuitenkin tarkempaa tietoa muinaisjäännöksen laajuudesta ja merkityksellisyydestä.

Korvausvaatimus on saapunut helmikuussa 2025, kun tontin toteuttamisen ongelmat olivat vuokramiehen tiedossa viimeistään arkeologisten tutkimusten valmistuttua lokakuussa 2022. On huomattava, että vuokramiehelle on vuonna 2022 alustavasti kerrottu, että tontille on mahdollista hakea poikkeamista asemakaavasta, mikä mahdollistaisi rakennuksien sijoittamisen tontille muinaismuistoalueen rajauksen ulkopuolelle. Poikkeamishakemusta ei ole kuitenkaan jätetty. Tontti on ollut vuokramiehen hallinnassa 1.7.2021 lähtien, eikä kaupunki ole voinut sitä hyödyntää tai luovuttaa edelleen. Em. esitettyjen maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokranantaja ei ole velvollinen palauttamaan maksettuja vuokria, mikäli vuokramies ei saa toimintansa edellyttämiä viranomaislupia. Tontista maksettua vuokraa ei palauteta vuokramiehelle.

Maaperä- ja muinaismuistoalueen tutkimukset on luovutettu kaupungin käyttöön. Tutkimuksia voidaan hyödyntää mm. kaavoituksen lähtötietoaineistona. Turun kaupunki korvaa molemmista tutkimuksista toteutuneet kustannukset (maaperätutkimukset 4.685 €, 0 % alv ja muinaismuistoalueen tutkimukset 16.502,56 €, 0 % alv).

Em. esitettyjen maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokranantaja ei ole velvollinen korvaamaan suunnittelukuluja, mikäli vuokramies ei saa toimintansa edellyttämiä viranomaislupia. Kaupunki ei korvaa vaihtoehtoisia tontinkäyttösuunnitelmia.

Liite 1​Maanvuokrasopimuksen purkamisanomus ja korvausvaatimus

Tonttipäällikkö Essi Korpela:

Päätös​Päätin, että puretaan Turun kaupungin ja​ Kiinteistö Oy Turun Kärsämäen rs:n​ välinen 22.6.2021 allekirjoitettu maanvuokrasopimus, joka käsittää Turun kaupungin Kärsämäen kaupunginosan​ 106. korttelin tontin 2 (853-84-106-2), alaltaan 3866 m²,

- sopimuksen purkamisen jälkeen vuokramies valtuuttaa Turun kaupungin hakemaan vuokramiehen kustannuksella vuokraoikeuden kirjaamisen poistamista sekä vuokraoikeuteen kohdistuvan kaupungin kiinnityksen kuolettamista,

- vuokranmaksuvelvollisuus päättyy sopimuksen purkamispäivään, mikäli ko. tontti on palautunut kaupungin vapaaseen hallintaan,

- Kiinteistö Oy Turun Kärsämäen rs:lle korvataan maaperä- ja muinaismuistoaluetutkimuksista aiheutuneet kustannukset, yhteensä 21.187,56 euroa 0 % alv,ja

- muilta osin korvausvaatimus hylätään.

Essi Korpela

tonttipäällikkö

Oikaisuvaatimusohje liitteenä