Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristölakimies Jenna Härkönen 30.10.2023:

​Rakennuspaikka ja sen sijainti

​Sataman kaupunginosan (061), korttelin 18 tontti 3, pinta-ala 2909 m².

​Osoite: Hopmanninkatu 13

​Hakija

​TVT Asunnot Oy

​Rakennushanke

​Rakennetaan kolme asuinkerrostaloa Herttuankulmaan korttelin 18 tontille 3.

​Talo C: VI ½-kerroksinen.​​

Talo D: VIII-kerroksinen.​

Talo E: VII-, VI- ja V-kerroksinen.

​Käytettävä rakennusoikeus yhteensä 8500 k-m².

​Korttelin yhteinen autohalli rakennetaan lämmittämättömänä pihakannen alaisena autohallina. Autohallissa on 53 autopaikkaa.​

Kaavoitustilanne

​ASEMAKAAVA

​Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 7.7.2018. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

​AK-1: Asuinkerrostalojen korttelialue. Asuntoja ei saa sijoittaa maantasokerrokseen siten, että ne avautuvat pelkästään kadulle.

Suurimman sallitun rakennusoikeuden ylittäen saa rakentaa porrashuoneet yli 15 kerrosalaneliömetrin ylittävältä osalta kussakin porrashuoneessa kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneiden viihtyisyyttä ja valoisuutta.

Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap kutakin 120 kerrosalaneliömetriä kohti ja 1 ap kutakin palveluasuntojen 150 kerrosalaneliömetriä kohti. Vieraspaikkoja on rakennettava 1 ap/10 asuntoa.

​8500: Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

​VIII, VII ½, VI ½: Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen alasta ullakolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi.

​u-1: Uloke. Ulokkeen saa rakentaa kerroksesta III ylöspäin. Kerroksen III alapuolelle saa kuitenkin ulottaa yläpuolisen rakentamisen vaatimia rakennusosia, jotka eivät haittaa liikennealueen rakentamista ja käyttöä. Ulokkeen alla olevan kulkuväylän vapaan korkeuden on oltava vähintään 5 m.

​(ap 50 %): Asemakaavamääräyksissä vaadituista autopaikoista tulee kortteliin sijoittaa vähintään suluissa olevan prosenttiluvun osoittama osuus. Muut autopaikat pitää sijoittaa LPA- tai KM-korttelialueelle enintään 300 metrin etäisyydelle korttelin rajasta.

​pi-a: Piha-alue, jolle saa rakentaa yhtenäisen pihakannen siten, että - auton säilytystiloja saa sijoittaa kannen alle rakennusoikeutta ylittäen kannen päällä olevat alueet istutetaan soveltuvin osin ja niiltä osoitetaan leikkiä ja oleskelua varten tarvittavat alueet - pihakannen tulee kestää raskaan pelastusajoneuvon paino.​

Yleisiä määräyksiä:​

Kadun varrella sijaitsevien rakennusten, tilojen ja pysäköintilaitosten katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus saa olla enintään 40%. Umpinaisia osuuksia on elävöitettävä esimerkiksi materiaalivalinnoin, istutuksin ja taideteoksin.​

Pihakannet, I-kerroksiset rakennusosat sekä LPA-alueiden katot on toteutettava niin, että kattopinta-alasta vähintään 2/3 on hulevesiä viivyttävää viherkattorakennetta, jonka pidätyskerroksen paksuus on vähintään 70 mm. Muut kattopinnat suositellaan rakennettavaksi viherkattoisina siten, että ne toimivat hulevesijärjestelmän viivytysalueina. Oleskelu- ja leikkitiloja voidaan sijoittaa viherkatoille.

Poikkeukset MRL 58 §:

​Tonttia koskevat poikkeukset:​

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Rakentaminen osittain rakennusalan ulkopuolelle (asuinkerrostalot, parvekkeet sekä pyörävarastoa ja​​ ​ ​ ​ sisäänkäyntitiloja sisältävä osuus autohallista).

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Kerrosluvun rajojen ylitykset E-talossa.

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Asuinrakennusten katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus on suurempi kuin 40 %:a.​

Koko korttelin yhteisjärjestelyjä koskevat poikkeukset, joihin tontti osallistuu​

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Autopaikkoja sijoitetaan kortteliin vähemmän kuin 50 %:a (noin 42 %:a).

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Pihakantta ei ole mitoitettu pelastusajoneuvoille.

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Koko pihakannen kattorakenteesta alle 2/3 on hulevesiä viivyttävää viherkattorakennetta (minimissään noin 1/3).

​Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

​Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

​Viranomaisluvat ja lausunnot

​Kaavoitus: puoltava​

Tonttipalvelut: puoltava​

Aluepelastuslaitos: ehdollinen​

Pelastuslaitoksen lausunnon mukaan palon sammuttamisen ja henkilöiden pelastamisen edellytykset rakennuksessa ja sen läheisyydessä on otettava suunnittelussa huomioon. Varatieltä pelastaminen voidaan suunnitella myös asukkaiden omatoimisen toimintaan perustuvana tai paloteknisen laitteiston avulla (sprinklaus). Pelastuslaitoksen toimintaedellytykset on toteuduttava varatieratkaisusta riippumatta.​

Naapurikiinteistöjen puolelle osoitetut nostopaikat on sovittava (myös kadut, puistot, yms. alueet). Mikäli rakennetaan niin lähelle toista rakennusta, että palon leviäminen on ilmeistä, taikka kiinni toiseen rakennukseen, on käytettävä palomuuria tai muuta ranteellista järjestelyä. Muihin rakennuksen palo- ja poistumisturvallisuusratkaisuihin pelastuslaitos ottaa pyydettäessä kantaa rakennuslupasuunnitelmien perusteella. Suositellaan rakennuslupaviranomaisen osallistamista poikkeamislupakäsittelyyn.

​Päätöksen perustelut

​Rakennuspaikka sijaitsee Herttuankulmassa Hoviväenpuiston vieressä. Sitovan ja hyväksytyn tonttijaon mukaan rakennuspaikka kuuluu kortteliin 18, jossa on vireillä kolme toisiinsa liittyvää poikkeamishakemusta asuinkerrostalojen (A, B, C, D ja E) uudisrakentamiseksi. Kortteliin on tarkoitus rakentaa kaikkia tontteja palveleva pysäköintilaitos pihakannen alle. Tässä poikkeamislupahakemuksessa on kyse asuinkerrostalojen C, D ja E uudisrakentamisesta korttelin tontille 3.

​Asuinkerrostalot sekä pysäköintilaitos ylittävät asemakaavassa esitettyjä rakennusalan rajoja. Pysäköintilaitoksen rakennusalaa ja pysäköintilaitoksen rakennusalan ylittävää osuutta rakennuksien C ja D välissä hyödynnetään polkupyöräsäilytykseen ja asuinkerrosten sisäänkäyntitiloiksi. Hakijan perusteluiden mukaan rakennusoikeutta ei ole mahdollista käyttää kokonaisuudessaan kaavan sallimien kerroslukujen ja rakennusalan rajojen puitteissa. Tontin ulkopuolisia ulokkeita ei voida hyödyntää rakennusoikeudellisena kerrosalana, vaan parvekkeina (kaupunkikuvalliset, arkkitehtoniset, rakenteelliset ja vuokra-asuntorakentamisen taloudelliset syyt). Perusteluiden mukaan pysäköintilaitoksen mitoitus edellyttää riittävää leveyttä pihatiloilta samoin kuin rakennusten mittakaava (valoisuus, näkymät). Siksi rakennusten runkosyvyyden kasvaessa yli 14 metriin, osa kaavan mukaisesta rakennusalasta on jätettävä käyttämättä. Tämä osaltaan lisää tarvetta rakennusalan ylitykseen. Perusteluiden mukaan rakennusalan ylittäviä pysäköintilaitoksen osuuksia tarvitaan riittävän polkupyörävarastojen määrän, riittävän autopaikkamäärän sekä toimivien piha- ja porrashuoneyhteyksien takia. Rakennusalan ylitystä voidaan hakijan esittämien perusteluiden ja tontin tarkoituksenmukaisen käytön kannalta pitää hyväksyttävänä.

Asemakaavan mukaiset rakennuksen kerrosluvut E-talossa ovat VII ½ ja V ½. Hakemuksen mukaan vesikaton alle jäävät tilat pyritään hyödyntämään mahdollisimman tehokkaasti, jolloin kerrosluvun rajat ylittyvät. Hakemuksen perusteluiden mukaan poikkeus kerrosalan rajoista vähentää tarvetta rakennusalan ylityksille rakennusten päämittojen osalta, mitä voidaan pitää erityisenä syynä poikkeamiselle.​

Hakemuksen mukaan Hopmanninkadun varrella sijaitsevien asuinrakennusten katutason julkisivussa umpinaisten ulkoseinien osuus tulee olemaan suurempi kuin kaavassa mainittu enintään 40 %:a. Hakijan perusteluiden mukaan kooltaan määräysten ja suositusten mukaiset väestönsuojat, varastot ja tekniset tilat käyttävät suurimman osan ensimmäisen kerroksen pinta-alasta ja näiden tilojen aukotusmahdollisuudet ovat rajalliset. On huomattava, että kaavamääräyksen mukaan umpinaisia osuuksia on elävöitettävä esimerkiksi materiaalivalinnoin, istutuksin ja taideteoksin, mikä on otettava huomioon rakennuslupavaiheen suunnittelussa. Hakija on aukotusta koskevan poikkeuksen osalta perustellut, että pohjakerrosta on elävöitetty ikkuna- ja oviaukotuksen lisäksi tiilikuvioinneilla, jotka muodostavat julkisivuun aukon kaltaisia vyöhykkeitä. Näin ollen poikkeamista voidaan pitää perusteltuna.

​Hakemuksessa on esitetty koko korttelin yhteisjärjestelyjä sisältävät poikkeamat, johon myös tontti 3 osallistuu. Autopaikoista noin 42 %:a sijoitetaan kortteliin, kun kaava edellyttää kortteliin sijoitettavaksi vähintään 50 %:a. Perusteluiden mukaan kaavamääräyksen mukaisesti halutaan välttää laajoja kattamattomia pysäköintialueita. Sekä asukas- että vieraspysäköinti vaatii yhteensä n. 158 autopaikkaa tonteilla. Tonteille rakennettavaan pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen on mahdollista sijoittaa enintään 53 autopaikkaa. Kaavan mukainen autopaikkamäärä kortteliin sijoitettuna, eli n. 79 ap, tuottaisi 26 pintapaikkaa. Riittävän laadukkaiden ulkotilojen, turvallisten ajoreittien sekä toimivien pelastusreittien varmistamiseksi pintapysäköinnin määrä korttelissa on pidettävä pienempänä. Hakijan selvityksen mukaan korttelin ulkopuolisesta pysäköintilaitoksesta, johon osa autopaikoista on tarkoitus sijoittaa, on varattu tarvittava autopaikkamäärä korttelin 18 käyttöön. Poikkeamisesta huolimatta ulkopuolisesta pysäköintilaitoksesta jää tarvittava määrä autopaikkoja myös muiden kaavassa osoitettujen kortteleiden käyttöön.

​Hakemuksen mukaan pihakansi ei ole mitoitettu pelastusajoneuvoille. Perusteluiden mukaan pihalla ei ole tilaa määräysten mukaisesti mitoitetulle pelastusajoneuvon luiskalle eikä tarvetta nostotikasauton ajoon pihakannelle ole. Pelastautuminen pelkästään kannen suuntaan avautuvista asunnoista tapahtuu parvekeluukkujen kautta. Hakemuksen mukaan ratkaisusta on alustavasti keskusteltu pelastuslaitoksen kanssa.​

Asemakaavan yleisten määräysten mukaisesti pihakannen kattopinta-alasta vähintään 2/3 tulee toteuttaa hulevesiä viivyttävänä viherkattorakenteena. Hakemuksen mukaan koko pihakannen kattorakenteesta vähintään 1/3 on hulevesiä viivyttävää viherkattorakennetta. Perusteluiden mukaan istutettavilta alueilta, pysäköinniltä ja pelastusajoneuvon reiteiltä vapaat pihatilat jäävät korttelissa asukasmäärään nähden vähäisiksi. Pihakannen käytettävyys oleskelutilana tulisi varmistaa jättämällä välttämättömien kulkureittien ohella riittävästi tilaa myös oleskelulle ja leikille sekä asuntokohtaisille ulkotiloille. Poikkeamisesta huolimatta Turun kaupungin rakennusjärjestyksen 8 a §:n mukainen viherkerroin tontilla täyttyy, mitä voidaan pitää puoltavana seikkana hakijan esittämien perusteluiden lisäksi.

​Korttelin tonttien 1 ja 2 poikkeamislupahakemuksissa on osoitettu rakentamista asemakaavan mukaiselle istutettavalle alueen osalle. Korttelin piha-aluetta on tarkasteltava kokonaisuutena ja varmistettava, että piha-alue toteutuu riittävän vehreänä poikkeamisista huolimatta. Istutettavalle alueen osalle rakentaminen voidaan kompensoida istuttamalla Hopmanninkadun varrelta aluetta, jota ei ole kaavassa merkitty istutettavaksi. Hakijan selvityksen mukaan tontin 1 sekä nyt kyseessä olevan tontin 3 pihasuunnitelmissa on kompensaatioajatuksen mukaisesti esitetty Hopmanninkadun varren kolmiomaiset alueet erittäin vehreinä. Jotta korttelin piha-alue toteutuu riittävän vehreänä ja istutettuna poikkeamisesta huolimatta, hakemusta puolletaan ehdolla, että Hopmanninkadun varrelle sijoittuville kolmiomaisille alueille tulee istuttaa molempiin vähintään yksi suurikokoiseksi kasvava puu (tontit 1 ja 3). Näillä paikoilla suurikokoiseksi kasvava puu rajaa korkeammalla sijaitsevaa kansipihaa, tuoden pihalle vehreitä näkymiä. Suurikokoiseksi puuksi lasketaan yli 10 metrin korkuiseksi kasvava puulaji. Kannen näkyviä seiniä tulee lisäksi maisemoida köynnösistutuksin. Hakijalla ei ollut ehtoon huomautettavaa.​

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

​

Liite 1​ ​ ​ ​ ​ ​ Asemapiirros 28.4.2023

​Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Päätös​Päätin seuraavalla ehdolla myöntää hakemuksen ja 28.4.2023 päivätyn asemapiirroksen mukaiset​poikkeukset:

-​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ ​ Hopmanninkadun varrelle sijoittuvalle kolmiomaiselle alueelle tulee istuttaa vähintään yksi suurikokoiseksi​​ ​ ​ ​ ​ kasvava puu. Tällä paikalla suurikokoiseksi kasvava puu rajaa korkeammalla sijaitsevaa kansipihaa, tuoden​​ ​ ​ ​ ​ pihalle vehreitä näkymiä. Suurikokoiseksi puuksi lasketaan yli 10 metrin korkuiseksi kasvava puulaji. Kannen​​ ​ ​ ​ ​ näkyviä seiniä tulee lisäksi maisemoida köynnösistutuksin.​

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (3 kpl), yhteensä 1360 euroa.

​Päätöksen voimassaolo

​Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 15.11.2023.

​

Kaupunkiympäristöjohtajan varahenkilönä kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää:

​

Kimmo Suonpää​Kaupunkirakentamisjohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä