Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Anna Hyyppä 4.12.2023:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus -vastuualueen kaavoitus on laatinut yhdessä Arkkitehtitoimisto Kristina Karlssonin kanssa 10.10.2023 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen IX kaupunginosaan.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan IX kaupunginosan korttelin 11 tonteille 1 ja 2, osalle Tallimäenpuistoa, Hansapuistikkoon sekä osille Puutarhakatua, Malminkatua ja Hansakatua. Suunnittelualueen pinta-ala on 2,9 ha ja se sijaitsee 2 km Kauppatorilta lounaaseen.

​Alueella sijaitsevat vuonna 1967 valmistunut Merenkulkuoppilaitoksen koulurakennus ja vuonna 1962 valmistunut Juhana Herttuan koulu. Molemmissa rakennuksissa on koulutoiminta lakannut ja ne ovat tyhjillään. Merenkulkuoppilaitoksen tontti on yksityisessä omistuksessa, muut alueet omistaa Turun kaupunki.

Turun museokeskus on määritellyt molemmat koulurakennukset arvokkaiksi. Suunnittelualueen reunoilla sijaitsevat Pakkarinkadun kolerahautausmaan ja Malminkadun kolerasairaalan muinaisjäännösalueet. Tallimäenpuistossa ja koulutonteilla on arvokasta ketoaluetta.

Suunnittelutilanne

Turun yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on pääosin julkisten palvelujen ja hallinnon aluetta (PY) ja lounaisosaltaan työpaikkojen ja asumisen aluetta (PAK).

Kaupunginvaltuuston 13.2.2023 hyväksymässä yleiskaavassa 2029 suunnittelualue on pääosin keskustatoimintojen aluetta (C) sekä puistoa (VP). Puutarhakadulla kulkee pyöräilyn pääverkosto.

​Alueella on voimassa useita eri asemakaavoja vuosilta 1959–2013. Niissä pääosa alueesta on osoitettu yleisten rakennusten tonttialaksi (Y) ja opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YO). Tallimäenpuisto on puistoaluetta (P) ja Hansapuistikko suojaviheraluetta (EV). Rakennusoikeutta on osoitettu yhteensä n. 11 800 k-m². Merenkulkuoppilaitoksen tontin asemakaava on vahvistettu 14.4.1966 ja Juhana Herttuan koulun tontin asemakaava 8.12.1959.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavamuutoksen taustalla on yksityisen maanomistajan Malminkatu 5 Oy:n aloite Merenkulkuoppilaitoksen tontin käyttötarkoituksen muuttamisesta. Malminkatu 5 Oy haki jo vuonna 2015 entisen Merenkulkuoppilaitoksen purkamista. Turun hallinto-oikeus kumosi 6.6.2016 Turun kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnan asiasta 27.10.2015 § 318 tekemän päätöksen ja totesi, että rakennuksen suojeluarvot tulee tutkia asemakaavanmuutoksella.

Toiminta Juhana Herttuan koulutalossa on päättynyt vuonna 2020. Koulun toiminta on päätetty sijoittaa rakennettavaan Linnakaupungin monitoimitaloon, mikä vapauttaa nykyisen koulun kiinteistön jatkokehitykseen.

Molempien tonttien kehittämiseksi on laadittu Turun kaupungin ja Malminkatu 5 Oy:n välinen kumppanuussopimus, jonka kaupunginhallitus hyväksyi 29.11.2021 § 545.

Kaupunkiympäristölautakunta merkitsi tiedoksi kaavan tavoitteet ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman 17.5.2022 § 194. Kaava kuulutettiin vireille 28.5.2022.

Osallisilta pyydettiin aloitusvaiheen mielipiteitä 30.6.2022 mennessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin yhteensä 33 asukasmielipidettä. Lisäksi saatiin Turku Energia Sähköverkot Oy:n kommentti ja Turun museokeskuksen ennakkolausunto.

Asukasmielipiteissä kommentoitiin, että aluetta ei tule muuttaa asumiseen vaan säilyttää se julkisessa käytössä. Kumppanuussopimuksessa mainitun ”Arkipelagi visio” -suunnitelman rakennusmassaa pidettiin liian suurena ja korkeana. Se ei sovi ympäristöön, peittää näkymiä ja varjostaa lähiympäristöä. Alueen liikenne lisääntyy. Viheralueet on säilytettävä, ja alueen lähiluonto ja lähiliikuntapaikat ovat tärkeitä asukkaille.

Turku Energia Sähköverkot Oy:n mukaan alueella sijaitseva muuntamo ja kaapelit on huomioitava suunnittelussa.

Turun museokeskuksen ennakkolausunnon 8.8.2022 mukaan tiedossa olevat muinaisjäännökset on merkittävä kaavaan ja alueen kalliohakkauksista ja kivimuureista on laadittava arkeologinen inventointi. Lausunnossa määriteltiin molempien koulurakennusten suojeltavat piirteet laadittujen rakennushistoriaselvitysten perusteella. Merenkulkuoppilaitoksen suojeltaviksi piirteiksi museokeskus toteaa pääjulkisivujen ja vesikaton ominaispiirteet ja materiaalit, merenkulkuopetukseen liittyvät keskeiset piirteet (katolla sijaitseva havaintosilta laitteistoineen ja planetaarion kupolikatto) sekä sisäänkäyntiaulan, näyttelyhallin ja keskihallin muodostama tilasarja alkuperäisine materiaaleineen, ml. kattoikkunat. Juhana Herttuan koulun suojeltaviksi piirteiksi museokeskus toteaa julkisivujen ja vesikaton ominaispiirteet, pääaula alkuperäisine pintamateriaaleineen sekä voimistelu- ja juhlasali sahakattoineen ja näyttämön kaartuva takaseinä.

Alustavia luonnosvaihtoehtoja esiteltiin yleisötilaisuudessa 23.8.2023.

Palautteiden yhteenveto vastineineen on esitetty kaavan vuorovaikutusraportissa.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Asemakaavan tavoitteet perustuvat Turun kaupungin ja Malminkatu 5 Oy:n väliseen kumppanuussopimukseen.

Tavoitteena on tutkia yhteistyössä alueelle uutta maankäyttöratkaisua yhtenä kokonaisuutena ilman maanomistus- ja kiinteistörajoja, samalla vaarantamatta alueen erityisiä kaupunkikuvallisia, maisemallisia, kulttuurihistoriallisia ja luontoarvoja sekä huomioiden hanketaloudellinen toteuttamiskelpoisuus. Kaavatyön yhteydessä tutkitaan vaihtoehtoisia maankäyttöratkaisuja, joista yhtenä toimii Schauman Arkkitehtien laatima ”Arkipelagi visio” -viitesuunnitelma ja toisena ratkaisu, jossa alueella sijaitsevat rakennukset säilytettäisiin kokonaan tai osittain osana uudisrakentamista. Luontoarvoiltaan merkittävä lounaisrinne säilytetään puistoalueena.

Tavoitteena on myös kioskitoiminnan säilyttäminen Malminkadun ja Puutarhakadun kulmassa. Kioskille on 27.1.2022 myönnetty kymmeneksi vuodeksi poikkeamispäätös, jonka mukaan kioskirakennuksen voi peruskorjata tai korvata uudella rakennuksella.

Selvitykset

Asemakaavaluonnosten pohjaksi molemmista koulurakennuksista laadittiin rakennushistoriaselvitykset ja kuntoselvitykset. Lisäksi laadittiin arkeologinen tarkkuusinventointi, hiilipäästölaskenta ja liikennetuotoslaskelmia.

Rakennushistoriaselvityksissä on tarkasteltu koulutonttien ja rakennusten historiaa, muutoksia ja nykytilannetta asemakaavamuutoksen ja suojelutarpeen pohjaksi. Selvitysten perusteella Turun museokeskus määritteli rakennusten suojeltavat piirteet ennakkolausunnossaan 8.8.2022.

Arkeologisessa tarkkuusinventoinnissa alueelta havaittiin yli 300 metriä ehjää kivimuurirakennetta ja 12 kalliohakkausta 1900-luvun alusta sekä kolme nykyistä maankäyttöä edeltävää kallionlouhintapaikkaa.

Hiilipäästölaskennassa tarkasteltiin luonnosvaihtoehtojen ilmastovaikutuksia. Säilyttävän version hiilijalanjälki on runkomateriaalista riippuen 11–23 % uudistavaa pienempi. Purkutöiden aiheutuvat päästöt ovat kokonaisuudessa pienet.

Liikennetuotoslaskelmissa laskettiin autoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn matkatuotokset sekä arvioitiin liikenteen suuntautumista ympäröivän maankäytön ja alueen liikennemäärätietojen perusteella. Säilyttävä vaihtoehto tuottaa 25 % vähemmän liikennettä kuin uudistava, koska uutta asumista on esitetty vähemmän.

Merenkulkuoppilaitoksen kuntoselvityksen mukaan tyhjillään ollut rakennus on päässyt huonoon kuntoon ja rakennuksen peruskorjauksessa ja mahdollisessa käyttötarkoituksen muutoksessa tehtävät korjaukset ovat erittäin laajoja.

Juhana Herttuan koulutalon korjaustapaehdotus pohjautuu kosteus- ja sisäilmatekniseen tutkimuksen sekä asbesti- ja haitta-ainekartoitukseen. Rakennuksen teknisen kunnon todetaan olevan heikko ja sisäilman epäpuhtauksien osalta altistumisolosuhde on todennäköinen. Korjaustapaehdotuksessa on esitetty laajoja toimenpiteitä kaikille rakennusosille.

Asemakaavanmuutosluonnos

Suunnittelualueelta laadittiin kaksi asemakaavan luonnosvaihtoehtoa, säilyttävä ja uudistava. Luonnokset on laadittu yhteistyössä Malminkatu 5 Oy:n suunnittelijoiden Schauman &​ Nordgren Architectsin ja Arco Architecture Company kanssa. Varsinainen asemakaavakartta kaavamääräyksineen laaditaan ehdotusvaiheessa.

Vaihtoehto A säilyttävä:

Säilyttävässä luonnoksessa molemmat koulurakennukset muutetaan pääosin asuinkäyttöön. Juhana Herttuan koulun tontilla liikuntasali puretaan ja tilalle sijoittuu kolme asuinkerrostaloa. Merenkulkuoppilaitoksen tontille esitetään rivitalorakentamista sekä koulurakennukseen yhtä lisäkerrosta. Uudisrakennusten kerrosluvut ovat II–V. Pysäköinti sijoittuu molemmilla tonteilla pihakannen alle. Rakentamisen laajuus on noin 14 500 k-m² ja kerrosala lisääntyy nykyiseen asemakaavaan verrattuna noin 2 700 k-m². Uusia asukkaita tulee arviolta 290.

Vaihtoehto B uudistava:

Uudistava luonnos laadittiin kehittämällä kumppanuussopimuksen liitteenä ollutta ”Arkipelagi visio” -viitesuunnitelmaa palautteen perusteella paremmin kaupunkirakenteeseen ja ympäristön mittakaavaan sopivaksi. Ratkaisu perustuu kahteen asuinkerrostalokortteliin, joiden välissä on viheryhteys Tallimäenpuistoon. Kortteleihin muodostuu suojaiset sisäpihat. Rakennusten kerrosluvut ovat III–VII. Pysäköinti sijoittuu kellariin. Rakentamisen laajuus on noin 17 900 k-m² ja kerrosala lisääntyy nykyiseen asemakaavaan verrattuna noin 6 100 k-m². Uusia asukkaita tulee arviolta 360.

Näiden vaihtoehtojen lisäksi laadittiin yleispiirteiset lisätarkastelut, joissa vain toinen rakennuksista säilyy ja muutetaan pääosin asuinkäyttöön.

Vaihtoehto C1 Juhana Herttuan koulu säilyy:

Säilyvän koulurakennuksen laajuus on 3300 k-m² ja täydennysrakentamista noin 12 000–14​ 000 k-m².

Vaihtoehto C2 Merenkulkuoppilaitos säilyy

Säilyvän koulurakennuksen laajuus 4500 k-m² ja täydennysrakentamista noin 11 000–13 000 k-m².

Vaihtoehdot on kuvattu tarkemmin kaavaluonnoksen selostuksessa (oheismateriaali 1).

Tiivistelmä luonnosvaihtoehtojen vertailusta

​Kaikissa vaihtoehdoissa uusi rakentaminen sijoittuu nykyiselle korttelialueelle ja Tallimäenpuisto säilyy jatkossakin puistoalueena. Puiston arvokkaat luontoalueet säilytetään.

​Kaikissa vaihtoehdoissa korttelialueen käyttötarkoitus muuttuu yleisten rakennusten alueesta pääosin asumiseen. Uudistava vaihtoehto perustuu nykyisten rakennusten purkamiseen, jolloin rakennusten rakennustaiteelliset ja kulttuurihistorialliset arvot menetetään. Säilyttävä vaihtoehto säilyttää molempien rakennusten kaupunkikuvallisesti merkittävimmät osat, mutta edellyttää rakennusten mittavaa peruskorjausta. C-vaihtoehdoissa vain toinen arvokkaista rakennuksista säilyy.

​Vaihtoehtojen A ja B ilmastovaikutusten suurin ero liittyy nykyisten rakennusten purkamiseen: uudistavan vaihtoehdon ilmastovaikutukset ovat purkamisen takia kielteisemmät kuin säilyttävän vaihtoehdon. Säilyttävän vaihtoehdon hiilijalanjälki on runkomateriaalista riippuen 11–23 % pienempi kuin uudistavassa vaihtoehdossa.

​Säilyttävä vaihtoehto A tuottaa 25 % vähemmän liikennettä kuin uudistava B, koska uutta asumista on esitetty vähemmän. Molemmissa vaihtoehdoissa tonttien ajoliittymät säilyvät suunnilleen nykyisillä paikoillaan.

​Vaihtoehdoista C1 ja C2 ei laadittu hiilipäästölaskentaa ja liikennetuotoslaskelmia.

​Luonnosvaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia on arvioitu selostuksen kohdassa 4.4.4 Luonnoksen perusratkaisu ja vaihtoehdot (oheismateriaali 1).

​Vaihtoehdon valinta

​Vaihtoehtovertailun perusteella jatkosuunnittelun pohjaksi esitetään vaihtoehtoa B uudistava (liite 1). Vaihtoehto on taloudellisten vaikutusten, toteutettavuuden ja korjaamiseen liittyvien riskien takia parempi, vaikkakin rakennetun kulttuuriympäristön ja ilmastovaikutusten kannalta heikompi. Kaikissa vaihtoehdoissa uusi rakentaminen sijoittuu nykyiselle korttelialueelle, Tallimäenpuisto säilyy puistoalueena ja puiston arvokkaat luontoalueet säilytetään. Kaikissa vaihtoehdoissa korttelialueen käyttötarkoitus muuttuu yleisten rakennusten alueesta pääosin asumiseen.

​Vaihtoehdoista arvioitiin alustavasti myyntituloja kaupungin tontin osalta, maankäyttösopimuskorvauksia Merenkulkuoppilaitoksen osalta sekä maanvuokratuloja:

Vaihtoehto A: tulot 6,5 M€, maanvuokratulot 215 000 €/vuosi

Vaihtoehto B: tulot 11 M€, maanvuokratulot 305 000 €/vuosi

Vaihtoehto C1: tulot 8,7 M€, maanvuokratulot 215 000 €/vuosi

Vaihtoehto C2: tulot 9,5 M€, maanvuokratulot 305 000 €/vuosi

​Maankäyttösopimuksen tarve

​Asemakaavanmuutoksen hyväksyminen edellyttää maankäyttösopimusta.

Liite 1​Kaavaluonnos, vaihtoehto B 10.10.2023

Oheismateriaali 1​Selostus

Oheismateriaali 2​Vuorovaikutusraportti

Oheismateriaali 3​Aloitusvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4​Turun museokeskuksen ennakkolausunto​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtajan varahenkilönä maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 10.10.2023 päivätyn luonnosvaihtoehdon B uudistava (liite 1) laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen pohjaksi.​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa syntyi äänin 7-6.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Toivari, Åland, Karjalainen, Kaarniharju, Perho, Bastman ja Manni.

Rantasen seuraavansisältöisen muutosehdotuksen puolesta äänestivät häntä kannattaneen Kallion lisäksi Pätäri, Funck, el-Khatib ja Ilmanen:

”Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 10.10.2023 päivätyn luonnosvaihtoehdon A säilyttävä laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen pohjaksi.”

Muutosehdotuksen perustelut:

"Merenkulkuoppilaitoksen ja Juhana Herttuan koulurakennukset on määritelty arvokkaiksi ja yhdessä ne muodostavat kulttuurihistoriallisesti merkittävän kokonaisuuden. Olemassa olevien rakennusten säilyttäminen kaavan uudistamisen yhteydessä on myös Turun ilmastotavoitteiden mukaista säilyttävän vaihtoehdon hiilijalanjäljen ollessa uudistavan vaihtoehdon hiilijalanjälkeä pienempi."

Asian esitteli kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi.