Kaupunkiympäristö, Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, yleiskaavainsinööri Andrei Panschin ja ympäristöjuristi Nina Mattila 16.4.2024:

Monopoli Oy on tehnyt 25.10.2020 aloitteen ranta-asemakaavan laatimiseksi. Kaavoitettavaksi esitettyyn alueeseen kuuluvat kiinteistöjen 853-506-1-302, 853-506-1-232, 853-506-1-301, 853-407-1-494 ja 853-506-1-308 alueet. Kaava-alue sijaitsee Turun Satavan Erikvallan niemellä noin 20 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Suunnittelutyön tavoitteena on osoittaa alueelle uutta vakituista sekä loma-asutusta luonnonympäristö ja maisemanäkökulmat huomioiden. ​

Suunnittelutilanne​

Alueella on 14.12 2020 hyväksytty Satava-Kakskerran oikeusvaikutteinen osayleiskaava, joka on tullut voimaan 9.12.2023. Alue on osayleiskaavassa merkitty kahdella käyttötarkoitusmerkinnällä RA-1, loma-asuntoalue ja M-1, maa- ja metsätalousvaltainen alue. RA-1-merkinnällä on osoitettu alueet, joilla on pääasiassa vapaa-ajan asumista. Uusien rakennuspaikkojen muodostaminen loma-asuntoalueilla on mahdollista vain, mikäli kantatilatarkastelun perusteella voidaan osoittaa, että suhteessa tapahtuneeseen rakentamiseen tilalle ei ole tasapuolisesti muodostettu rakennuspaikkoja. Tämä koskee myös ranta-asemakaavoitusta, jonka rakennusoikeuden tulee perustua kantatilatarkasteluun. Rakentamisen ja muun maankäytön tulee sopeutua rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Maaston ominaispiirteet ja luonnon monimuotoisuuden turvaaminen tulee ottaa huomioon. Loppuosa alueesta on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on sallittu ainoastaan haja-asutusluonteinen sekä maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen. Osayleiskaavan pyrkimyksenä on ensisijaisesti ohjata rakentamista olemassa olevan rakenteen yhteyteen, joten M-1 kaavamääräykseen on lisätty ehto, että alueelle sijoittuvat mahdolliset uudet rakennuspaikat on sijoitettava mahdollisuuksien mukaan olevien rakennuspaikkojen sekä rakennettujen teiden läheisyyteen.

Osayleiskaavassa käyttötarkoitusmerkintöjen lisäksi koko Erikvallanniemi on osoitettu valtakunnallisesti merkittäväksi maisema-alueeksi. Niemen kärki on osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeänä alueena ja alueen läpi on osoitettu ohjeellinen ulkoiluretti -merkintä. Erikvallanniemi on valtakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta (Airiston – Pukinsalmen merimaisema). Tämä rajaus kertoo alueen valtakunnallisesta merkityksestä osana maisemanähtävyyttä. Niemen kärki on lisäksi osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeänä alueena (luo 2- 59 Erikvallanniemen kalliot). Kaava-alueella sijaitseva Airisniemen huvila on yleiskaavassa osoitettu suojeltavaksi kohteeksi. Rakennuksen ominaispiirteet tulee säilyttää ja rakennukseen liittyvistä luvanvaraisista toimenpiteistä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto.​

Osayleiskaavassa periaatteena on ollut, että luo-alueet on rajattu rakentamiseen osoitettujen alueiden ulkopuolelle, jos se on ollut mahdollista. Samoin selänteiden kallioiset lakialueet, jollainen Erikvallanniemen kallioiden luo-alue on, on pyritty rajaamaan rakennettavien alueiden ulkopuolelle. Kyseessä on jyrkkäpiirteinen kallioalue niemen kärjessä, ja paikalle sijoittuva rakentaminen näkyisi laajalle valtakunnallisesti arvokkaassa merimaisemassa. Osayleiskaavan sijainniltaan ohjeellinen ulkoilureitti -merkinnän tarkoituksena on osoittaa vapaan rannan ja rantaan pääsyn tarvetta alueella, jotta asia tulee huomioiduksi tarkemmassa suunnittelussa.​

Voimassa olevassa maakuntakaavassa Airisniemen alue on osoitettu virkistysalueeksi. Lisäksi sitä koskee merkintä: kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeä alue. Maakuntakaavan ohjausvaikutus on huomioitu osayleiskaavoituksessa. Ranta-asemakaavassa ratkaistaan tarkemmin vapaan rannan sijoittuminen alueelle ja kulkuyhteys rantaan.​

Ranta-asemakaavan laatiminen​

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 74.1 §:n mukaan maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. MRL:n 73.1 §:n mukaan laadittaessa ranta-asemakaava pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön; 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä 3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Ranta-asemakaavasta on muutoin voimassa, mitä MRL:ssa säädetään asemakaavasta. MRL:n 42.1 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi.​

Kaupunkiympäristölautakunta on 1.11.2022 § 416 käsitellyt maanomistajan konsultin laatimaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa. Kaupunkiympäristölautakunta on tuolloin lausunut, että:​

- Alueen kaavoitustilanne tulee huomioida ranta-asemakaavan valmistelussa.​

- Hyväksytty Satava-Kakskerran osayleiskaava on kaupungin näkemys siitä, miten aluetta tulee kehittää.​

- Kaupunki kutsuu viranomaisneuvottelun koolle ennen kuin osallisille varataan tilaisuus mielipiteen esittämiseen.​

- Kaavaluonnoksen -ja ehdotuksen sisällöstä tulee neuvotella kaupungin kanssa.​

- Maanomistajan konsultin tulee huolehtia kaava-asiakirjojen laadinnasta ja valmisteluvaiheen vuorovaikutuksesta. Kaupunki asettaa maanomistajan konsultin laatiman kaavaehdotuksen nähtäville ja laatii mahdollisiin muistutuksiin kaupungin vastineet.

Kaavaluonnos​

Maanomistajan konsultti on laatinut kaavaluonnoksen, josta pyydetään kaavoituksen lausuntoa 8.5.2024 mennessä.

Kaavaluonnoksessa rakentamiselle osoitetut alueet ovat loma-asuntojen korttelialueita (RA-1, RA-2, RA-3), erillispientalojen korttelialuetta (AO-1), asuinrakennusten ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialuetta (A-1), jolla sijaitsee suojeltava rakennus (sr-1) sekä venevalkamaa (LV).

AO-1-korttelialueen rakennusoikeus on: asuinrakennus (enintään paritalo) 300 k-m², sauna 25 k-m², vierasmaja 20 k-m², yksikerroksisia talousrakennuksia 105 k-m² (kokonaisrakennusoikeus 450 k-m²:ä). RA-1-korttelialueen rakennusoikeus on: loma-asunto 250 k-m², vierasmaja 20 k-m², yksikerroksisia talousrakennuksia enintään 50 k-m²​ (kokonaisrakennusoikeus 320 k-m²). Rakennuspaikan käyttöön on lisäksi osoitettu MY-alueelle ohjeellinen rakennusala saunarakennukselle. RA-2-korttelialueen rakennusoikeus on: loma-asunto 200 k-m², sauna 25 k-m² ja enintään kaksi muuta talousrakennusta, yhteensä 50 k-m² (kokonaisrakennusoikeus 275 k-m²). RA-3-korttelialueen rakennusoikeus on: loma-asunto 250 k-m², vierasmaja 20 k-m², sauna 25 k-m² ja enintään kolme yksikerroksista alueen käyttötarkoitusta palvelevaa talousrakennusta (kokonaisrakennusoikeus 350 k-m²). A-1 korttelialueen rakennusoikeus on: suojellun rakennuksen lisäksi sauna 50 k-m² sekä talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 100 k-m² (kokonaisrakennusoikeus on 800 k-m²).

Loma-asunnot ja muut asuinrakennukset saavat kaavamääräyksen mukaan olla enintään kaksikerroksisia. Muu alue on kaavaluonnoksessa osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi (M) ja maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). MY-alueelle on sijoitettu kolme ohjeellista saunan rakennusalaa ja sillä sijaitsee myös yksi suojeltava rakennus (sr-2). Kaavakarttaan on merkitty myös luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue (luo-1). Kaavamääräyksen mukaan ”alueella sijaitsee metsälain 10 §:n mukainen erityisen tärkeä elinympäristö, vähätuottoinen kallio. Alue tulee säilyttää luonnontilaisena.” Luo-alue on rajaukseltaan selkeästi pienempi kuin osayleiskaavaan merkitty luo-alue. AO-1, A-1 ja RA-3-korttelialueiden meren puoleiset reunat on merkitty puustoisena säilytettäväksi alueen osaksi. ​

Kaavaluonnoksen yleismääräysten mukaan:

• Uudisrakennusten on sopeuduttava perinteiseen saaristomaisemaan väritykseltään, julkisivumateriaaleiltaan ja mittasuhteiltaan.
• Rakennusten pääjulkisivumateriaalin tulee olla tumma rappaus, tiili tai puu. Kattomuotona tulee olla pulpetti- tai aumakatto. Kattokaltevuuden tulee olla 1:7 tai loivempi. Kattomateriaalin tulee olla pystysaumattu pelti tai huopa, katon värin tulee olla tumma.
• Asuinrakennuksen sekä mahdollisen rakennuspaikalle sijoittuvan vierasmajan on sijaittava kiinteästi samassa pihapiirissä muodostaen yhdessä yhden rakennuspaikan, ja hyödynnettävä samoja teknisiä järjestelmiä (talousvesi, jäteveden käsittely) sekä tieliittymä.
• Rakennuspaikoilla on säilytettävä maiseman kannalta merkittävä puusto.
• Maisemaa muuttavaa maanrakennustyötä, puiden kaatamista tai muuta näihin verrattavaa toimenpidettä ei saa suorittaa ranta-asemakaava-alueella ilman kunnan rakennusvalvontaviranomaisen myöntämää maisematyölupaa. Lupaa ei kuitenkaan tarvita ranta-asemakaavan toteuttamiseksi tarpeellisten taikka myönnetyn rakennus- tai toimenpideluvan mukaisten töiden suorittamiseen eikä vaikutuksiltaan vähäisiin toimenpiteisiin.
• Ranta-asemakaava-alue on osa valtakunnallisesti arvokasta Airiston merimaisemaa. Rakentamisessa tulee ottaa huomioon alueen kuuluminen arvokkaaseen maisemakokonaisuuteen. Uudisrakentaminen, rakennusten peruskorjaus ja laajennukset tulee sovittaa perinteiseen rakentamistapaan siten, että rakennusten ja maiseman muodostama kokonaisuus säilyy.
• Puhdistamattomia jätevesiä ei saa johtaa vesistöön. Yleiseen viemäriverkkoon kuulumattomien kiinteistöjen jätevesihuolto tulee toteuttaa kulloinkin voimassa olevan määräyksen mukaisesti. Suunnitelma jätevesien käsittelystä rakennuspaikalla on hyväksyttävä rakennuslupahakemuksen yhteydessä.
• Alin suositeltava rakentamiskorkeus on +2,65 m (N2000). Alin suositeltava rakentamiskorkeus on korkeustaso, jonka alapuolelle ei tule sijoittaa kastuessa vaurioituvia rakenteita​.

​Lausunto

Kaavoitus pitää hyvänä, että alue suunnitellaan kokonaisuutena. Ranta-asemakaavan yhteydessä tehtävät yksityiskohtaisemmat selvitykset mahdollistavat rakentamisen sijoittamisen alueelle luonto- ja maisema-arvot huomioiden.

OAS-vaiheessa kaupungin ympäristönsuojelu on lausunut, että Airisniemen ranta-asemakaavan luontoarvojen perusselvitys vuodelta 2021 on huomattavan suppea eikä sen perusteella voida saada riittävällä tarkkuudella kuvaa alueen luonnon tilasta tai luontoarvoista alueen kaavoitusta ajatellen. Maisemaselvitys ei ole vielä valmistunut. Maanomistajan konsultin laatimasta kaavaselostuksesta käy ilmi, että suunnittelualueelta laaditaan luontoselvityksen täydennys kevään ja kesän 2024 aikana. Selvityksen tulokset huomioidaan kaavaehdotusta laadittaessa. Kaavaselostuksessa on tunnistettu, että suunnittelualue on maisemallisesti merkittävää. Suunnittelualueelta laaditaan maisemaselvitys ennen kaavaehdotusvaihetta. Tässä tilanteessa kaavaluonnoksesta lausumiseen tuo oman haasteensa se, etteivät selvitykset ole vielä valmistuneet.

Kaavoitus toteaa joka tapauksessa seuraavaa:​

Ranta-asemakaavoitusta koskevien erityisten sisältövaatimusten mukaan rannoille on jätettävä riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Lain esitöissä (HE 101/1998, 73 §:n yksityiskohtaiset perustelut) todetaan, että rakentamattomien alueiden riittävyys ratkaistaan tapauskohtaisesti. Harkinnassa on tällöin otettava huomioon muun ohessa rantaluonto ja virkistyskäyttö. Tämä on tarpeen sekä virkistysmahdollisuuksien että luonnon monimuotoisuuden turvaamiseksi. Vapaan rannan määrää riippuu käytetystä mitoitusnormista ja suunnitellusta rakennuspaikkojen rantaviivan pituudesta. Rakennuspaikkoja ryhmittelemällä rakentamattomat alueet on mahdollista jättää mahdollisimman yhtenäisiksi.​

Ranta-asemakaavaluonnoksessa rakentamiseen osoitetut korttelialueet on osoitettu pinta-alaltaan suuriksi. Maanomistajaa kehotetaan supistamaan korttelialueiden pinta-alaa, kun rakentamiseen soveltuvat paikat tarkentuvat maisemaselvityksen ja luontoselvityksen valmistuttua. Lisäksi korttelialueille osoitettu rakentamisen määrä on liian suuri suhteessa osayleiskaavan mukaisiin rakentamisen enimmäismääriin. Ranta-asemakaavaluonnoksessa esitetyt yksittäiset rakennuspaikat ovat pinta-alaltaan noin 3000 m²:ä. Voimassa olevan osayleiskaavan mukaan​ yli 5000 m²:n rakennuspaikoille sallittiin enintään 250 m²:n lomarakennuksen rakentaminen ja lisäksi enintään kolme talousrakennusta (vierasmaja 20 m², sauna 25 m² ja muu talousrakennus 50 m²). Pienemmillä rakennuspaikoilla lomarakentamiseen osoitettu määrä on osayleiskaavamääräysten mukaan vähemmän.

Lisäksi ranta-asemakaavaluonnoksessa A-1-korttelialueen kokonaisrakennusoikeus on 800 k-m²:ä. Uudisrakentaminen tulee sijoittumaan suojellun rakennuksen (sr-1) pihapiiriin. Ottaen huomioon, että kyse on maisemallisesti herkästä paikasta, tulisi rakentamista olla kokonaisuutena vähemmän. Lisäksi tulee tutkia, onko kaksikerroksisuus paras ratkaisu arvokkaalla maisema-alueella. Mutterimajaa koskevan sr-2 määräystä tulisi vielä tarkentaa. Osayleiskaavassa oleva määräys kuulla muutosten yhteydessä museoviranomaista koskee myös kyseistä mutterimajaa (sr-2). Tämän vuoksi museoviranomaisen osallisuus olisi syytä lisätä sr-2-merkinnän määräykseen.

Yleisissä määräyksissä mainitaan, että kattomuodon tulee olla pulpetti- tai aumakatto. Pulpettikattoinen rakennus näyttää helposti korkeammalta ja hallitsevammalta kuin harjakattoinen rakennus, etenkin, jos korkeampi julkisivu on meren (tai muun katselusuunnan) puolella. Harjakatto olisi yksi keino saada rakentaminen sopeutumaan paremmin maisemaan. Lisäksi yleismääräys, jonka mukaan rakennuspaikoilla on säilytettävä maiseman kannalta merkittävä puusto, on tulkinnanvarainen. Määräystä tulisi täsmentää ja mielellään myös tiukentaa. Kaavaluonnoksesta puuttuu valtakunnallisesti arvokkaan maisema-alueen rajaus (joka kattaa koko kaava-alueen). Rajaus tulisi lisätä vielä kaavakartalle ehdotusvaiheessa.

Kaavaluonnoksessa rakentamisen ulkopuolelle jäävät alueet ovat maa- ja metsätalousaluetta (M) ja maa- ja metsätalousaluetta, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). Ranta-asemakaavoituksessa rakentamisen ulkopuolelle jäävät alueet osoitetaan yleensä maa- ja metsätalousalueeksi. Kyseisen kaavaluonnoksen kohdalla haasteena on rakentamisen ulkopuolelle jäävien alueiden vähäinen pinta-ala suhteessa muuhun maankäyttöön. Luonnokseen on merkitty yhtenäinen MY-alue, mutta kyseiselle alueelle on sijoitettu kolme ohjeellista saunan rakennusalaa, jotka tulevat käytännössä varaamaan rannan pääosin yksityiseen rakentamiseen ja oleskeluun.

Kaavaselostukseen tulisi tarkentaa, mitkä kaikki rakennukset on huomioitu mitoituslaskelmassa. Saunoja ei ole huomioitu mitoituslaskelmassa, vaikka ne on osoitettu selkeästi erikseen loma-asuntojen korttelialueista. Maanomistajaa kehotetaan siirtämään MY-alueelle osoitetut saunat RA-korttelialueiden yhteyteen. Lisäksi kaavaselostuksesta tulee käydä selkeämmin ilmi mitoitusperiaatteet. Viimeinen Satava-Kakskerran alueelle toteutettu ranta-asemakaava on Kakskerran Kalliola. Kalliolan ranta-asemakaavan mitoitusperusteena oli käytetty 10 lay/km. Vaikkakin kyseinen ranta-asemakaava sijoittuu Kakskerranjärven herkkään ympäristöön, voidaan sen katsoa olevan merkitykseltään vastaava kuin nyt työn alla oleva Airisniemen ranta-asemakaavan. Nyt valmistelussa oleva ranta-asemakaava-alue sijoittuu Airiston-Pukinsalmen valtakunnallisesti arvokkaalle maisema-alueelle, joten mitoitusperusteen voidaan katsoa olevan vastaava kuin Kalliolan ranta-asemakaavan mitoitusperuste oli. Maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun voidaan tässä tapauksessa katsoa toteutuvan.​

Osayleiskaavaan merkittyä sijainniltaan ohjeellista ulkoilureittiä ei ole huomioitu riittävästi kaavaluonnoksessa. Luonnoksen kaavaselostuksessa ei oteta asiaan myöskään kantaa. Luonnoksen kaavaselostuksessa s. 19 on viitattu osayleiskaavatyön yhteydessä tehtyyn vapaan rannan kartoitukseen (2005) ja osayleiskaavaselostuksen ranta-alueiden rakentamistilanne -karttaan (2016). Tältä pohjalta on kaavaluonnoksen selostuksessa esitetty päätelmä, että nyt ranta-asemakaavassa osoitettavilla ympärivuotisilla tai loma-asunnoilla ei olisi merkittäviä vaikutuksia alueen virkistyksen kannalta.​

Kaavoitus toteaa, että vuonna 2005 laadittiin kartoitus niistä vapaan rannan osista, joita kaupungin alueella vielä on rakentamattomina. Kyseisen kartoituksen tehtävänä oli tarkastella Turun kaupunkialueen vapaat rannat sekä niiden sulkeutuneisuus. Airiston vapaan rannan osuus on selvityksessä tunnistettu ja todettu sen olevan yksityisessä omistuksessa. Osayleiskaavan selostuksessa vuoden 2016 ranta-alueen rakentamistilanne -kartassa on havainnollistettu ranta-alueiden rakentamistilannetta.​ Kyseisessä kartassa on esitetty ne tilat, joilla on rakennettuja rakennuksia. Jos tilalla on tuolloin ollut olemassa oleva rakennus, on se otettu mukaan selvitykseen. Kyseisessä kartassa on esitetty värein loma-asuntokiinteistöt ja pysyvän asumisen kiinteistöt.

Osayleiskaavaselostuksen kohdat esittävät lähtökohtia alueen kaavoitukselle. Muita huomioon otettavia lähtökohtia osayleiskaavalle ovat olleet alueen huomioiminen maakuntakaavan virkistysalueena (V) sekä alueen huomioiminen valtakunnallisesti arvokkaana maisema-alueena. Maakuntakaavan virkistysaluemerkintä tuo esille niemen virkistyksellisen arvon sekä potentiaalin ja valtakunnallinen arvokas maisema-alue sen merkityksen osana valtakunnallisesti merkittävää maisemanähtävyyttä. Niemen kärki on myös huomioitu osayleiskaavassa luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeänä alueena.​

Osayleiskaavaselostuksen kohdassa virkistys (s. 26) on myös todettu Erikvallanniemen uloimman kärjen yleisestä virkistyksellisestä potentiaalista. Paikan on todettu olevan yksi Turun hienoimmista näköalakallioista. Jyrkänteinen, kalliomännikköä kasvava niemennokka on maiseman ja luonnon kannalta arvokas alue. Jotta paikan yleinen virkistysarvo tulisi huomioiduksi mahdollisessa tarkemmassa suunnittelussa, osayleiskaavaan on merkitty Erikvallanniemen kärkeen johtava ohjeellinen ulkoilureitti.​

Yhteenvetona kaavoitus katsoo, että ranta-asemakaavaluonnoksessa on esitetty liikaa rakentamista kyseiselle alueelle. Suunnitelma varaa käytännössä kaikki alueet rakentamiseen eikä jätä mahdollisuutta osayleiskaavaan merkityn sijainniltaan ohjeellisen ulkoilureitin toteuttamiseksi eikä alueelle kaavoituksen näkemyksen mukaan jää muutoinkaan riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Yksittäisille rakennuspaikoille osoitettua rakentamisen määrää on syytä myös pienentää ja MY-alueelle osoitetut saunat tulee siirtää RA-korttelialueiden yhteyteen.

Koska kyseessä on luonnos, maanomistajalla on mahdollisuus kehittää suunnitelmaa kaavoituksen lausunnossa esitetyt seikat huomioiden enemmän osayleiskaavan mukaiseksi luontoselvityksen täydennyksen ja maisemaselvityksen valmistuttua.​

Oheismateriaali 1​Lausuntopyyntö liitteineen

Oheismateriaali 2​Osayleiskaavan selostuksessa oleva vuoden 2016 ranta-alueen rakentamistilanne -kartta​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa Airisniemen ranta-asemakaavaluonnoksesta edellä olevan lausunnon.​

PäätösAsia pantiin pöydälle​ yksimielisesti Mannin Perhon kannattamana tekemästä ehdotuksesta.