Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 30.5.2024:

Kuvaus asiasta

Asunto Oy Turun Huvilakatu 1 (jäljempänä maanvuokramies) on 20.12.2023 anonut ostaa kaupungilta vuokraamansa tontin 853-23-2-1. Tonttia koskee 4.1.1960 voimaan tulleessa asemakaavassa (63/1958) kaavamääräys L II a: 2-kerroksisen PL 4 § B-luokan liikerakennuksen rakennusala. Rakennukseen saa sijoittaa asuntoja liikkeitten omaa henkilökuntaa varten. Anoja hallitsee kyseistä tonttia 4.12.1998 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen perusteella. Vuokrakausi käsittää 1.1.1999–31.12.2048 välisen ajan. Tontti on rakennettu ja maanvuokramies omistaa sillä sijaitsevan rakennuksen.

Tonttipäällikkö on päätöksellään 11.3.2024 § 59 hylännyt maanvuokramiehen ostoanomuksen tontin 853-23-2-1 lunastamiseksi. Päätöksessä on viitattu Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin (kv 13.2.2023 § 29). Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden alueiden luovutusta koskevia rajauksia käsittelevän 6.6 kohdan mukaan Turun kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta myymällä maa-alueiden omistusoikeutta liitteen 1 mukaiselta alueelta, joka käsittää Linnakaupungin, keskustan, Tiedepuiston ja Ruissalon alueen sekä joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta n. 250 metrin etäisyydellä laatukäytävästä, ellei ennen näiden periaatteiden voimaantuloa ole aiemmin laadituilla sopimuksilla sovittu toisin. Ostoanomuksen alainen tontti sijaitsee joukkoliikenteen laatukäytävän varrella. Tonttipäällikön päätöksen mukaan maanvuokramiehellä ei ole oikeutta vaatia tontin myyntiä myöskään voimassa olevan maanvuokrasopimuksen perusteella. Päätöksen mukaan kaupunginvaltuuston hyväksymien asunto- ja maapolitiikan periaatteita koskevan päätöksen perusteella myös muihin vastaaviin ostotarjouksiin kyseisellä alueella tullaan suhtautumaan vastaavalla tavalla.

Oikaisuvaatimus

Maanvuokramies on tehnyt tonttipäällikön päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksen mukaan ostoanomuksen hylkäävä päätös on epäoikeudenmukainen, koska omakotiasujat sekä pienyrittäjät asetetaan eri asemaan suurten toimijoiden kanssa. Oikaisuvaatimuksessa on todettu, että koska omakotiasujille ja naapuritontin vastaavalle rakennukselle on annettu oikeus lunastukseen, tulee sama oikeus myöntää myös asuntoyhtiön osakkaille. Oikaisuvaatimuksessa on myös vedottu yhdenvertaisuuteen. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa katsotaan, että tiedottaminen Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden muutoksesta on tehty kohtuuttoman heikosti.

Asian arviointi

Tonttipäälliköllä on toimivalta päättää oman vastuualueensa kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, luovutuksista ja vuokrauksista. Jokainen päätös on oma prosessinsa, jossa otetaan huomioon muun muassa lainsäädäntö, kaupungin periaatelinjaukset sekä kohdetta koskevat sopimukset ja niiden ehdot. Kunnalla on lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen laaja harkintavalta päättää maa-alueidensa luovuttamisen ehdoista, mutta huomioon tulee kuitenkin ottaa hallinnon oikeusperiaatteet, kuten yhdenvertaisuuden periaate, tasapuolisen kohtelun vaatimus sekä harkintavallan väärinkäytön kielto. Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.

Turun kaupunginvaltuusto on 13.2.2023 § 29 hyväksynyt Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet. Vuokrattujen tonttien myynnin periaatteita koskevan 6.5 kohdan mukaan vuokrattujen tonttien myyntiä arvioitaessa otetaan huomioon kokonaisvaltainen kaupunkikehitys ja kokonaistaloudellisuus. Rakennettuja vuokrattuja tontteja voidaan myydä vuokramiehille edellyttäen, etteivät kaupungin hyväksymät maankäytön suunnitelmat anna aihetta olettaa alueen tai tontin käyttötarkoituksen oleellisesti muuttuvan.

Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden alueiden luovutusta koskevia rajauksia käsittelevän 6.6 kohdan mukaan Turun kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta myymällä maa-alueiden omistusoikeutta liitteen 1 mukaiselta alueelta, joka käsittää Linnakaupungin, keskustan, Tiedepuiston ja Ruissalon alueen sekä joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta n. 250 metrin etäisyydellä laatukäytävästä, ellei ennen näiden periaatteiden voimaantuloa ole aiemmin laadituilla sopimuksilla sovittu toisin. Myyntiä voidaan kuitenkin harkita silloin, kun kysymyksessä on merkittävä kaupallinen keskus, hotelli tai niitä vastaava liikerakentaminen. Edellä olevasta poiketen omakotitonteiksi kaavoitettuja alueita voidaan luovuttaa myös myymällä koko Turun alueella.

Ostoanomuksen alainen tontti sijaitsee joukkoliikenteen laatukäytävän varrella. Joukkoliikenteen laatukäytävän vaikutusalueen laajuudeksi on kirjattu n. 250 metriä laatukäytävän molemmin puolin. Joukkoliikenteen laatukäytävinä pidetään Yleiskaava 2029:n (1/2009) karttatarkastelussa merkittyjä joukkoliikenteen laatukäytäviä. Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti kaupunki luovuttaa kyseisellä alueella maa-alueita pääsääntöisesti vuokraamalla. Poikkeuksen muodostavat omakotitonteiksi kaavoitetut alueet, joita voidaan luovuttaa myös myymällä. Ostoanomuksen alainen tontti ei ole kaavoitettu omakotitontiksi, joten maapoliittisten periaatteiden mukainen poikkeus ei tule sovellettavaksi. Tonttipäällikkö on päätöksellään kieltäytynyt myymästä hakijalle vuokralla olevaa tonttia, mikä vastaa kaupungin asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaista linjausta.

Maanvuokramiehen ja Turun kaupungin välisen maanvuokrasopimuksen kohdan 22. Vuokra-alueen myyminen ja uudelleen vuokraus mukaan ”kaupunki sitoutuu olemaan myymättä vuokra-aluetta kolmannelle vuokrakauden kuluessa. Vuokramiehellä, joka on täyttänyt sopimuksen mukaiset velvoitteensa, on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, mikäli se luovutetaan uudelleen vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen, tällöin päätettävillä ehdoilla”. Maanvuokramiehellä ei ole oikeutta vaatia tontin myyntiä myöskään voimassa olevan maanvuokrasopimuksen perusteella.

Oikaisuvaatimuksessa on vedottu aiempiin alueella tapahtuneisiin tonttien myynteihin. Alueelta on myyty aiempina vuosina asemakaavassa omakotitalotonteiksi merkittyjä tontteja sekä vuonna 2009 tontti, joka on kaavamerkinnältään vastaava kuin ostoanomuksen alainen tontti. On huomattava, että vuonna 2009 aikakausi on ollut eri eikä yksittäisen tontin myynti muodosta sellaista vakiintuneeksi katsottavaa käytäntöä, josta kaupunki maanomistajana ei voisi poiketa. Muut oikaisuvaatimuksessa mainitut tontit ovat kaavoitettu omakotitonteiksi. Tuolloin tehdyt myyntipäätökset eivät sido kaupunkia tekemään maanomistajana vastaavanlaisia päätöksiä myös jatkossa, ja lisäksi on otettava huomioon nyt voimassa olevien asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukainen linjaus, jonka mukaan omakotitonteiksi kaavoitettuja maa-alueita voidaan luovuttaa myös myymällä. Aikaisemmin ja eri aikakautena tehdyt päätökset eivät muodosta sellaista käytäntöä, jota olisi pakko noudattaa. Kiinteistön kaupassa on kyse yksityisoikeudellisesta oikeustoimesta, jonka tekemisestä tai tekemättä jättämisestä kaupunki päättää itse. Sille, että nyt kyseessä olevaa vuokratonttia on kohdeltu toisin kuin alueella tehdyissä muissa tonttikaupoissa, on ollut hyväksyttävät ja etukäteen laadituissa yleisissä periaatteissa ilmaistut perusteet, jotka on myös ilmoitettu tonttipäällikön päätöksessä. Päätös olla myymättä vuokratonttia ostoanomuksessa esitetyllä tavalla ei ole tasapuolisen kohtelun vaatimuksen vastainen, eikä tonttipäällikkö ole ostoanomuksen hylätessään käyttänyt väärin harkintavaltaansa.

Oikaisuvaatimuksen mukaan tiedottaminen Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden muutoksesta on tehty kohtuuttoman heikosti. Ennen periaatteiden hyväksymistä periaatteet lähetettiin lausuntokierrokselle keskeisille alan toimijoille sekä yleisesti kommentoitavaksi Kerro kantasi -palveluun. Vastoin oikaisuvaatimuksessa esitettyä periaatteiden muutoksesta on tiedotettu riittävästi, minkä osoittaa myös saatujen lausuntojen määrä (19 kpl).

Edellä esitetyin perustein tonttipäällikön päätöksen muuttamiseen ei ole aihetta.

Liite 1​Oikaisuvaatimus

Oheismateriaali 1​Tonttipäällikön päätöspöytäkirja 11.3.2024 § 59

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä tontin 853-23-2-1 maanvuokramiehen tonttipäällikön päätöspöytäkirjasta 11.3.2024 § 59 tekemän liitteen 1 mukaisen oikaisuvaatimuksen edellä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.