Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström 7.1.2025:​

Kaavoituksessa on laadittu 20.12.2024 päivätty asemakaavanmuutosluonnos, joka perustuu maanomistajan suunnitelmaan sijoittaa asuin- ja liikerakennuksia kylpylähotelli Caribian nykyiselle pysäköintialueelle.

Nyky- ja suunnittelutilanne​

Muutosalueella sijaitsee kylpylähotelli Caribia sekä siihen liittyvä pysäköintialue. Pysäköintialueella on myös linja-autopysäkki. Koko suunnittelualue on yksityisessä omistuksessa.​

Alueella on voimassa Nummenranta-niminen asemakaava vuodelta 2002. Kaavassa valtaosa muutosalueesta on osoitettu AL-1-korttelialueeksi (Liikerakennusten korttelialue kylpylä-, liikunta-, näyttely- ja kongressihotellitoimintaa varten). Osa alueesta on osoitettu autopaikkojen korttelialueeksi (LPA). Nykyinen Kongressikuja on osoitettu korttelin sisäiseksi ajoyhteydeksi (ajo).​

Nykykaavassa muutosalue on suurimmaksi osaksi osoitettu AL-1-korttelialueeksi, jonka kokonaisrakennusoikeus on 22 500 k-m². Nykyinen rakennusoikeus on suurilta osin käytetty (hotelli 17 186 k-m² + villas I 4 018 k-m² + villas II 975 k-m² = 22 179 k-m²). Rakennusoikeutta on jäljellä 321 k-m².​

Muutosalueen kokonaisrakennusoikeus on 22 500 k-m², josta 22 179 k-m² on käytetty.​

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet​

Kiinteistönomistajan tavoitteena on rakentaa asuin- ja liikerakennuksia kylpylähotellin nykyiselle pysäköintialueelle sekä mahdollistaa kylpylähotellin toiminnan kehittämisen. Sekä kylpylähotellin että asuin- ja liikerakennusten autopaikat on tarkoitus sijoittaa pysäköintilaitokseen.​

Kaupungin tavoite on täydennysrakentamisen mahdollistaminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella, linja-autopysäkin uudelleensijoittelu sekä kaupungin ilmastotavoitteiden huomioiminen täydennysrakentamisessa.​

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavanmuutos perustuu 31.3.2020 päivättyyn asemakaavanmuutosaloitteeseen.​

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 7.5.2024 § 172.​

Ilmoitus kaavahankkeen vireilletulosta on suoritettu kuulutuksella 18.5.2024. Lisäksi ilmoitus vireilletulosta sekä 22.4.2024 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse ja sähköpostilla 16.5.2024.

Asemakaavanmuutosluonnos​

Korttelialueet​

Hotellin tontti säilyy nykyisessä käytössä. Alue osoitetaan liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa kylpylä-, liikunta-, näyttely- ja kongressihotellitoimintaa.

Hotellin nykyiselle pysäköintialueelle on osoitettu kaksi erillistä korttelialuetta. Toinen on tarkoitettu asuin-, liike- ja pysäköintirakennukselle, joka toimii pääosin pysäköintilaitoksena. Pysäköintilaitoksen päälle tulee asuintiloja kolmeen kerrokseen. Kyseiset kerrokset ovat sisäänvedettyjä pysäköintihallin julkisivuista.

Asuin-, liike- ja pysäköintirakennuksen Pispalantien puoleiseen päätyyn sijoittuu matalampi rakennusosa, johon on osoitettu liiketilaa. Tällä ratkaisulla saadaan vaihtelevuutta Pispalantien puoleiseen julkisivuun, ja samalla osoitettua liiketilaa uusien joukkoliikenteen runkolinjapysäkkien läheisyyteen. Liiketilan ja pysäkkien väliin muodostuu uusi pieni toriaukio.​

Pysäköintilaitoksen yleisilmettä on tarkoitus pehmentää sen pitkillä sivuilla viherrakentein ja aurinkopaneelein.​

Pysäköintilaitoksen korttelialueelle osoitetaan myös korttelin sisäinen kulkuväylä, joka ulottuu Pispalantieltä hotellin aulaan saakka. Kyseinen kulkuväylä palvelee hotellia, mutta toimii myös turvallisena kulkualueena uusien kerrostalojen asukkaille, joiden autopaikat on sijoitettu pysäköintitaloon. Pysäköintirakennuksen liikesiiven eteen kulkuväylä levenee aukioksi.​

Toinen korttelialue muutosalueen kaakkoisosassa osoitetaan asuin- ja liikerakennuksille. Rakennusten sijoittelussa ja massoittelussa pyritään monimuotoiseen ja mielenkiintoiseen kokonaisuuteen. Rakennusten kerrosluku kasvaa alueen itäosaan siten, että matalimmat rakennukset sijoittuvat Pispalantien varteen. Rakennusten korkein osa nousee tontin itäosassa 12-kerroksiseksi torniksi lähistöllä olevan TYS-Ikituurin vastapariksi.

Rakennusoikeus​

Kaavaluonnoksessa rakennusoikeutta on osoitettu yhteensä 53 400 kerrosneliömetriä. Rakennusoikeus kasvaa 30 900 k-m²:llä voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna ja se jakautuu seuraavasti:​

- Hotellin lisärakennusoikeus (aulatilat ja sisäänkäynnit) 1800 k-m².​

- Asuin- ja pysäköintirakennuksen rakennusoikeus 4500 k-m² (asuintilat) ja 600 k-m² (liiketila), yhteensä 5 100 k-m² (autopaikoitukselle ei osoiteta erillistä rakennusoikeutta vaan rakentaminen ohjataan muilla keinoilla).​

- Asuin- ja liikerakennusten korttelialueen rakennusoikeus 24 000 k-m².​

Lisäksi nykyiselle hotellille osoitettaisiin rakennusoikeutta 22 500 k-m² (hotellin rakennusoikeus säilyy ennallaan).​

Kaavatalous​

Tontilla oleva ajoyhteys, Kongressikuja, muutetaan kaavanmuutoksessa katualueeksi. Katualueelle osoitetaan lyhytaikaispysäköintiä linja-autoille sekä autoille.

Fölin runkolinjastouudistuksen myötä on syntynyt tarve rakentaa uusia pysäkkejä Pispalantien varteen sekä parantaa jalankulku- ja pyöräily-yhteydet alueen läpi. Tämän takia Pispalantien katualuetta tulee leventää n. viidellä metrillä. Lisäksi pysäkkien läheisyyteen suunniteltu katuaukio osoitetaan myös katualueeksi.​

Asemakaavan toteuttaminen edellyttää, että kaupungin tulee lunastaa edellä mainitut alueet ja rakentaa alueelle uusi pyörätie Pispalantien suuntaisesti, uusi katuaukio linja-autopysäkkien läheisyyteen sekä uusi Kongressikujan katualue pysäköintiruutuineen ja istutuksineen.​

Asemakaavanmuutoksen hyväksyminen edellyttää maankäyttösopimusta, jossa tontinomistaja osallistuu yhdyskuntarakenneinvestointien toteuttamiskustannuksiin.

Kaavatalouslaskelma laaditaan ehdotusvaiheessa.​

Arviot kaavan vaikutuksista

Kaupunkikuvallisesti kaava muuttaa maisemaa Helsingintieltä päin katsottuna. Entiselle pysäköintialueelle osoitetaan uusia kerrostaloja sekä pysäköintitalo.

Kaavanmukainen rakentaminen tuo alueelle n. 500 uutta asukasta. Lisäksi kaava mahdollistaa hotellin laajentamisen uudella villas-huoneistosiivellä.

Pispalantien katualuetta leventämällä pystytään parantamaan jalankulku- ja pyöräily-yhteydet alueella. Samalla rakennetaan uudet laiturit uusien runkolinjojen käyttöön.

Liite 1​Luonnos pvm 20.12.2024

Oheismateriaali 1​Seloste kaavaluonnoksen sisällöstä​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 20.12.2024 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Kongressikuja 1 pohjaksi.​

Kaavaluonnoksen yhteydessä päätetään muutosalueen korttelirakenteesta ja liikennejärjestelyistä sekä muutosalueen identiteetistä.​

Kaavaehdotuksessa tarkentuvat rakennusten korkeudet ja sijoittelu, rakennusoikeuden määrä ja rakentamisen laadulliset kriteerit.​