Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Anna Hyyppä 5.3.2025:​

Turun kaupungin kaavoitus ja Arkkitehtitoimisto Kristina Karlsson ovat laatineet 15.11.2024 päivätyn ja 26.2.2025 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen.

Nyky- ja suunnittelutilanne​

Asemakaavanmuutos laaditaan IX kaupunginosan kortteliin 11, osalle Tallimäenpuistoa, Hansapuistikkoon sekä osille Puutarhakatua, Malminkatua ja Hansakatua. Suunnittelualueen pinta-ala on 2,9 ha ja se sijaitsee 2 km Kauppatorilta lounaaseen.

Alueen lounaisosassa on Tallimäenpuiston kallioinen rinne ja koillisosassa entiset koulutontit. Tonteilla sijaitsevat vuonna 1967 valmistunut Merenkulkuoppilaitoksen koulurakennus ja vuonna 1961 valmistunut Juhana Herttuan koulurakennus. Molemmissa on koulutoiminta lakannut ja rakennukset ovat tyhjillään. Merenkulkuoppilaitoksen tontti on yksityisessä omistuksessa, muut alueet omistaa Turun kaupunki.​

Tallimäenpuistossa ja koulurakennusten välisellä kalliolla on luontoarvoiltaan merkittävää ketoaluetta. Suunnittelualueen reunoilla sijaitsevat Pakkarinkadun kolerahautausmaan ja Malminkadun kolerasairaalan kiinteät muinaisjäännökset. Koulutontteja kiertää 1900-luvun alussa rakennettu kivimuuri ja Tallimäenpuiston rinteessä on kalliohakkauksia 1900-luvun alkupuolelta. Turun museokeskus on määritellyt molemmat koulurakennukset arvokkaiksi.​

Yleiskaavassa koulutontit ovat keskustatoimintojen aluetta (C) ja Tallimäenpuisto puistoa (VP). Suunnittelualueella on voimassa useita eri asemakaavoja vuosilta 1959–2013. Niissä alue on osoitettu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YO), yleisten rakennusten tonttialaksi (Y), puistoalueeksi (P), suojaviheralueeksi (EV) sekä katualueeksi.​

Nykytilannetta sekä suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3 Lähtökohdat.​

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet​

Asemakaavan tavoitteet perustuvat Turun kaupungin ja Malminkatu 5 Oy:n väliseen kumppanuussopimukseen. Tavoitteena on tutkia yhteistyössä alueelle uutta maankäyttöratkaisua yhtenä kokonaisuutena ilman maanomistus- ja kiinteistörajoja, samalla vaarantamatta alueen erityisiä kaupunkikuvallisia, maisemallisia, kulttuurihistoriallisia ja luontoarvoja sekä huomioiden hanketaloudellinen toteuttamiskelpoisuus.

Kaavatyön yhteydessä tutkitaan vaihtoehtoisia maankäyttöratkaisuja, joista yhtenä toimii Schauman Arkkitehtien laatima ”Arkipelagi visio” -viitesuunnitelma ja toisena ratkaisu, jossa alueella sijaitsevat rakennukset säilytettäisiin kokonaan tai osittain osana uudisrakentamista. Luontoarvoiltaan merkittävä lounaisrinne säilytetään puistoalueena. Tavoitteena on myös kioskitoiminnan säilyttäminen Malminkadun ja Puutarhakadun kulmassa.​

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavamuutoksen taustalla on yksityisen maanomistajan Malminkatu 5 Oy:n aloite ja kaupungin päätös luopua Juhana Herttuan koulutalosta.

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto hyväksyi Linnakaupungin monitoimitalon tarveselvityksen 1.2.2021 § 9 ja kaupunginvaltuusto hyväksyi Linnakaupungin monitoimitalon hankesuunnitelman 15.4.2024 § 118. Monitoimitaloon suunnitellaan tilat Topeliuksen yläkoulun, Luolavuoren yläkoulun sekä väistökoulun käyttöön.​

Koska molemmat koulurakennukset ovat tyhjillään ja Juhana Herttuan koulun korvaavat tilat on päätetty sijoittaa tulevaan Linnakaupungin monitoimitaloon, tonttien kehittämiseksi laadittiin Turun kaupungin ja Malminkatu 5 Oy:n välinen kumppanuussopimus. Kaupunginhallitus hyväksyi sopimuksen 29.11.2021 § 545. Kumppanuussopimukseen sisältyy Malminkatu 5 Oy:lle varattu kahden vuoden mittainen osto-optio kaavan lainvoimaistumisesta kaupungin omistamalle asuinrakentamiseen osoitetulle alueelle.​

Kaupunkiympäristölautakunta merkitsi tiedoksi kaavan tavoitteet ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman 17.5.2022 § 194.​

Asemakaava kuulutettiin vireille 28.5.2022. Ilmoitus vireilletulosta sekä 6.5.2022 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse ja sähköpostilla 25.5.2022.

Alueelta laadittiin kaksi luonnosvaihtoehtoa, säilyttävä ja uudistava. Molemmissa vaihtoehdoissa koulutontit muutetaan pääosin asuinkäyttöön. Säilyttävässä luonnoksessa koulurakennukset säilytetään osittain ja uudistavassa puretaan. Uudistava luonnos laadittiin kehittämällä kumppanuussopimuksen liitteenä ollutta viitesuunnitelmaa palautteen perusteella paremmin kaupunkirakenteeseen ja ympäristön mittakaavaan sopivaksi. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi uudistavan kaavaluonnoksen 12.12.2023 § 416.

Asemakaavaehdotus oli nähtävillä ja lausunnoilla 17.6.–16.8.2024. Siitä saatiin 8 lausuntoa, yksi sisäinen kannanotto sekä yksi muistutus.

Lausunnoissa Liikuntapalvelut edellyttää Tallimäenkentän huomioimista asuntosuunnittelussa. Museopalvelut lausuu, että muinaisjäännöksen rajausta tulee täsmentää ja koulurakennukset tulee säilyttää. Turku Energia Lämpö Oy toteaa, että alue on liitettävissä kaukolämpö- ja jäähdytysverkkoon. Turku Energia Sähköverkot Oy lausuu rakentamisen etäisyydestä muuntamoon ja tonttien liittymiskaapeloinneista. Turun Vesihuolto Oy ilmoittaa vesihuollon liittymispisteiden sijainnit. Vanhusneuvosto ottaa kantaa mm. rakennusten säilyttämiseen, pihojen viihtyisyyteen ja viherkattoihin. Varsinais-Suomen ELY-keskus lausuu kulttuuriympäristöstä, luonnonsuojelusta ja ilmastokestävyydestä. Varsinais-Suomen pelastuslaitos lausuu pelastustoiminnan ja VAK-ratapihan huomioimisesta. Rakennusvalvonta kommentoi kaavamääräyksiä, pelastusjärjestelyjä ja kaupunkikuvaa.​

Muistutuksessa Asunto Oy Mittarinkatu 2 kiittää asukkaiden mielipiteiden huomioimisesta sekä toivoo kaikille pääsyä näköalapaikoille ja pulkkamäen huomioimista puiston portaiden suunnittelussa.​

Lausuntojen ja muistutuksen tiivistelmät sekä vastineet niihin on koottu selostuksen liitteenä olevaan vuorovaikutusraporttiin. Vastine muistutukseen on myös tämän päätösehdotuksen liitteessä 2.​

Kaavakarttaa tarkistettiin lausuntojen ja sisäisen kannanoton perusteella täsmentämällä muinaisjäännöksen rajausta, jalavatöyhtökoita, kioskia ja pelastusajoa koskevia määräyksiä, rinteeseen sijoittuvien rakennusten kerrosluvun merkintätapaa sekä yleisiä määräyksiä. Lisäksi täydennettiin kaavaselostusta ja viitesuunnitelman havainnekuvia.​

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.​

Asemakaavanmuutosehdotus​

Asemakaavanmuutoksella muutetaan koulukäytöstä poistuneet yleisten ja opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueet asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Tallimäenpuisto säilyy puistona ja Hansapuistikon suojaviheralue muutetaan puistoksi.​

Entisille koulutonteille osoitetaan kaksi uutta korttelikokonaisuutta, joiden väliin muodostuu julkinen jalankulkureitti. Tonteille on ajoyhteydet Malminkadulta ja pysäköinti sijoittuu pihakansien alle maanalaiseen pysäköintikellariin. Pihakannen päälle sijoitetaan viihtyisät ja laadukkaat leikki- ja oleskelualueet.​

Uudet korttelit on suunniteltu alueen arvokas luonto sekä arkeologiset kohteet huomioiden. Tallimäenpuistossa ja tonteilla sijaitsevat äärimmäisen uhanalaiset ketoalueet, niillä esiintyvä jalavatöyhtökoi sekä Tallimäenpuistosta Malminkadulle kulkeva metsäekologisen verkoston osa tulee säilyttää. Alueella sijaitsevat kivimuuri, kalliohakkaukset sekä kiinteät muinaisjäännökset Pakkarinkadun kolerahautausmaa ja Malminkadun kolerasairaala merkitään säilytettäviksi.

Rakennukset ovat pääosin 5- ja 6-kerroksisia. Hansakadun varteen sijoittuva rakennus on kadun puolella 3-kerroksinen. Maisemassa näkyvälle paikalle sijoittuvan korttelikokonaisuuden kaupunkikuvallisesti eheään ilmeeseen ja arkkitehtonisesti korkeaan laatuun on kiinnitettävä erityistä huomiota.​

Asemakaava mahdollistaa myös nykyisen rakennuksen tai sen osan säilyttämisen rakennusalan, suurimman sallitun kerrosluvun tai julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylimmän korkeusaseman estämättä. Tämä tarkoittaa, että kaavaehdotuksen mukaisella kortteliratkaisulla lähinnä Juhana Herttuan koulun Hansakadun puoleinen siipi voisi säilyä. Kaavamääräys ei kuitenkaan velvoita em. rakennuksen säilyttämistä.​

Asemakaavan kokonaiskerrosala on 16 665 k-m² ja se kasvaa voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna 4 857 k-m². AL-korttelialueen tehokkuus on e = 1,20 ja koko kaava-alueen tehokkuus on e = 0,56. Alueelle voi sijoittua arviolta 330 uutta asukasta.​

Infrakustannukset​

Asemakaavan yhteydessä Malminkadun pohjoisreunaan toteutetaan jalkakäytävä. Jalkakäytävän kustannusarvion vaihteluväli on 0,05–0,09 M€ (alv 0 %). Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 30 %. Kustannusarviossa on käytetty maanrakennuskustannusindeksin pistelukua 126,6 (2020=100, lokakuu 2024).​

Seuraava vaihe​

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat​

Alueidenkäyttölaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.​

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.​

Liite 1​Kartta Malminkatu

Liite 2​Vastine muistutukseen

Oheismateriaali 1​Selostus Malminkatu

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Malminkatu

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti

Oheismateriaali 4​OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6​Kaavaehdotuksesta annettu muistutus​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/haku​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineen muistutukseen (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 15.11.2024 päivätty ja 26.2.2025 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Malminkatu esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako IX-59.-1.​

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä Malminkadun asemakaava-alueen yleisten alueiden toteuttamisen kustannusarvion vaihteluväliksi 0,05–0,09 miljoonaa euroa (alv 0 %).​

PäätösAsia pantiin pöydälle Lahden Kallion kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.

Pöydältä 18.3.2025 § 86

PäätösAsia pantiin pöydälle​ Kallion Rantasen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 25.3.2025 § 102

Kaavoitusarkkitehti Anna Hyyppä, liikennesuunnitteluinsinööri Eero Paavola 3.4.2025:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 25.3.2025 § 102 jättää asian yksimielisesti uudelleen pöydälle, koska kaavan liikenteellisistä ratkaisuista ja niiden vaikutuksista ilmeni ko. kokouksessa vielä selvitystarpeita. Selvitysten jälkeen kaavaselostusta on täydennetty (oheismateriaali 7) ja laadittu selvitys lautakunnalle (oheismateriaali 8).

Oheismateriaali 7​Selostus Malminkatu, muutettu 1.4.2025

Oheismateriaali 8​Liikenneturvallisuusselvitys, Malminkatu

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineen muistutukseen (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 15.11.2024 päivätty ja 26.2.2025 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Malminkatu esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako IX-59.-1.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä Malminkadun asemakaava-alueen yleisten alueiden toteuttamisen kustannusarvion vaihteluväliksi 0,05–0,09 miljoonaa euroa (alv 0 %).

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Rantasen el-Khatibin kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen välillä:

"Kaupunkiympäristölautakunta päättää palauttaa 15.11.2024 päivätyn ja 26.2.2025 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Malminkatu valmisteluun siten, että kaavassa säilytetään merenkulkuoppilaitos ja Juhana Herttuan koulutalo."

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Lahti, Toivari, Kallio, Åland, Karjalainen, Kaarniharju, Perho, Bastman ja Manni.

Rantasen el-Khatibin kannattamana tekemän palautusehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Aalto ja Ilmanen.

Asian käsittely jatkui äänin 9-4.

Rantasen palautusehdotuksen perustelut:

"Merenkulkuoppilaitos ja Juhana Herttuan koulu muodostavat kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaan kokonaisuuden. Kaavan luonnosvaiheessa tarkasteltiin rakennukset säilyttävää vaihtoehtoa, jolle ei ollut esteitä. Olemassa olevan rakennuskannan säilyttäminen ja käyttötarkoituksen muuttaminen tukee Turun ilmastotavoitteita, sillä rakentaminen muodostaa merkittävän osan ilmastopäästöistä. Purkavan uudisrakentamisen haitalliset vaikutukset ovat selvästi suuremmat korjaavaan saneeraukseen verrattuna. Kaavaluonnosvaiheessa todettiin, että Malminkadun säilyttävän vaihtoehdon hiilijalanjälki on runkomateriaalista riippuen 11–23 % pienempi kuin uudistavassa vaihtoehdossa. Turussa olemassa olevien rakennusten säilyttämistä ja käyttämistä uusiin tarkoituksiin pitäisi lisätä, jotta rakentamisen ilmastovaikutuksia voidaan vähentää. Aina tämä ei ole mahdollista, mutta juuri Malminkadun kaavassa tarkasteltiin mahdollisina sekä säilyttävä että uudistava vaihtoehto. Se voisi olla erinomainen esimerkki kaavoituksesta, jossa painotetaan vanhojen rakennusten rakennushistoriallisia arvoja, niihin sitoutuneita luonnonvaroja ja rakentamisen ilmastovaikutuksia."

​​​