Kauppakirja
Myyjä
Turun kaupunki (jäljempänä kaupunki)
Y-tunnus: 0204819-8
PL 355
20101 Turku
Ostaja
Kiinteistö Oy Herttuankulman Kristoffer
Y-tunnus: 3222257-2
c/o NCC Suomi Oy
PL 13
00281 Helsinki
Kaupan kohde
Sataman kaupunginosan korttelin 31 tontti 2 (853-61-31-2). Tontin pinta-ala on 2187 m2 ja rakennusoikeus 5600 k-m2. Kaupan kohteen osoite on Juhana Herttuan puistokatu 10 ja kohde on osoitettu kartalla M 155/ 30.7.2024.
Kauppahinta
Miljoona kuusisataakahdeksantoistatuhatta neljäsataa (1.618.400) euroa.
Kaupan perusteet
Kaupunginvaltuuston päätös 19.4.2021 §74 ja 11.12.2023 § 232
Maankäyttöjohtajan päätöspöytäkirja xx.xx.xxxx
Muut kaupan ehdot:
Tämän kiinteistökaupan kaikki ehdot on esitetty tässä kauppakirjassa
1. Kauppahinnan maksu ja saannon laillistamiskulut
Kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa 100 % tai myyjän ilmoittamalle tilille ennen kauppakirjan allekirjoittamista ja kuitataan maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoituksilla
Ostaja vastaa kaupasta aiheutuvista kuluista sekä saantonsa lainhuudattamisen aiheuttamista kustannuksista.
2. Omistus- ja hallintaoikeus
Ostaja saa kaupan kohteet omistukseensa ja hallintaansa vapaana kiinnityksistä sekä muista rasituksista ja maksuvelvoitteista kuin mitä tässä kauppakirjassa on mainittu.
3. Mahdollinen lisäkauppahinta
Tontin kauppahinta on määräytynyt sillä perusteella, että tontille toteutetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymää valtion tuella toteutettavaa asuntotuotantoa.
Kauppahinta on markkinahintaa alhaisempi ja markkinaehtoisen kauppahinnan ja ARA-hinnan välinen erotus on korvausta yleistä taloudellista etua koskevan palvelun tuottamisesta eli niin sanottua SGEI-tukea (komission päätös 2012/21/EU, EUVL L7/2012).
Mikäli ostaja toteuttaa tontille muuta kuin em. tuotantoa tai luovuttaa tontin edelleen muuhun kuin ARA-tuotantoon, on ostaja velvollinen maksamaan Turun kaupungille käyvän hinnan ja ARA-hinnan välisen erotuksen jokaiselta kerrosneliöltä, joka on muuta kuin ARA-tuotantoa. Mahdollisesta liskauppahinnasta tehdään erillinen kauppahinnan täsmennys.
4. Maanvuokra-alueen tarkistaminen
Koy Ebbankulma hallitsee Turun kaupungin 9 kaupunginosan pääosin korttelissa 4 sijaitsevaa maanvuokraoikeutta laitostunnus 853-61-9-4-L1 ja sillä sijaitsevia rakennuksia ja rakennelmia 6.5.1996 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen mukaisesti (n. 13044 m2). Maanvuokrasopimusta tarkistetaan siten, että kaupan kohteena oleva tontti poistetaan sopimuksesta. Maanvuokraa tarkistetaan vanhan ja uuden maanvuokra-alueen pinta-alojen suhteessa. Kaupunki ja Koy Ebbankulma allekirjoittavat ennen tämän kiinteistökaupan allekirjoittamista maanvuokrasopimuksen tarkistuksen.
5. Kiinnitykset ja panttioikeudet
Kaupan kohteena oleva tontti myydään kiinnityksistä ja muista rasituksista vapaana.
6. Vuokraoikeuden kuolettaminen ja kiinnitysten siirto
Vuokraoikeuteen kohdistuvat kiinnitykset ostaja sitoutuu kustannuksellaan kuolettamaan tai siirtämään ostettavaan tonttiin.
7. Kohteeseen tutustuminen, asiakirjat ja maankäyttö
Ostaja on tarkastanut kaupan kohteen, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto-olosuhteisiin.
Lisäksi ostaja on tutustunut seuraaviin tonttia koskeviin asiakirjoihin:
- lainhuutotodistus xx.xx.20xx
- rasitustodistus xx.xx.20xx
- kiinteistörekisteriote xx.xx.20xx
- kaavakartta ja –määräykset 14.5.2018
8. Kaupan kohteen maaperävastuut
Myyjä ilmoittaa, että Schenker Oy on hallinnut kaupan kohdetta maanvuokrasopimuksella 6.5.1996-1.7.2021 välisen ajan ja vuokraoikeus on siirtynyt KOY Ebbankulmalle maanvuokraoikeuden kaupalla 1.7.2021.
Schenker Oy:n ja tätä edeltäneiden vuokralaisten toimesta kaupan kohdetta on käytetty terminaalitoiminnassa 1970-luvulta lähtien. Terminaalitoimintaan on sisältynyt kemikaalien varastointia. Vuokra-alueelle on ollut sijoitettuna öljysäiliö, joka on poistettu. Ennen terminaalitoimintaa alueelle on sijoitettu täyttömaata.
Kaupan kohdetta koskee seuraavat tutkimukset:
- Oy Esso Ab: n Turun Kiitolinjan DI-pisteen maaperän haitta-ainetutkimus 5.11.1997
- Golder Associates Oy Ympäristöarviointi Juhana Herttuan Puistokatu 4 Turku, 5.10.2018
- Golder Associates Oy, Maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arviointi 2.5.2019
- Golder Associates Oy Ympäristötekninen lisätutkimus, Juhana Herttuan Puistokatu 4 6.5.2019
- Insinööritoimisto Sauli Maanpää Ky, maaperäselvitys 3.9.1996
Lisäksi kaupunkiympäristötoimiala, ympäristönsuojelu on antanut 28.6.2019 päivätyn lausunnon (Liite)
Kaupan kohteen maanvuokrasopimus siirtyi KOY Ebbankulmalle 1.7.2021 Schenker Oy:ltä maanvuokraoikeuden kaupalla. Voimassa olevat maanvuokrasopimukset on allekirjoitettu 6.5.1996 ja vuokra-aluetta on laajennettu 17.3.2005 allekirjoitetulla muutoksella vuokrasopimukseen.
Voimassa olevassa asemakaavassa kaupan kohde on osoitettu asumiskäyttötarkoitukseen. Mikäli kaupan kohteelta löytyy maaperän tai pohjaveden pilaantumista ja viranomaiset edellyttävät tontilla puhdistustoimenpiteitä alueen käyttötarkoituksenmuutoksesta teollisuudesta asumiseen, vastaa puhdistamisesta kaupunki.
Jos kaupan kohteella todetaan maaperän tai pohjaveden pilaantumista taikka roskaantumista, kaupunki vastaa kaikista puhdistamis- ja siivoamiskustannuksista kaiken sellaisen pilaantumisen ja roskaantumisen osalta, joka on aiheutunut kaupungin toimenpiteistä tai ennen 6.5.1996 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista ja vuokra-alueen laajennuksen osalta ennen 17.3.2005 muutossopimuksen allekirjoittamista.
Myyjä ja Ostaja toteavat, että ensisijaisesti pilaantuneen maaperän ja pohjaveden kunnostamisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista on aina vastuussa se, pilaantumisen aiheuttaja, eikä tällä kauppaehdolla miltään osin vapauteta mahdollista aiheuttajaa puhdistus- tai kustannusvastuusta.
Turun kaupungin Ympäristönsuojelu on 28.6.2019 päivätyssä lausunnossaan todennut, että esitetyn riskitarkastelun perusteella kohteessa ei ole pilaantuneen maan kunnostustarvetta, mutta rakentamisen yhteydessä kaivettavien haitta-ainepitoisten maiden käsittely edellyttää kuitenkin ilmoitusta Ympäristönsuojelulle. Ostaja laatii kaupan kohteen maaperän kunnostussuunnitelman. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Ostajan on esitettävä kunnostussuunnitelma myyjän hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Myyjän tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman myyjä vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista kaupan kohteen maa-alueen puhdistuskustannuksista. Vastattaviin kustannuksiin kuuluvat maaperän pilaantuneisuudesta (haitta-ainepitoisuus yli VNa 214/2007 alemman ohjearvon) aiheutuvat, alueen rakentamisen edellyttämästä normaalista maanrakentamisesta poikkeavat lisäkustannukset, kuten ympäristöteknisen valvojan kustannukset sekä pilaantuneen maa-aineksen kuljettamisesta ja vastaanottamisesta aiheutuvat kustannukset.
Puhdistuksen toteuttaa ostaja taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä ostajan tontilla toteuttamalle rakennushankkeelle. Myyjä osoittaa kohteelle puhdistustyön ympäristöteknisen valvojan ja vastaa tämän kustannuksista suoraan. Myyjä ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen tai ole tehty myyjän osoittaman ympäristöteknisen valvojan ohjauksessa. Kaupunki ei myöskään vastaa maamassojen poistosta ja kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun ne aiheutuvat yksinomaan rakennushankkeen toteuttamisesta eikä siltä osin, kun ostaja säästää rakennushankkeeseen muutoin sitoutuvia kustannuksia (esim. pilaantuneen maan kaivu- ja kuljetuskustannukset siltä osin, kun ne toteutettaisiin rakennushankkeen toteuttamiseksi myös ilman pilaantuneen maan puhdistamista).
Mahdollisista muista pilaantuneen maan puhdistamiseen liittyvistä ylimääräisistä kustannuksista voidaan neuvotella myyjän ja ostajan välillä edellyttäen, että tämä tapahtuu etukäteen ennen toimenpiteeseen ryhtymistä. Muuten ostaja vastaa ylimääräisistä kustannuksista.
Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu ostajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.
Jos ostaja ei esitä kunnostussuunnitelmaa viranomaiselle vuoden kuluessa kaupantekopäivästä tai esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin myyjä on sen hyväksynyt tai määräaika myyjän hyväksymiselle on päättynyt, vastaa puhdistuskustannuksista ostaja.
Jos kunnostussuunnitelmasta ei saada sovittua ja maan puhdistaminen jää ympäristönsuojelulain 133 §:n mukaisesti kaupungin hoidettavaksi, kaupunki kilpailuttaa puhdistusurakan lain julkisista hankinnoista mukaisesti. Mikäli kaupungin suorittama puhdistusurakan hankintalain mukainen kilpailuttaminen ja sen jälkeinen puhdistustyö aiheuttaa viivästyksiä tontin rakentamisen aloittamiseen, kaupunki ei ole miltään osin vastuussa tästä viivästyksestä ostajalle mahdollisesti aiheutuneista lisäkustannuksista tai vahingoista.
9. Rakentamiskelpoisuus
Ostaja on vastuullinen kiinteistön perustamistavan valinnasta, rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten ja muiden tutkimusten suorittamisesta, maaperän edellyttämien hankkeiden rakenteellisten ratkaisujen sekä maanalaisten johtojen ja putkien sijainnin selvittämisestä sekä rakentamiskelpoisuuden muusta yksityiskohtaisesta selvittämisestä.
Mikäli ostajan rakennushanke edellyttää maanalaisten johtojen siirtämistä, ostaja vastaa kustannuksellaan johtojen siirtämisestä. Ostaja on velvollinen hyväksyttämään siirtosuunnitelmat johtojen omistajalla sekä sopimaan johtojen omistajan kanssa siirtotoimenpiteiden suorittamisesta.
Ostaja on tietoinen, että tontin halki kulkee kaksi hule300 runkoviemäriä.
10. Rakentamisvelvollisuus
Kiinteistölle on rakennettava hyväksyttyjen piirustusten, rakennusjärjestyksen sekä kauppakirjan liitteenä mahdollisesti annettujen rakentamisohjeiden mukaisesti kerrosalaltaan vähintään 50 % asemakaavan sallimasta suurimmasta rakennusoikeudesta kolmen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien siten, että rakennuslupaviranomainen voi siinä suorittaa käyttöönottokatselmuksen mainittuun määräaikaan mennessä.
11. Luovutusrajoitus
Ostaja sitoutuu olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta rakentamatonta kiinteistöä muulle kuin sellaiselle, jonka kaupunki hyväksyy.
12. Sanktiot
Mikäli ostaja ei ole täyttänyt edellä 10. kohdassa mainittua rakennusvelvoitettaan, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille heti sopimussakkoa kauppahinnan suuruisen määrän.
13. Perheasunto-osuus ja pinta-alavaatimus
Tontille toteuttavasta asuntokannasta tulee 25 % olla vähintään kahden makuuhuoneen asuntoja. Perheasunnoiksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto, jonka minimipinta-ala on 63 m2.
14. Pysäköintitalon toteuttaminen (LPA-1)
Ostajan tulee hyväksyttää kaupungilla korttelin Satama-31 pysäköinninkokonaissuunnitelma ennen rakennustöiden aloittamista
15. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja tontin pihatason korkeuserojen takia joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista tontille, tontinomistajan on sallittava tämä korvauksetta.
16. Rasiteoikeudet
Kiinteistönomistaja on velvollinen korvauksetta sallimaan kaupungin tai sen osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien johtojen, laitteiden ja kiinnikkeiden sijoittamisen kiinteistölle, sen yli tai sillä oleviin rakennuksiin. Kiinteistönomistajalle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat suoranaiset vahingot ja haitat. Kaupungilla on oikeus merkitä em. oikeus rasitteena kiinteistörekisteriin kiinteistönomistajaa enempää kuulematta.
17. Pintavedet
Kiinteistönomistajan tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä tonttiin rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, tontille mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
18. Kunnallistekniikka ja liittymismaksut
Turun Vesihuolto Oy:llä on oikeus periä kiinteistönomistajalta kulloinkin voimassa olevan taksan mukaiset vesihuollon liittymismaksut ennen rakennusten verkostoihin liittämistä.
Turun kaupunki perii kiinteistönomistajalta vahvistetun taksan mukaisen vuotuisen hulevesimaksun.
Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana kiinteistön kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset sähkö-, tele-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot sekä katuvalaistuksen.
Kiinteistönomistaja vastaa kiinteistön kohdalla olevan kadun yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kadun kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta on säädetty ja myös kadulta tai tieltä kiinteistölle johtavan tien kunnossa- ja puhtaanapidosta. Tähän velvollisuuteen kuuluu myös lumen poistaminen ja talvihiekoitus sekä kiinteistön katuosuudella mahdollisesti olevien istutusten ja nurmikon hoito.
19. Naapurin oikeudet ja velvollisuudet
Naapuritontin omistajalla tai haltijalla on oikeus käyttää myydyn tontin aluetta tarpeelliselta osalta tontin rajaan mahdollisesti ulottuvan seinän ja vesikaton rakentamis-, korjaus-, huolto- ym. töiden suorittamista varten ollen naapuri velvollinen korjaamaan ja korvaamaan aiheuttamansa vahingon.
Tontin omistajalla on oikeus ulottaa tontin rajaan kiinni rakennettaessa räystäs ja routalevy enintään 500 mm naapuritontin alueelle, mikäli Turun kaupunki omistaa kyseessä olevan naapurialueen. Naapuritontin omistajalla tai haltijalla on puolestaan oikeus ulottaa tontin rajaan kiinni rakennettaessa räystäs ja routalevy enintään 500 mm puheena olevan tontin alueelle.
20. Lämpö- ja porakaivot
Kiinteistön omistaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki maaperään porattavan lämpö- tai porakaivon sijoittamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että niiden sijoittamisessa noudatetaan lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
21. Tontin käyttö
Alue on pidettävä siistissä kunnossa ja asemakaavan tai rakennusluvan vaatiessa aidattava viranomaisten hyväksymällä tavalla.
22. Kauppaehtojen siirto
Edellä kohdissa 9 -21 mainitut määräykset tulee ottaa tonttia koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin.
23. Irtain omaisuus
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta eikä sellaisen luovuttamisesta ole tämän kaupan yhteydessä tehty eri sopimustakaan.
Mahdolliset kauppakirjan tulkinnasta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Tätä kauppakirjaa on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle
Turussa, _________kuun __. päivänä 20xx
Myyjä
Ostaja
Aika ja paikka edellä mainitut.
Julkisen kaupanvahvistajan todistus
