Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jani Eteläkoski 10.4.2024:​

Kaavoituksessa on laadittu 15.8.2018 päivätty sekä 6.11.2019 lausuntojen, 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen, 26.10.2020 ja 6.4.2021 muistutusten perusteella sekä 1.2.2024 toteutussuunnittelun perusteella muutettu asemakaavaehdotus.

Asemakaavaehdotus tuodaan lautakunnan käsittelyyn infran toteutussuunnittelussa esiin nousseiden haasteiden sekä maankäyttösopimusneuvotteluihin liittyvien muutosten takia. Nämä seikat ovat antaneet aihetta muuttaa kaavaehdotusta, ja jonka johdosta ehdotus täytyy asettaa uudelleen nähtäville. Haasteista ja muutoksista kerrotaan kohdassa Asemakaavaehdotus.​

Nykytilannetta ja suunnittelutilanne on kuvattu kaavaselostuksen kappaleessa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavan tavoitteet​

Kaavan laatimisella tähdätään pientalotonttitarjonnan lisäämiseen. Nykyisistä tiloista pihapiireineen muodostetaan kaavalle eräänlainen runko, jota täydennetään uusilla tonteilla ja rakennuspaikoilla. Uudet tontit muodostetaan pääosin isommista tiloista jakamalla niitä pienemmiksi. Rantakiinteistöjen osalta kaavalla on tarkoitus lähinnä ns. vahvistaa olemassa oleva tilanne, huomioiden kuitenkin mahdollisuuksien mukaan erilaiset kehitystarpeet.​

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavan laatiminen on perustunut Turun kaupunginvaltuuston hyväksymään, vuosille 2003-2007 laadittuun asunto- ja maankäyttöohjelmaan. Sen tavoitteena oli asumismahdollisuuksien monipuolistaminen ja kaupungin kilpailukyvyn parantaminen kaavoittamalla myös väljiä pientaloalueita erityisesti Maariaan ja Hirvensalon eteläosaan. Ohjelmassa asetettu ennakkotavoite Harkkionmäen omakotitalorakentamiselle oli 8000 k-m².​

Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2005 kaavoituskatsauksessa. Tämän jälkeen kaavan vireilläolosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa vuosina 2006-2009 ja uudelleen vuodesta 2014 eteenpäin.

Osallisille on lähetetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma 20.2.2006.​

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta palautti 16.9.2008 § 590 luonnoksen uudelleen valmisteltavaksi.​

Kaavan valmistelu keskeytyi useaksi vuodeksi ja sen valmistelua jatkettiin vuonna 2012 selvittämällä alueen kaavataloutta. Samalla lähdettiin tutkimaan uudestaan myös erilaisia liikenteellisiä vaihtoehtoja.​

Alueen maanomistajille ja asukkaille järjestettiin liikenneyhteyksiä koskeva kysely keväällä 2012.​

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 19.11.2013 § 348 laadittavan kaavaehdotuksen pohjaksi.​

Kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot elo-syyskuussa 2018. Samaan aikaan kaavaehdotus lähetettiin kaava-alueen maanomistajille ja asukkaille tiedoksi sekä saatekirjeessä korostettiin mielipiteen jättämisen mahdollisuutta. Lausuntojen ja mielipiteiden johdosta kaavaehdotukseen tehtiin vähäisiä muutoksia.​

Lausunnot ja mielipiteet vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.13 Lausunnot sekä kohdassa 4.4.14 Lausuntovaiheessa jätetyt mielipiteet.​

Kaupunkiympäristölautakunta palautti 17.12.2019 § 501 ehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaehdotuksen 28.1.2020 § 19. Kaavaehdotus oli nähtävillä 3.2.-3.3.2020 välisen ajan. Nähtävillä oloaikana tuli kuusi muistutusta.​

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi muistutusten johdosta muutetun kaavaehdotuksen sekä vastineet muistutuksiin 8.12.2020 § 442. Lisäksi lautakunta päätti asettaa kaavaehdotuksen uudestaan nähtäville.

Kaavaehdotus oli nähtävillä 18.1.-16.2.2021 välisen ajan. Nähtävillä oloaikana tuli kolme muistutusta.​

Nähtävillä olon jälkeen kuultiin erikseen vielä yhtä maanomistajaa, jolta saatiin mielipide. Tämän lisäksi saatiin kolme muutakin mielipidettä.​

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi muistutusten johdosta muutetun kaavaehdotuksen sekä vastineet muistutuksiin ja mielipiteisiin 4.5.2021 § 138.​

Asemakaavaehdotus​

Suurin osa kaava-alueesta on osoitettu erilaisiksi asuinpientalojen ja erillispientalojen korttelialueiksi, yhteensä n. 18,4 ha. Rakennusalat ovat pääosin hyvin väljiä ja rakentamistapaan ei alueella olevan moninaisen rakennuskannan perusteella oteta juurikaan kantaa. Erot korttelialueille sijoittuvassa rakentamisessa on lähinnä vain kerrosluvuissa sekä siinä, miten talousrakennusten sijoittelua on ohjattu. Kaava-alueelle sijoittuu myös kolme venevalkamaa (LV-1 - LV-3), joille osoitettu rakennusala ja pieni rakennusoikeus, jonka turvin alueelle voi toteuttaa esimerkiksi rantasaunan tai varastotiloja. Lisäksi kaava-alueelle on osoitettu erityisalue jäteveden pumppaamolle. ​

Haarlahdentie ja Sepäntorpantie muodostavat kaava-alueen liikenteellisen rungon. Näitä täydentävät Haarlahdenkuja, Isoniituntie sekä Niittymäentie. Lisäksi Isoniitun virkistysalueella oleva Harkkiontie säilyy ajoneuvoyhteytenä rantakiinteistöille.

Nykyisin metsäisinä olevat alueet on kaavassa osoitettu lähivirkistysalueiksi ja tavoitteena on, että ne säilyisivät jatkossakin metsäpeitteisinä. Osa nykyisistä peltoalueista on osoitettu maiseman- ja ympäristönhoitoalueiksi, joiden avoin luonne tulee säilyttää. Arvokkaat luontokohteet on kaavassa osoitettu luo-merkinnöillä. Haarlahdenpolku ja Harkkionrinne toimivat myös jalankulkuyhteyksinä kadulta toiselle.​

Kaupunkiympäristölautakunnan 4.5.2021 hyväksymään kaavaehdotukseen verrattuna muutoksia on tehty lähinnä Niittymäentien ympäristössä sekä Sepäntorpantien pään alueella. Maanomistajaneuvottelujen perusteella Niittymäentietä on hieman lyhennetty ja sijoitettu kääntöpaikka eri kohtaan. Lisäksi kahden maanomistajan kohdalla tonttimäärät on muutettu sellaisiksi, kuin he tällä hetkellä toivovat.​

Venevalkamien osalta on tehty pieni muutos, kun tila Kalliohuvilaan kuuluva rantapalsta on osoitettu omaksi LV-alueekseen. Lisäksi tila Koivikosta muodostettavia tontteja on hieman muutettu nykyisen maanomistajan pyynnöstä.​

Sepäntorpantien pään alueella on tehty isoin muutos. Kaupunkiympäristön toteutussuunnitteluun pohjautuneet tarkemmat tarkastelut osoittivat, ettei Sepäntorpantietä maastollisista syistä voida ulottaa katuna niin pitkälle kuin aiemmin oli suunniteltu. Tarkastelun myötä katu on katsottu aiheelliseksi lopettaa maastollisesti tasaiseen kohtaan ennen rinteen jyrkkenemistä. Rantakiinteistöjen osalta tämä tarkoittaa sitä, että niille kuljetaan moottoriajoneuvoilla jatkossakin maiseman- ja ympäristönhoitoalueella (VE-1) sijaitsevan Harkkiontien kautta. Jonkintasoinen jalankulkuyhteys ja mahdollisesti myös pyöräily-yhteys on muodostettavissa Harkkiontien pään alueelta Sepäntorpantielle.​

Kaava-alueen asuntorakentamiseen osoitettu rakennusoikeus on hieman yli 30000 k-m². Tästä on uutena pidettävää rakennusoikeutta n. 25000 k-m². Uusia pientalotontteja (AP) on 13 kpl ja uutena pidettäviä omakotitontteja (AO) on 40 kpl. Pientalotonteista 5 kpl sijoittuu kaupungin maalle ja omakotitonteista 27 kpl. Uusia asuntoja alueelle tulee kaikkiaan n. 80 kpl ja siten n. 250 uutta asukasta. Alueella on tällä hetkellä 16 asuntoa ympärivuotisessa käytössä.

Infrakustannukset ja kaavatalous​

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusten vaihteluväli on 3,4–5,9 M€ (alv 0 %). Arvio kattaa kaava-alueen katujen, puistopolkujen ja hulevesiviemärin rakentamisen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä 30 % hankevarauksen. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 12/2023 ja kustannusindeksi on 131,09 (2015-100).

Infran rakentamiskustannuksia katetaan tontinmyyntituloilla ja maankäyttösopimusmaksuilla. Näitä on arvioitu saatavan Harkkionmäessä n. 3,9 M€ euroa.

Vuoden 2021 arviossa menojen suuruudeksi arvioitiin 2,5 M€ ja tulojen suuruudeksi myöskin 2,5 M€. Siten kaavataloudessa arvioitiin päästävän lähelle ±0-tasoa. Sekä arvioidut menot että tulot ovat nousseet. Menojen on arvioitu nousevan erilaisten prosentuaalisten varmuusvarausten myötä pahimmillaan kuitenkin selvästi tuloja korkeammiksi.​

Kustannusarvioissa ei ole mukana Turun Vesihuolto Oy:n kustannuksia.​

Hallintosäännön 35 §:n mukaan kaupunginhallitus päättää kaava-alueen infran kustannusarvioista asemakaavan käsittelyn yhteydessä, mikäli kustannusarvio tai sen vaihteluvälin keskiarvo on 3–10 miljoonaa euroa.​

Seuraavat vaiheet​

Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ovat osittain niin merkittäviä, että ehdotus tulee asettaa kolmannen kerran nähtäville. Ehdotus asetetaan nähtäville lautakunnan hyväksymässä muodossa.

Jos muistutuksia ei tulevan nähtävilläolon aikana jätetä, etenee kaavaehdotus suoraan kaupunginhallituksen ja -valtuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset on hyväksytty ja allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat​

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.​

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.​

Liite 1​Kartta Harkkionmäki

Oheismateriaali 1​Selostus Harkkionmäki

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Harkkionmäki

Oheismateriaali 3​Ilmastovaikutusten arviointi​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 1.2.2024 toteutussuunnittelun perusteella muutetun Harkkionmäen kaavaehdotuksen, ja että se asetetaan uudelleen nähtäville.​

Samalla kaupunkiympäristölautakunta päättää, että mikäli kaavaehdotuksesta ei jätetä muistutuksia, kaupunginhallitukselle esitetään 15.8.2018 päivättyä sekä 6.11.2019 lausuntojen, 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen, 26.10.2020 ja 6.4.2021 muistutusten sekä 1.2.2024 toteutussuunnittelun perusteella muutettua asemakaavaehdotusta Harkkionmäki kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot HAARLA 84.-1, 85.-1-6, 86.-1-18, 87.-1-12, 88.-1-4, 89.-1-6, 90.-1, 91.-1-3, 92.-1, 93.-1-11, 94.-1-7, 95.-1 ja 96.-1-2.​

Lisäksi lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle Harkkionmäen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvion vaihteluvälin 3,4–5,9 M€ (alv 0 %) hyväksymistä asemakaavan käsittelyn yhteydessä.​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.