​

ympäristöjuristi Nina Mattila 13.3.2024

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Kiinteistötunnus: 853-77-67-1

Osoite: Työnjohtajankatu 2

Hakija

Asunto Oy Turun Länsikartano

Rakennushanke

Kaksi asuinkerrostaloa (B ja C)

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on 14.10.2006 voimaan tullut asemakaava, jossa rakennuspaikkaa koskevat määräykset:

A-1: Asuinrakennusten korttelialue. Korttelialueelle saa sijoittaa enintään 85 asuntoa tai työtilaa.

a-1: Auton säilytyspaikan rakennusala. Rakentaminen tulee toteuttaa tallirakentamisena asuinrakennuksen kellarikerrokseen.

Muita määräyksiä:

Korttelialueella saadaan enintään 10% kunkin asuinrakennuksen rakennusalan rakennusoikeudesta käyttää ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattavien työtilojen rakentamiseen. Sr2-alueen vanhaan kivinavettarakennukseen saa sijoittaa ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattavia työtiloja sekä asukkaiden yhteiskäyttötiloja enintään 50% rakennuksen kerrosalasta.

Terassit ja parvekkeet saavat ulottua rakennusalan yli.

Uudisrakennukset:

Julkisivujen pintarakenteet tulee olla paikalla rakennettuja.

Pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää yhtenäistä rappausta, tiilimuurausta tai laudoitusta. Kattomuodon tulee olla joko pulpettikatto 1:5 tai harjakatto 1:3-1:2. Kattomateriaalina tulee käyttää tummanharmaata konesaumattua peltikatetta tai kattotiiltä.

Rakennuksissa tulee käyttää avoräystäitä.

Asuinhuoneiston 1. kerroksen lattiapinnan korkeusaseman tulee olla vähintään 700 mm pihan tai kadun pintaa korkeammalla.

Pääasiallisesti maanpinnan alapuolella sijaitseviin kellarikerroksiin saa rakentaa pääkäyttötarkoituksenmukaisia tiloja ja ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattavia työtiloja korttelialueella muutoin sallitun rakennusoikeuden ylittäen.

Ullakoille ei saa sijoittaa pääkäyttötarkoituksenmukaisia tiloja.

Tekniset tilat tulee sijoittaa joko kellarikerrokseen tai ullakolle.

Leikki- ja oleskelualueet:

Korttelialueella on varattava leikkiin ja asukkaiden muuhun oleskeluun sopivaa melulta suojattua aluetta vähintään 10% asuinhuoneistojen yhteenlasketusta kerrosalasta. Leikkipaikka voidaan toteuttaa koko korttelille yhtenäisenä, jolloin rakennuslupavaiheessa tulee esittää viitesuunnitelma koko korttelin alueelta.

Autopaikat:

Asuminen: 1 autopaikka/asunto tai työtila,

tai vähintään 1 autopaikka/75 k-m2, ja lisäksi 1 vieraspaikka/ 7 asuntoa tai työtilaa.

Korttelin reuna-alueet ja aitaaminen:

Insinööripolun katuosuuden suuntaan korttelialueen saa aidata ainoastaan rakennusten julkisivulinjojen mukaisesti.

Korttelialueen lounaisreunalle on sallittava katualueen aurauslumen sekä katuvalaisinten sijoittaminen.

Poikkeukset (MRL 58 §):

Huoneistojen lukumäärä ja kerrosluku IV (2/3). Haetaan lupaa rakentaa kiinteistölle yhteensä 101 asuntoa (uusia asuntoja +9) ja haetaan lupaa rakentaa B- ja C-talojen ylimmät kerrokset samankokoisina kuin alemmat peruskerrokset.

Auton säilytyspaikaksi asemakaavassa osoitetuille (a-1) alueille (talot B ja C autotallit yht. 6 autopaikkaa) toteutetaan kaksi asuntoa autotallien sijaan kellarikerrokseen. Asuntojen koot ovat 41 m² ja 74 m² yläpuolisen peruskerroksen asuntolinjan mukaan.

Asuinrakennuksen rakennusoikeuden ylitys, talot B (+220 m²) ja C (+279 m²), yht. +499

Autopaikkoja toteutetaan kaavassa osoitettujen a-alueiden ulkopuolella.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Kyseessä on kahden asuinkerrostalon rakentaminen. Tontille on myönnetty aiemmin rakennuslupa (2016-1303) asuinkerrostalojen rakentamiseksi. Hanke halutaan kuitenkin toteuttaa myönnetystä rakennusluvasta ja asemakaavasta niin paljon poiketen, että asia täytyy ratkaista poikkeamispäätöksellä.

Kiinteistön omistaja hakee lupaa rakentaa kiinteistölle yhteensä 101 asuntoa (uusia asuntoja +9). Lisäksi haetaan lupaa rakentaa B- ja C-talojen ylimmät kerrokset samankokoisina kuin alemmat peruskerrokset.

Rakennettuja huoneistoja on tällä hetkellä yhteensä 50 asuntoa. Talot B ja C rakennetaan niin, että 1.-4. kerrokset ovat toistensa kaltaisia. Asemakaavassa on sallittu 85 asuntoa, muutosluvassa (2019-702) on myönnetty 93 asunnon rakentaminen. Hakija on perustellut poikkeamista sillä, että voimassa olevan kaavan mukaan rakennukset ovat nelikerroksisia, joista ylin kerros on 2/3 normaali kerroksen kerrosalasta. Alimmassa kerroksessa on irtainvarastot, väestönsuoja (talo A) ja muita teknillisiä tiloja. Tontille jo rakennetut rakennukset (talot D, E ja A) ovat voimassa olevan rakennusluvan mukaan viisikerroksisia. Talo B ja C:n 4. kerroksen "penthouse-asuntojen" vuokraus on muita talon asuntoja hankalampaa, rakentamisen toteutus kalliimpaa ja rakenneratkaisut riskialttiimpia kuin peruskerroksen rakentaminen. Talo C:n saunaosasto on hakijan mukaan tarpeeton, koska kaikissa asunnoissa on sauna. Hakija pyytää huomioimaan myös, että asuntojen lukumäärä edellisessä asemakaavassa (Ak 27/2002) oli 100 kpl. Kaupunginvaltuusto on 6.2.2023 § 54 hyväksynyt asunto- ja maapolitiikan periaatteet, joiden mukaan perheasuntojen osuuden tulee olla vähintään 25 % asuntojen määrästä. Tämä turvataan ensisijaisesti kaavamääräyksin, mutta voidaan liittää myös maankäyttösopimuksiin sekä poikkeamispäätöksien ja tontinluovutusehtoihin. Perheasunnoksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto, jonka minimipinta-ala on 63 h-m2”. Hakijan selvityksen mukaan asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukainen perheasuntovaatimus saadaan täyttymään.

Asemakaavan mukainen asuinrakennusten rakennusoikeus ylitetään hakemuksen mukaan talossa B (+220 m²) ja talossa C (+279 m²). Ylitys on yhteensä 499 m². Asemakaavassa rakennusoikeutta on osoitettu rakennusaloittain 990 kem² rakennusalaa kohden. Hakijan mukaan ylitys johtuu siitä, että 4.kerroksen muuttaminen peruskerrokseksi ja kellarikerroksen uudet asunnot kasvattavat rakennusoikeudellista kerrosalaa. Kellarikerroksessa parvekkeiden alapuoliset tilat rakennetaan teknisiksi tiloiksi.

Muutoksessa kerrostalojen ulkomitat, korkeusasemat ja räystäskorkeudet pysyvät muuttumattomina aiemmin myönnettyyn rakennuslupaan nähden. Talo A:n kellarikerrokseen rakennettujen väestönsuojien suoja-ala on riittävä kerrosalalisäyksen jälkeen.

Auton säilytyspaikaksi asemakaavassa osoitetuille (a-1) alueille toteutetaan kaksi asuntoa autotallien sijaan kellarikerrokseen. Toteutettavien asuntojen koot ovat 41 m² ja 74 m² yläpuolisen peruskerroksen asuntolinjan mukaan. Hakijan mukaan pihalla olevat parkkipaikat ovat varustettu auton lataus/lämmityspylväällä, ja käytäntö on osoittanut, ettei autotallipaikoista olla valmiita maksamaan. Talo A:n autotallipaikoista osa on hakijan mukaan yhä vuokraamatta (valmistunut v.2022). Näin ollen autotallipaikat halutaan muuttaa kahdeksi asunnoksi.

Hakemuksen mukaan autopaikkoja osoitetaan kaavassa osoitettujen a-alueiden ulkopuolella. Talousrakennus (A-B-C) ja autotallit 2 ja 3 jätetään rakentamatta. Talousrakennusten rakennusoikeutta jätetään

käyttämättä yhteensä 310 m². Autopaikkoja tontilla on osoitettu yhteensä 116 sisältäen vieraspaikat.

Autopaikoista 3 kpl on autotallissa. Talousrakennus jätetään hakijan perustelujen mukaan toteuttamatta, koska se on voimassa olevan asemakaavan mukaan sijoitettu kiinteistön pääsisäänkäynnin eteen. Huoltorakennusta ei haluta historiallisen kartanorakennuksen eteen ja näkymä Satakunnantieltä kartanoon ja kartanosta Satakunnantielle on hakijan mukaan kauniimpi ilman huoltorakennusta. Tarvittavat varastotilat rakennetaan osittain autotalli 1 tiloihin ja osittain B- ja C-talojen kellarikerrokseen. Autotallipaikat muutetaan avopaikoiksi, ja autopaikkojen sijainteihin ja pihajärjestelyihin tehdään aiemmin myönnettyyn rakennuslupaan nähden vähäisiä muutoksia. Tontille toteutetaan yhteensä 202 polkupyöräpaikkaa, joista 17 on ulkoiluvälinevarastossa. Pihalla on polkupyörille 143 avopaikkaa ja 42 katettua paikkaa. Leikkialuetarve on 10% asuinkerrosalasta eli 775 m²:ä. Tontille on rakennettu leikki- ja oleskelualuetta 1048 m²:ä.

Koska Lukkosepänkadun varteen asemakaavassa osoitetut talousrakennukset on tarkoitus jättää toteuttamatta ja kellariin kadun suuntaan on tarkoitus sijoittaa asuntoja, hakijaa on pyydetty teettämään meluselvitys. Hakijan toimittaman melumallinnuksen mukaan suunniteltuihin rakennuksiin kohdistuu suurimmillaan 59 dBA päiväaikainen melutaso. Julkisivun äänieristävyysvaatimus saadaan selvityksen mukaan täytettyä tavanomaisilla avattavilla ikkunoilla, suunnitellulla ulkoseinärakenteella US1 sekä sillä, että parvekkeet eivät avaudu Lukkosepänkadun suuntaan. Rakennettavat talot B ja C muodostavat liikennemelulta suojaavaa rakennusmassaa siten, että melulta suojattua oleskelualuetta voidaan sijoittaa niiden muodostamaan melukatveeseen. Asemakaavan mukaisella ohjeellisella leikki- ja oleskelualueeksi varatulla alueella melun päiväajan keskiäänitaso alittaa laskennallisesti 55 dB. Koska Lukkosepänkadun reunalle ei rakenneta autotallia ja katosta, tulee tontin reunaan toteuttaa aita ja istutuksia. Hakija on ilmoittanut, että Lukkosepänkadun kohdalla autokatosten kohdalla yhtiö rakentaa vähintään 1,2 metrin korkean puuaidan sekä istuttaa sähköpostissa esitetyt istutukset. Lisäksi hakija toteaa, että jo tässä vaiheessa alueen pihaistutukset ja muut ulkorakenteet on rakennettu valmiiksi. Puuistutuksia on tehty enemmän kuin voimassa oleva rakennuslupa edellyttää. Haetut poikkeukset eivät kokonaisuutena arvioiden ole niin merkittäviä, että asia pitäisi ratkaista asemakaavamuutoksella.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1 asemapiirros 7.7.2023

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

PäätösPäätin myöntää hakemuksen ja 7.7.2023 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

Lukkosepänkadun reunalla rakentamatta jätettävän autotallin ja -katoksen rakennusalan kohdalle tulee rakentaa vähintään 1,2 metriä korkea puuaita tai muuri. Autotallin 1 ja puuaidan/ muurin väleihin sekä autopaikkojen kohdalle Työnjohtajankadun kulmaan saakka, tulee istuttaa pensasaita.

Perheasuntojen osuuden tulee olla vähintään 25 % asuntojen määrästä. Perheasunnoksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto, jonka minimipinta-ala on 63 h-m2.

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisesta 70 euroa/ kuultava kiinteistö. Yhteensä 1710 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 10.4.2024.

Christina Hovi

Kaupunkiympäristöjohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä.

​