​

Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristölakimies Jenna Härkönen 30.10.2023:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Rakennuspaikka sitovan tonttijaon mukaan

XXXXX , pinta-ala 2381 m² (nykyinen kiinteistö: XXXXX ja XXXXX . Tonttia ei ole vielä rekisteröity.

Osoite: XXXXX

Hakij​

Kiinteistö Oy M2-Kodit

Rakennushanke

Rakennetaan asuinkerrostalo Herttuankulmaan korttelin 18 tontille 1.

Talo A: IX ja VIII-kerroksinen.

Käytettävä rakennusoikeus yhteensä 3750 k-m².

Korttelin yhteinen autohalli rakennetaan lämmittämättömänä pihakannen alaisena autohallina. Autohallissa on 53 autopaikkaa.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 7.7.2018. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AK-1: Asuinkerrostalojen korttelialue. Asuntoja ei saa sijoittaa maantasokerrokseen siten, että ne avautuvat pelkästään kadulle.

Suurimman sallitun rakennusoikeuden ylittäen saa rakentaa porrashuoneet yli 15 kerrosalaneliömetrin ylittävältä osalta kussakin porrashuoneessa kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneiden viihtyisyyttä ja valoisuutta.

Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap kutakin 120 kerrosalaneliömetriä kohti ja 1 ap kutakin palveluasuntojen 150 kerrosalaneliömetriä kohti. Vieraspaikkoja on rakennettava 1 ap/10 asuntoa.

3750: Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

IX ja VIII: Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun.

(ap 50 %): Asemakaavamääräyksissä vaadituista autopaikoista tulee kortteliin sijoittaa vähintään suluissa olevan prosenttiluvun osoittama osuus. Muut autopaikat pitää sijoittaa LPA- tai KM-korttelialueelle enintään 300 metrin etäisyydelle korttelin rajasta.

pi-a: Piha-alue, jolle saa rakentaa yhtenäisen pihakannen siten, että

auton säilytystiloja saa sijoittaa kannen alle rakennusoikeutta ylittäen

kannen päällä olevat alueet istutetaan soveltuvin osin ja niiltä osoitetaan leikkiä ja oleskelua varten tarvittavat alueet

pihakannen tulee kestää raskaan pelastusajoneuvon paino.

Yleisiä määräyksiä:

Kadun varrella sijaitsevien rakennusten, tilojen ja pysäköintilaitosten katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus saa olla enintään 40%. Umpinaisia osuuksia on elävöitettävä esimerkiksi materiaalivalinnoin, istutuksin ja taideteoksin.

Pihakannet, I-kerroksiset rakennusosat sekä LPA-alueiden katot on toteutettava niin, että kattopinta-alasta vähintään 2/3 on hulevesiä viivyttävää viherkattorakennetta, jonka pidätyskerroksen paksuus on vähintään 70 mm. Muut kattopinnat suositellaan rakennettavaksi viherkattoisina siten, että ne toimivat hulevesijärjestelmän viivytysalueina. Oleskelu- ja leikkitiloja voidaan sijoittaa viherkatoille.

Poikkeukset MRL 58 §:

Tonttia koskevat poikkeukset

Rakentaminen osittain rakennusalan ulkopuolelle (asuinkerrostalot, parvekkeet, pysäköintilaitos sekä pyörävarastoa sisältävä osuus autohallista).

Osa autopaikoista, kulkuyhteyksistä sekä jätteiden syväkeräyspiste sijoitetaan istutettavaksi määrätylle tontinosalle.

Kerrosluvun rajojen ylitys A-talossa.

Asuinrakennusten katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus on suurempi kuin 40 %:a.

Koko korttelin yhteisjärjestelyjä koskevat poikkeukset, joihin tontti osallistuu

Autopaikkoja sijoitetaan kortteliin vähemmän kuin 50 %:a (noin 42 %:a).

Pihakantta ei ole mitoitettu pelastusajoneuvoille.

Koko pihakannen kattorakenteesta alle 2/3 on hulevesiä viivyttävää viherkattorakennetta (minimissään noin 1/3).

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Kaavoitus: puoltava

Tonttipalvelut: puoltava

Aluepelastuslaitos: ehdollinen

Pelastuslaitoksen lausunnon mukaan palon sammuttamisen ja henkilöiden pelastamisen edellytykset rakennuksessa ja sen läheisyydessä on otettava suunnittelussa huomioon. Varatieltä pelastaminen voidaan suunnitella myös asukkaiden omatoimisen toimintaan perustuvana tai paloteknisen laitteiston avulla (sprinklaus). Pelastuslaitoksen toimintaedellytykset on toteuduttava varatieratkaisusta riippumatta.

Naapurikiinteistöjen puolelle osoitetut nostopaikat on sovittava (myös kadut, puistot, yms. alueet). Mikäli rakennetaan niin lähelle toista rakennusta, että palon leviäminen on ilmeistä, taikka kiinni toiseen rakennukseen, on käytettävä palomuuria tai muuta ranteellista järjestelyä. Muihin rakennuksen palo- ja poistumisturvallisuusratkaisuihin pelastuslaitos ottaa pyydettäessä kantaa rakennuslupasuunnitelmien perusteella. Suositellaan rakennuslupaviranomaisen osallistamista poikkeamislupakäsittelyyn.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Herttuankulmassa Hoviväenpuiston vieressä. Sitovan ja hyväksytyn tonttijaon mukaan rakennuspaikka kuuluu kortteliin 18, jossa on vireillä kolme toisiinsa liittyvää poikkeamishakemusta asuinkerrostalojen (A, B, C, D ja E) uudisrakentamiseksi. Kortteliin on tarkoitus rakentaa kaikkia tontteja palveleva pysäköintilaitos pihakannen alle. Tässä poikkeamishakemuksessa on kyse asuinkerrostalon A uudisrakentamisesta korttelin tontille 1.

Asuinkerrostalo ja osa parvekkeista sekä pysäköintilaitos ylittävät asemakaavassa esitettyjä rakennusalan rajoja. Hakemuksen mukaan pysäköintilaitoksen rakennusalaa ja pysäköintilaitoksen rakennusalan ylittävää osuutta rakennuksien A ja B välissä hyödynnetään polkupyöräsäilytykseen. Hakijan perusteluiden mukaan rakennusoikeutta ei ole mahdollista käyttää kokonaisuudessaan kaavan sallimien kerroslukujen ja rakennusalan rajojen puitteissa. Lisäksi pysäköintilaitoksen mitoitus edellyttää riittävää leveyttä pihatiloilta samoin kuin rakennusten mittakaava (valoisuus ja näkymät). Siksi naapurirakennusten rakennusalan ylitysten myötä osa kaavan mukaisesta rakennusalasta on korttelissa jätettävä käyttämättä. Tämä osaltaan lisää tarvetta rakennusalan ylitykseen. Perusteluiden mukaan rakennusalan ylittäviä pysäköintilaitoksen osuuksia tarvitaan riittävän polkupyörävarastojen määrän, riittävän autopaikkamäärän sekä toimivien piha- ja porrashuoneyhteyksien takia. Rakennusalan ylitystä voidaan hakijan esittämien perusteluiden ja tontin tarkoituksenmukaisen käytön kannalta pitää hyväksyttävänä.

Asemakaavan mukaiset kerrosluvut A-talossa ovat IX ja VIII. Hakemuksen mukaan vesikaton alle jäävät tilat pyritään hyödyntämään mahdollisimman tehokkaasti, jolloin kerrosluvun rajat ylittyvät. Hakemuksen perusteluiden mukaan poikkeus kerrosalan rajoista vähentää tarvetta rakennusalan ylityksille rakennusten päämittojen osalta, mitä voidaan pitää erityisenä syynä poikkeamiselle.

Asemakaavassa osoitetulle istutettavalle alueen osalle on tarkoitus sijoittaa 10 autopaikkaa, tarpeelliset kulkuyhteydet sisäänkäynteihin sekä jätteiden syväkeräyspiste. Hakijan perusteluiden mukaan istutettavalle osalle rakentamisella pyritään ratkaisemaan mahdollisimman suuri osuus pysäköinnistä korttelin sisällä. Tavoitteena on myös välttää liiallista pintapysäköintiä rakennusten välisissä pihatiloissa sekä mahdollistaa tarpeelliset nostotikasauton reitit. Hakemuksen mukaan pintapysäköinti kaavassa istutettavaksi määrätyllä alueella järjestetään laadukkaasti, nurmikivien sekä rajaavien istutusten ja puiden avulla siten, ettei se tuota kaupunkikuvallista häiriötä. Lisäksi hakija on perustellut, että kulkuyhteydet ja jätehuolto on ratkaistava tontin sisällä.

Hakijan esittämät perustelut huomioon ottaen poikkeamiseen on erityinen syy. Istutettavalle alueelle rakentamista voidaan puoltaa ehdolla, että pysäköintipaikkojen ympärille tulee istuttaa vähintään viisi suurikokoiseksi kasvavaa puuta. Suurikokoiseksi puuksi lasketaan yli 10 metrin korkuiseksi kasvava puulaji. Lisäksi pysäköintialue tulee rajata pensasistutuksin, jotta autot ovat paremmin maisemoituja ja ympäröivän istutettavan alueen kuluminen vähempää. Hakijalla ei ollut ehtoon huomautettavaa.

Istutettavalle alueen osalle on osoitettu rakentamista sekä nyt kyseessä olevalla tontilla 1 että samaan kortteliin kuuluvalla tontilla 2. Istutettavalle alueen osalle rakentaminen voidaan kompensoida istuttamalla Hopmanninkadun varrelta aluetta, jota ei ole kaavassa merkitty istutettavaksi. Hakijan selvityksen mukaan tonttien 1 ja 3 pihasuunnitelmissa on kompensaatioajatuksen mukaisesti esitetty Hopmanninkadun varren kolmiomaiset alueet erittäin vehreinä. Sen varmistamiseksi, että korttelin piha-alue toteutuu riittävän vehreänä ja istutettuna poikkeamisesta huolimatta, hakemusta puolletaan ehdolla, että Hopmanninkadun varrelle sijoittuville kolmiomaisille alueille tulee istuttaa molempiin vähintään yksi suurikokoiseksi kasvava puu (tontit 1 ja 3). Näillä paikoilla suurikokoiseksi kasvava puu rajaa korkeammalla sijaitsevaa kansipihaa, tuoden pihalle vehreitä näkymiä. Suurikokoiseksi puuksi lasketaan yli 10 metrin korkuiseksi kasvava puulaji. Kannen näkyviä seiniä tulee lisäksi maisemoida köynnösistutuksin. Hakijalla ei ollut ehtoon huomautettavaa.

Hopmanninkadun varrella sijaitsevan asuinrakennuksen katutason julkisivussa umpinaisten ulkoseinien osuus on suurempi kuin kaavassa mainittu enintään 40 %:a. Hakijan perusteluiden mukaan väestönsuojat, varastot ja tekniset tilat käyttävät suurimman osan ensimmäisen kerroksen pinta-alasta ja näiden tilojen aukotusmahdollisuudet ovat rajalliset. Kaavamääräyksen mukaan umpinaisia osuuksia on elävöitettävä esimerkiksi materiaalivalinnoin, istutuksin ja taideteoksin, mikä hakijan on otettava rakennuslupavaiheen suunnittelussa huomioon.

Hakemuksessa on esitetty koko korttelin yhteisjärjestelyjä sisältävät poikkeamat, johon myös tontti 1 osallistuu. Autopaikoista noin 42 %:a sijoitetaan kortteliin, kun kaava edellyttää kortteliin sijoitettavaksi vähintään 50 %:a. Perusteluiden mukaan kaavamääräyksen mukaisesti halutaan välttää laajoja kattamattomia pysäköintialueita. Sekä asukas- että vieraspysäköinti vaatii yhteensä n. 158 autopaikkaa tonteilla. Tonteille rakennettavaan pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen on mahdollista sijoittaa enintään 53 autopaikkaa. Kaavan mukainen autopaikkamäärä kortteliin sijoitettuna, eli n. 79 ap, tuottaisi 26 pintapaikkaa. Riittävän laadukkaiden ulkotilojen, turvallisten ajoreittien sekä toimivien pelastusreittien varmistamiseksi pintapysäköinnin määrä korttelissa on pidettävä pienempänä. Hakijan selvityksen mukaan korttelin ulkopuolisesta pysäköintilaitoksesta, johon osa autopaikoista on tarkoitus sijoittaa, on varattu tarvittava autopaikkamäärä korttelin 18 käyttöön. Poikkeamisesta huolimatta ulkopuolisesta pysäköintilaitoksesta jää tarvittava määrä autopaikkoja myös muiden kaavassa osoitettujen kortteleiden käyttöön.

Hakemuksen mukaan pihakansi ei ole mitoitettu pelastusajoneuvoille. Perusteluiden mukaan tarvetta nostotikasauton ajoon pihakannelle ei ole. Pelastautuminen pelkästään kannen suuntaan avautuvista asunnoista tapahtuu pääosin rakennuksessa olevan pääportaan lisäksi rakennettujen poistumisportaiden kautta sekä muilta osin parvekeluukkujen kautta.

Asemakaavan yleisten määräysten mukaisesti pihakannen kattopinta-alasta vähintään 2/3 tulee toteuttaa hulevesiä viivyttävänä viherkattorakenteena. Hakemuksen mukaan koko pihakannen kattorakenteesta vähintään 1/3 on hulevesiä viivyttävää viherkattorakennetta. Perusteluiden mukaan istutettavilta alueilta, pysäköinniltä ja pelastusajoneuvon reiteiltä vapaat pihatilat jäävät korttelissa asukasmäärään nähden vähäisiksi. Pihakannen käytettävyys oleskelutilana tulisi varmistaa jättämällä välttämättömien kulkureittien ohella riittävästi tilaa myös oleskelulle ja leikille sekä asuntokohtaisille ulkotiloille. Poikkeamisesta huolimatta Turun kaupungin rakennusjärjestyksen 8 a §:n mukainen viherkerroin tontilla täyttyy, mitä voidaan pitää puoltavana seikkana hakijan esittämien perusteluiden lisäksi.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1 asemapiirros 9.5.2023

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Päätös​Päätin seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 9.5.2023 päivätyn asemapiirroksen mukaiset

poikkeukset:

Pysäköintipaikkojen ympärille tulee istuttaa vähintään viisi suurikokoiseksi kasvavaa puuta. Suurikokoiseksi puuksi lasketaan yli 10 metrin korkuiseksi kasvava puulaji. Lisäksi pysäköintialue tulee rajata pensasistutuksin, jotta autot ovat paremmin maisemoituja ja ympäröivän istutettavan alueen kuluminen vähempää.

Hopmanninkadun varrelle sijoittuvalle kolmiomaiselle alueelle tulee istuttaa vähintään yksi suurikokoiseksi kasvava puu. Tällä paikalla suurikokoiseksi kasvava puu rajaa korkeammalla sijaitsevaa kansipihaa, tuoden pihalle vehreitä näkymiä. Suurikokoiseksi puuksi lasketaan yli 10 metrin korkuiseksi kasvava puulaji. Kannen näkyviä seiniä tulee lisäksi maisemoida köynnösistutuksin.

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (5 kpl), yhteensä 1500 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 15.11.2023.

Kaupunkiympäristöjohtajan varahenkilönä kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää:

Kimmo Suonpää

Kaupunkirakentamisjohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä.

​