Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristöjuristi Jenna Härkönen 23.2.2024:

Turun kaupunki on 11.10.2010 tehnyt vuokramiehen kanssa maanvuokrasopimuksen 31.12.2060 saakka koskien osoitteessa Tähdenlento 34 sijaitsevaa tonttia 853-54-32-7. Sopimuksen mukaan vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain 3 luvun tarkoittamalla tavalla asuntotarkoitukseen. Maanvuokrasopimuksen mukainen vuokramies on vaihtunut vuonna 2015. Tontin nykyinen vuokramies on jättänyt Turun kaupungille reklamaation, jossa katsotaan, että kaupunki rikkoo maanvuokrasopimusta.

Maanvuokrasopimuksen ”Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö” -kohdassa on todettu seuraavaa: ”Vuokra-alueeseen rajoittuva tontti samoin kuin Tähdenlennon vastakkaisella puolella olevat tontit ovat saman asemakaavan mukaisia erillispientalojen tontteja (AO-1). Vuokra-alueen itäpuolella on Tähdenlennonpolku-niminen lähivirkistysalue (VL). Vuokra-alueen pohjoispuolella on asemakaavatonta aluetta”.

Reklamaatiossa katsotaan, että Turun kaupunki on rikkonut maanvuokrasopimusta asemakaavoittamalla vuokratontin pohjoispuolella olevan alueen. Tämän vuoksi kaupungin tulisi muuttaa Karhunahteen asemakaavaa poistamalla kaava vuokratontin pohjoispuolella ja palauttamalla alue asemakaavoittamattomaksi, kuten maanvuokrasopimus edellyttää. Reklamaatiossa on vaadittu, että ensisijaisesti kaupungin tulee muuttaa Karhunahteen asemakaavaa. Toissijaisesti on vaadittu, että kaupunki maksaa vuokramiehelle vahingonkorvausta ja lisäksi vuosittain sopimussakkoa, joka on määrältään sen hetkinen vuokra viisinkertaisena sekä vuokramiehelle asiasta aiheutuneet kustannukset, mikäli asemakaavaa ei muuteta.

Koska reklamaatiossa on myös esitetty vaatimus asemakaavan muuttamisesta, tuodaan asia kaupunkiympäristölautakunnan päätettäväksi.

Kyseessä oleva Karhunahteen asemakaava (11/2016) on hyväksytty 20.9.2021 § 219 Turun kaupunginvaltuustossa. Asemakaava-alue sijoittuu Friskalan ja Maunulan asuinalueiden väliin laaksomaiselle peltoalueelle. Kaava-alue on aiemmin ollut asemakaavoittamatonta ja Tähdenlennon pohjoispuolinen alue on ollut metsäistä peltoaluetta. Karhunahteen asemakaavassa Tähdenlennon pohjoispuolinen alue on osoitettu lähivirkistysalueeksi, joten vuokramiehen asema ei ole merkittävästi heikentynyt, koska alueen käyttö ei ole muuttunut aiemmasta. On vielä huomattava, että kaavaehdotuksen nähtävillä oloaikana saapuneiden muistutusten perusteella kaavoitus on pienentänyt Tähdenlennon pohjoispuolelle tulevan asuinkorttelin tontteja ja rakennusalaa sekä lisännyt tonttien eteläosaan alueen, johon on istutettava puita ja pensaita. Näin välimatka Tähdenlento 34:n tontin ja tulevien pohjoispuolen asuintonttien välillä on noin 34 metriä, kun aiemmassa kaavaehdotuksessa välimatka oli noin 28 metriä. Vuokramies on myös käyttänyt valitusoikeuttaan kaupunginvaltuuston asemakaavan hyväksymispäätökseen. Turun hallinto-oikeus on 9.12.2022 antamallaan päätöksellä hylännyt valituksen ja katsonut, että asemakaava ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastainen. Karhunahteen asemakaava on tullut voimaan 28.1.2023.

Karhunahteen asemakaavan laatimisen yhteydessä on tutkittu, että kaavan valmistelu on kaupungin asettamien tavoitteiden mukaista. Myös kaavan lainmukaisuus on todettu hallinto-oikeuden päätöksellä. Ottaen huomioon, että välittömästi vuokramiehen tontin pohjoispuolelle on asemakaavassa osoitettu usean kymmenen metrin etäisyydelle virkistysaluetta, asemakaavaa ei voida pitää tästäkään näkökulmasta sillä tavoin kohtuuttomana, että asemakaavaa olisi syytä muuttaa ja pohjoispuolen alue palauttaa kaavoittamattomaksi. Edellä esitetyin perustein asemakaavaa ei ole syytä muuttaa.

Reklamaatiossa on viitattu maanvuokrasopimuksen kohtaan, jossa todetaan, että ”vuokra-alueen pohjoispuolella on asemakaavatonta aluetta”. Edellä mainittuun sopimuskohtaan vedoten vuokramies katsoo, että vuokratontin pohjoispuolella olevan alueen asemakaavoittamisella kaupunki on rikkonut maanvuokrasopimusta ja sopimusrikkomuksen johdosta kaupungin tulisi maksaa vahingonkorvausta ja sopimussakkoa vuokramiehelle.

Todettakoon, että edellä mainittu sopimuskohta kuvaa alueen kaavoitustilannetta ainoastaan sopimuksentekohetkellä. Kunnalla on maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n perusteella laaja harkintavalta sen suhteen, miten ja missä järjestyksessä se haluaa alueitaan kehittää. Se, että asuintontin vieressä sijaitsee hankintahetkellä asemakaavoittamatonta aluetta, ei tarkoita, että aluetta ei voitaisi myöhemmin kaavoittaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Asemakaavan laatiminen asemakaavoittamattomalle alueelle maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti ei myöskään ole maanvuokrasopimuksen rikkomus. Maanvuokrasopimuksessa ei ole sovittu kaupungin velvollisuudesta maksaa sopimussakkoa tai vahingonkorvausta. Sopimuksen sisältöä koskeva riita-asia on mahdollista laittaa vireille yksityisoikeudellisena vaatimuksena käräjäoikeuteen.

Liite 1​Reklamaatio maanvuokrasopimuksesta​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä liitteenä 1 olevassa reklamaatiossa esitetyt vaatimukset edellä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.