Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavasuunnittelija Miro Pietilä 23.1.2025:​

Kaavoituksessa on laadittu 19.11.2024 päivätty ja 23.1.2025 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Nyky- ja suunnittelutilanne​

Suunnittelualue koostuu vesialueesta, kahdesta yksityisten omistamista tontista ja kahdesta tilamuotoisesta kiinteistöstä. Suunnittelualueella on Pitkäsalmi -nimistä vesialuetta, jossa sijaitsee aloitteentekijän laituri. Suunnittelualueen pohjoisosa rajautuu Pitkäsalmi -nimiseen vesialueeseen ja länsiosa rajautuu Kirkkoveneenvalkama -nimiseen venevalkama-alueeseen. Eteläosa rajautuu Papinsalmenkatuun ja itäosa Uiskoranta -nimiseen lähivirkistysalueeseen.

Alueen asemakaava on tullut voimaan 5.9.1998. Siinä suunnittelualue on osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO), venevalkaman korttelialueeksi (LV-2) sekä vesialueeksi (W). AO-korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta 200 k-m². Suurin sallittu kerrosluku on I, minkä lisäksi 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa kaavassa lukumäärältään mainittujen kerrosten alapuolella olevasta tilasta kerrosluvun estämättä käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Lisäksi 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa kaavassa lukumäärältään mainittujen kerrosten yläpuolella olevasta tilasta kerrosluvun estämättä käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi.​

Suunnittelualueen itäosassa sijaitsevalla tontilla 1 on vuonna 2007 valmistunut 229 k-m²:n laajuinen erillispientalo.

Kiinteistön 853-58-5-1 omistaja on 5.12.2022 jättänyt kaupungille kaavoitusaloitteen, jonka mukaan AO-tontin sallittua kerroslukua nostetaan yhdellä ja sen rakennusoikeus nostetaan 200 k-m²stä 500 k-m²:iin. Lisäksi aloitteessa esitetään, että viereisestä LV-2-tontista lohkaistaisiin osa AO-tontin pihan tarpeisiin, ja rannan pienempi tontti liitettäisiin osaksi AO-tonttia. Perusteluiksi hakija esittää, että AO-tontin rakennuksen parantamistoimenpiteet ovat jääneet edelliseltä omistajalta kesken. Kaavamuutosaloitteen taustalla on hakijan pyrkimys saattaa loppuun korjaustyöt, jotta rakennuksesta saadaan eheä kokonaisuus. Tämä edellyttää rakennusoikeuden ja kerrosluvun nostamista. Hakija perustelee esitettyä AO-tontin laajentamista sillä, että hakija omistaa kaikki mainitut tontit.​

Rakennusluvan saamiseksi kiinteistön 853-58-5-1 omistaja on 23.3.2023 jättänyt kaupungille poikkeamishakemuksen, jonka myötä mm. tontin rakennusoikeuden ylitys ja kylpylälaajennuksen toteuttaminen mahdollistuu. Rakennukselle on myönnetty poikkeamispäätös 20.10.2023, jolla rakennusoikeus on nostettu 331 k-m²:iin. Poikkeamispäätös mahdollistaa myös kerrosluvusta ja kattomuodosta poikkeamisen. Poikkeamispäätöstä vastaavassa vireillä olevassa rakennuslupahakemuksessa haetaan lupaa muutostöihin, joissa rakennuksen julkisivua siistitään ja muutetaan harjakatto tasakatoksi. Lisäksi kellarikerrokseen rakennetaan kylpylälaajennus ja sokkelikerros lasitetaan. Samalla rakennuksen julkisivun sekä tontin eteläosaa reunustavan muurin julkisivutiilet vaihdetaan uusiin ja keskenään samanlaisiin tiiliin, jolloin muodostuu julkisivultaan yhtenäinen kokonaisuus.​

Kaava-alueella olevan LV-2-venevalkaman korttelialueen käyttö on osoitettu voimassa olevassa asemakaavassa AO-2-korttelialueelle, joka sijaitsee suunnittelualueen kaakkoispuolella ja johon sisältyy 9 tonttia. Kaava-alueen LV-2-venevalkama-aluetta ei ole 2000-luvun alun jälkeen käytetty venevalkamana. Tontin 1 eli pientalotontin länsiosan aita, piha-alue ja rantalaituri sijaitsevat kaavan vastaisesti osittain venevalkama-alueella. Näin ollen venevalkaman käytettävissä oleva alue on muodostunut niin kapeaksi, että venevalkaman toteuttaminen ei ole käytännössä mahdollista.​

Suunnittelualueen lounaisessa osassa sijaitsee erityisesti suojeltavan linnunhernetikkukoin esiintymä. Esiintymä on pienialainen, ja osa esiintymästä sijaitsee kaava-alueen ulkopuolella.

Suunnittelualueen pinta-ala on 0,2331 ha.​

Nykytilannetta sekä suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat​

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet​

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on erillispientalojen korttelialueen laajennus vastaamaan piha-alueen toteutunutta tilannetta. Aloitteentekijän tavoitteena on saattaa loppuun rakennuksen alkuperäiset parannussuunnitelmat, joka edellyttää merkittävää rakennusoikeuden lisäämistä. Tavoitteena on, että rakennuksen korkeus ei kasva, vaan kaavan mahdollistama rakennusoikeuden lisäys tapahtuu olemassa olevia sokkeli- ja kellarikerroksia laajentamalla. Alueen länsiosan venevalkama-alue on tarkoitus säilyttää alueella niin, että se vastaa alueella olevia käyttöoikeuksia ja intressejä. Aloitteentekijä omistaa erillispientalojen korttelialuetontin ja venevalkamatontin sekä alueella olevan pienemmän kiinteistön.​

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavanmuutos perustuu 5.12.2022 päivättyyn asemakaavanmuutosaloitteeseen.​

Kuulutus vireilletulosta oli 9.12.2023 ja lisäksi 30.11.2023 päivätty vireilletulokirje lähetettiin suunnittelualueen naapurustoon kirjeitse 7.12.2023.​

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 6.1.2024 mennessä. Mielipiteitä jätettiin 5 kappaletta. Kahdessa mielipiteessä todettiin, että kaavamuutoksessa ei ole huomautettavaa. Lähialueen asukkailta saaduissa kolmessa mielipiteessä huomautettiin kaava-alueella sijaitsevaan venevalkama-alueeseen liittyvistä asioista. Näissä kolmessa mielipiteessä esitettiin venevalkama-alueen säilymistä suunnittelualueella. Mielipiteissä vastustettiin venevalkama-alueen pienentämistä, ja venevalkaman toivottiin säilyvän toteuttamiskelpoisena. Mielipiteissä painotettiin venevalkaman käyttöoikeuksien säilymistä ennallaan.

Kaavoitus toteaa lähialueen asukkaiden venevalkama-aluetta koskevassa vastineessa, että kaavoitus tiedostaa venevalkama-aluetta koskevat rasitesopimukset, venevalkama-alueen käytettävissä olevan alueen kapeuden sekä voimassa olevassa kaavassa osoitetun oikeuden LV-2-venevalkama-alueelle. Kaavoitus huomioi mainitut sopimukset ja oikeudet suhteessa aloitteentekijän esittämiin tavoitteisiin sekä alueelta havaittuihin luontoarvoihin. Kaavaehdotus laaditaan edellä mainitut oikeudet, tavoitteet ja arvot yhteensovittaen.​

Kaavaehdotus oli lausunnoilla 2.12.2024–9.1.2025. Ehdotuksesta tuli 3 lausuntoa. Kahdessa lausunnossa ei ollut erityistä huomautettavaa kaavamuutoksesta.

Varsinais-Suomen ELY-keskus ehdottaa lausunnossaan tarkennusta kaavakartan istutettava alueen osa -määräykseen. ELY-keskus pitää kaavakartan rakennusoikeutta verraten korkeana, mutta toteaa, että on hyvä, että rakennusala on määritelty voimassa olevaa kaavaa tarkemmin, ja että sallittava rakentamiskorkeus ei nouse jo toteutettua rakennusta korkeammaksi. ​

ELY-keskuksen lausunnossa käsitellään kattavasti kaava-alueen erittäin uhanalaisen linnunhernetikkukoin esiintymää. Lajin esiintymä on osoitettu kaavakarttaan luo-alueena, mutta esiintymä jatkuu muutaman metrin kaava-alueen ulkopuolelle. ELY-keskus painottaa, että kaavarajausta olisi syytä tarkistaa niin, että kaava turvaisi koko esiintymän eli lausunnossa ehdotetaan kaava-alueen rajauksen laajentamista suunnittelualueen länsipuoliselle venevalkama-alueelle, jonka puolelle lajin esiintymä ulottuu. ELY-keskuksen mukaan esiintymä pitäisi paremmin turvata vireillä olevan asemakaavamuutoksen ulkopuolella nykytilanteessa, jossa siitä ei ole merkintää tai määräyksiä alueella voimaan jäävässä asemakaavassa. Selostuksessa kuvataan mahdollisia esiintymää vaarantavia toimia, joiden mahdollinen huomioon ottaminen nykyisen kaavan sisällön perusteella jää epävarmaksi. ELY-keskus mainitsee myös, että kaavaselostuksessa on tunnistettu ja kuvattu lajin esiintymistä vaarantavia maankäytön tapoja, jotka on syytä kirjata täsmällisesti myös luo-alueen kaavamääräykseen. Lisäksi lausunnon mukaan tässä yhteydessä kohdetta koskeva yleismääräys on perusteltua kirjata vastaavalla tavalla kuin luonnonsuojelulaissa, eli esiintymispaikkaa ei saa hävittää eikä heikentää.​

ELY-keskus lausuu tulvariskin osalta, että alue on alavan korkeusasemansa vuoksi altis merivesitulvalle, ja tontin haltijan tulee tiedostaa tulvariski ja varautua kiinteistökohtaiseen suojaukseen merivesitulvan varalta. ELY-keskus katsoo, että kaavaehdotuksessa on tunnistettu ja arvioitu kaavan keskeisimmät ilmastovaikutukset. Arvioinnissa ei ole kuitenkaan otettu riittävästi huomioon sitä, että suunnittelualueella sallitun rakentamisen määrä on kasvamassa merkittävästi. Turun kaupunki tavoittelee hiilineutraaliutta vuoteen 2029 mennessä, ja tavoitteiden saavuttamiseksi on jokaisessa kaavassa syytä tutkia ratkaisut päästöjen minimoimiseksi. ELY-keskus esittää kaavamääräyksiin lisättävän tarkempaa ilmastovaikutusten hillintään ja haitallisten vaikutusten lieventämiseen sekä hyödyllisten vaikutusten vahvistamiseen liittyvää ohjausta, kuten kestävään rakentamiseen ohjaava yleismääräys.​

Kaavoitus toteaa vastineessa, että kaavakarttaan ja selostukseen tehdään lausunnossa esitetyt täsmennykset säilytettävän kasvillisuuden ja autopaikan rakennusoikeuden osalta. Kaavoitus toteaa, että luonnonsuojelulain 77 § mukaan ELY-keskus voi päättää suojella erityisesti suojeltavan lajin säilymiselle tärkeän esiintymispaikan ja määrittelee suojelupäätöksessä esiintymispaikan rajat. Tälle esiintymälle ei ole haettu eikä tehty suojelupäätöstä. Turun kaupungin ympäristönsuojelu ottaa kantaa esiintymän tilanteeseen aluetta koskevien viranomaisprosessien yhteydessä.​

Kaavoituksen vastineessa mainitaan, että mikäli kaava-aluetta laajennettaisiin LV-3-korttelialueelle, niin tästä aiheutuisi mittava kaava-alueen laajentuminen, jonka myötä tulisi suuri määrä osallisia ja kaava monimutkaistuisi kohtuuttomasti suhteessa kaavamuutoksen sisältöön. Tässä kaavamuutoksessa kaava-alueeksi ei ole otettu LV-3-korttelialuetta, koska kaavoitus on arvioinut siitä saatavan hyödyn vähäiseksi suhteessa sen aiheuttamaan korkeaan työmäärän lisääntymiseen. Lisäksi ympäristönsuojelun mukaan tämän pienialaisen linnunhernetikkukoin esiintymän ei ole arvioitu olevan merkittävä koko lajin suotuisan suojelun tason osalta. Näin ollen ympäristönsuojelun mukaan kaava-aluetta ei ole välttämätöntä laajentaa.​

Kaavoitus toteaa, että ottaen huomioon tämän kaavan tarkoitus (rakennuksen laajentamisen mahdollistaminen ja osan LV-2-alueesta muuttaminen AO-tontiksi), ei kaava-alueen rajausta ole tarpeen muuttaa. Lisäksi linnunhernetikkukoin esiintymäalueen maankäyttö ei käytännössä muutu kaavamuutoksen myötä, sillä koko alue on jo nykyään kaavallisesti venevalkama-aluetta. Näin ollen kaavamuutos ei uhkaa esiintymän säilymistä. Luo-alueen määräyksen sanamuotoilua muutetaan ELY-keskuksen lausunnon mukaisten ehdotusten mukaiseksi.​

Tulvariskin osalta kaavoitus toteaa, että lausunnossa mainitut meritulvariskiin liittyviä huomiota lisätään kaavaselostukseen, ja hakija on tietoinen riskeistä. Lausunnon pohjalta tehdään myös vähäisiä muutoksia ilmastovaikutusten arviointiin. Ilmastokestävyyden osalta kaavoitus on tehnyt lausunnon mukaisen päivityksen ilmastovaikutusten arviointiin. Kaavoitus toteaa, että koska tässä kaavamuutoksessa on kyse olemassa olevan rakennuksen massan sisällä tapahtuvista muutoksissa, niin ilmastovaikutukset ovat varsin vähäiset. Lausunnon perusteella kaavakarttaan lisätään ilmastokestävyyttä edistävä yleismääräys: ”Tontille tulee sijoittaa uusiutuvan energian tuotantoa”. ​

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4 Suunnittelun vaiheet, vaihtoehdot ja vuorovaikutus.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 2.12.2024 – 9.1.2025. Ehdotuksesta ei tullut yhtään muistutusta.​

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.​

Asemakaavanmuutosehdotus​

Asemakaavanmuutosehdotukseen sisältyy 1374 m² erillispientalojen korttelialuetta (AO-1), 463 m² venevalkaman korttelialuetta Papinsaari-8. korttelin AO-2-korttelialueiden käyttöön (LV-2) sekä 494 m² vesialuetta, johon saa sijoittaa laitureita (W-1).​

Erillispientalojen korttelialueelle (AO-1) osoitetaan 625 k-m² rakennusoikeutta asumiseen, jolloin tontin rakennusoikeus kasvaa 425 k-m²:llä. ​

AO-1-korttelialueella kellarikerrokseen sallitaan rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen sijoittaminen.​ Rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaksi osoitetaan +13,2 metriä. Rakennusala on rajattu tiukasti rakennuksen olemassa olevien mittojen mukaan ottaen huomioon rakennukseen suunnitellut muutostyöt.​

Kaavassa osoitettavan rakennusoikeuden laskelmia on päivitetty hakijan, rakennusvalvonnan ja kaavoituksen välillä kaavoituksen aikana. Alun perin haettu 500 k-m² osoittautui kaavaprosessin aikana liian pieneksi siihen, että hakijan esittämät tavoitteet on mahdollista toteuttaa.

Kaavamuutos mahdollistaa sokkelikerroksen osoittamisen asuinkäyttöön ja kellarikerroksen muutostöiden loppuunsaattamisen kylpylälaajennuksen osalta. Kaavamuutoksen myötä rakennuksen nykyinen kellarikerros voidaan muuttaa kerrokseksi ja nykyinen sokkelikerros kellarikerrokseksi. Rakennuksen korkeus ei kasva nykyisestä.

Kaavamuutos mahdollistaa myös uuden 65 neliömetrin kokoisen autokatoksen rakentamisen asumiseen osoitetulle rakennusalalle. Lisäksi kaavamuutos mahdollistaa enintään 6,5 x 7,5 metrin kokoisen pihakatoksen rakentamisen erikseen osoitetulle rakennusalalle. 1.1.2025 voimaan tulleen rakentamislain 9.1 §:n mukaan tontin tai rakennuspaikan kerrosala koostuu sille rakennettaviksi sallittujen rakennusten yhteenlasketusta kerrosalasta. Rakentamislain 2.1 §:n 5 kohdan mukaan rakennuksella tarkoitetaan “erillistä, kiinteää, paikallaan pysytettäväksi tarkoitettua, omalla sisäänkäynnillä varustettua kohdetta, joka sisältää katettua ja seinien erottamaa tila”. Katokselle ei tarvitse osoittaa erikseen rakennusoikeutta. Rakentamislain 42 §:n 3. kohdan mukaan alle 50 neliömetrin kokoisen katoksen voi rakentaa ilman rakentamislupaa.​

Suunnittelualueelle ei tule uusia tontteja. Olemassa olevaa AO-alueen tonttia laajennetaan ja LV-2-alueen tonttia vastaavasti pienennetään, perustuen alueella olevien oikeuksien, intressien ja luontoarvojen yhteensovittamiseen. Molemmat tontit ovat aloitteentekijän omistuksessa. W-1-vesialue pienentyy, kun AO-alueen tontin laajuus pohjoisen suuntaan osoitetaan vastaamaan nykyisiä maanomistussuhteita ja nykyistä rantaviivaa.​

Venevalkaman korttelialueelle (LV-2) osoitetaan osa-aluemerkintänä nykyisen vesialueen mukaisesti vesialueena säilytettävä venevalkama-alueen osa, jolle saadaan sijoittaa venelaitureita (lv-w). LV-2-korttelialueelle osoitetaan myös luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue (luo-alue) alueella sijaitsevan erittäin uhanalaisen linnunhernetikkukoin esiintymälle.​

Kaavamuutoksen mahdollistama rakentamisen tehokkuus on pientaloalueeksi korkea, mutta kaavan mahdollistama lopputulos soveltuu ympäristöönsä. Papinsalmenkadun varrella on massoiltaan ja julkisivuiltaan vastaavan tyyppisiä pientaloja, joiden tontit ovat myös tehokkaasti rakennettuja.​

Alueen asukasmäärä ei muutu kaavamuutoksen myötä.​

Asemakaavanmuutos ei edellytä maankäyttösopimusta kaupungin ja yksityisen maanomistajan välille, sillä asemakaavanmuutos ei ole vaikutuksiltaan merkittävä, lisärakennusoikeus ei ylitä 500 k-m² eikä käyttötarkoituksen muutoksesta aiheudu arvonnousua.​

Toimivalta

Asemakaavanmuutos ei ole vaikutuksiltaan merkittävä ja näin ollen sen hyväksymisestä päättäminen kuuluu hallintosäännön 52 §:n 4. kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan.​

Seuraava vaihe​

Kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavanmuutoksen se voidaan muutoksenhakuajan jälkeen kuuluttaa voimaan.​

Sovelletut lainkohdat​

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.​

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.​

Liite 1​Kartta Papinsalmenkatu 6

Oheismateriaali 1​Selostus Papinsalmenkatu 6

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Papinsalmenkatu 6

Oheismateriaali 3​OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku​

Kaupunkiympäristöjohtajan Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 19.11.2024 päivätyn ja 23.1.2025 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Papinsalmenkatu 6. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: Papinsaari 5.-4 ja 5.​

Samalla kaupunkiympäristölautakunta päättää periä yksityiseltä kiinteistönomistajalta asemakaavan laatimiskuluina 2400 €, tonttijaonmuutoksen laatimiskuluina 825 €, kuulutuskuluina 3 x 420 € ja lautakunnan käsittelykustannuksina 1575 €, eli yhteensä 6 060 €.​

Maksut laskutetaan sen jälkeen, kun kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt asemakaavaehdotuksen.​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.