Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavasuunnittelija Miro Pietilä 13.1.2025:​

Kaavoituksessa on laadittu 18.11.2024 päivätty ja 13.1.2025 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Nyky- ja suunnittelutilanne​

Voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualue on osoitettu luonnontilassa säilytettäväksi puistoalueeksi (PL), lähivirkistysalueeksi (VL) sekä yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (TTV-1), jolle ei saa sijoittaa laitosta, joka savun, noen, vesihöyryn, pölyn, hajun, melun, liiallisen lämmön tai kylmyyden muodossa aiheuttaa haittaa lähistöllä asuville. TTV1-alueilla tehokkuusluku on e = 0.5 ja rakennusoikeutta on yhteensä 3 685 k-m². Tontit ovat yksityisomistuksessa ja kaupunki omistaa virkistysalueet. Osa virkistysalueesta on vuokrattu yksityiselle kiinteistönomistajalle.​

Suunnittelualue koostuu kahdesta erillisestä alueesta, joiden välillä on Verstaskatu. Suunnittelualueen länsiosa koostuu Parolanpuiston metsäisestä lähivirkistysalueesta Sorvarinkadun varrella, rajautuen olemassa oleviin Sorvarinkadun ja Verstaskadun varren teollisuusalueisiin. Läntiseen osaan sisältyy myös nykyinen Verstaskatu 7:n tontti. Suunnittelualueen itäinen osa koostuu Verstaskatu 6:n tontista sekä sen pohjois- ja koillispuolella olevasta metsäisestä Sotilaspojanpuiston lähivirkistysalueesta.​

Kiinteistö Oy Sorvarinkatu 9:n vuokratontilla osoitteessa Sorvarinkatu 9 toimii kaksi yritystä, Infraroad Oy ja Infrarent Oy, jotka työllistävät yhteensä noin 55 henkilöä. Tilausliikenne Tuomi Oy omistaa tontin osoitteessa Verstaskatu 6, ja Linjaliikenne Nyholm Oy on vuokralaisena tontilla. Yrityksellä on Verstaskatu 6:ssa 120 työpaikkaa. Kejotek Oy vuokraa omistamaansa kiinteistöä osoitteessa Verstaskatu 7, ja vuokralaisena on Steelmaster Marine Oy, jossa työskentelee alle 30 henkilöä. Vuokrasopimus päättyy kesäkuun lopussa, ja uutta vuokralaista ei toistaiseksi ole. Yhteensä alueella on siis yli 200 työpaikkaa.​

Kaavamuutoksen hakijoiden nykyiset tontit eivät ole riittävän suuria, vaan toimijat tarvitsevat suurempia tontteja yritystoiminnan jatkumiseksi ja laajentamiseksi. Suunnittelualueen Verstaskatu 6 ja 7-tontit ovat rakennettu tehokkaasti pienteollisuuden käyttöön ja tonteilla on halli- ja varikkorakennuksia. Verstaskatu 6:n tontilla on yhteensä 2 370 m² maanvuokra-alueita Sotilaspojanpuiston lähivirkistysalueella, ja nämä vuokra-alueet on rakennettu kaavamuutoksen hakijan toimesta sähkölinja-autojen varikko- ja pysäköintialueeksi. Varikko- ja pysäköintialueen viimeisimmässä laajennuksessa kaavamuutoksen hakija ei ole noudattanut lupaprosessia. Rakennus- ja lupalautakunta hylkäsi jälkikäteen haetun sähkölinja-autojen latauspaikka- ja pysäköintialueen toimenpideluvan 12.3.2024 § 58.​

Suunnittelualueen länsiosa koostuu metsäisestä kalliomäestä, joka nousee 5–10 metriä viereistä Sorvarinkatua korkeammalle. Itäisessä osassa oleva metsäalue sen sijaan sijaitsee ympäristöään matalammalla. Itäosassa on näin ollen merkittävä hulevesitulvien riski. Suunnittelualueen länsiosa on tulkittavissa Verstaskatu 7:n laajentumisaluetta lukuun ottamatta olemassa olevien teollisuusalueiden väliseksi alueeksi. Itäisen osan metsäalue sen sijaan muodostaa nykytilassa laajemmin katsottuna metsäisen vyöhykkeen Verstaskadun pienteollisuusalueen sekä kaava-alueen itäpuolella sijaitsevan kerrostaloalueen välille.​

Suunnittelualueen länsiosa on yhteydessä Runosmäen laajaan metsäalueeseen, joka on tärkeä virkistysalue. Metsäalueelta kulkee virkistyspolku kaava-alueen länsiosan korkeimmalle kalliolle. Suunnittelualueen itäosassa oleva virkistyspolku on tärkeä säilyttää kaavamuutoksessa.​

Alueen luontoarvot selvitettiin kaavamuutoksen yhteydessä. Luontoselvityksen mukaan alueella ei ole luonnonsuojelulain- tai vesilain mukaisia suojeltavia luontotyyppejä, mutta kartoituksissa löytyi yksi metsälain mukainen pienialainen ja osin kulunut kalliokohde alueen länsiosasta. Luontoselvityksen mukaan metsälakikohde on edustavuudeltaan hyvä, mutta luonnontilaisuudeltaan vähän heikentynyt. Metsälain (2013/1085) 2 § mukaan metsälakia ei kuitenkaan sovelleta asemakaava-alueilla lukuun ottamatta maa- ja metsätalouteen osoitettuja alueita.​

Luontoselvityksen mukaan alueella on viimeisimmän uhanalaisuusluokituksen mukaisia uhanalaisia tai silmällä pidettäviä luontotyyppejä, mutta ne ovat heikentyneet, koska lahopuujatkumo puuttuu ja ne ovat hoidettuja talousmetsiä. Kaavoituskohteella ei havaittu liito-oravaa eikä viitasammakoiden elinympäristöjä, eikä muita luontodirektiivin IV liitteessä mainittuja lajeja elinympäristöineen. Alueelta ei havaittu myöskään muuta huomionarvoista lajistoa. Kaava-alueen elinympäristöissä ei ole metsien käsittelyjen myötä suuria luonnonarvoja ja siten erityistä ennallistamispotentiaalia. Metsiä on joko juuri hakattu tai puusto on vielä suhteellisen nuorta eikä metsissä ole lahopuujatkumoa.​

Turun laajan liito-oravaselvityksen mukaan suunnittelualueen itäosassa on liito-oravan potentiaalista ydinaluetta eli liito-oravalle hyvin sopivaa metsikköä, joista ei ole tiettävästi koskaan löydetty papanoita. Liito-oravalle soveltuvaa metsää ei kuitenkaan löydetty kaavamuutoksen luontoselvityksessä.​

Suunnittelualueen pinta-ala on 2,5038 ha. Läntisen osan pinta-ala on 1,3968 ha ja itäisen osan 1,1070 ha.​

Nykytilannetta sekä suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat​

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet​

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on yhdistää alueen kolme keskenään samankaltaista aloitetta yhdeksi kokonaisuudeksi, jossa tarkastellaan teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiden osoittamista puistoalueille. Tavoite perustuu aloitteentekijöiden toiveelle maa-alueen hankkimiseksi yritystoimintaa varten, sillä nykyisten tonttien koko ei vastaa yritysten tarpeita. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on tarkastella aloitteentekijöiden esittämiä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiden osoittamisen edellytyksiä suunnittelualueella. Kaavarajaukseen on sisällytetty puistoalueita kiinteistö- ja puistorajoja pitkin jatkettuina, ja kaavan valmistelun aikana selvitetään se, että minkä kokoiset teollisuustontit on mahdollista sijoittaa alueille. Tavoitteena on kaavoittaa alue niin, että mahdolliset teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueet voidaan osoittaa kaava-alueen itä- ja länsiosaan luonto- ja virkistysarvot huomioiden.

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavanmuutos perustuu 3.6.2020, 16.3.2022 ja 24.9.2023 päivättyihin asemakaavanmuutosaloitteisiin.​

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 12.9.2023 § 285.​

Ilmoitus kaavahankkeen vireilletulosta on suoritettu kuulutuksella 16.9.2023. Lisäksi ilmoitus vireilletulosta sekä 7.9.2023 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse ja sähköpostilla 14.9.2023.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 14.10.2023 mennessä. Mielipiteitä saatiin 3 kappaletta alkuvaiheen jälkeen. Turvallisuus- ja kemikaaliviraston (Tukes) mielipiteessä todettiin, että ei ole tiedossa alueelle ulottuvia onnettomuusvaikutuksia, joten Tukesilla ei ole lausuttavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Turun Suunnistajat ry:n mielipiteessä huomautettiin, että metsäalueiden pienentäminen hankaloittaa suunnistusharrastusta. Turku Energia Sähköverkot Oy:n mielipiteessä huomautettiin sähköverkkoon aiheutuvista muutostarpeista ja vaikutuksista. Kaavamuutoksen valmistelussa huomioitiin mielipiteen esittämät muutostarpeet yhteistyössä Turku Energia Sähköverkot Oy:n kanssa. ​

Kaavaehdotus oli lausunnoilla 2.12.2024–9.1.2025. Ehdotuksesta tuli 7 lausuntoa. Kahdessa lausunnossa ei ollut erityistä huomautettavaa kaavamuutoksesta.

Turku Energia Kaukolämmön lausunnossa mainittiin, että kaava-alueen kiinteistöt ovat liitettävissä uusiutuvalla energialla tuotettuun kaukolämpöverkostoon. Liikuntapalveluiden lausunnossa liikuntapalvelut haluavat korostaa luontoalueen huomioimisen tärkeyttä. On tärkeää huomioida kaupunkikehittämisessä luontoyhteydet ja luonnon virkistyskäyttö osana kaupunkikehittämistä. Varsinais-Suomen pelastuslaitoksen lausunnossa huomautettiin, että pelastustoiminta tulee olla mahdollista kaava-alueella, ja että tarkemmassa suunnittelussa on huomioitava sammutusvesitarpeet. Pelastuslaitos esittää huomioimaan aluepalon vaaran ja palon leviämisen estämisen naapurirakennuksiin. Turku Energia Sähköverkot Oy:n lausunnossa esitetään, muu-alueen osalta kaavamääräyksiin tulisi tarkentaa, että rakennusalalle saa sijoittaa kaksi muuntamorakennusta, joiden yhteenlaskettu koko on enintään 35 k-m².​

Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnossa mainitaan, että kaavan vaikutusten arvioinnissa on hyvin kuvattu ja perusteltu intressivertailun vaikeus ja siinä on tunnistettu ristiriita kaupungin luontostrategiaan nähden. Tulkinta siitä, että metsälain mukaista kohdetta ei ole juridisesti tarve säilyttää asemakaava-alueella kaavamerkinnästä johtuen ei ota huomioon, että alueidenkäyttölain näkökulmasta luontoarvojen turvaamisella on kuitenkin laajempi peruste ja velvoite kuin pelkkien substanssilaeissa esitettyjen lakisääteisten kohteiden säilyttäminen. Alueen käsittelyssä on painotettu teollisuusympäristön tarvetta eikä perusteluiksi ole syytä esittää sellaisia juridisia argumentteja, joilla ei ole tosiasiallista sitovaa tai ohjaavaa merkitystä valitulle maankäytölle. ELY-keskus muistuttaa, että autopaikkojen lisäksi myös pyöräpysäköinnin toteuttamisvelvoitteesta on hyvä antaa määräyksiä korttelialueille. Lausunnossa esitettiin Verstaskatu 6:n sähkölinja-autotoiminnan poistamista ilmastovaikutusten arvioinnista, sillä lausunnon mukaan yksittäisen yrityksen toiminnan vaikutuksia ei voi laskea kaavan ilmastohyödyiksi. Rakentamista olisi kaavamääräyksin hyvä ohjata kestävämpään ja vähäpäästöisempään suuntaan.​

Pelastuslaitoksen lausunnon perusteella kaavakartan tiettyjä rakennusaloja pienennettiin niin, että tonttien uusien osien rakennusalat tulevat 8 metrin etäisyydelle viereisien tonttien rakennusaloista. T-1-korttelialueeseen lisättiin määräysteksti: ”Jos rakennuksen etäisyys naapurirakennuksesta on alle 8 metriä, niin palo-osastointivaatimukset tulee huomioida.” Verstaskatu 6:n sähkölatauspisteisiin ei kohdistu erityisiä vaatimuksia paloturvallisuuden osalta ja sähkölatauspisteet voivat sijaita rakennusalan ulkopuolella. Pelastustoiminnan ja pelastusajoneuvojen operoinnin näkökulmasta kaavamuutoksessa muodostuu riittävästi tilaa pelastustoimintaa varten.​

Turku Energia Sähköverkot Oy:n lausunnon perusteella kaavakartan muu-1-osa-aluemerkinnän määräystekstiä muutettiin niin, että rakennusalalle sallitaan kaksi muuntamorakennusta, joiden yhteenlaskettu koko on enintään 35 k-m². Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnon perusteella kaavakarttaan lisättiin polkupyöräpaikkoja koskeva määräys sekä ilmastokestävyyttä koskeva määräys uusiutuvan energian käyttöä koskien. Lausunnon perusteella kaavaselostukseen tehtiin korjauksia luonto- ja ilmastoasioita käsitteleviin kappaleisiin. Lausunnon perusteella kaavaselostukseen korjattiin kaavaratkaisua käsitteleviä kappaleita niin, että kaavaratkaisua ei perustella metsälakikohteeseen liittyvillä juridisilla argumenteilla. Kaavoitus toteaa, että luontoselvityksen perusteella metsälakikohde on edustavuudeltaan hyvä, mutta luonnontilaisuudeltaan vähän heikentynyt kohde. Luontoselvityksessä mainitaan myös, että kaava-alueella ei ole metsien käsittelyjen myötä suuria luonnonarvoja ja siten erityistä ennallistamispotentiaalia. Näin ollen kaavoitus on kaavaselostuksessa olevalla intressivertailulla osoittanut riittävät perusteet kaavaratkaisulle koko kaava-alueen sekä metsälakikohteen osalta.​

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 2.12.2024.–9.1.2025. Ehdotuksesta ei tullut yhtään muistutusta.​

Lausuntojen ja muistutusten perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.​

Asemakaavanmuutosehdotus​

Asemakaavamuutosehdotukseen sisältyy 23 149 m² teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (T-1), 1 835 m² lähivirkistysaluetta (VL-1) sekä 54 m² yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta (ET).​

Osoitteissa Verstaskatu 6 ja 7 olevia tontteja laajennetaan voimassa olevan asemakaavan mukaisille nykyisille virkistysalueille ja Sorvarinkadun varteen muodostetaan uusi T-1-tontti, jotta kaava-aloitteen tehneille toimijoille tarjotaan lisätilaa yritystoiminnan laajentamiselle ja näin voidaan varmistaa yritystoiminnan jatkuvuus alueella. Uusia työpaikkoja arvioidaan muodostuvan yhteensä yli 30.​

Suunnittelualueelle on osoitettu teollisuus- ja varastorarakennusten korttelialueita (T-1), joilla on yhteensä 11 575 k-m² rakennusoikeutta. Kaavamuutoksen myötä rakennusoikeus kasvaa 7 890 k-m²:llä voimassa olevaan asemakaavan nähden.

T-1-alueen tonttitehokkuudet ja suurimmat sallitut kerrosmäärät osoitetaan suunnittelualueella ja lähialueella olemassa olevien teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiden tehokkuuksien ja kerroslukujen mukaisesti. Uutta T-1-aluetta osoitetaan yhteensä 15 779 m². Tonttien koot vaihtelevat välillä 4029–9938 m² ja tonttitehokkuus et on kaikilla tonteilla 0,5.

Alueelle ei sijoiteta uutta pysyvää asutusta. T-1-korttelialueelle kuitenkin sallitaan asuntojen rakentaminen sellaista henkilökuntaa varten, jonka paikallaolo on alueen valvonnan ja kiinteistöjen hoidon kannalta välttämätöntä.

Kaavamuutoksessa osoitettavat teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueet kytkeytyvät alueen olemassa olevaan liikenneverkkoon. Kaavamuutos ei aiheuta muutostarpeita alueen liikennejärjestelyihin. Ajoyhteydet nykyisten tonttien uusille laajennusalueille toteutetaan tonttien sisäisinä järjestelyinä. Kaavamuutoksen yhteydessä Sorvarinkadun varren katuvalaisinpylväät uusitaan. Kaavamuutos ei aiheuta muutostarpeita johtoverkostoihin. Nykyisen muuntamon sijainnin kohdalle ja yhdelle uudelle muuntamolle varataan riittävät muuntamoalueiden aluevaraukset kaavamuutoksessa. T-1-alueen toteuttaminen edellyttää suunnittelualueen länsiosassa kallion louhintaa, joka toteutetaan tonttien tulevien omistajien toimesta.

Kaavaprosessin aikana ilmeni, että suunnittelualueen itäosaan haetulla tontin laajentumisalueella on merkittäviä hulevesiriskejä, sillä alue sijaitsee ympäristöään alavammassa painanteessa. Kaavaratkaisulla laajennetaan T-1-aluetta hulevesitulvariskialueelle, joten asiantuntija-arvion mukaan kaava aiheuttaa väistämättä haitallisia vaikutuksia hulevesien hallinnan osalta, sillä tulvatilavuus vähentyy joka tapauksessa, kun nykyinen luonnollinen tulvatila häviää rakentamisen myötä. Kaavaratkaisussa pyritään kuitenkin puuttumaan hulevesitulvariskiin tiukalla hule-100-1-hulevesimääräyksellä, joka velvoittaa hulevesien viivyttämiseen siten, että viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden mitoitustilavuus on 1 m3 / 100 m2 rakennettavaa pintaa kohden. Tiukasta huleveden hallinnan määräyksestä huolimatta kaavaratkaisu aiheuttaa todennäköisesti hulevesien kerääntymisen tulvien aikana suunnittelualueelle ja sen viereisille alueille. Hulevedet kertyvät tulvien aikana myös säilytettävälle lähivirkistysalueelle.​

Liito-oravan potentiaalisen ydinalueen sekä paikallisesti tärkeän virkistyspolun vuoksi suunnittelualueen itäosan pohjois- ja itäosissa säilytetään metsäistä virkistysaluetta noin 15 metriä leveänä VL-alueena niin, että alueen kautta kulkeva metsäinen yhteys ei katkea. Ympäristönsuojelu on todennut, että metsäyhteyden säilyttäminen kaavakartalla esitetyllä tavalla on riittävä toimenpide liito-oravan potentiaalisen ydinalueen osalta.​

Ympäristönsuojelun ja kaavoituksen mukaan kaavamuutos aiheuttaa haitallisia vaikutuksia luonnonympäristöön, metsäalueiden laajuuteen, maisemakuvaan, hulevesien hallintaan ja virkistysreitistöihin. Lisäksi kaavamuutos aiheuttaa haitallisia ilmastovaikutuksia. Luontoselvityksessä tunnistetun metsälakikohteen säilyttämisen ei todettu olevan mahdollista yhteensovittaa teollisuusalueen laajentamisen kanssa. Luontoselvityksen perusteella metsälakikohde on melko kulunut kohde, ja kaava-alueella ei ole metsien käsittelyjen myötä suuria luonnonarvoja ja siten erityistä ennallistamispotentiaalia.

Valmistelussa on katsottu tarpeelliseksi asettaa elinkeinoelämän tarpeet etusijalle, jolloin kaavamuutosehdotuksessa painotetaan yksityistä etua yleisten virkistys- ja luontoarvojen edelle. Suunnittelualueen länsiosan kaavaratkaisu on osittain ympäristönsuojelun esittämien huomioiden vastainen. Verstaskatu 7 -tontin laajentumista ei tulisi ympäristönsuojelun mukaan sallia, sillä se saattaa johtaa siihen, että muutkin Verstaskadun toiminnanharjoittajat vaativat tasapuolisuuden nimissä alueidensa laajentamista puistoalueelle, josta aiheutuu välillisenä vaikutuksena alueen metsäalueiden merkittävä pieneneminen tulevaisuudessa.

Infrakustannukset​

Kaava-alueen ulkopuolelle, Sorvarinkadun varteen aiheutuu katuvalaisinpylväiden uusimistarve, jonka kustannusarvio on alle 50 000 euroa (alv 0 %). Kustannukset toteutetaan katuvalaistuksen investointihankelistalta.

Teollisuustonteista saadaan kaupungille myyntituloja.​

Toimivalta​

Asemakaavanmuutos ei ole vaikutuksiltaan merkittävä ja näin ollen sen hyväksymisestä päättäminen kuuluu hallintosäännön 50 §:n 4. kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan.

Seuraava vaihe​

Kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavanmuutoksen se voidaan muutoksenhakuajan jälkeen kuuluttaa voimaan. Kaavamuutos ei aiheuta maankäyttösopimustarvetta.​

Sovelletut lainkohdat​

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.​

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.​

Liite 1​Kartta Sorvarinkatu ja Verstaskatu 6-7

Oheismateriaali 1​Selostus Sorvarinkatu ja Verstaskatu 6-7

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Sorvarinkatu ja Verstaskatu 6-7

Oheismateriaali 3​OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot​

Laaditut selvitykset ja raportit; www.turku.fi/kaavahaku​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 18.11.2024 päivätyn ja 13.1.2025 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Sorvarinkatu ja Verstaskatu 6-7. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot ja tonttijaonmuutokset: Runosmäki 35.-12, 36.-9-10, 131.-1.​