Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Iiris Talvitie 13.2.2024:

Suunnittelualueesta osoitteessa Nosturinkatu 2 on laadittu 28.8.2023 päivätty ja 9.2.2024 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Nyky- ja suunnittelutilanne

Suunnittelualue sijaitsee Sataman kaupunginosassa. Alue rajautuu pohjoisessa Tukholmankatuun, lännessä Nosturinkatuun, etelässä Hopmanninkatuun ja idässä Satamaraidealueeseen. Suunnittelualueen maankäyttöä rajaa tontin luoteiskulmassa sijaitsevat runkoviemäri- ja hulevesiputket sekä poistoputki. Lisäksi tontilla on pilaantuneita maita, joiden puhdistustarve suunniteltiin kaavatyön ohessa. Tontilla sijainnut rakennus on tuhoutunut tulipalossa eikä kiinteistöllä ole tällä hetkellä toimintaa.

Kaavallisesti alue on osa Herttuankulman suurkaavaa, jossa kiinteistölle ei osoitettu silloisen maanomistajan toiveesta kaavanmuutoksen yhteydessä muutoksia. Voimassa olevassa asemakaavassa alue on teollisuusrakennusten korttelialue TY-1. Tontin tehokkuusluku e = 1.00, eli alueella on tällä hetkellä rakennusoikeutta 13​ 460 k-m². Kiinteistö on nykyään kaupungin omistuksessa.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet

Kaavanmuutoksella suunnittelukortteliin tavoitellaan asuinrakentamista sekä urbaania vähittäistavarakaupan ja palveluiden yksikköä. Muutos täydentää Herttuankulman kaupunkirakennetta sekä koko Sataman kaupunginosan palveluverkkoa merkittävästi. Asuinrakennusten sijoittaminen kortteliin tekee alueen aktiivisemmaksi ja kaupunkimaiseksi sekä tarjoaa asuinmahdollisuuksia houkuttelevalla sijainnilla.

Tavoitteena on luoda Tukholmankadun varteen kaupunkimainen ja vehreä reuna, joka yhdistää kaava-alueen länsipuolen urbaaniin Herttuankulman asuinalueeseen.

Suunnittelualueella pyritään panostamaan kestävän liikkumisen teemoihin. Kaavanmuutos tukee raidealueen tulevaisuuden mahdollista muutosta kevyen liikenteen väyläksi kävely- ja pyöräily-yhteyksien reittien suunnittelulla.

Alueen sijaitessa tulvariskialueella on tarpeen viivyttää hulevettä ja varata alueelle viheralueita. Viheralueet tukevat samalla luonnon monimuotoisuutta.

Asemakaavanmuutoksen yhteydessä tehdään sitova tonttijako. Nykyinen kiinteistö jaetaan tonteiksi ja pohjoisimman asuintontin osaksi otetaan osa Tukholmankadun katualuetta.

Kaavaprosessin vaiheet

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 7.12.2022 § 457. Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireilletulosta on lähetetty kirjeitse osallisille 15.12.2022 ja ilmoitettu kuulutuksella 17.12.2022.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4 Suunnittelun vaiheet, vaihtoehdot ja vuorovaikutus.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 18.9. – 17.10.2023. Ehdotuksesta ei tullut yhtään muistutusta.

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Asemakaavanmuutosehdotus

Nykyinen TY-1 korttelialue jaetaan neljään tonttiin, joille myönnetään yhteensä 19 300 k-m² uutta rakennusoikeutta. Kahdella tonteista (14.-3 ja -6) sijaitsee yhteensä kolme IX-XII kerroksista asuinkerrostaloa ja asumisen vaatimat pihatilat. Kerrosala jakautuu niin, että pohjoiselle asuinrakennukselle on myönnetty 4 800 k-m² ja eteläiselle 7 200 k-m². Asumiselle on osoitettu siis yhteensä 12​ 000 k-m², joka tarkoittaa arviolta 240 uutta asukasta.

Asuinrakennuksilla on yhteinen pysäköintirakennus väliin sijoittuvalla LPA tontilla (5), joka palvelee myös sovittavin osin kaupan pysäköintiä. Pysäköintirakennukselle on myönnetty 4 200 k-m² rakennusoikeutta. Pysäköintirakennukselle ei asetettu kerroslukua vaan korkeudeksi 16,0 m, sillä mahdollisten kaltevien kerrosten kerrosluvun määrittely voi muodostua haastavaksi.

Kolmannella tonteista (14.-4) sijaitsee päivittäistavarakauppa ja sen kattamaton pysäköintialue. Rakennusalaa tälle on myönnetty 3​ 100 k-m². Vähittäiskaupan yksikön rakennuksen vesikaton tai julkisivun yläreunan vähimmäiskorkeudeksi on määritelty 6,0 m.

Tukholmankadun varteen ja Nosturinkadun reunaan on merkitty istutettavat puurivit. Lisäksi Tukholmankadun varteen on osoitettu istutettava alueen osa vahvistamaan suunniteltua viherkaistaa. Istutettavalle alueen osalle sallitaan myös melusuojauksen rakentaminen, jotta pohjoisimman asuinrakennuksen pihapiiri voidaan jatkosuunnittelulla toteuttaa liikennemelulta suojaisaksi. Kattamaton pysäköintialue tulee jakaa viherkaistoilla ja istutuksilla jäsennellysti pienempiin osiin. Viheralueet toimivat myös hulevesien käsittelyssä ja lämpösaarekeilmiön torjunnassa.

Eteläisen asuintontin kautta muodostetaan laadukas pyöräilyn ja kävelyn reitti radan suuntaan, joka tulevaisuudessa yhdistyy radan uuteen maankäyttöön. Vähittäiskaupan pääsisäänkäynti on myös sijoiteltu siten, että se voidaan avata myös radan puolelle tulevaisuudessa.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Kaavan maaperän riskinarvio- ja kunnostusselvityksen perusteella pilaantunutta maata arvioidaan alueella olevan noin 12 000 m³ (8000 m² x 1,5 m) eli 24 000 tn.

Kiinteistön kunnostuskustannusten jakautuminen kiinteistön omistajan (Turun kaupungin) ja vuokralaisen (aloitteen tekijä) kesken on arvioitu maaperän haitta-ainetutkimuksessa seuraavasti:

- kiinteistönomistaja 2 milj. €

- vuokralainen 160 000 €

Laaditut selvitykset ja raportit

Kaavaa valmistellessa on hyödynnetty Herttuankulman asemakaavan 27/2013 yhteydessä tehtyjä selvityksiä:

-​ Tie- ja raideliikennemeluselvitys, Promethor 27.9.2017

-​​ Tärinäselvitys, Promethor 22.6.2017

-​​ Herttuankulman asemakaavan liikenneselvitys, Ympäristötoimiala, 1.3.2016

-​​ Pilaantuneen maaperän kunnostuksen yleissuunnitelma, Ramboll 21.4.2023

-​​ Yleiskaava 2029 Turun korkean rakentamisen selvitys, Turun kaupungin ympäristötoimiala, helmikuu 2017

​Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymisen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimusta tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1​Kartta Nosturinkatu 2

Oheismateriaali 1​Selostus Nosturinkatu 2

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Nosturinkatu 2

Oheismateriaali 3​OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtajan varahenkilö, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 28.8.2023 päivätty ja 9.2.2024 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Nosturinkatu 2 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: SATAMA 14.-3, -4, -5 ja -6.

PäätösAsia pantiin pöydälle Rantasen Mannin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.