Ympäristöjuristi Nina Mattila 20.11.2024:

​Kuvaus asiasta

​Kaupunkiympäristölautakunta on 17.9.2024 § 329 myöntänyt poikkeamispäätöksen uuden omakotitalon ja siihen liittyvien talousrakennusten rakentamiseksi ja suojellun lomarakennuksen käyttötarkoituksen muuttamiseksi vierasmajaksi. Rakennuspaikka sijaitsee Hirvensalon Maanpäässä osoitteessa Laurinkarintie 27. Naapurikiinteistön omistajat ovat valittaneet päätöksestä ja vaatineet ensisijaisesti päätöksen kumoamista niiltä osin kuin sillä on sallittu uuden asuinrakennuksen rakentaminen ja lomarakennuksen käyttötarkoituksen muutos. Ainoastaan enintään 20 k-m2 vierasmajan rakentamisen tulee olla näiden sijaan sallittua. Toissijaisesti vaaditaan, että poikkeamislupa myönnetään uuden asuinrakennuksen rakentamista koskevan poikkeamisluvan osalta siten rajoitettuna, että uuden asuinrakennuksen suurin sallittu kerrosluku on yksi sekä rakennuksen tulee olla kooltaan pienehkö ja enintään 150 kerrosneliömetriä. Valituksessa on vaadittu myös oikeudenkäyntikulujen korvaamista.

Turun hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunkiympäristölautakunnan lausuntoa 10.12.2024 mennessä.

Lausunto

​Kaupunkiympäristölautakunta lausuu, että valitus tulee ensisijaisesti hylätä.

​Valituksen mukaan lomarakennuksen käyttötarkoituksen muutos vierasmajaksi ei ole mahdollinen, koska rakennuksella on lomarakennuksen ominaispiirteet. Poikkeamiselle ei ole erityistä syytä ja asia tulee ratkaista kaavalla. Valituksen mukaan poikkeamisen myöntäminen haittaa kaavoitusta ja poikkeaminen vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Lisäksi poikkeaminen johtaa merkittävään rakentamiseen. Valituksen mukaan poikkeamispäätöstä ei ole perusteltu asianmukaisesti.

​Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Poikkeaminen voidaan myöntää myös MRL:n 43 §:n mukaisista yleiskaavan rakentamisrajoituksista.

​Hakija on hakenut poikkeusta ympärivuotiseen käyttöön tulevan asuinrakennuksen (300 k-m2) sauna (25 k-m2) ja autosuojan (50 k-m2) rakentamiseksi. Samalla muutetaan olevan lomarakennuksen 102170621F (63 k-m2) käyttötarkoitus vierasmajaksi. Vanha lomarakennus on osayleiskaavassa osoitettu merkinnällä Sr: Suojeltava kohde. Kaavamääräyksen mukaan kyseessä on arvokas rakennus tai rakennetun ympäristön kokonaisuus, jonka ominaispiirteet tulee säilyttää. Rakennuksiin liittyvistä luvanvaraisista toimenpiteistä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Kohteista on erillinen teemakartta ja luettelo osayleiskaavan liitteenä (Rakennussuojelukohteet). Osayleiskaavan kohdekuvauksen mukaan kyseessä on ”1920-l. lopussa rakennettu pieni kesäasunto. Osa alueen samanikäistä ja kokoista kesäasutusta. Kaasavuoren juurelle syntyi 1920-luvulla melko tiheä, yhtenäinen kesäasutusalue.” Rakennuspaikkaa koskee osayleiskaavamerkintä RA-1: Loma-asuntoalue. Kaavamääräyksen mukaan ”Olemassa olevalla rakennetulla rakennuspaikalla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 150 k-m². Ympärivuotiseen käyttöön hyväksytyn asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m². Alle 2 000 m²:n rakennuspaikoilla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 100 k-m² ja ympärivuotisen asuinrakennuksen kerrosala enintään 150 k-m². Yli 5 000 m²:n rakennuspaikoilla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m² ja ympärivuotisen asuinrakennuksen kerrosala enintään 400 k-m². Päärakennuksen lisäksi olemassa olevalle rakennuspaikalle saa rakentaa saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja muita talousrakennuksia enintään 50 k-m². Vierasmajan tulee sijoittua samaan pihapiiriin päärakennuksen kanssa eikä sillä saa olla itsenäisen vapaa-ajan asunnon tunnusmerkkejä. Rakennuspaikalla saa sijaita enintään kolme talousrakennusta.

Loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että:

​- teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia

​- hälytysajoneuvoilla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin.

​Uusia rakennuspaikkoja ei saa muodostaa.”

​Rakennuspaikka, joka muodostuu kahdesta tilasta Karhila ja Karhila I, sijaitsee osayleiskaavaan merkityllä alueella ma-1: Valtakunnallisesti arvokas maisema-alue. Kaavamääräyksen mukaan kyseessä on ”Ruissalon-Hirvensalon sekä Airiston-Seilin valtakunnallisesti arvokas maisema-alue. Alueella tapahtuvan rakentamisen ja ympäristönhoidon tulee sopia alueen valtakunnallisesti merkittäviin maisemallisiin ja kulttuurihistoriallisiin arvoihin. Rakennusten ja muiden rakennelmien koko, sijainti ja väritys tulee suunnitella siten, että rakennukset sopivat pienipiirteiseen, huvilamaiseen merenrantaympäristöön. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden huviloiden näkymistä merelle voidaan edistää puustoa harventamalla jalopuita kuitenkin säilyttäen. Maisemaa muuttavaan maanrakennustyöhön, kuten puiden kaatamiseen, louhintaan ja kaivamiseen tarvitaan maisematyölupa myös asemakaavoitetun alueen ulkopuolella.” Pieni osa Karhila I tilasta sijoittuu virkistysalueelle VL-1.

​Kuten poikkeamispäätöksessä on todettu, olemassa oleva pieni osayleiskaavalla suojeltu lomarakennus muutetaan käyttötarkoitukseltaan vierasmajaksi eli talousrakennukseksi. Poikkeamispäätös on myönnetty mm. ehdolla, että rakennukseen 102170621F ei saa jäädä itsenäisen vapaa-ajan asunnon tunnusmerkkejä. Itsenäisen vapaa ajan asunnon tunnusmerkeistä olennaisin on keittiövarustus. MRL 125.5 §:n mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Rakennusluvan yhteydessä vahvistetaan pääpiirustukset noudatettaviksi ja hakija osoittaa poikkeamispäätöksen ehdon täyttymisen. Vanhan lomarakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen talousrakennukseksi ja uuden asuinrakennuksen mahdollistavan poikkeamispäätöksen hyväksyminen on mahdollista ns. korvaavana rakentamisena. Tällöin kyse ei ole osayleiskaavassa kielletystä uuden rakennuspaikan muodostamisesta. Muutoksella vanha suojeltu lomarakennus saadaan säilymään ja samalla maanomistaja saa hyödynnettyä osayleiskaavassa annetun rakentamisen määrän. Myöskään asiantuntijalausunnoissa käyttötarkoituksen muutoksen ei ole katsottu millään tavalla vaarantavan niitä arvoja, jonka perusteella kyseinen rakennus on osoitettu suojeltavaksi kohteeksi. Osayleiskaavan mukainen rakentamisen määrä saadaan hyödynnettyä ilman, että suojeltavaan kohteeseen joudutaan sovittamaan laajennusta.

​Laissa ei ole eritelty, mitä on pidettävä erityisenä syynä. Erityisen syyn tulee kuitenkin liittyä maankäyttöön. Erityisenä syynä tässä tapauksessa voidaan pitää osayleiskaavan mukaisen rakentamisen määrän toteuttamista ja suojellun kohteen säilyttämistä käytössä. Poikkeaminen on myönnetty muun muassa sillä ehdolla, että ”osayleiskaavan mukainen rakennuspaikan rakentamisen enimmäismäärä (395 k-m2) ei saa ylittyä”. Poikkeamispäätöksessä on asetettu myös muita ehtoja, koska kohde sijaitsee valtakunnallisesti arvokkaalla maisema-alueella. Ehtojen mukaan ”asuinrakennuksen koon, korkeuden ja mittasuhteiden tulee sopia ympäröivään rakennuskantaan”, ”asuinrakennuksen pohjapinta-ala saa olla enintään 150 m². Asuinrakennuksen suurin sallittu kerrosluku on kaksi” ja ”rakennusluvan käsittelyn yhteydessä tulee kuulla Turun museokeskusta”.

​Poikkeaminen ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Merkittävänä rakentamisena pidetään ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista, jollaista voisi olla esimerkiksi kerrostalon rakentaminen pientaloalueelle tai suuri varastorakennus asuinalueelle (HE 101/1998 s. 116).

Maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun turvaamiseksi noudatettavaa menettelyä ei voida pitää yksittäisen maanomistajan henkilökohtaisiin oloihin vertautuvana subjektiivisena oikeutena, vaan maankäyttöön liittyvänä yleisempänä tavoitteena ja periaatteena. Jokaisen poikkeamishakemuksen yhteydessä arvioidaan kyseessä olevan hakemuksen vaikutukset ympäristöön ja myöntämisedellytysten täyttyminen.

​Päätöksen perustelut käyvät päätöksestä ilmi. Päätöksessä on käytetty maankäyttö- ja rakennuslain vakiintunutta lyhennettä (MRL) ja viitattu kyseisen lain pykäliin. Valittajien 16.9.24 toimittama mielipide on ollut päätöksen oheismateriaalina.

​Edellä esitetyn perusteella kaupunkiympäristölautakunta katsoo, että valitus tulee hylätä.

​Kaupunkiympäristölautakunta lausuu toissijaisesti, että asia tulee palauttaa kaupunkiympäristölautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi, mikäli hallinto-oikeus kuitenkin arvioi, että poikkeamisen myöntämisen edellytykset eivät täyty ilman, että rakentamisen määrää koskevia ehtoja muutetaan.

​Valittaja on valituksessaan vaatinut toissijaisesti asuinrakennusta koskevan ehdon muuttamista siten, että uuden asuinrakennuksen suurin sallittu kerrosluku on yksi sekä rakennuksen tulee olla kooltaan pienehkö ja enintään 150 kerrosneliömetriä. Kaupunkiympäristölautakunta arvioi, että tällöin olisi syytä muuttaa kumpaakin rakentamisen määrää koskevista ehdoista; ”Asuinrakennuksen pohjapinta-ala saa olla enintään 150 m2:ä ja asuinrakennuksen suurin sallittu kerrosluku on kaksi ja ”Osayleiskaavan mukainen rakennuspaikan rakentamisen enimmäismäärä (395 k-m2) ei saa ylittyä”.

​Hallintoprosessilain 81.1 §:n 3 kohdan mukaan hallintotuomioistuin voi päätöksessään palauttaa asian uudelleen käsiteltäväksi. Korkein hallinto-oikeus on päätöksessään 2015:66 todennut, ”Kun tuomioistuimella ei ole toimivaltaa olennaisesti muuttaa hallintoviranomaisen harkintavaltansa nojalla tekemää poikkeamispäätöstä, vaan ainoastaan tutkia päätöksen lainmukaisuus, ei hallinto-oikeuden olisi tullut kumota kaupunkirakennelautakunnan päätöstä ainoastaan ehdon osalta, vaan sen olisi tullut palauttaa asia kaupunkirakennelautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi.” Näin ollen hallinto-oikeutta pyydetään toissijaisesti palauttamaan asia uudelleen käsiteltäväksi.

​Hallintoprosessilain 95 §:n mukaan oikeudenkäynnin osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Korvausvelvollisuuden kohtuullisuutta arvioitaessa voidaan lisäksi ottaa huomioon asian oikeudellinen epäselvyys, osapuolten toiminta ja asian merkitys asianosaiselle. Oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee perusteettomana hylätä.

​Lisätietoja antaa tarvittaessa ympäristöjuristi Nina Mattila, 040-6741633 nina.mattila@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1​Valituskirjelmä

​Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon.