Ympäristöjuristi Nina Mattila, yleiskaavainsinööri Andrei Panschin ja ympäristönsuojelusuunnittelija Tanja Ruusuvaara-Koskinen 28.4.2025:

Monopoli Oy on tehnyt 25.10.2020 aloitteen ranta-asemakaavan laatimiseksi. Kaavoitettavaksi esitettyyn alueeseen kuuluvat kiinteistöjen 853-506-1-302, 853-506-1-232, 853-506-1-301, 853-407-1-494 ja 853-506-1-308 alueet. Kaava-alue sijaitsee Turun Satavan Erikvallan niemellä noin 20 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Suunnittelutyön tavoitteena on osoittaa alueelle uutta vakituista sekä loma-asutusta luonnonympäristö ja maisemanäkökulmat huomioiden.

Suunnittelutilanne

Alueella on 14.12 2020 hyväksytty Satava-Kakskerran oikeusvaikutteinen osayleiskaava, joka on tullut voimaan 9.12.2023. Alue on osayleiskaavassa merkitty kahdella käyttötarkoitusmerkinnällä RA-1, loma-asuntoalue ja M-1, maa- ja metsätalousvaltainen alue. RA-1-merkinnällä on osoitettu alueet, joilla on pääasiassa vapaa-ajan asumista. Uusien rakennuspaikkojen muodostaminen loma-asuntoalueilla on mahdollista vain, mikäli kantatilatarkastelun perusteella voidaan osoittaa, että suhteessa tapahtuneeseen rakentamiseen tilalle ei ole tasapuolisesti muodostettu rakennuspaikkoja. Tämä koskee myös ranta-asemakaavoitusta, jonka rakennusoikeuden tulee perustua kantatilatarkasteluun. Rakentamisen ja muun maankäytön tulee sopeutua rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Maaston ominaispiirteet ja luonnon monimuotoisuuden turvaaminen tulee ottaa huomioon. Loppuosa alueesta on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on sallittu ainoastaan haja-asutusluonteinen sekä maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen. Osayleiskaavan pyrkimyksenä on ensisijaisesti ohjata rakentamista olemassa olevan rakenteen yhteyteen, joten M-1 kaavamääräykseen on lisätty ehto, että alueelle sijoittuvat mahdolliset uudet rakennuspaikat on sijoitettava mahdollisuuksien mukaan olevien rakennuspaikkojen sekä rakennettujen teiden läheisyyteen.

Osayleiskaavassa käyttötarkoitusmerkintöjen lisäksi koko Erikvallanniemi on osoitettu valtakunnallisesti merkittäväksi maisema-alueeksi. Niemen kärki on osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeänä alueena ja alueen läpi on osoitettu sijainniltaan ohjeellinen ulkoilureitti -merkintä. Erikvallanniemi on valtakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta (Airiston – Pukinsalmen merimaisema). Tämä rajaus kertoo alueen valtakunnallisesta merkityksestä osana maisemanähtävyyttä. Niemen kärki on lisäksi osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeänä alueena (luo 2- 59 Erikvallanniemen kalliot). Kaava-alueella sijaitseva Airisniemen huvila on yleiskaavassa osoitettu suojeltavaksi kohteeksi. Rakennuksen ominaispiirteet tulee säilyttää ja rakennukseen liittyvistä luvanvaraisista toimenpiteistä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto.

Osayleiskaavassa periaatteena on ollut, että luo-alueet on rajattu rakentamiseen osoitettujen alueiden ulkopuolelle, jos se on ollut mahdollista. Samoin selänteiden kallioiset lakialueet, jollainen Erikvallanniemen kallioiden luo-alue on, on pyritty rajaamaan rakennettavien alueiden ulkopuolelle. Kyseessä on jyrkkäpiirteinen kallioalue niemen kärjessä, ja paikalle sijoittuva rakentaminen näkyisi laajalle valtakunnallisesti arvokkaassa merimaisemassa. Osayleiskaavan sijainniltaan ohjeellinen ulkoilureitti -merkinnän tarkoituksena on osoittaa vapaan rannan ja rantaan pääsyn tarvetta alueella, jotta asia tulee huomioiduksi tarkemmassa suunnittelussa.

Ranta-asemakaavan laatiminen

Alueidenkäyttölain 74.1 §:n mukaan maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Alueidenkäyttölain 73.1 §:n mukaan laadittaessa ranta-asemakaava pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä 3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Ranta-asemakaavasta on muutoin voimassa, mitä alueidenkäyttölaissa säädetään asemakaavasta. Alueidenkäyttölain 42.1 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi.

Kaupunkiympäristölautakunta on 1.11.2022 § 416 käsitellyt maanomistajan konsultin laatimaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa. Kaupunkiympäristölautakunta on tuolloin lausunut, että:

- Alueen kaavoitustilanne tulee huomioida ranta-asemakaavan valmistelussa.

- Hyväksytty Satava-Kakskerran osayleiskaava on kaupungin näkemys siitä, miten aluetta tulee kehittää.

- Kaupunki kutsuu viranomaisneuvottelun koolle ennen kuin osallisille varataan tilaisuus mielipiteen esittämiseen.

- Kaavaluonnoksen -ja ehdotuksen sisällöstä tulee neuvotella kaupungin kanssa.

- Maanomistajan konsultin tulee huolehtia kaava-asiakirjojen laadinnasta ja valmisteluvaiheen vuorovaikutuksesta. Kaupunki asettaa maanomistajan konsultin laatiman kaavaehdotuksen nähtäville ja laatii mahdollisiin muistutuksiin kaupungin vastineet.

Maanomistajan kanssa on keskusteltu kaavan sisällöstä 24.2.2025 ja 21.3.2025.

Kaavaluonnos ja lausunto

Maanomistajan konsultti on laatinut kaavaluonnoksen, josta pyydetään kaavoituksen lausuntoa 8.5.2025 mennessä.

Kaava-aluetta koskien on laadittu maanomistajan toimesta seuraavat selvitykset: Emätilaselvitys ja mitoituslaskelma (osana kaavaselostusta), Luontoarvojen perusselvitys 2021 (Suomen Luontotieto Oy), Nykytilanneselvitys, Luontoselvityksen täydennys, Maisemaselvitys ja Arkeologinen inventointi.

Maisemaselvitys on ollut tarpeen, koska kaava-alue sijaitsee valtakunnallisesti arvokkaalla maisema-alueella, Airiston merimaisema (Ympäristöministeriö, VAMA 2021). Maisema-alue käsittää merialueen ja yksittäisten saarien lisäksi saarien ranta-alueita jolle kaava-alue sijoittuu. Kaavaluonnoksen mukaiset rakennuspaikat sijaitsevat pääosin kallioisilla metsäalueilla. Rakennuspaikkojen ja reittien kohdalta puusto poistetaan maisemaselvityksen mukaan vain välttämättömiltä osin ja epätasaisuuksia tasataan. Louhimista on tarkoitus välttää, ja suunniteltu rakentaminen huomioi arvokkaiksi osoitetut luontotyypit. Rakentamista ei ole osoitettu alueille, joilta on havaittu arvokkaita luontotyyppejä. Maisemaselvitys sisältää rakennuspaikkakohtaisen kuvauksen suunnitellusta rakentamisesta maiseman näkökulmasta. Kuvauksessa on painotettu ja pyritty arvioimaan uusien rakennuksien näkyvyyttä suhteessa Airiston merimaisemaan.

Kaavaluonnoksessa rakentamiselle osoitetut alueet ovat loma-asuntojen korttelialueita (RA-1, RA-2, RA-3), erillispientalojen korttelialuetta (AO-1), asuinrakennusten ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (A-1), jolla sijaitsee suojeltava rakennus (sr-1) sekä venevalkamaa (LV).

A-1-korttelialueen kaavamääräyksen mukaan kyseessä on ”Asuinrakennusten ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialue. Suojellun rakennuksen lisäksi rakennuspaikalle saa rakentaa saunarakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 50 k- m² sekä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 100 k- m² ​ Rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus on 800 k- m². Uudisrakennukset tulee huolellisesti sovittaa ympäristöönsä ja ympäröivään rakennuskantaan.” A-1-korttelialueella sijaitsee suojeltava rakennus (Sr-1), jonka kaavamääräyksen mukaan kyseessä on ​ ”Rakennushistoriallisesti arvokas rakennus, jonka ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Julkisivu- ja vesikattokorjauksissa tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Ennen rakennuksen muutos- tai korjaustoimenpiteisiin ryhtymistä on kuultava museoviranomaista.” Kaavoitus pitää suojelumääräystä asianmukaisena muutoin, mutta määräykseen olisi hyvä selvyyden vuoksi vielä lisätä, ettei rakennusta saa purkaa.

AO-1-korttelialueen kaavamääräyksen mukaan ”Erillispientalojen korttelialue. Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 300 k-m². Asuinrakennuksen lisäksi saa rakentaa saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja yksikerroksisia talousrakennuksia yhteensä enintään 105 k-m². Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikalla saa olla enintään 450 k-m².”

RA-1-korttelialueen kaavamääräyksen mukaan ”Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen loma-asunnon, vierasmajan sekä enintään kolme yksikerroksista alueenkäyttötarkoitusta palvelevaa talousrakennusta. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikalla saa olla enintään 320 k-m². Loma-asunnon kerrosala saa olla enintään 250 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja talousrakennusten enintään 50 k-m². Rakennuspaikan käyttöön on osoitettu kaavan maa- ja metsätalousalueelle ohjeellinen rakennusala saunarakennukselle.”

RA-2-korttelialueen kaavamääräyksen mukaan ”Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen loma-asunnon, saunarakennuksen sekä enintään kaksi yksikerroksista alueen käyttötarkoitusta palvelevaa talousrakennusta. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikalla saa olla enintään 275 k-m². Loma-asunnon kerrosala saa olla enintään 200 k-m², saunarakennuksen enintään 25 k-m² ja talousrakennusten yhteenlaskettu kerrosala enintään 50 k-m².”

RA-3-korttelialueen kaavamääräyksen mukaan ”Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen loma-asunnon, vierasmajan, saunarakennuksen sekä enintään kolme yksikerroksista alueen käyttötarkoitusta palvelevaa talousrakennusta. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikalla saa olla enintään 350 k-m². Loma-asunnon kerrosala saa olla enintään 250 k-m², saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja talousrakennusten enintään 55 k-m².”

Kaavoitus kehottaa maanomistajaa vielä harkitsemaan korttelialueille osoitettua rakentamisen määrää. Voimassa olevan osayleiskaavan mukaan​ yli 5000 m²:n rakennuspaikoille sallitaan enintään 250 m²:n lomarakennuksen rakentaminen ja lisäksi enintään kolme talousrakennusta (vierasmaja 20 m², sauna 25 m²​ ja muu talousrakennus 50 m²). Pienemmillä rakennuspaikoilla lomarakentamiseen osoitettu määrä on osayleiskaavamääräysten mukaan vähemmän.

Kaavaluonnokseen on osoitettu neljälle rakennuspaikalle yhteinen venevalkama (LV). Kaavaluonnoksessa ei ole annettu laitureita koskevia määräyksiä koskien LV-aluetta tai kaava-aluetta muutenkaan. Kaavoitus katsoo, että venevalkama-alueelle toteutettavien laitureiden rakentamisen ympäristövaikutukset (esimerkiksi ruoppaamistarve) tulee kuvata ja arvioida kaavaselostuksessa. Muualla kaava-alueella voidaan sallia vain pienikokoiset uimalaiturit. Asiasta tulisi laittaa maininta yleismääräyksiin. Näiden pientenkin laitureiden ympäristövaikutukset tulee arvioida kaavaselostuksessa.

Muu alue on kaavaluonnoksessa osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi (M) ja maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY-1). MY-1 kaavamääräyksen mukaan ”Alueella tulee säilyttää maiseman kannalta arvokas puusto, kelopuut sekä metsän pohjakerroksen kasvillisuus Alueella sallitaan luo-1 kaavamääräyksen estämättä tarpeelliset kulkureitit, joiden enimmäisleveys saa olla enintään 2 metriä. Alueella on rakennusoikeutta ainoastaan erikseen merkityillä ohjeellisilla saunarakennuksien aloilla sekä olemassa olevalla huvimajalla 25 k-m.” Kaavaluonnokseen on osoitettu rakennuspaikkojen yhteyteen myös useita puustoisena säilytettäviä alueen osia. Kaavoitus toteaa, että sekä MY-1-alueen kaavamääräystä, että puustoisena säilytettävän alueen osan määräystä on syytä täydentää siten, että näillä alueilla kielletään katosten, terassien ja muiden rakennelmien rakentaminen. Mikäli tällaista määräystä ei ole, alueille voidaan sijoittaa rakentamisluvanvaraisuudesta vapautettuja katoksia ja muita rakennelmia hallitsemattomasti. Rakentamislaki on vapauttanut rakentamisluvanvaraisuudesta muun muassa alle 50 m²:n katokset, joiden rakentamisella on vaikutusta maisemaan. Lisäksi kulkureitit tulee toteuttaa ilman louhintaa ja mahdollisimman vähän muutenkin maastoa muokkaavalla tavalla.

Kaavakarttaan on merkitty myös luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeät alueet (luo-1). Kaavamääräyksen mukaan kyseessä on ”Luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue. Alueella sijaitsee silmällä pidettävää luontotyyppiä, kalliometsää. Alue tulee säilyttää luonnontilaisena ja sen ominaispiirteet kuten iäkäs puusto ja kelopuut tulee säilyttää. Aluetta ei saa muuttaa maata läjittämällä, kaivamalla, louhimalla tai koristekasveja istuttamalla tai muulla rakentamisella niin, että luontotyypin ominaispiirteiden säilyminen vaarantuu.” Kaavoitus pitää määräystä asianmukaisena.

Kaavoitus kuitenkin huomauttaa alueen luontoarvojen osalta, että kaavaselostuksen pesimälinnustokohdassa kerrotaan vain kaava-alueen pesimälajistosta eikä mainita, että aivan niemen edessä on merkittävä vesilintujen pesimäluoto. Luontoselvitykseen oli kuitenkin tarkoituksella otettu mukaan läheinen pesimäluoto, koska rannalla liikkuminen, laiturit ja saunat voivat vaikuttaa siihen. Nämä vaikutukset tulee kaavaselostuksessa arvioida.

Kaavakartalla on osoitettu merkinnällä ajo-1 ”Ajoyhteys, jota voidaan käyttää osana yleistä ulkoilureittiä. Reitin tarkempi käyttö, laajuus ja sijainti ajo-1 alueella ratkaistaan ulkoilureittitoimituksessa.” Kaavoitus pitää hyvänä, että osayleiskaavassa osoitettu sijainniltaan ohjeellinen ulkoilureitti on huomioitu kaavaluonnoksessa. Osayleiskaavatyön yhteydessä (kaavaselostus s 26) on alueen todettu olevan yksi Turun hienoimmista näköalakallioista. Alueelle olisi syytä kaavaluonnoksessa osoittaa myös vapaa pääsy näköalapaikalle.

Rakennusten kerrosluvuksi on annettu sijainnin mukaan joko ½ r II tai II. Kaavaluonnoksessa on myös yleismääräyksiä mm. koskien rakennusten ympäristöön sopeuttamista, alinta sallittua rakentamiskorkeutta ja maisematyöluvanvaraisuutta. Yleismääräysten mukaan kattomuodon tulee olla pulpetti- tai aumakatto. Pulpettikattoinen rakennus näyttää helposti korkeammalta ja hallitsevammalta kuin harjakattoinen rakennus, etenkin, jos korkeampi julkisivu on meren (tai muun katselusuunnan) puolella. Harjakatto olisi yksi keino saada rakentaminen sopeutumaan paremmin maisemaan.

Yleismääräysten mukaan ”Puhdistamattomia jätevesiä ei saa johtaa vesistöön. Yleiseen viemäriverkkoon kuulumattomien kiinteistöjen jätevesihuolto tulee toteuttaa kulloinkin voimassa olevan määräyksen mukaisesti. Suunnitelma jätevesien käsittelystä rakennuspaikalla on hyväksyttävä rakentamislupahakemuksen yhteydessä.” Kaavoitus huomauttaa, että alueella ei ole lainkaan yleistä viemäriverkkoa. Koska alue sijaitsee kaukana kaupungin olemassa olevista verkostoista, ei yleistä viemäriverkkoa olla alueelle toteuttamassa. Alueen kunnallistekniikan (vesi-, jätevesi- ja hulevesihuolto) suunnittelu, rakentaminen, huolto ja kunnossapito on siis alueen maanomistajien vastuulla.

Kaavaluonnoksen yleismääräysten mukaan ”Vapaa-ajan asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen kaava-alueella ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia ja että hälytysajoneuvolla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin myös talviolosuhteissa.” Kaavoitus toteaa, että alueidenkäyttölain 73.1 §:n mukaan ranta-asemakaava voidaan laatia pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi. Näin ollen kaavakarttaan ei ole syytä ottaa määräystä, joka käytännössä voi tarkoittaa koko alueen rakennuskannan muuttamista pysyvään asumiseen. Maanomistajan esittämää ratkaisua ei ole myöskään perusteltu kaavaselostuksessa.

Mitoituksen osalta maaomistaja on perustellut ratkaisuaan muun muassa seuraavasti: ”Vertailuna ja ratkaisun yhtenä perusteluna esitetään 10.11.1955 rekisteröityä Lepolan kantakiinteistöä (emäkiinteistöä), joka sijaitsee myös Airiston rannalla, suunnittelualueesta noin 1,5 km koilliseen, ja josta on muodostettu useita rakennuspaikkoja. Viimeisin omarantainen rantarakennuspaikka Lepolan alueella perustuu Lounas-Suomen ympäristökeskuksen 26.11.2002 myöntämään poikkeamislupaan. Myönnetyn luvan jälkeen Lepolan emätilan mitoitukseksi on muodostunut noin 40 lay/km. Tässä kaavassa valittua mitoitusta 12 lay/km voidaan pitää hyvin maltillisena Lepolan emätilaan verrattuna. Selvennyksenä on hyvä todeta, että sekä tämän ranta-asemakaavan emätilat että Lepola ovat samaa valtakunnallisesti merkittävää maisema-aluetta (Valtioneuvoston periaatepäätöksellä vuonna 1995 vahvistetut valtakunnallisesti arvokkaat maisema-alueet).” Kaavoitus huomauttaa, että aiemmin alueelle vuosikymmenten aikana muodostunut suunnittelematon rakentaminen ei tarkoita, että alueelle voitaisiin osoittaa enemmän rakennuspaikkoja kuin alueidenkäyttölain 54 §:n ja 73 §:n ranta-asemakaavan sisällölle asettamat vaatimukset mahdollistavat.

Viimeinen Satava-Kakskerran alueelle toteutettu ranta-asemakaava on Kakskerran Kalliola. Kalliolan ranta-asemakaavan mitoitusperusteena oli käytetty 10 lay/km. Vaikkakin kyseinen ranta-asemakaava sijoittuu Kakskerranjärven herkkään ympäristöön, voidaan sen katsoa olevan merkitykseltään vastaava kuin nyt työn alla oleva Airisniemen ranta-asemakaavan. Nyt valmistelussa oleva ranta-asemakaava-alue sijoittuu Airiston-Pukinsalmen valtakunnallisesti arvokkaalle maisema-alueelle, joten mitoitusperusteen voidaan katsoa olevan vastaava kuin Kalliolan ranta-asemakaavan mitoitusperuste oli. Maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun voidaan tässä tapauksessa katsoa toteutuvan.

Kaavoitus pitää joka tapauksessa hyvänä, että alue suunnitellaan kokonaisuutena. Kaavan valmistelun yhteydessä alueen luonto- ja maisema-arvot on tunnistettu ja huomioitu. Lopputulos on todennäköisesti parempi kuin, jos alue rakentuisi yksittäisten lupapäätösten perusteella.

Oheismateriaali 1​Lausuntopyyntö liitteineen

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa Airisniemen ranta-asemakaavaluonnoksesta edellä olevan lausunnon.

Samalla päätetään, että pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Toivarin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.