12.9.2023 ympäristölakimies Nina Mattila:

Kauppakirjan sisältö

Kiinteistö Oy Murtomaantie 1A (nykyinen As Oy Turun Sorsapuisto) ja Kiinteistö Oy Murtomaantie 1B ovat ostaneet tontin 853-81-1-10 Turun kaupungilta 29.6.2012. Osapuolten välinen kauppakirjan täydennys on allekirjoitettu 20.1.2014. Kauppakirjan täsmennyksen mukaan osapuolet vahvistavat, että Kiinteistö Oy Murtomaantie 1 A on ostanut 9/10 tontista ja tontilla olevan kaarihallirakennuksen ja Kiinteistö Oy Murtomaantie 1 B tontista 1/10 ja tontilla olevan suojeltavan tiilirakennuksen. Kauppahinta jakaantuu osapuolten kesken siten, että Kiinteistö Oy Murtomaantie 1 A maksaa ja on maksanut kauppahinnasta 9/10 ja Kiinteistö Oy Murtomaantie 1 B maksaa ja on maksanut kauppahinnasta 1/10. Muilta osin kauppakirjan ehtoja ja määräyksiä ei muutettu.

Kauppakirjan (29.6.2012) ehtojen mukaan ”Ympäristönsuojelulain 104 § mukaisesti myyjä ilmoittaa, että kaupan kohde on ollut vuokrattuna toimisto- ja harrastekäyttöön yhdistyksille sekä kaupungin omaan käyttöön. Kaupungin taholta ei ole tutkittu onko alueella ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Mikäli myyjän tai sen edeltäjän omistusaikana syntynyttä maaperän pilaan tumista ilmenee, ostaja laatii kaupan kohteen maaperän kunnostussuunnitelman. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Ostajan on esitettävä kunnostussuunnitelma myyjän hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Myyjän tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman myyjä vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista maa-alueen puhdistuskustannuksista. Puhdistuksen toteuttaa ostaja taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä ostajan tontilla toteuttamalle rakennushankkeelle. Myyjä ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu ostajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.

Jos ostaja ei esitä kunnostussuunnitelmaa viranomaiselle viiden vuoden kuluessa kaupantekopäivästä tai esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin myyjä on sen hyväksynyt tai määräaika myyjän hyväksymiselle on päättynyt, vastaa puhdistuskustannuksista ostaja. Jos kunnostussuunnitelmasta ei saada sovittua ja maan puhdistaminen jää ympäristönsuojelulain 75 §:n mukaisesti kaupungin hoidettavaksi, kaupunki kilpailuttaa puhdistusurakan lain julkisista hankinnoista mukaisesti. Mikäli kaupungin suorittama puhdistusurakan hankintalain mukainen kilpailuttaminen ja sen jälkeinen puhdistustyö aiheuttaa viivästyksiä tontin rakentamisen aloittamiseen, kaupunki ei ole miltään osin vastuussa tästä viivästyksestä ostajalle mahdollisesti aiheutuneista lisäkustannuksista tai vahingoista.”

Kauppakirjassa on todettu myös, että ”Turun maakuntamuseon 5.6.2008 Turun Kiinteistölaitokselle antamassa lausunnossa museo toteaa lausuntonaan, että Turun tie- ja vesirakennuspiirin entisellä korjaus- ja konepajarakennuksella on kulttuurihistoriallista arvoa, minkä vuoksi rakennus tulee säilyttää. Rakennuksessa ei saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- ja muutostöitä, jotka turmelevat rakennuksen alkuperäistä tyyliä.”

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 1 luvun 25.2 §:n mukaan, jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden hallinnon järjestämispäätöksen 13.2 §:n 1 kohdan mukaan tonttipäällikkö päättää oman vastuualueen kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, luovutuksista ja vuokrauksista sekä muista vastuualueelle kuuluvista sopimuksista ja sitoumuksista, mikäli kauppahinta tai sopimuskorvaus on alle 300.000 euroa, tai vuosivuokra on alle 100.000 euroa lukuun ottamatta toimitilojen hallintaan oikeuttavista sopimuksista.

Tapahtumat kaupan jälkeen

Tontilla on voimassa 25.1.2021 hyväksytty asemakaava (tullut voimaan 20.3.2021). Kyseisen asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnassa 31.3.2015 § 112. Murtomaantie 1 tontin osalta tavoitteena oli päivittää kaava vastaamaan tontille aiemmin myönnettyä poikkeamispäätöstä. Kaavaselostuksen (s. 21) mukaan ”Urpontien lounaispuolella olevan korttelin 1 (Sokan varikko) käyttötarkoitus muutetaan vastaamaan alueelle poikkeamispäätöksellä toteutettua asuinrakentamista. Maanomistajan aloitteesta tutkitaan myös mahdollisuudet korvata tontilla oleva korjaamorakennus uudella kerrostalolla.” Alue ei ole ollut rakennuskiellossa eikä tonttia koskien ole haettu purkamislupaa.

Ympäristönsuojelujohtaja on tehnyt 27.6.2014 § 240 ympäristönsuojelulain 78 §:n (nykyään 136 §) mukaisen päätöksen pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan ilmoituksen tarkastamisesta. Päätös on ollut voimassa 31.12.2019 asti. Ympäristönsuojeluun on toimitettu 2.12.2014 päivätty toimenpideraportti, jossa todetaan, että tontille tullaan rakentamaan asuinkerrostaloja. ”Ennen rakennustöiden aloittamista kiinteistöllä kunnostettiin pilaantunutta maaperää massanvaihdolla 29.8.-24.10.2014 välisenä aikana. Maaperän kunnostus tehtiin Turun kaupungin ympäristönsuojelun tulosalueen 27.6.2014 antaman päätöksen 7172-2014 (231) mukaisesti.” Raportin kohdassa jatkostoimenpiteet todetaan, että ”Maaperän kunnostustyössä saavutettiin Turun kaupungin ympäristönsuojelun tulosalueen asettamat kunnostustavoitteet lukuun ottamatta poistetun öljysäiliön ja Raunistulanrampin välistä kaivantoa sekä korjaamorakennuksen itäpäädyn alapuolista maaperää. Korjaamorakennuksen itäpääty kunnostetaan myöhemmin tehtävien rakennuksen saneeraustöiden yhteydessä. Em. alueen kunnostuksessa noudatetaan tätä työtä varten annettua pilaantuneen maaperän kunnostuspäätöstä (Turun kaupungin ympäristönsuojelun tulosalue, no 7172-2014 (231), 27.6.2014). Kiinteistön länsiosaan Raunistulanrampin läheisyyteen jääneiden kunnostustavoitteet ylittävien öljyhiilivety- ja bentseenipitoisuuksien ei arvioida aiheuttavan sisäilmariskiä paikalle rakennettavassa kerrostalossa eikä pohjavesiriskiä. Mikäli kunnostetun kiinteistön pilaantuneeksi jääneillä alueilla tehdään myöhemmin tulevaisuudessa maanrakennustöitä, tulee massojen poistossa huomioida todetut haitta-ainepitoisuudet. Kaivutöiden toteuttamisesta tulee olla yhteydessä Turun kaupungin ympäristöviranomaiseen hyvissä ajoin ennen töiden aloitusta.”

Ympäristönsuojelujohtaja on 27.10.2022 § 88 tehnyt ympäristönsuojelulain 136 §:n mukainen päätöksen pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan ilmoituksen tarkastamisesta. Ympäristönsuojeluun on toimitettu 3.4.2023 päivätty pilaantuneen maaperän kunnostuksen loppuraportti, jossa todetaan, että tontilla ”käynnistettiin marraskuussa 2022 aikaisemmin (v. 2014) kunnostetun tontin loppuosan pilaantuneen maaperän kunnostustyö ennen kiinteistöllä tapahtuvaa uudisrakentamista. Vuonna 2014 kiinteistön maaperän kunnostus keskeytettiin tontilla olevan vanhan rakennuksen vuoksi. Kaivun jatkaminen olisi vaarantanut maanvaraisen rakennuksen perustukset ja olisi ollut sekä teknisesti että taloudellisesti vaativa toimenpide. Vuonna 2014 suoritettu maaperänpuhdistus on raportoitu ja raportti toimitettu viranomaiselle. Vuonna 2022 alueella sijainnut rakennus purettiin ja suoritettiin loppuun maaperän puhdistus kiinteistön alueella, jossa vuonna 2014 todettiin kohonneita, kunnostustavoitteet ylittäviä, haitta-ainepitoisuuksia. Vuoden 2022 maaperän puhdistus suoritettiin Turun kaupungin ympäristöviranomaisen ympäristönsuojelulain 136 §:n mukaisen päätöksen 11277–2022 (11 01 00) mukaisesti.”

Asunto Oy Turun Sorsapuisto on toimittanut tonttipalveluille 20.6.2023 päivätyn reklamaation, johon on liitetty 2.12.2014 päivätty toimenpideraportti, ympäristötarkastajan kanssa käyty sähköpostikeskustelu 17-18.11.2022 sekä 3.4.2023 päivätty pilaantuneen maaperän kunnostuksen loppuraportti. Reklamaation mukaan kaavoitusprosessi kohteessa on kestänyt useita vuosia eikä rakennukselle saatu purkamislupaa. Kohdetta koskeva rakennus- ja purkulupapäätös tehtiin 08.06.2022 ja kunnostussuunnitelma valmistui 11/2022, jolloin kunnostustyöt aloitettiin purkutöiden valmistettua. Kunnostus tuli kauppakirjan mukaan tehdä taloudellisesti edullisesti. Lopullisen kunnostustyön lykkääminen rakennuksen purun jälkeiseen aikaan johtui reklamaation mukaan ainoastaan kaupungin asettamasta kauppakirjan ehdosta ja sen johdosta yhteisesti tehdystä keskeytyspäätöksestä. Kaavoituksen ja rakennus- ja purkuluvan viivästyminen ovat aiheuttaneet puhdistustöiden olennaista viivästymistä. Kustannukset loppuunsaatetusta pilaantuneiden maiden puhdistuksesta, jotka saatiin tehtyä vasta rakennuksen purkamisen jälkeen ovat yhteensä 118.304,49 euroa. Reklamaatiossa vaaditaan kaupunkia korvaamaan kyseiset kustannukset.

Lopputulema

Vuonna 2022 suoritetut maaperän puhdistustyöt on suoritettu 27.9.2022 vireille tulleen ilmoituksen perusteella. Ostaja ei ole esittänyt kauppakirjan ehtojen mukaisesti kunnostussuunnitelmaa viranomaiselle viiden vuoden kuluessa kaupantekopäivästä. Kauppakirjan ehtojen muuttamisesta ei ole sovittu kaupan osapuolien kesken kirjallisesti. Ostajan tiedossa on kaupantekohetkellä ollut rakennuksen kulttuurihistorialliset arvot. Maakaaren mukainen määräaika vedota virheeseen on umpeutunut. Näin ollen ostaja vastaa vuonna 2022 aiheutuneista pilaantuneiden maiden puhdistuskustannuksista.

Oheismateriaali 1​Reklamaatio liitteineen

Oheismateriaali​Kauppakirjat 29.6.2012 ja 20.1.2014

Tonttipäällikkö Essi Korpela:

Päätös​Päätän hylätä Asunto Oy Turun Sorsapuiston korvausvaatimuksen.

​

Essi Korpela

tonttipäällikkö

Oikaisuvaatimusohje liitteenä