Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 22.11.2024:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Rakennuspaikkana on noin 10 840 m² kokoinen määräala, joka muodostuu tiloista 853-506-1-232 (8840 m²) ja 853-407-1-494 (2000 m²).

Osoite: Erikvallantie 75

Hakija

Monopoli Oy

Rakennushanke

-​ Vapaa-ajan asunto, 250 k-m² (kerrosluku ½ I)

-​ Talousrakennus, 50 k-m²

-​ Sauna, 25 k-m²

​Kaavoitustilanne

​Alueella on voimassa 9.12.2023 voimaan tullut Satava-Kakskerran osayleiskaava (Kv 14.12.2020 § 217). Poikkeamishakemuksen mukainen määräala sijaitsee alueella, jota koskee osayleiskaavassa seuraavat merkinnät:

​RA-1: Loma-asuntoalue

​Rakentamisen ja muun maankäytön tulee sopeutua rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Maaston ominaispiirteet ja luonnon monimuotoisuuden turvaaminen tulee ottaa huomioon.

​Olemassa olevalle rakennetulle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala määräytyy seuraavasti:

- alle 2000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 100 k-m²

- vähintään 2000 m²:n - alle 5000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 150 k-m²

- vähintään 5000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 250 k-m².

​Rakennuspaikalle saa rakentaa asuinrakennuksen lisäksi saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja muita talousrakennuksia enintään 50 k-m². Vierasmajan tulee sijoittua samaan pihapiiriin asuinrakennuksen kanssa, eikä sillä saa olla itsenäisen vapaa-ajan asunnon tunnusmerkkejä. Rakennuspaikalla saa sijaita enintään kolme talousrakennusta.

​Loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että

- teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia

- hälytysajoneuvoilla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin myös talviolosuhteissa.

​Uusien rakennuspaikkojen muodostaminen edellyttää kantatilaselvitykseen perustuvaa jäljellä olevaa rakennusoikeutta. Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2000 m².

​M-1: Maa- ja metsätalousvaltainen alue

​Alueella on sallittu ainoastaan haja-asutusluonteinen sekä maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen. Rakentaminen alueelle edellyttää suunnittelutarveratkaisua tai poikkeamispäätöstä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Hakemuksen liitteeksi tulee esittää lähiympäristön alueellinen suunnitelma, jossa huomioidaan muun muassa vesihuolto, ajotiet, pyöräily- ja ulkoilureitit, virkistystarpeet, luonnon monimuotoisuusarvot ja ekologiset käytävät, kuten hirvieläinten kulkureitit, sekä maiseman ja rakennetun ympäristön arvot.

​Osayleiskaavalla osoitettujen uusien asuinrakentamispaikkojen enimmäismäärä perustuu tilan koko maapinta-alaan. Jos tila ei sisällä AT-1-kyläaluetta, uudet asuinrakennuspaikat tulee sijoittaa M-1-alueelle.

​Rakentamisen tulee perustua 6.11.2017 voimassa olleeseen tilajaotukseen.

​Rakennuspaikkojen muodostaminen M-1-alueelle voidaan sallia seuraavasti:

- yksi rakennuspaikka vähintään 2 hehtaarin - alle 6 hehtaarin suuruisille tiloille

- kaksi rakennuspaikkaa vähintään 6 hehtaarin - alle 10 hehtaarin suuruisille tiloille

- 10 hehtaarin ja sitä suuremmille tiloille lisäksi yksi rakennuspaikka jokaista täyttä kymmentä hehtaaria kohden.

​Rakennuspaikkojen määrään sisältyvät tilan alueen AT-1-, AT-1/s-, AM-1- ja RA-1-rakennuspaikat. Rakennuspaikat on sijoitettava mahdollisuuksien mukaan olevien rakennuspaikkojen sekä rakennettujen teiden läheisyyteen. Pääsaarten ulkopuolisille saarille ja ranta-alueelle ei saa sijoittaa rakennuspaikkaa.

​Rakennetun rakennuspaikan pinta-alaksi tulee jäädä vähintään 1500 m². Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2000 m².

​Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 400 k-m², sekä lisäksi talousrakennuksia enintään 150 k-m².

​ma-1: Valtakunnallisesti arvokas alue

​Airiston-Pukinsalmen merimaisema. Alueella tapahtuvan rakentamisen ja ympäristönhoidon tulee sopia alueen valtakunnallisesti merkittäviin maisemallisiin ja kulttuurihistoriallisiin arvoihin. Rakennusten ja muiden rakennelmien koko, sijainti ja väritys tulee suunnitella siten, että rakennukset sopivat pienipiirteiseen, huvilamaiseen merenrantaympäristöön. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden huviloiden näkymistä merelle voidaan edistää puustoa harventamalla jalopuita kuitenkin säilyttäen. Maisemaa muuttava maa rakennustyö, puiden kaataminen, kaivamis-, louhimis-, tasoittamis- ja täyttötyöt tai niihin verrattavat toimenpiteet ovat alueella luvanvaraisia, kuten MRL:n 128 §:ssä on säädetty, lukuun ottamatta puiden kaatamista osayleiskaavassa maa- ja metsätalousvaltaisiksi alueiksi osoitetuilla alueilla.

​luo: Luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue

​Maisemaa muuttava maanrakennustyö, puiden kaataminen, kaivamis-, louhimis-, tasoittamis- ja täyttötyöt tai niihin verrattavat toimenpiteet ovat alueella luvanvaraisia, kuten MRL:n 128 §:ssä on säädetty, lukuun ottamatta puiden kaatamista osayleiskaavassa maa- ja metsätalousvaltaisiksi alueiksi osoitetuilla alueilla. Alueella ei saa suorittaa sen luontoarvoja heikentäviä toimenpiteitä. Alueella saa suorittaa toimenpiteitä, jotka ovat tarpeen sen luonnonarvojen säilyttämiseksi tai palauttamiseksi. Aluetta koskevista hankkeista tulee pyytää ympäristönsuojeluviranomaisen lausunto. Luontodirektiivin liitteen IVa lajien esiintymisalueiksi luokiteltuja luo-alueita koskevista hankkeista tulee pyytää lausunto elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta. Kohteista on erillinen teemakartta ja luettelo osayleiskaavan liitteenä (luo-alueet).

​Yleismääräykset

​Rakentamisen tulee ottaa huomioon mm. saarten maiseman pienipiirteisyys, maastonmuodot, luontoarvot, lähiympäristön rakennettujen ympäristöjen mittakaava ja kulttuuriarvot, rakennusten näkyminen merelle, avoimen tilan rajautuminen ja muut saarten maiseman sopusointuisuuden kannalta merkittävät asiat. Rakentaminen tulee sijoittaa ensisijaisesti metsänreunaan tai metsäselänteiden alarinteisiin. Rakentamista kallioiden lakialueille tulee välttää. Rakennukset ja kulkuväylät tulee sijoittaa siten, että louhintatarve on mahdollisimman vähäistä. Rannan ja rakennuspaikan välillä on säilytettävä puustoa.

​Rantasäädöksiä sovelletaan ranta-alueella, joka ulottuu vähintään 200 metrin päähän vesistöstä. Ranta-alueeseen kuuluvaksi rantavyöhykkeeksi katsotaan sellainen rannan osa, joka ulottuu pääsääntöisesti vähintään 100 metrin etäisyydelle vesistöstä ja joka maisemallisesti mielletään rantaan kuuluvaksi. Rantavyöhykkeen leveyteen vaikuttavat rannan kasvillisuus, maisematekijät ja maastonmuodot. Ranta-alueella ei saa suorittaa maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä, puiden kaatamista tai muuta näihin verrattavaa toimenpidettä ilman maisematyölupaa. Maisematyölupaa ei kuitenkaan tarvita puiden kaatamiseen M-1-, MA-1-, MU-1- eikä MY-1-alueilla.

Poikkeukset:

​-​ Rakennuksen rakentaminen rantavyöhykkeelle ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. (MRL 72.1 §)

​Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

​Hakija on toimittanut naapureiden puoltavat kannat hakemuksensa liitteenä.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, 25.4.2023

ELY-keskuksen lausunnon mukaan alueen rakentaminen on perusteltua ratkaista kaavalla, jossa voidaan ohjata rakentamista kokonaisuus huomioon ottaen. Lausunnon mukaan kiinteistöllä 853-506-1-232 sijaitseva huvimaja 20 m² on alun perin kuulunut viereiseen kiinteistöön 853-407-1-494. Hakemuksen kohteena olevalla rakennuspaikalla ei sijaitse muita rakennuksia tai rakennelmia. ELY-keskus katsoo, että huvimaja yksistään ei muodosta olemassa olevaa loma-asunnon rakennuspaikkaa, joten kyseessä on uuden rakennuspaikan muodostaminen, mikä edellyttää emätilalta käyttämätöntä rakennusoikeutta. Liitteenä olevan emätilaselvityksen mukaan emätilalla on jäljellä käyttämätöntä rakennusoikeutta 0,2 loma-asuntoyksikköä (lay), mikä ei kuitenkaan riitä uuden rakennuspaikan muodostamiselle. Vielä lainvoimaa vailla olevassa osayleiskaavassa haettu rakennuspaikka on pääosin M-1-aluetta. Haetulle poikkeamiselle uuden rakennuspaikan muodostamiseksi ei ole edellytyksiä.

​Mahdollisesti jäljellä olevan rakennusoikeuden käyttäminen ja sijoittaminen tulee ratkaista vireillä olevan ranta-asemakaavan yhteydessä. Haettu poikkeaminen aiheuttaa haittaa vireillä olevalle ranta-asemakaavoitukselle sekä hyväksytyn osayleiskaavan toteuttamiselle. Asianmukaisessa maankäytön suunnittelussa voidaan huomioida paremmin maanomistajien tasapuolinen kohtelu sekä alueen kulttuuriympäristön ja maiseman arvot.

​Museokeskus, 11.5.2023

​Museokeskuksen lausunnon mukaan kiinteistön rakennukset tulevat näkymään merkittävästi ja mahdollisesti häiritsevästi Airiston valtakunnallisesti arvokkaassa merimaisemassa, mikä ei ole hyvä kehityssuunta. Näkymässä keskeistä tulee jatkossakin olla yksinäinen huvimaja korkealla kalliolla.

​Ympäristönsuojelu, 8.3.2024

​Ympäristönsuojelun lausunnon mukaan, vaikka osayleiskaavan luo-kohderajaukset ovat ohjeellisia ja tarkentuvat mm. asemakaavan laatimisen tai alueelle kohdistuvan rakennushankkeen myötä, luontoselvityksen sisältämien puutteiden vuoksi yleiskaavassa vahvistettua luo-alueen rajausta ei ole perusteltua muuttaa ennen kuin uusi luontoselvitys on valmistunut. Ympäristönsuojelu katsoo, että rakentamisen mahdollinen sijoittaminen ranta-alueelle tulee lähtökohtaisesti ratkaista vasta kun alueen luontoarvot on selvitetty vireillä olevaa ranta-asemakaavaa varten tehtävässä uudessa luontoselvityksessä. Lisäksi ranta-alueelle rakentamisessa tulee huomioida rakentamisen maisemalliset vaikutukset.

​Luo-alue ja suunnittelualue kokonaisuudessaan sijoittuvat valtakunnallisesti arvokkaalle maisema-alueelle. Erikvallanniemen kallioinen kärki on Satavan edustavimpia kalliokohteita, joilta on erinomainen näköala Airistolle. Lisäksi alueella on virkistyksellistä potentiaalia ja osayleiskaavaan on merkitty kärkeen johtava ohjeellinen ulkoilureitti. Erikvallanniemen kärki on osayleiskaavaselostuksessa katsottu olevan meren kokemisen kannalta tärkeäksi vapaaksi rannaksi ja näköalapaikaksi, joka ei kuitenkaan ole jokamiehenoikeuden piirissä. Ympäristönsuojelun näkemyksen mukaan ranta-alue tulee ensisijaisesti säilyttää rakentamattomana maisemakalliona.

​Ympäristönsuojelu katsoo, että alueen rakentaminen tulisi lähtökohtaisesti ratkaista vireillä olevan ranta-asemakaavan yhteydessä, jolloin alueen luontoarvot sekä maisemalliset, kulttuurihistorialliset ja virkistyskäytölliset arvot sekä vapaan rannan sijoittuminen voidaan kokonaisuudessaan arvioida ja huomioida maankäytön suunnittelussa. Lausunnossa on myös otettu kantaa jätevesien johtamiseen ja käsittelemiseen.

​Hakijan vastine lausuntoihin, 5.2.2024

​Hakija on toimittanut vastineen ELY-keskuksen ja museokeskuksen lausuntoihin.

Päätöksen perustelut

Poikkeamishakemus ja rakennuspaikan sijainti

Rakennuspaikka sijaitsee Satavan Erikvallassa rantavyöhykkeellä. Rakennuspaikka muodostuu tiloista 853-506-1-232 (8840 m²) ja 853-407-1-494 (2000 m²), jolloin rakennuspaikan pinta-alaksi tulee 10​ 840 m².

Hakemus koskee 250 k-m²:n suuruisen vapaa-ajan asunnon, 50 k-m²:n suuruisen talousrakennuksen ja 25 k-m²:n suuruisen saunan rakentamista. Tilalla sijaitsee ennestään 20 k-m² kokoinen huvimaja (mutterimaja), johon ei ole tarkoitus tehdä muutoksia, vaan siihen käytetään osayleiskaavan mukainen vierasmajalle tarkoitettu rakennusoikeus. Huvimaja on mainittu voimassa olevan osayleiskaavan rakennussuojelukohteissa varsinaisen suojellun huvilarakennuksen (kohde sr 22) yhteydessä: ”Viereisellä kalliolla Airistolle näkyvä Albert Richardssonin 1939-40 suunnittelema huvimaja”.

​Määräala sijoittuu pääosin voimassa olevan Satava-Kakskerran osayleiskaavan mukaiselle M-1-alueelle ja osittain RA-1-alueelle. Poikkeamishakemuksen liitteenä olevassa asemapiirroksessa on esitetty rakennusala vapaa-ajan asunnolle ja talousrakennukselle. Kyseinen rakennusala sijoittuu osayleiskaavan aluerajauksessa RA-1- ja M-1-alueille. Rakennusalan etäisyys rantaviivasta on yli 50 metriä. Saunan rakennusala, joka on ohjeellinen, on osoitettu 15 metrin päähän rantaviivasta ja kokonaisuudessaan osayleiskaavan mukaiselle M-1-alueelle.

​Ranta-asemakaavan laatiminen

​Alueella on vireillä maanomistajan aloitteesta ranta-asemakaavan laatiminen (17/2020). Maanomistaja on toimittanut kaupungille ranta-asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelman, jonka kaupunkiympäristölautakunta on 1.11.2022 § 416 merkinnyt tiedoksi. Ranta-asemakaavan vireille tulosta on kuulutettu 29.4.2023. Ranta-asemakaava on ollut nähtävillä 8.4.-8.5.2024. Kaavan laatija on 7.5.2024 peruuttanut kaavaluonnosta koskevan lausuntopyynnön ja pyytänyt, että asia poistetaan kaupunkiympäristölautakunnan listalta. Kaavan laatijan mukaan asiassa on tullut ilmi kaavan valmisteluvaiheessa asiakohtia, jotka edellyttävät uutta selvitystä ja kaavaluonnosmateriaalin täydentämistä, erityisesti laadittavien perusselvitysten osalta. Kaavan valmistelua jatketaan ja viranomaisille ja kaavatyön osallisille varataan tällöin uusi mahdollisuus lausunnon ja mielipiteen antamiseen ranta-asemakaavan valmistelumateriaalista.

Nähtävillä olleessa ranta-asemakaavan luonnoksessa (20.3.2024) rakennuspaikka on merkinnällä RA-1: Loma-asuntojen korttelialue. Kaavamääräyksen mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen loma-asunnon, vierasmajan sekä enintään kolme yksikerroksista alueen käyttötarkoitusta palvelevaa talousrakennusta. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala rakennuspaikalla saa olla enintään 320 k-m². Loma-asunnon kerrosala saa olla enintään 250 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja talousrakennusten enintään 50 k-m². Nähtävillä olleessa kaavaluonnoksessa on erikseen merkitty ohjeellinen rakennusala, jolle saa sijoittaa kerrosalaltaan enintään 25 k-m² kokoisen saunarakennuksen. Kyseinen rakennusala sijoittuu nähtävillä olleen kaavaluonnoksen mukaiselle maa- ja metsätalousalueelle, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY).

OAS-vaiheessa kaupungin ympäristönsuojelu on lausunut, että Airisniemen ranta-asemakaavan luontoarvojen perusselvitys vuodelta 2021 on huomattavan suppea eikä sen perusteella voida saada riittävällä tarkkuudella kuvaa alueen luonnon tilasta tai luontoarvoista alueen kaavoitusta ajatellen.

​Luontoselvitys

​Hakija on toimittanut poikkeamishakemuksen liitteeksi Airisniemen ranta-asemakaavan luontoselvityksen väliraportin (19.8.2024) sekä luontoselvityksen loppuraportin (26.9.2024). Luontoselvitys on tehty vireillä olevan ranta-asemakaavan ja poikkeamishakemuksen mukaisen loma-asutuksen toteuttamiseen liittyen. Luontoselvityksen tarkoituksena on alueen luontoarvojen kartoittaminen ja arvioida niiden vaikutusta maankäyttöön. Arvokkaiden luontotyyppikohteiden kartoituksessa on tarkennettu osayleiskaavan luo-merkintöjen rajauksia, jotka eivät ole sijaintitarkkoja.​

​Luontoselvityksen loppuraportin johtopäätöksissä todetaan, että kaava-alueella sijaitsee kaksi edustavaa, vanhaa kalliomännikköä, jotka ovat metsälain erityisen tärkeitä elinympäristöjä ja täyttävät Metso-kriteerit (luokka I). Nämä kalliomänniköt suositellaan jätettäviksi rakentamatta. Luontoselvityksen mukaan kaavaluonnoksessa esitetyillä uusilla rakennuspaikoilla ei ole muilta osin sellaisia luontoarvoja, jotka estäisivät rakentamista.

​Luontoselvityksessä on lisäksi selvitetty alueen pesimälinnustoa ja mahdollisen rakentamisen vaikutusta pesimälinnustoon. Ranta-asemakaava-alueen perimälinnusto on vähälajista ja parimäärä on alhainen. Luontoselvityksen mukaan Satavan puolelle sijoittuva maltillinen uudisrakentaminen ei lisää ainakaan merkittävästi Ristikarille koituvaa häiriötä verrattuna nykytilanteeseen. Jos Erikvallanniemen länsirannalle rakennetaan uusia laitureita, tämä luonnollisesti aiheuttaa hieman enemmän liikkumista rannalla. Silloinkaan Ristikarin linnuston kokema häiriö ei lisäänny merkittävästi suhteessa nykytilanteeseen. Luontoselvityksen mukaan rannan tuntumaan on joka tapauksessa hyvä jättää näkösuojaa tarjoavaa puustoa myös linnuston kannalta.

​Maisemaselvitys

​Hakija on toimittanut poikkeamishakemuksen liitteeksi rakennuspaikkaa koskevan maisemaselvityksen (7.11.2024). Maisemaselvityksen tavoitteena on kuvata hankealueen maiseman nykytilaa, ominaispiirteitä ja maiseman arvotekijöitä sekä arvioida poikkeamisen maisemavaikutuksia. Selvityksessä on painotettu maiseman tarkastelua visuaalisesta näkökulmasta. Maisemaselvitys perustuu karttatarkasteluihin, olemassa oleviin inventointitietoihin, muihin lähdeaineistoihin sekä maastokäyntiin (11.7.2024).

​Maisemaselvityksen johtopäätöksissä todetaan, että uudisrakentaminen ei vaaranna tai heikennä valtakunnallisesti arvokasta maisemaa. Rakentamisen vaikutus kokonaisuuteen on vähäinen, eikä rakentaminen poikkea muusta arvokkaalle maisema-alueelle jo toteutetusta rakentamisesta. Maisema-alueelle on jo rakentunut ja rakentuu uutta rakentamista. Rakentamisen myötä maisemaan muodostuu kerroksellisuutta eri aikakausilta, ja tältä osin maisema on muuttuvassa tilassa jatkuvasti. Maisemaselvityksessä todetaan, että rakennuksien laadukkaaseen suunnitteluun ja toteutukseen on tärkeää kiinnittää huomiota. Maisemallisesti onnistuneen toteutuksen ja maisema-arvojen säilymisen näkökulmasta on erityisen tärkeää kiinnittää huomiota materiaali- sekä värivalintoihin ja rakennuspaikan valintaan. Suunnittelun lähtökohtana tulee olla puuston ja kallioiden säilyttäminen sekä uudisrakentamisen alisteinen asema mutterimajaan ja Airiston merimaisemaan nähden. Johtopäätöksissä todetaan, että valtakunnallisesti merkittävä maisema-alue ei ole este poikkeamishakemuksen myöntämiselle, mutta se ohjaa suunnittelua ja luo erityisen tavoitetilan jatkosuunnittelulle sekä toteutukselle.

​Maisemaselvityksen mukaan rantaan sekä rannan ja rakennuspaikan väliin ollaan jättämässä ikivihreää puustoa, joka suojaa ja sulauttaa rakennusta osaksi maisemaa mereltä päin katsottuna. Talon näkyminen kaukomaisemassa tulee olemaan vähäistä. Huomio kiinnittyy jatkossakin vaalean sävyiseen paljaalla kalliolla seisovaan Mutterirakennukseen. Alueen rannat ovat yleisesti rakennettuja kauttaaltaan eikä tässä mielessä maisemaan olla tuomassa kokonaan uusia elementtejä. Rannoilla olevat rakennukset ovat osa alueen merimaisemaa. Päärakennus sijoittuu tyypilliselle etäisyydelle rantaviivasta, niin ympäröiviin rakennuksiin kuin koko Satavan muuhun rakennuskantaan verrattuna. Rakennuspaikka on tasainen ja tässä mielessä luonteva rakentamiseen. Rakentaminen voidaan toteuttaa varsin pienin maaston muokkauksin, joka edesauttaa ympäristön säilyttämistä. Maisemaselvityksen mukaan rantasauna sijoittuu mutterimajan vierestä hyvin jyrkästi putoavan kallion juurelle rannan tuntumaan. Puuston vähäisyys ja jyrkkä rantakallio nostavat mutterimajan esiin maisemassa. Maisemaselvityksen mukaan rantasaunan sijoittuminen kallioiden väliselle tasanteelle maaston matalaan kohtaan sekä tummaksi suunniteltu väri edistävät rantasaunan maisemaan sulautumista. Maisemaselvityksessä on arvioitu, että jyrkät kalliot estävät saunarakennuksen näkyvyyttä pitkässä kaukonäkymässä etelän ja pohjoisen suuntaan.

​Perustelut

​Hakemus koskee vapaa-ajan asunnon, talousrakennuksen ja saunan uudisrakentamista määräalalle. Muodostettavalla määräalalla sijaitsee ennestään 20 m²:n suuruinen huvimaja. Kyseisen huvimajan ei voida katsoa muodostavan olemassa olevaa lomarakennuspaikkaa, joten poikkeamishakemuksessa on kyse uuden rakennuspaikan muodostamisesta rantavyöhykkeelle.

​Rakennuspaikka sijoittuu pääosin voimassa olevan Satava-Kakskerran osayleiskaavan mukaiselle M-1-alueelle ja osittain RA-1-alueelle. Suunniteltu saunarakennus, jonka rakennusala on ohjeellinen, sijoittuu kokonaisuudessaan ja vapaa-ajan asunnon sekä talousrakennuksen rakennusala pääosin voimassa olevan osayleiskaavan mukaiselle luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeälle alueelle (luo). Osayleiskaavan luo-alueen kaavamääräyksessä mm. kielletään luo-kohteen luonnonarvoja heikentävät toimenpiteet. Alueelta on laadittu uusi luontoselvitys (loppuraportti 26.9.2024), joka osoittaa, että osayleiskaavan luo-alueen rajaus on tehty suurpiirteisesti, ja ettei sen mukainen luo-aluerajaus vastaa tosiasiallisia luonnonolosuhteita. Luontoselvityksen loppuraportin mukaan suunniteltu rakennuspaikka ei sijaitse luo-alueella. Näin ollen hakemuksen mukaisen rakentamisen ei voida katsoa heikentävän kohteen luonnonarvoja eikä siten aiheuttavan haittaa kaavan toteuttamiselle eikä vaikeuttavan luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Ympäristönsuojelun näkemyksen mukaan alueelta tehty uusi luontoselvitys on riittävällä tarkkuudella ja asiantuntevasti laadittu.

​Asemapiirrokseen merkityt rakennusalat sijaitsevat luontoselvityksen mukaisen arvokkaan luontotyypin välittömässä läheisyydessä. Rakentaminen tulee sijoittaa kokonaisuudessaan kyseisen alueen ulkopuolelle. Poikkeamispäätöstä puolletaan tältä osin ehdolla, että rakennukset terasseineen eivät saa ulottua viittä metriä lähemmäs 26.9.2024 päivätyn luontoselvityksen loppuraportin mukaista arvokasta luontotyyppiä. Luontoselvityksessä on lisäksi selvitetty rakentamisen, mukaan lukien laitureiden rakentamisen, vaikutusta alueen pesimälinnustoon. Poikkeamishakemuksen asemapiirroksessa ei ole esitetty rantaan laituria, eikä mahdollinen laiturin rakentaminen tule siten poikkeamispäätöksellä ratkaistavaksi. Luontoselvityksessä todetun mukaisesti rannan tuntumaan tulee jättää näkösuojaa tarjoavaa puustoa myös linnuston kannalta, mikä on huomioitu päätöksessä ehdolla. Hakijalla ei ollut näihin ehtoihin huomautettavaa.

ELY-keskus on lausunnossaan todennut, että emätilaselvityksen mukaan emätilalla on jäljellä käyttämätöntä rakennusoikeutta 0,2 loma-asuntoyksikköä (lay). Nosto Consulting Oy:n laatiman emätilaselvityksen ja mitoituslaskelman mukaan kiinteistöjen 506-1-187 (Kvällsol) ja 506-1-231 (Erikvalla) yhdistämisen kautta muodostuneella kiinteistöllä 506-1-232 (Airisniemi), joka muodostaa valtaosan poikkeamishakemuksen mukaisesta rakennuspaikasta, on mitoituksen perusteella 1,9 loma-asuntoyksikköä (lay). Saman mitoituslaskelman mukaan tästä on käytetty 1,0 lay, ja tämä merkintä johtuu siitä, että emätilaselvityksessä mutterimajan on arvioitu kuluttavan yhden (1) rakennuspaikan (lay). Koska mutterimajan ei kuitenkaan ole katsottava muodostavan loma-asunnon rakennuspaikkaa, sen kuluttamaksi emätilaselvityksen mitoituslaskelmassa merkitty yksi (1) lay on vapaana.

​Museokeskus, ELY-keskus ja ympäristönsuojelu ovat lausunnoissaan kiinnittäneet huomiota uudisrakentamisen sopeutumiseen valtakunnallisesti arvokkaaseen maisemaan. Museokeskus katsoo, että uudisrakennukset tulevat näkymään merkittävästi ja mahdollisesti häiritsevästi Airiston valtakunnallisesti arvokkaassa merimaisemassa. Museokeskuksen näkemyksen mukaan näkymässä keskeistä tulee jatkossakin olla yksinäinen huvimaja korkealla kalliolla. ELY-keskuksen ja ympäristönsuojelun lausuntojen mukaan uudisrakentaminen tulisi ratkaista vireillä olevan ranta-asemakaavan yhteydessä, jolloin voidaan paremmin huomioida muun ohella alueen kulttuuriympäristön ja maiseman arvot. Hakija on toimittanut rakennuspaikalta laaditun maisemaselvityksen (7.11.2024), jonka mukaan uudisrakentaminen ei vaaranna tai heikennä valtakunnallisesti arvokasta maisemaa. Maisemaselvityksen mukaan päärakennuksen näkyminen kaukomaisemassa tulee olemaan vähäistä ja huomio kiinnittyy jatkossakin paljaalla kalliolla seisovaan mutterimajaan. Maisemaselvityksen perusteella voidaan arvioida, että hakemuksen mukainen uudisrakentaminen ei vaaranna alueen maisemallisia arvoja etenkin ottaen huomioon, että alueen rannat ovat jo pääosin rakennettuja, ja että mutterimaja sijoittuu maastossa korkeammalle kohdalle. Maisemaselvityksessä esitetyn perusteella poikkeamista voidaan puoltaa ehdollisena. Rakentamisessa tulee ottaa huomioon alueen kuuluminen arvokkaaseen maisemakokonaisuuteen. Uudisrakentaminen tulee sovittaa alueen valtakunnallisesti merkittäviin maisemallisiin ja kulttuurihistoriallisiin arvoihin siten, että uudisrakennukset sopeutuvat merimaisemaan väritykseltään, julkisivumateriaaleiltaan ja mittasuhteiltaan. Nähtävillä olleen ranta-asemakaavan luonnoksen yleismääräysten mukaisesti rakennusten julkisivumateriaalin tulee olla tumma ja kattomuotona pulpetti- tai aumakatto. Rakentamisen yhteydessä tulee säilyttää puustoa mahdollisimman paljon ja välttää tarpeetonta louhintaa. Rantasauna on suunniteltu jyrkästi putoavan kallion juurelle. Rantasaunan rakentaminen tulee toteuttaa siten, että vältetään maisema-arvoja heikentävää tarpeetonta louhimista. Ehdoilla varmistetaan uudisrakentamisen soveltuminen valtakunnallisesti arvokkaaseen maisemaan. Hakijalla ei ollut ehtoihin huomautettavaa.

Alueella on maanomistajan aloitteesta vireillä ranta-asemakaavan laatiminen. Hakija on päivittänyt poikkeamishakemuksen liitteenä olevaa asemapiirrosta, joka on hakijan ja maanomistajan mukaan tämänhetkisen ranta-asemakaavan luonnoksen kanssa yhteneväinen.​ Lautakunnalle myöhemmin lausunnoille tuleva ranta-asemakaavaluonnos tulee näin ollen hakijan ilmoituksen mukaan olemaan yhteneväinen poikkeamishakemuksen rakennuspaikkojen asemapiirroksen kanssa.​ Päivitetyssä asemapiirroksessa on huomioitu rakennuspaikalta 7.11.2024 laadittu maisemaselvitys sekä 26.9.2024 päivätty luontoselvitys. Päivitetyn asemapiirroksen yhteydessä on myös esitetty perustelut poikkeamiselle. Perusteluiden mukaan päärakennus sijoitetaan etäämmälle rannasta kahden kallion väliin, mikä edesauttaa merimaisemaan sopeutumista. Rakennuspaikka on tasainen eikä edellytä mittavaa louhintaa tai muita maastonmuokkauksia. Maisemaselvityksen mukaan rantasaunan sijoittuminen kallioiden väliselle tasanteelle maaston matalaan kohtaan sekä tummaksi suunniteltu väri edistävät rantasaunan sulautumista maisemaan. Maisemaselvityksessä arvioidaan, että uudisrakentamisen vaikutus maisemaan on vähäinen. Perusteluiden mukaan luontoselvityksen mukaiset arvokkaat luontotyypit eivät sijoitu rakennusaloille. Perusteluissa on myös nostettu esiin alueelta laadittu erillinen emätilaselvitys, jossa on käytetty mitoitusta 10 lay/km. Perusteluissa todetaan, että Satava-Kakskerran osayleiskaavan mukaan osayleiskaava-alueen rakentamistehokkuus on yhteensä noin 12 lay/km ja Kakskerran pohjoisrannalla sekä Satavan itäosissa tiheys nousee lähes 30 yksikköön/km. Edellä mainittuun verrattuna poikkeamishakemuksessa käytetty mitoitus on maltillinen ja käytetty mitoitus mahdollistaa rakennuspaikan muodostamisen alueelle. Poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen on määrältään ja sijoittumiseltaan kaavaluonnoksen mukaista. Näin ollen poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen ei aiheuta haittaa myöskään vireillä olevalle kaavoitukselle.

​Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy. Päätökseen liitetyillä ehdoilla poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1​Asemapiirros 19.11.2024

Liite 2​Luontoselvityksen loppuraportti 26.9.2024

Oheismateriaali 1​Sijaintikartta

Oheismateriaali 2​ELY-keskuksen lausunto 25.4.2023

Oheismateriaali 3​Museokeskuksen lausunto 11.5.2023

Oheismateriaali 4​Ympäristönsuojelun lausunto 8.3.2024

Oheismateriaali 5​Vastine Museo- ja ELY-keskuksen lausuntoihin 5.2.2024

Oheismateriaali 6​Hakijan perustelut rakennuspaikalle 17.11.2022

Oheismateriaali 7​Hakijan lisäperustelut 24.4.2023

Oheismateriaali 8​Kantatilaselvitys emätiloista 8.1.2021

Oheismateriaali 9​Luontoselvityksen väliraportti 19.8.2024

Oheismateriaali 10​Saate luontoselvitykseen 30.9.2024

Oheismateriaali 11​Maisemaselvitys 7.11.2024

Oheismateriaali 12​Ranta-asemakaavan luonnos 20.3.2024​​ (keväällä 2024 toimitettu versio)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 19.11.2024 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset seuraavilla ehdoilla:

-​ Rakennukset terasseineen eivät saa ulottua viittä metriä lähemmäs 26.9.2024 päivätyn luontoselvityksen loppuraportin mukaista arvokasta luontotyyppiä.

-​ Rakentamisessa tulee ottaa huomioon alueen kuuluminen arvokkaaseen maisemakokonaisuuteen. Uudisrakentaminen tulee sovittaa alueen valtakunnallisesti merkittäviin maisemallisiin ja kulttuurihistoriallisiin arvoihin siten, että uudisrakennukset sopeutuvat merimaisemaan väritykseltään, julkisivumateriaaleiltaan ja mittasuhteiltaan.

-​ ​​Rakennusten julkisivumateriaalin tulee olla tumma ja kattomuotona pulpetti- tai aumakatto. Rakentamisen yhteydessä tulee säilyttää puustoa mahdollisimman paljon ja välttää tarpeetonta louhintaa.

-​​ Rantasaunan rakentamisessa tulee välttää maisema-arvoja heikentävää tarpeetonta louhimista.

-​​ Rannan tuntumaan tulee jättää näkösuojaa tarjoavaa puustoa myös linnuston kannalta.

​Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 950 euroa.

​Päätöksen voimassaolo​

​Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.​

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin seuraavalla lisäyksellä:

"Lisäksi lautakunta toteaa, että poikkeamispäätöksellä toteutettava rakentaminen tulee sovittaa valmisteilla olevaan ranta-asemakaavaan."

Rantasen Ilmasen kannattamana tekemä lisäysehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.