Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 4.2.2025:

Kuvaus asiasta

Satavan Erikvallaan on haettu poikkeamispäätöstä uuden vapaa-ajan asuinrakennuksen, talousrakennuksen ja saunan rakentamiselle rantavyöhykkeelle kiinteistöistä 853-506-1-232 ja 853-407-1-494 muodostuvalle rakennuspaikalle. Rakennuspaikka sijoittuu voimassa olevan osayleiskaavan mukaiselle M-1-alueelle ja osittain RA-1-alueelle sekä valtakunnallisesti arvokkaalle maisema-alueelle ja luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeälle alueelle. Muodostuvalla rakennuspaikalla sijaitsee ennestään 20 k-m²​ kokoinen huvimaja (mutterimaja), joka on mainittu voimassa olevan osayleiskaavan rakennussuojelukohteissa varsinaisen suojellun huvilarakennuksen (kohde sr 22) yhteydessä: ”Viereisellä kalliolla Airistolle näkyvä Albert Richardssonin 1939-40 suunnittelema huvimaja”. Alueella on vireillä maanomistajan aloitteesta ranta-asemakaavan laatiminen.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 26.11.2024 § 436 myöntää hakemuksen mukaiset poikkeukset päätökseen liitetyillä ehdoilla. Ehdot koskivat rakennusten sijoittumista ja niiden ulkonäköä, maisema-arvoja heikentävän tarpeettoman louhimisen välttämistä, rantapuuston säilyttämistä sekä rakentamisen sovittamista valmisteilla olevaan ranta-asemakaavaan.

Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) on valittanut lautakunnan päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen. Valituksessa on vaadittu lautakunnan päätöksen kumoamista lainvastaisena. Hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunkiympäristölautakunnan lausuntoa 24.2.2025 mennessä.

Lausunto

Turun kaupunkiympäristölautakunta palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen ja liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Kaupunkiympäristölautakunta lausuu, että valitus tulee hylätä.

Valituksen mukaan poikkeamispäätös on ollut maankäyttö- ja rakennuslain vastainen. Valituksesta tarkemmin ilmenevillä tavoin valittaja katsoo, että poikkeamispäätös aiheuttaa haittaa vireillä olevalle ranta-asemakaavoitukselle sekä voimassa olevan osayleiskaavan toteuttamiselle ja aiheuttaa haittaa alueidenkäytön järjestämiselle. Valituksen mukaan asiassa ei ole esitetty erityisiä syitä eikä poikkeamispäätöksessä ole huomioitu asianmukaisen kaavoituksen edellytyksiä MRL 73 §:n mukaisten ranta-alueiden loma-asutusta koskevan asemakaavan erityisten sisältövaatimuksien näkökulmasta ja erityisesti riittävän vapaan rannan ja rantamaisemaan sopeutumisen kannalta. Valituksen mukaan rantarakentamisen mitoitus ja mahdollisesti jäljellä olevan rakennusoikeuden käyttäminen ja sijoittaminen tulee ratkaista vireillä olevan ranta-asemakaavan yhteydessä, jolloin voidaan huomioida paremmin alueen kulttuuriympäristön ja maiseman arvot.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Poikkeamispäätöksen alaisella alueella on maanomistajan aloitteesta vireillä ranta-asemakaavan laatiminen. Ranta-asemakaava on ollut nähtävillä, minkä jälkeen kaavan laatija on peruuttanut kaavaluonnosta koskevan lausuntopyynnön. Nähtävillä olleessa ranta-asemakaavan luonnoksessa rakennuspaikka on merkitty loma-asuntojen korttelialueeksi. Luonnoksesta tarkemmin ilmenevällä tavalla siinä on muun ohella esitetty rakennuspaikkakohtaisesti rakentamisen määrä ja sijoitus rakennusaloittain. Poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen vastaa nähtävillä olleen ranta-asemakaavan luonnosta. Lautakunta on myöntänyt poikkeamispäätöksen seuraavalla lisäyksellä: ”Lisäksi lautakunta toteaa, että poikkeamispäätöksellä toteutettava rakentaminen tulee sovittaa valmisteilla olevaan ranta-asemakaavaan”. Ottaen huomioon hakijan selvitys vireillä olevan ranta-asemakaavan luonnoksen sekä poikkeamishakemuksen mukaisen rakentamisen yhteneväisyydestä ja lisäksi valituksenalaiseen päätökseen käsittelyn aikana lisätty ehto, poikkeamisen ei voida katsoa aiheuttavan haittaa vireillä olevalle kaavoitukselle.

Rakennuspaikka sijoittuu voimassa olevan Satava-Kakskerran osayleiskaavan mukaiselle loma-asuntoalueelle sekä maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle. Lisäksi rakennuspaikka sijaitsee osayleiskaavassa valtakunnallisesti arvokkaaksi maisema-alueeksi osoitetulla alueella, ja se on osoitettu myös luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeäksi alueeksi. ​Hakija on toimittanut poikkeamishakemuksen liitteeksi ranta-asemakaavan luontoselvityksen loppuraportin (26.9.2024), joka on tehty vireillä olevan ranta-asemakaavan ja poikkeamishakemuksen mukaisen loma-asutuksen toteuttamiseen liittyen. Luontoselvityksen loppuraportin mukaan kaava-alueella sijaitsee kaksi edustavaa, vanhaa kalliomännikköä, jotka ovat metsälain erityisen tärkeitä elinympäristöjä ja täyttävät Metso-kriteerit (luokka I). Nämä kalliomänniköt suositellaan jätettäviksi rakentamatta. Luontoselvityksen mukaan kaavaluonnoksessa esitetyillä uusilla rakennuspaikoilla ei ole muilta osin sellaisia luontoarvoja, jotka estäisivät rakentamista. Luontoselvityksen loppuraportti osoittaa, että osayleiskaavan luo-alueen rajaus on tehty suurpiirteisesti, ja ettei sen mukainen luo-aluerajaus vastaa tosiasiallisia luonnonolosuhteita. Alueelta laaditun uuden luontoselvityksen perusteella valituksenalaisessa päätöksessä on voitu katsoa, ettei hakemuksen mukainen rakentaminen heikennä kohteen luonnonarvoja eikä siten aiheuttavan haittaa kaavan toteuttamiselle. Tältä osin päätökseen on liitetty ehto, jonka mukaan rakennukset terasseineen eivät saa ulottua viittä metriä lähemmäs luontoselvityksen loppuraporttiin merkittyä arvokasta luontotyyppiä. Ehdolla on varmistettu, että rakentaminen sijoittuu kokonaisuudessaan arvokkaan luontotyypin ulkopuolelle. Valituksessa mainitun osayleiskaavaan merkityn ohjeellisen ulkoilureitin osalta on todettava, että merkinnän tarkoituksena on osoittaa vapaan rannan ja rantaan pääsyn tarvetta alueella, jotta asia tulee huomioiduksi tarkemmassa suunnittelussa. Siten reitin toteutustapa ja sijainti voivat vireillä olevassa asemakaavassa vielä täydentyä.

Poikkeamista on haettu rakennuksen rakentamiseen MRL 72 §:ssä tarkoitetulle ranta-alueelle, jolla ei ole voimassa pykälässä tarkoitettua kaavaa. Poikkeamisharkintaan vaikuttaa tällöin MRL 73 §:ssä säädetyt ranta-alueiden loma-asutusta järjestävän asemakaavan erityiset sisältövaatimukset. Ranta-asemakaavoitusta koskevien erityisten sisältövaatimusten mukaan rannoille on jätettävä riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta, mihin seikkaan on myös valituksessa viitattu. Lain esitöiden (HE 101/1998) 73 §:n yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että rakentamattomien alueiden riittävyys ratkaistaan tapauskohtaisesti. Harkinnassa on tällöin otettava huomioon muun ohessa rantaluonto ja virkistyskäyttö. Hakija on toimittanut vireillä olevaa ranta-asemakaavaa ja poikkeamishakemusta varten emätilaselvityksen ja mitoituslaskelman, joka on laadittu 1.7.1959 tilajaotuksen mukaan. Selvityksen lähtökohdaksi on otettu 10 lay/km. Selvityksen mukaan emätilan rakennusoikeus on 5,2 loma-asuntoyksikköä, josta on rakennettu tai jonka kaavallinen varaus on 5,0 loma-asuntoyksikköä. Huvimaja on huomioitu laskennassa yhtenä loma-asuntoyksikkönä. Koska huvimajan ei voida katsoa muodostavan olemassa olevaa loma-asunnon rakennuspaikkaa, on selvityksen mukaan rakennusoikeutta jäljellä 1,2 loma-asuntoyksikköä. Ranta-asemakaavaa ja poikkeamishakemusta varten laaditun emätilaselvityksen osalta ranta-asemakaavan selostuksessa on todettu rantaviivan mitoituksesta seuraavaa: ”Kaava-alueen todellisen rantaviivan pituus on yhteensä noin 870 metriä. Mitoitusrantaviivaa on noin 792 metriä (50 metrin murtoviivoin laskettu rantaviiva). 792 metrin mitoitusrantaviivasta noin 350 metriä, eli noin 44 %:a säilyy vapaana rantaviivana”. Emätilaselvityksen perusteella valituksenalaisessa päätöksessä on tapauskohtaisesti arvioitu, että käytetty mitoitus mahdollistaa rakennuspaikan muodostamisen alueelle, eikä rakentaminen vaaranna säädetyt sisältövaatimukset täyttävän kaavan laatimisen alueelle. Arvioinnissa on myös huomioitu se, että Satava-Kakskerran osayleiskaava-alueen rakentamistehokkuus on yhteensä noin 12 lay/km, ja että Kakskerran pohjoisrannalla sekä Satavan itäosissa tiheys nousee lähes 30 loma-asuntoyksikköön/km, millä perusteella poikkeamishakemuksessa käytettyä mitoitusta on pidetty maltillisena.

Valituksessa on viitattu poikkeamishakemusvaiheessa saatuihin viranomaislausuntoihin ja todettu, etteivät poikkeamispäätökseen liitetyt ehdot riittävästi turvaa alueen maisemallisia ja kulttuurihistoriallisia arvoja. Poikkeamispäätöksen hakija on toimittanut hakemuksensa liitteeksi rakennuspaikkaa koskevan maisemaselvityksen (7.11.2024). Maisemaselvityksen tavoitteena on kuvata hankealueen maiseman nykytilaa, ominaispiirteitä ja maiseman arvotekijöitä sekä arvioida poikkeamisen maisemavaikutuksia. On huomattava, että maisemaselvitys on laadittu ja toimitettu poikkeamishakemukselle vasta ympäristönsuojelun, museokeskuksen ja ELY-keskuksen lausuntojen jälkeen. Todettakoon myös, että lausunnot ovat osa valmisteluaineistoa, mutta päätöksentekijä ei ole sidottu lausuntojen sisältöön. Päätöksentekijä harkitsee tapauskohtaisesti, täyttyvätkö laissa asetetut poikkeamisen edellytykset. Maisemaselvityksen perusteella valituksenalaisessa päätöksessä on arvioitu, ettei hakemuksen mukainen rakentaminen vaaranna alueen maisemallisia arvoja etenkin ottaen huomioon, että alueen rannat ovat jo pääosin rakennettuja, ja että huvimaja sijoittuu maastossa korkeammalle kohdalle. Päätökseen on kuitenkin liitetty tarpeelliset ehdot, joiden tarkoituksena on turvata alueen maisemallisten ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyminen rakentamisesta huolimatta. Maisemanäkökohdat on hakemuksen käsittelyssä huomioitu sillä tarkkuudella kuin poikkeamispäätösvaiheessa on tarpeen. Rakennuksen ulkonäköön liittyviä seikkoja ja ympäristöön soveltuvuutta arvioidaan vielä tarkemmin rakennuslupavaiheessa.

Valituksen mukaan poikkeamiselle ei ole MRL:ssä tarkoitettua erityistä syytä. Poikkeamispäätöksen hakija on esittänyt hakemuksensa yhteydessä erityiset syyt poikkeamiselle. Erityisinä syinä on esitetty muun ohella emätilaselvitys, jonka perusteella käytetty mitoitus mahdollistaa rakennuspaikan muodostamisen alueelle, sekä alueelta laaditut luonto- ja maisemaselvitykset. Lisäksi hakija on perustellut hakemustaan sillä, että rakennuspaikka täyttää osayleiskaavassa osoitetun pinta-alavaatimuksen ja rakennusten sijainti ja enimmäiskerrosala täyttävät voimassa olevan rakennusjärjestyksen vaatimukset. On huomattava, että erityisiä syitä ei ilmaista laissa eikä yleisiä periaatteita ole mahdollista esittää, vaan erityisten syiden olemassaolo harkitaan kulloinkin tapauskohtaisesti. Valituksenalaisessa päätöksessä on arvioitu, että erityinen syy on olemassa. Näin ollen poikkeamispäätöksen myöntämättä jättämiselle erityisen syyn puuttumisen vuoksi ei ole ollut perusteita.

Edellä esitetyin perustein valitus tulee hylätä.

Oheismateriaali 1​Valituskirjelmä liitteineen

Oheismateriaali 2​Kaupunkiympäristölautakunnan päätös 26.11.2024​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon.

Samalla lautakunta päättää, että pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.