Ympäristölakimies Nina Mattila 19.1.2024:

Maanvuokramiesten reklamaatio

Tontin XXXXX (osoite XXXXX ) maanvuokramiehet ovat 15.9.2023 reklamoineet tontin lunastushinnasta. He ovat ostaneet 7.5.2018 kyseisen kaupungin omistaman vuokratontin maanvuokraoikeuden rakennuksineen yksityiseltä taholta. He ovat tiedustelleet 19.3.2018 välittäjältä tontin lunastushintaa ja ovat saanet tällöin suuntaa antavan arvion lunastushinnasta olevan 68.000 euroa. Kun he ovat kysyneet lunastushintaa uudelleen tonttipäälliköltä 19.10.2021, alustava arvio on ollut 193.000 euroa, jonka jälkeen ostoanomuksesta Tonttipalvelut on lokakuussa 2021 pyytänyt ulkopuoliselta toimijalta arviokirjaa, jonka mukaan hinnaksi arvioitiin n. 120.000 euroa. Reklamaation mukaan tonttipäällikkö on 2018 antanut välittäjälle 68.000 euron arviohinnan. Maanvuokramiesten mukaan on selvää, että alkuperäinen 68.000 euron hinta, joka heille oli kerrottu, on ollut virheellinen hinta jo vuonna 2018. Hinta-arvio on maanvuokramiehen mukaan vaikuttanut oleellisesti ostopäätökseen kiinteistöstä. Maanvuokramiesten mukaan arvio on perustettu virheellisesti siihen, että tontti on vain teollisuustontti, jolloin siinä ei ole huomioitu asuinneliöitä hinnassa. Reklamaation mukaan he palaavat myöhemmin asiaan liittyen korvausvaatimuksiin.

Tonttipäällikön päätös

Tonttipäällikkö on 15.12.2023 § 225 päättänyt, että tontin maanvuokramiesten tekemä reklamaatio ei anna aihetta kaupungin toimenpiteisiin. Välittäjälle tonttipäällikön (tuolloin maankäyttöinsinööri) vuonna 2018 lähettämässä viestissä on kerrottu, että “tontti on mahdollista lunastaa ja suuntaa antava arvio lunastushinnasta on 68.000 euroa. Tarkka lunastusarvo voidaan määrittää hakemuksesta.” Hakemusta ei ole kuitenkaan tässä vaiheessa toimitettu, jolloin kaupunki olisi tilannut kohteesta ulkopuolisen arvioitsijan arvion. Oikaisuvaatimuksen kohteena olevassa päätöksessä on viitattu muun muassa Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin. Kyseisten periaatteiden mukaan rakennettuja vuokrattuja tontteja voidaan myydä vuokramiehelle edellyttäen, etteivät kaupungin hyväksymät maankäytön suunnitelmat anna aihetta olettaa alueen tai tontin käyttötarkoituksen oleellisesti muuttuvan. Lisäksi periaatteiden mukaan vuokrattujen tonttien myyntiä arvioitaessa otetaan huomioon kokonaisvaltainen kaupunkikehitys ja kokonaistaloudellisuus ja että erityistapauksissa hintataso määritetään käypään arvoon AKA-arviolausuntoon perustuen. AKA-arviolausunnot ovat maksullisia ja lisäksi ne ovat sidoksissa käsillä olevaan markkinatilanteeseen ja muutenkin tiettyyn hetkeen. Näin ollen kaupunki ei teetä niitä valmiiksi kutakin tonttia koskien vaan ainoastaan vasta ostoanomuksen saatuaan. Lisäksi on todettu, ettei maanvuokrasopimuksen perusteella kaupungilla ole ylipäänsä mitään velvollisuutta myydä tonttia eikä maanvuokramiesten ja kaupungin välillä ole tehty sitovaa esisopimusta. Tonttipäällikön päätöksessä on todettu, että kaupunki tarjoaa kuitenkin tontin maanvuokramiehille mahdollisuutta ostaa nyt kyseessä oleva tontti tammikuun 2024 loppuun mennessä vuonna 2021 tehtyyn AKA-arvioon perustuvaan markkinahintaan 120.000 euroa. Myyntiä koskeva päätös tehdään erikseen. Vuokramiesten tulee erikseen pyytää kirjallisesti tonttipalveluilta tontin myyntiä.

Oikaisuvaatimus

Maanvuokramiehet ovat tehneet oikaisuvaatimuksen, jossa vaaditaan, että tonttipäällikön päätös kumotaan ja kaupunki myy tontin 90.000 euron hintaan maanvuokramiehelle. Oikaisuvaatimuksen mukaan tonttipäällikön päätöksessä ei ole tuotu esille, että hinta-arvio 68.000 euroa on saatu vuonna 2018 tonttipäälliköltä. Lisäksi oikaisuvaatimuksen mukaan tonttipäällikkö on ollut tästä syystä esteellinen tekemään päätöstä heidän reklamaatiotaan koskien.

Vastaus oikaisuvaatimukseen

Kaupunkiympäristötoimialan hallinnon järjestämispäätöksen 13.2 §:n 1 kohdan mukaan tonttipäällikkö päättää oman vastuualueen kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, luovutuksista ja vuokrauksista sekä muista vastuualueelle kuuluvista sopimuksista ja sitoumuksista, mikäli kauppahinta tai sopimuskorvaus on alle 300.000 euroa, tai vuosivuokra on alle 100.000 euroa lukuun ottamatta toimitilojen hallintaan oikeuttavista sopimuksista. Tontin myynnistä päättäminen kuuluu tonttipäällikön toimivaltaan. Kaupunki päättää tonttien myynnistä hakemuksesta. Ostajaehdokkaan kirjallista hakemusta koskien tehdään aina valituskelpoinen päätös. On hyvin tyypillistä, että kuntalaiset kyselevät, voisiko kaupunki myydä tontin ja jos voisi niin, mihin hintaan. Tällaisiin kysymyksiin annetut alustavat arviot eivät mitenkään sido kaupunkia myymään tonttia kyselijälle tiettyyn hintaan. Maanvuokramiehen oikaisuvaatimukseensa liittämässä sähköpostissa vuodelta 2018 on selkeästi todettu, että lunastusarvo määritetään hakemuksesta eikä hakemusta ole tuolloin tehty.

Hallintolain 27.1 §:n virkamies ei saa osallistua asian käsittelyyn eikä olla läsnä sitä käsiteltäessä, jos hän on esteellinen. Hallintolain 28.1 §:ssä säädetään virkamiehen esteellisyydestä. Virkamies on esteellinen, jos hän on asianosainen (kohta 1), jos asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa hänelle (3 kohta) tai jos luottamus hänen puolueettomuuteensa muusta erityisestä syystä vaarantuu (7 kohta). Tonttipäällikkö on vastannut vuonna 2018 maanvuokramiehen välittäjän sähköpostikyselyyn liittyen tontin lunastukseen. Vastauksessa on kerrottu, että asia ratkaistaan hakemuksesta. Hakemusta ei ole kuitenkaan tehty. Se, että hän on vastannut sähköpostiin, on käynyt myös ilmi päätöksestä. Tonttipäällikön päätöksessä todetaan ”Reklamaation mukaan tonttipäällikkö on 2018 antanut välittäjälle 68.000 euron arviohinnan”. Sähköpostiin vastaaminen on ollut normaalia kuntalaisen neuvontaa, jota tonttipalveluissa ja muissakin kaupungin yksiköissä tehdään päivittäin eikä se tee tonttipäälliköstä asianosaista. Asian ratkaisusta ei ole ollut myöskään odotettavissa mitään erityistä hyötyä tai vahinkoa tonttipäällikölle. Viranhaltijan asianosaista kohtaan osoittaman suhtautumisen ja toimenpiteiden vaikutus viranhaltijan puolueettomuuteen tulee arvioitavaksi yleislausekejäävin (kohta 7) kautta. Säännöksen mukaisen esteellisyysperusteen soveltaminen edellyttää, että on olemassa ulkopuolisen havaittava syy asiaa käsittelevän viranhaltijan puolueettomuuden vaarantumiseen, vaikka muut saman momentin esteellisyysperusteet eivät suoranaisesti tulisikaan sovellettavaksi. Esteellisyyden toteamiseksi ei riitä pelkkä epäily tai valittajan subjektiivinen kokemus puolueettomuuden vaarantumisesta, vaan esteellisyyden toteamiseksi on oltava myös ulkopuolisen objektiivisesti havaittavia seikkoja.

Tontille on 12.06.1958 voimaan tulleessa asemakaavassa osoitettu kaksi rakennusalaa. Rakennusalalle A 1 saa kaavamääräyksen mukaan sijoittaa 1-kerroksisen (ullakosta saa sisustaa 3/5) enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen. Rakennusalalle PT II saa sijoittaa enintään kaksikerroksisen työpaja- ja varastorakennuksen, joka saa sisältää laitoksen toiminnalle tarpeellisia myymälä-, toimisto ja - ja ruokailuhuoneita. Koska tontilla sallitaan kaksi eri käyttötarkoitusta, kyseessä on erityistapaus, jonka kohdalla arvon määrittäminen edellyttää erillistä selvitystä. AKA-arvio on tilattu vuonna 2021.

Kaupunki tarjoaa asian käsittelyyn menneestä ajasta johtuen tontin maanvuokramiehille mahdollisuutta ostaa nyt kyseessä oleva tontti maaliskuun 2024 loppuun mennessä AKA-arvioon perustuvaan markkinahintaan 120.000 euroa. Myyntiä koskeva päätös tehdään erikseen. Vuokramiesten tulee erikseen pyytää kirjallisesti tonttipalveluilta tontin ostamista.

Liite 1​Oikaisuvaatimus

Oheismateriaali 1​Tonttipäällikön päätös 5.12.2023 § 225

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä tontin XXXXX maanvuokramiesten tekemän oikaisuvaatimuksen.

Samalla päätetään, että kaupunki tarjoaa tontin maanvuokramiehille mahdollisuutta ostaa nyt kyseessä oleva tontti maaliskuun 2024 loppuun mennessä AKA-arvioon perustuvaan markkinahintaan 120.000 euroa. Myyntiä koskeva päätös tehdään erikseen. Vuokramiesten tulee erikseen pyytää kirjallisesti tonttipalveluilta tontin ostamista.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.