Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström 15.3.2024:

Taustat

Kaupunginhallitus päätti 13.1.2020 § 7 Runosmäen aluekehittämisen tavoitteet ja monitoimitalohankkeen hankinta- ja kumppanuusperiaatteiden hyväksymisestä ja samalla se päätti perustaa KKOY Runosmäen monitoimitalon yhdessä Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän kanssa. Kaupunginhallitus päätti tuolloin, että Runosmäen monitoimitalohanke voidaan toteuttaa yhteistoiminnallisena rakennushankkeena siten, että neuvottelumenettelyllä rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös käytöstä poistuvien kaupungin omistamien kiinteistöjen 853-85-14-2 (Parolanpolun päiväkoti), 853-85-2-7 (Munterinkadun päiväkoti) ja 853-85-26-1 (Runosmäen nuorisotalo) sekä niihin mahdollisesti liittyvien maa-alueiden kehittämisen.

Yhteistoiminnallisen rakennushankkeen tavoitteena on monitoimitalon toteuttamisen lisäksi erityisesti asuin-Runosmäen aluekehitys, jossa tarkoituksena on kohentaa niin alueen asukkaiden elämäntilannetta ja osallisuutta, kuin kehittää rakennettua ja fyysistä ympäristöä ja luoda alueesta positiivinen mielikuva. Aluekehittämisessä tavoitellaan seuraavia asioita:

• katu- ja viherympäristön, erityisesti Piiparinpolun kävelykadun ja monitoimitalon lähiympäristön, esteettömyyden, viihtyisyyden ja turvallisuuden kehittäminen
• Runosmäen kentän liikuntapaikkaolosuhteiden kohentaminen
• käytöstä poistuvien kaupungin omistamien kiinteistöjen uudelleenkaavoitus, myynti ja uudisrakentamisen toteuttaminen rakennushankkeeseen valitun kumppanin tai kumppanin osoittaman kumppanin toimesta edellyttäen, että kaupunki hyväksyy kolmannen osapuolen osahankkeen toteuttajaksi
• kohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasuntotuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona
• rivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteutuksen mahdollistaminen osana hanketta alueen asumismuotojen monipuolistamiseksi
• uuden välimuotoisen asumispalveluhankkeen toteuttamisen mahdollistaminen vanhuspalvelukeskuksen läheisyyteen
• alueen asukkaiden ja toimijoiden osallistaminen alueen kehittämiseen yhteistyössä kaupungin kanssa.

Kaupunginhallitus päätti 25.4.2022 § 180 hyväksyä Runosmäen monitoimitalon rakennushankkeeseen ja aluekehittämiseen valitun ryhmittymän, Koy Piiparintorin ja kaupungin välisen yhteistyösopimuksen Runosmäen aluekehityssuunnitelman laatimisesta. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että

• aluekehittämisen tavoitetta “kohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasuntotuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona” täsmennetään siten, että rivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteutus mahdollistetaan osana hanketta alueen asumismuotojen monipuolistamiseksi ilman Ara-rajoitteita,
• rivitalojen sijoittumista sopimusalueen ulkopuolelle tulee vielä tutkia,
• aluekehittämisen vauhdittamiseksi kaupunki käynnistää selvityksen pysäköintiyhtiön perustamisedellytyksistä alueelle,
• hanketta varten perustetaan aluekehitysryhmä,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään yhteistyösopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä,
• kaupunginhallitukselle tuodaan hyväksyttäväksi asemakaavan tavoitteet ennen yhteistyösopimuksen mukaisen asemakaavoitusprosessin käynnistämistä ja
• kehitettävät kiinteistöt luovutetaan erillisellä päätöksellä asemakaavanmuutoksen jälkeen uudisrakentamiseen toteutettaviksi.

Ryhmittymän tarjouksen mukana esitetty aluekehittämissuunnitelmaluonnos (29.1.2021), ei kaikilta osin vastannut kaupunginhallituksen tammikuussa 2020 asettamia Runosmäen aluekehittämisen tavoitteita. Aluekehityshanke on osoittautunut odotettuakin vaativammaksi erityisesti rivitalorakentamiseen soveltuvien kohteiden löytämisen osalta.

Aluekehitysluonnoksessa rivitalokortteleita oli sijoitettu Parolanpuiston virkistysalueelle tarjouspyynnössä esitetyn kehitettävän alueen ulkopuolelle. Alueen virkistys- ja luontoarvojen sekä haastavien maastomuotojen takia ne on tarkemman tarkastelun jälkeen todettu toteutuskelvottomiksi. Korvaavia, rivitalorakentamiselle soveltuvia virkistysalueita ei ollut silloin vielä löytynyt. Rivitalojen sijoittumista sopimusalueen ulkopuolelle tuli vielä tutkia.

Myös tavoitellun, tehokkaamman kerrostalorakentamisen edellyttämät pysäköintiratkaisut ovat taloudellisesti haastavia ja vaativat vielä lisäselvityksiä. Aluekehitysluonnoksen mukaisesti saadaan luontevasti osoitettua kaksi, nykyisiin maantasopysäköintialueisiin tukeutuvaa uutta kerrostaloa. Tehokkaampi rakentaminen vaatii, ainakin osittain, rakenteellista pysäköintiä. Alueen yleiseen hintatasoon nähden rakenteellinen pysäköinti on neuvotteluissa kumppanin kanssa pidetty taloudellisesti hyvin haasteellisena.

Mahdollisena ratkaisuna aluekehittämisen vauhdittamiseksi kaupungin tuli selvittää myös pysäköintiyhtiön perustamisedellytyksiä alueelle.

Alustavassa aluesuunnitelmassa oli osoitettu kaksi uutta kerrostaloa alueelle. Jos TVT Asunnot Oy toteuttaa alueelle yhden kerrostalon, ei kahdella kerrostalolla päästä tavoitteeseen, jossa enintään 20 % uudisrakentamisesta toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona. Aluekehittämissuunnitelmaa on näiltä osin tarvetta edelleen kehittää kumppanin kanssa.

Yhteistyösopimus

Osapuolet (Ryhmittymä, Kaupunki ja As Oy Piiparintori) sopivat osallistuvansa aluekehityssuunnitelman edelleen kehittämiseen, jotta kaupunginhallituksen 13.1.2020 § 7 hyväksymät tavoitteet toteutuvat ja aluekehityssuunnitelmavaiheesta voidaan siirtyä asemakaavoitusprosessiin.

Uudelleen tarkastelun jälkeen Osapuolet toteavat yhteisesti aluekehittämissuunnitelman olevan valmis asemakaavoitusprosessin käynnistämiseksi. Asia viedään ennen asemakaavoitusprosessin käynnistämistä kaupunginhallitukseen, joka hyväksyy asemakaavan tavoitteet. Tämän jälkeen osapuolet voivat siirtyä sopimuksen mukaisesti kaavoitusprosessin käynnistämiseen.

Uusi aluekehityssuunnitelma

Kaupungin kaavoitus on yhteistyössä muiden osapuolten kanssa kehittänyt aluekehityssuunnitelmaa kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti.

Suunnitelmassa alueen kehittäminen on jaettu kolmeen vaiheeseen.

Vaihe 1

Ensimmäinen vaihe on jo toteutumassa, kun uusi monitoimitalo valmistuu alueelle ja pallokentän peruskorjaus on toteutunut. Lisäksi Tampereen valtatien ja Vahdontien risteyksen läheisyyteen kaavoitetaan uusi rivitalotontti ns. ”Viiripuiston” kaava-alueelle. Alue on perusteellisten tutkimusten jälkeen todettu parhaaksi vaihtoehdoksi uusille rivitaloille Runosmäen alueella.

Vaihe 2

Toisessa vaiheessa tavoitteena on korvata kaupungin omistuksessa olevat, käytöstä poistetut tai poistettavat rakennukset (Runosmäen nuorisotalo, Munterinkadun päiväkoti ja Parolanpolun päiväkoti) uudisrakennuksilla. Koy Piiparintorin tontille on tarkoitus rakentaa uusi liikerakennus purettavien liike- ja seurakuntatalojen tilalle. Myös Signalistinkadun varteen, Stoltinkadun risteyksen tuntumaan tutkitaan mahdollisuutta sijoittaa uudisrakentamista.

Tämän lisäksi tässä vaiheessa on tarkoitus saneerata Piiparinpolun jalankulku- ja pyöräilyväylä. Pinnat uusitaan, lisätään istutuksia ja istumapaikkoja sekä rakennetaan Koy Piiparintorin eteen pieni katuaukio istuskeluportaineen sekä ent. nuorisotalon eteen pieni puistikko viihtyisyyden lisäämiseksi.

Tämän vaiheen uudisrakentaminen on mahdollista toteuttaa ilman laajempaa keskitettyä pysäköintiratkaisua, mikä taloudellisesti mahdollistaa hankkeiden toteutumista nopeammalla aikataululla.

Vaihe 3

Kolmas vaihe edellyttää suurempia investointeja pysäköintiratkaisuihin. Vaihe 3:n toteutuminen tukeutuu osittain oletukseen, että Turun raitiotie rakennetaan kulkemaan Runosmäkeen, joka tuo nostetta koko alueelle ja mahdollistaa isompien investointien tekoa. Tässä vaiheessa autopaikat osoitetaan keskitetysti uusiin pysäköintilaitoksiin. 2-vaiheessa kaavoitetut tontit voidaan osittain tehostaa rakentamalla niille lisää kerrostaloja, ja myös asunto-osakeyhtiöiden hallussa olevat laajat pysäköintialueet olisi mahdollista osoittaa kerrostalotonteiksi ja siirtää autopaikat pysäköintilaitoksiin.

Tonttien luovuttaminen

Kaupunginhallituksen 25.4.2022 § 180 hyväksymän yhteistyösopimuksen mukaan osapuolille tai niiden erikseen hyväksytyille kumppaneille luovutettavista mahdollisista alueista sovitaan erikseen asemakaavanmuutoksen johdosta laadittavissa kiinteistöjen kauppakirjoissa. Osapuolet sitoutuvat kaupungin niin vaatiessa tekemään kiinteistönkaupan esisopimuksen luovutettavista tonteista ennen kaavoitusprosessin käynnistämistä. Kaupungin osalta rakennusoikeuden luovuttamisen ehtona on, että Ryhmittymä sitoutuu ostamaan vähintään 50% kaavoitettavasta asuntorakennusoikeudesta, taikka löytää hyväksyttävät kumppanit vastaavalle määrälle, hankkeelle asetetut tavoitteet saavuttaen. Kiinteistön kaupat tehdään viimeisestään vuoden (1) kuluttua asemakaavan lainvoimaisuudesta. Rakennusoikeuden arvona kiinteistöjen kaupoista sovittaessa pidetään alueen käypää markkinahintatasoa vastaavaa hintaa.

Kehityshankkeen organisointi

Kaupunginhallitus on yhteistyösopimuksen hyväksymisen yhteydessä 25.4.2022 § 180 päättänyt, että Runosmäen kehityshanketta vetämään perustetaan johtoryhmä. Sen tehtävänä on ollut koordinoida koko kokonaisuutta ja sen alaisuudessa ovat toimineet erilliset ryhmät sekä monitoimitalohankkeelle että aluekehitykselle. Kun monitoimitalo on nyt valmistunut, niin tarvetta erilliselle johtoryhmälle ei enää ole, vaan jatkossa aluekehitystä hoitanut ryhmä voisi jatkaa tämän aluekehityshankkeen projektiryhmänä. Tätä projektiryhmää vetäisi edelleen kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström ja siinä olisivat mukana kaikki aluekehityshankkeen osapuolet.

Liite 1Aluesuunnittelun vaiheet

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• Turun kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan aluekehittämissuunnitelman alueen tulevan maankäytön suunnittelun lähtökohdaksi ja
• hankkeen johtoryhmän toiminta lopetetaan ja aluekehityshankkeen projektiryhmänä toimii aiempi hankkeen aluekehityksen projektiryhmä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​​Kaupunkiympäristölautakunta päättää merkitä asian tiedoksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.