Ympäristöjuristi Nina Mattila 6.3.2024:

Asian tausta

Asunto Oy Turun Huvilakatu 1 (jäljempänä maanvuokramies) on 20.12.2023 anonut ostaa kaupungilta vuokraamansa tontin 853-23-2-1. Tonttia koskee 04.01.1960 voimaan tulleessa asemakaavassa (63/1958) kaavamääräys L II a: 2-kerroksisen PL 4 § B-luokan liikerakennuksen rakennusala. Rakennuksen räystäät saavat olla PL 5 § V C-luokkaa. Kattokulman tulee olla 23 astetta ja rakennuksen korkeuden 7 m. Rakennukseen saa sijoittaa asuntoja liikkeitten omaa henkilökuntaa varten. Anoja hallitsee ko. tonttia 4.12.1998 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen perusteella. Vuokrakausi käsittää 1.1.1999-31.12.2048 välisen ajan. Tontti on rakennettu ja vuokramies omistaa sillä sijaitsevan rakennuksen.

Maanvuokramiehen ja Turun kaupungin välisen, maanvuokrasopimuksen kohdan 22. Vuokra-alueen myyminen ja uudelleen vuokraus mukaan ”kaupunki sitoutuu olemaan myymättä vuokra-aluetta kolmannelle vuokrakauden kuluessa. Vuokramiehellä, joka on täyttänyt sopimuksen mukaiset velvoitteensa, on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, mikäli se luovutetaan uudelleen vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen, tällöin päätettävillä ehdoilla”.

Maanvuokramies on hakenut kaupungilta oikeutta lunastaa tontti ja pyytänyt tietoa lunastushinnasta. Tonttipalvelut on ilmoittanut, ettei lunastaminen ole mahdollista. Maanvuokramies katsoo, että on perustuslain yhdenvertaisuutta koskevan 6 §:n vastaista, jos tontin lunastaminen ei ole mahdollista. Maanvuokramiehen mukaan on epäoikeudenmukaista, että tontti voitaisiin myydä, jos kyseessä olisi omakotitontti tai merkittävä liikerakentaminen. Maanvuokramiehen mukaan lunastus voidaan sovittaa yhteen asunto- ja maapolitiikan periaatteiden kanssa, koska 6.1 kohdassa todetaan, että asuntotonttien luovutuspolitiikalla pyritään sosiaalisesti monipuolisiin ja hallintamuodoiltaan sekoitettuihin asuntoalueisiin. Lisäksi naapuritontti, joka vastaa ominaisuuksiltaan maanvuokramiehen tonttia on myyty kiinteistölautakunnan päätöksellä vuonna 2009 (dnro 11622-2008). Asunto- ja maapolitiikan periaatteista on tiedotettu kuntalaisille liian vähäisesti ottaen huomioon, miten suuret vaikutukset päätöksellä on kuntalaisten asemaan.

Vastaus lunastusvaatimukseen

Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden (kv 13.2.2024 § 29) vuokrattujen tonttien myynnin periaatteet koskevan 6.5 kohdan mukaan vuokrattujen tonttien myyntiä arvioitaessa otetaan huomioon kokonaisvaltainen kaupunkikehitys ja kokonaistaloudellisuus. Rakennettuja vuokrattuja tontteja voidaan myydä vuokramiehille edellyttäen, etteivät kaupungin hyväksymät maankäytön suunnitelmat anna aihetta olettaa alueen tai tontin käyttötarkoituksen oleellisesti muuttuvan. Yhtiömuotoisten asuinkerrostalo- ja rivitalotonttien myynneissä käytetään alueella noudatettavia käypiä hintoja, joka määritellään tapauskohtaisesti ottaen huomioon sijainti, tontin muut ominaisuudet, rakennusoikeus, rakennettu kerrosala, kehityspotentiaali sekä suojeluarvot. Lähtökohtaisesti tontti voidaan myydä ARA-hinnalla C-vyöhykkeestä eteenpäin, joka vastaa alueen käypää hintaa. Vyöhykkeiden A ja B osalta harkitaan tapauskohtaisesti siten, että myyntihinta vastaisi käypää hintaa. Myyntihinta määritetään tapauskohtaisesti ulkopuolisen AKA-arvioitsijan laatiman aluehinta-arvion tai kohdekohtaisen arviolausunnon mukaan. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden alueiden luovutusta koskevia rajauksia käsittelevän 6.6. kohdan mukaan Turun kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta myymällä maa-alueiden omistusoikeutta liitteen 1 mukaiselta alueelta, joka käsittää Linnakaupungin, keskustan, Tiedepuiston ja Ruissalon alueen sekä joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta n. 250 metrin etäisyydellä laatukäytävästä, ellei ennen näiden periaatteiden voimaantuloa ole aiemmin laadituilla sopimuksilla sovittu toisin. Myyntiä voidaan kuitenkin harkita silloin, kun kysymyksessä on merkittävä kaupallinen keskus, hotelli tai niitä vastaava liikerakentaminen. Edellä olevasta poiketen omakotitonteiksi kaavoitettuja alueita voidaan luovuttaa myös myymällä koko Turun alueella. Kyseinen tontti sijaitsee joukkoliikenteen laatukäytävän varrella. Joukkoliikenteen laatukäytävän vaikutusalueen laajuudeksi on kirjattu n. 250 metriä laatukäytävän molemmin puolin. Joukkoliikenteen laatukäytävinä pidetään yleiskaava 2029 karttatarkastelussa merkittyjä joukkoliikenteen laatukäytäviä.

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden hallinnon järjestämispäätöksen 13.2 §:n 1 kohdan mukaan tonttipäällikkö päättää oman vastuualueen kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, luovutuksista ja vuokrauksista sekä muista vastuualueelle kuuluvista sopimuksista ja sitoumuksista, mikäli kauppahinta tai sopimuskorvaus on alle 300.000 euroa.

Suomen perustuslain 6 §:n 1 momentin mukaan ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä. Perustuslain perusoikeussäännösten esitöissä, jotka tältä osin ovat Suomen hallitusmuodon perusoikeussäännösten uudistamista koskeneessa hallituksen esityksessä (HE 309/1993 vp), on yksityiskohtaisissa perusteluissa todettu perustuslain 6 §:ää vastaavasta pykälästä, että se ilmaisee yhdenvertaisuutta ja tasa-arvoa koskevan pääperiaatteen. Yleiseen yhdenvertaisuussäännökseen sisältyy mielivallan kielto ja vaatimus samanlaisesta kohtelusta samanlaisissa tapauksissa. Perinteisesti yhdenvertaisuus lain edessä on merkinnyt ensi sijassa vaatimusta yhdenvertaisuudesta lain soveltamisessa. Säännös sisältää periaatteen, jonka mukaan viranomaisen tulee soveltaa lakia tekemättä muita eroja kuin laista ilmenee. Lainsoveltajaan kohdistuvana yhdenvertaisuusperiaate on tuomioistuinten ja muiden viranomaisten harkintavallan rajoitusperiaate. Kunnalla on kuitenkin lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen laaja harkintavalta päättää maa-alueidensa myymisen ehdoista, mutta huomioon tulee ottaa hallinnon oikeusperiaatteet. Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.

Vuonna 2009 tapahtunut naapuritontin myynti ei muodosta sellaista vakiintuneeksi katsottavaa käytäntöä, josta kaupunki maanomistajana ei voisi poiketa. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden kaltaiset kaupungin toimintaa esimerkiksi maanvuokrauksessa ja myynneissä linjaavat päätökset liittyvät tavoitteiltaan olennaisesti yhdenvertaisuuteen ja tasapuoliseen kohteluun. Tämän kaltaisilla päätöksillä pyritään varmistamaan sitä, että kunnan käytäntö esimerkiksi vuokratontteja myytäessä säilyy johdonmukaisena. Ennen kyseisten periaatteiden hyväksymistä periaatteista pyydettiin lausunnot ja järjestettiin avoin palautemahdollisuus. Maanvuokramiehellä ei ole oikeutta vaatia tontin myyntiä myöskään voimassa olevan maanvuokrasopimuksen perusteella. Kaupunginvaltuuston hyväksyminen asunto- ja maapolitiikan periaatteita koskevan päätöksen perusteella muihin vastaaviin ostotarjouksiin kyseisellä alueella tullaan suhtautumaan vastaavalla tavalla.

Liite 1​Ostoanomus

Tonttipäällikkö Essi Korpela:

Päätös​Päätän hylätä Asunto Oy Turun Huvilakatu 1:n tonttia 853-23-2-1 koskevan ostoanomuksen.

​

Essi Korpela

tonttipäällikkö

Oikaisuvaatimusohje liitteenä