Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehdit Netta Peippo ja Amalia Aarnio 20.2.2025:​

Kaavoituksessa on valmistunut uusi osallistumis- ja arviointisuunnitelma:​

Asemakaavanmuutos Vätin kaupunginosan korttelin 69 tonteille 1, 2 ja 3, korttelin 70 tonteille 1, 2, 3, 4, 5 ja 6, korttelin 71 tontille 1 ja korttelin 72 tonteille 1, 4 ja 5 sekä Jahtilähteen paikoitusalueelle ja osalle Tammispaltanpuistoa. Työnimeltään kaavanmuutos on Hepokulta.

Kaavamuutos on vaikutuksiltaan merkittävä, ja siten sen hyväksymisestä päättäminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan. Kaava laaditaan yksityisten maanomistajien aloitteesta. Kaupunki on liittynyt mukaan aloitteeseen omistamiensa maiden osalta. Kaavan laadinnasta vastaavat kaavoitusarkkitehti Netta Peippo ja kaavoitusarkkitehti Amalia Aarnio.​

Nyky- ja suunnittelutilanne​

Hepokulta on vuosina 1969–1974 rakennettu tyypillinen 1970-luvun pääasiassa betonielementtitaloista koostuva väljä asuinkerrostalojen muodostama kokonaisuus. Asuinaluetta ympäröivät kaupungin mailla olevat ydinmetsät ja myös asuinalue jatkuu puustoisena ja vehreänä.

Hepokullan lähiö käsittää 22 pistetaloa, 12 lamellitaloa ja 3 rivitaloa. Hepokullan kerrostaloalueella on 1046 asuntoa, joiden keskipinta-ala on melko suuri, n. 67 m². Asunnoista noin 11 % on yksiötä, 40 % kaksioita ja loput 49 % on kolmen, neljän tai viiden huoneen perheasuntoja. Lähiössä on noin 1580 asukasta ja asukasmäärä on laskenut lähes puoleen 1970-luvulta. Nykyään alueen asukkaiden keski-ikä on melko korkea, sillä asukkaista noin kolmasosa on yli 65-vuotiaita. Lapsia ja nuoria (0-19-v) on lähiön asukkaista vain noin 14 %. Suurin osa asukkaista asuu omistamassaan asunnossa ja​ pienempi​ osa vuokralla.​

Varkkavuorenkadun ja Jahtilähteenkadun risteyksen tuntumassa sijaitsee seurakuntatalo ja liikekeskus, jossa sijaitsevat alueen lähipalvelut. Asuinalueen luoteiskärjessä sijaitsee Hepokullan alakoulu sekä koilliskärjessä kaupungin ylläpitämä Hepokullan kenttä. Alueen koillispuolella sijaitsee myös Impivaaran liikuntakeskus, jossa on mm. uimahalli, jäähalli ja jalkapallohalleja, sekä Nunnavuoren luonnonsuojelualue ja kuntorata. Varkkavuorenkadun lisäksi asuinaluetta halkovat poikkikatu Jahtilähteenkatu ja kävelytie Ruohomäenpolku.​

Hepokulta on hyvien joukkoliikenneyhteyksien saavutettavissa. Heinäkuun alussa 2025 käynnistyvän runkolinjastouudistuksen myötä aloittaa uusi poikittainen kehärunkolinja, joka kulkee asuinalueen pohjoispuolella Markulantietä reitillä Uittamo-Skanssi-Runosmäki-Länsikeskus. Poikittainen runkolinjayhteys parantaa Hepokullan saavutettavuutta erityisesti Länsikeskuksen suuntaan, jossa sijaitsee läntisen Turun kaupallinen keskittymä. Voimassa olevassa yleiskaavassa Varkkavuorenkatu on osa joukkoliikenteen laatukäytävän varausta. Merkinnällä osoitetaan raitiotien pidemmän aikavälin tavoiteverkko ja katua kehitetään erityisesti joukkoliikenteen laatua ja pysäkkien saavutettavuutta parantaen. Asuinalueen läpi kulkee myös pyöräilyn pääverkosto.

Asuinalueella on juuri valmistunut mittava usean taloyhtiön korjaushanke, jossa uudistettiin asuinkerrostalojen julkisivut, vesi- ja viemärijärjestelmät sekä lämmitysjärjestelmät. Rakennusten peruskorjauksen lisäksi myös pihat on uudistettu.​

Suurin osa kaavanmuutosalueesta on yksityisten asunto-osakeyhtiöiden omistuksessa. Mukana on myös yksi kiinteistöosakeyhtiön omistama tontti, sekä Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän omistama tontti. Varkkavuorenkadun ja Jahtilähteenkadun katualueet, Jahtilähteen paikoitusalue sekä Tammispaltanpuistosta rajattu alue ovat Turun kaupungin omistuksessa.​

Osa Tammispaltanpuistoa on otettu mukaan kaava-alueeseen, sillä alue on ollut osana Turun kaupungin teettämää täydennysrakentamisselvitystä nimellä Varkkavuorenkatu. Kaupunginhallituksen 11.9.2023 § 334 hyväksymän täydennysrakentamisselvityksen esittelytekstin mukaan Varkkavuorenkatu on kuitenkin jätetty pois kaavoitettavien kohteiden listalta, sillä esitetty pientaloalue nähtiin kokonaisuuden kannalta irrallisena. Kohdetta tulee tarkastella laajemmin osana Hepokullan mahdollista täydennysrakentamista.

Aloite​

Asemakaavanmuutos laaditaan yksityisten maanomistajien aloitteesta. Aloitteen jätti vuonna 2019 Hepokullan Lämpö Oy ja kahdeksan asunto-osakeyhtiötä. Kaavamuutokseen ovat tämän jälkeen liittyneet myös Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymä, Kiinteistöosakeyhtiö Jahtihansa sekä As Oy Varkkametsä.

Useaa taloyhtiötä asemakaavanmuutoksessa edustava Hepokullan Lämpö Oy on teettänyt hankeselvityksen, jossa Hepokullan kerrostaloalueen rakennusten mahdollisia korjaustoimenpiteitä käsitellään laajasti. Vuonna 2018 valmistuneen hankeselvitysraportin tarkoituksena oli koota tiedot rakennusten ja alueen nykykunnosta, korjaustarpeista ja erinäisistä mahdollisuuksista toteuttaa korjaukset alueella. Raportissa visioidaan myös tulevaisuuden Hepokultaa ja tarkastellaan täydennysrakentamisen mahdollisuuksia. Hankeselvitysraportin täydennysrakentamisehdotus on Hepokullan asemakaavanmuutoksen aloitteen liitteenä. Maankäyttöluonnoksessa on esitetty merkittävää täydennysrakentamista pääasiassa uusilla kerrostaloilla ja rakenteellisella pysäköinnillä. Uutta asuinrakennusoikeutta on esitetty yhteensä 55 000 k-m². Uusia asukkaita tulisi tällä rakentamisen määrällä noin 1000.

Jokaiselle pistetalotontille on esitetty vähintään yksi uudisrakennus ja lamellitalojen väleihin yhteensä kaksi uutta 8-kerroksista pistetaloa. Lisäksi on esitetty kuuden lamelIitalon päätyihin 8-kerroksiset uudisosat. Nykyisen Hepokullan seurakuntatalon tilalle on esitetty yksi 8-kerroksinen pistetalo.​

Hepokullan keskuksen uudistamiseksi on esitetty liiketilaa maantasokerroksen katujulkisivulle ja korttelin sisäpuolelle rakenteellista pysäköintiä. Aloitteessa mukana oleville tonteille on esitetty keskuksen yhteyteen kerrostaloja, jotka voisivat olla asumisen lisäksi osittain tai kokonaan palveluasumista. Aloitteen liitteessä Hepokullan liikekeskuksen, pysäköintitontin ja Hepokullan lämpöyhtiön omistaman kiinteistön alueelle on esitetty kolme 8–kerroksista pistetaloa ja neljä 6–kerroksista lamellitaloa. Osa esitetyistä täydennyksistä vaatii nykyisten rakennusten purkamista.

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet​

Kaavamuutoksen tavoitteena on Hepokullan alueen kehittäminen osana Turun kasvavaa kaupunkia. Suunnittelualue on voimassa olevassa yleiskaavassa pääasiassa täydentyvää asuinaluetta, jonka luonnetta ei ole tarkoitus muuttaa.

Hakijan jättämässä aloitteessa on esitetty asuinkerrostaloja, liiketiloja ja mahdollista palveluasumista, mikä on alustava suuntaviiva täydentämiselle. Tavoite on näiden luonnosten pohjalta arvioida Hepokullan asuinalueen täydentämismahdollisuuksia ja -paikkoja. Täydentämisen mittakaavaksi on alustavasti arvioitu yli 44 000 k-m². Kaavatyön edetessä tarkastellaan tarkemmin mille tonteille täydentämistä voidaan esittää, ja kaavan aluerajaus saattaa tämän myötä muuttua.

Tavoitteena on turvata Hepokullan lähiön elinvoimaisuus kuitenkin huomioiden asukkaiden viihtyisyys. Hepokullan sijainti, lähialueen palvelut, viihtyisä lähiympäristö ja alueen hintataso luovat hyvät mahdollisuudet alueen vetovoiman kasvulle.

Kaavassa tavoitellaan uudisrakentamista yhdyskuntarakenteessa kehittyvän joukkoliikenteen vyöhykkeellä. Voimassa olevassa yleiskaavassa kohdealueella Varkkavuorenkadulla kulkee raitiotien pidemmän aikavälin tavoiteverkko. Hepokullan alue on myös pyöräilyn pääverkoston ja ulkoilureittien varrella. Ruohomäenpolun ja Tammispaltanpuiston pyöräily- ja kävelyreittien kehittäminen huomioidaan tulevassa maankäytön suunnittelussa. Tavoitteena on, ettei kaava-alueen etelässä sijaitsevan Tammispaltanpuiston virkistysreittiä katkaista tai heikennetä täydennysrakentamisella. Suunnittelualueen länsipuolelta kiertää jalankulun ja pyöräilyn yhteys, joka tulee verkostollisesti tärkeänä säilyttää. Rakentaminen hyvien yhteyksien varrelle tiivistyvän kestävän kaupunkirakenteen vyöhykkeellä palvelee Turun ilmastotavoitteita.​

Tavoitteena on, että mittavinta uudisrakentamista tutkitaan Varkkavuorenkadun ja Jahtilähteenkadun risteyksen tuntumaan. Tällä alueella on melko tehotonta rakentamista (yksikerroksisia liike- ja pysäköintitaloja) liikenteen solmukohdassa. Olevia peruskorjattuja 1970-luvun kerrostaloja taas ei ole tarkoitus purkaa, vaan uudisrakentamista sovitetaan yksityisille tonteille kaupunkikuva ja luonnonympäristö huomioiden. Alueen ominaispiirteet kuten väljyys ja vehreys ovat tärkeitä viihtyisyyteen vaikuttavia tekijöitä. Tavoitteena on, ettei luontoselvityksissä arvokkaiksi tunnistettaville ydinmetsä-, puronvarsi- tai kallioalueille esitetä täydennysrakentamista.

Hepokullan kaavamuutoksella tavoitellaan myös väestörakenteen tasapainottamista ja asumismuotojen monipuolistamista. Perheiden ja nuorten muuttaminen alueelle tasapainottaisi alueen asukasprofiilia. Laadukkaan uudistuotannon toteuttaminen olemassa olevien asuinkerrostalojen yhteyteen kasvattaa alueen houkuttelevuutta. Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan lähiöiden asukaspohjaa pyritäänkin vahvistamaan täydennysrakentamisella. Asunnoista vähintään 25 % tulee olla perheasuntoja kaupungin asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaisesti (kv 13.2.2023 § 29) mikä merkitsee, että suurin osa uusista asunnoista voi olla pieniä asuntoja. Alueen asukkaiden melko korkea keski-ikä luo myös potentiaalia seniori- tai palveluasumisen kysynnälle Hepokullassa. Tammispaltanpuiston alueelle tavoitellaan noin 4000 k-m² laajuista yhtiömuotoisten pientaloasuntojen kokonaisuutta. Erityisesti houkuttelevilla alueilla olevien pientalo- ja kerrostalotonttien tarjonnan lisääminen sekä asumisen monipuolisuuden edistäminen on pormestariohjelman 2021-2025 mukaista.​

Tavoitteena on myös painottaa kaavassa maisemallista tarkastelua, sillä varsinkin laakeilta peltoalueilta kohteen korkeat kerrostalot näkyvät selvästi. Kaavarajauksen sisällä sijaitseva peltoalue on myös yleiskaavassa luonnon ja maiseman kannalta merkittävä puronvarsi (Kovasoja), jossa uoman luonnollinen kulku sekä puronvarren ekologiset ja maisemalliset arvot on säilytettävä. Pientaloasuntojen ryhmä sijoittuu näkyvälle paikalle alavan peltoalueen reunalle, joten rakennusten arkkitehtoninen ilme ja rajautuminen maisemassa on suunniteltava huolellisesti.​

Laajamittainen lisärakentaminen tuottaa merkittävän autopaikkatarpeen. Tavoitteena onkin saavuttaa järkevä autopaikkajärjestely, joka on huomioitu uudisrakentamisen laajuudessa. Suuri osa pysäköinnistä on aloitteessa esitetty rakenteellisena, ja osa tästä pysäköinnistä on osoitettu Turun kaupungin omistamalle Jahtilähteen paikoitusalueelle. Tavoitteena on, että hankkeeseen ryhtyvän on sitouduttava kaupungin maalle sijoitettavaksi aiotun pysäköintilaitoksen toteuttamiseen.​

Kaavoituksessa on alustavasti tarkasteltu kaavanmuutoksen toteuttamiskustannuksia (mm. kaavoituskulut, maankäyttösopimuskustannukset ja rakenteellisen pysäköinnin toteuttamisesta aiheutuvat kulut). Täydennysrakentamisen mittakaava ja uudisrakennusten sijoittelu on tehtävä harkiten niin, ettei nykyisten asuntojen asukasviihtyisyys tai arvo heikenny.​ Kaavanmuutoksen tavoitteena on löytää taloudellisesti toteuttamiskelpoinen ja tasapainoinen ratkaisu.

Kaava-alue on laaja ja tonteilla on muotonsa, sijaintinsa ja luonnonympäristönsä puolesta varsin vaihtelevat lähtökohdat. Kaavassa tavoitellaan kuitenkin yhtiöiden ja yksityisten maanomistajien tasavertaista kohtelua. Usean maanomistajan mukanaolo ja kaavamuutosalueen laajuus luovat myös tarvetta asukkaiden osallistamiseksi jo varhaisessa vaiheessa.​ Suunnittelutyön edetessä tullaan alueen asukkaita ja naapureita osallistamaan monipuolisesti.

Oheismateriaali 1​Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Hepokulta

Oheismateriaali 2​Asemakaava-aloite liitteineen, 28.6.2019​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä asemakaavanmuutoksen tavoitteet ja merkitä tiedoksi osallistumis- ja arviointisuunnitelman Hepokulta.​

PäätösAsia pantiin pöydälle Ålandin Perhon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 25.2.2025 § 68

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Muurinen ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​