Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristölakimies Jenna Härkönen 11.10.2023:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Varissuon kaupunginosan (016), korttelin 30 tontti 2, pinta-ala 4861 m²

Osoite: Konradinkuja 1

Hakija

TVT Asunnot Oy

Rakennushanke

Tontilla on kaksi asuinkerrostaloa:

Talo A, 3143 k-m², 7-kerroksinen

Talo B, 2245 k-m², 5 ½-kerroksinen

Haetaan B-talon pohjakerroksen neljän yhteiskäyttötilan muutosta asunnoiksi. Tilat ovat asukaskerhotilat aloiltaan 65 m² ja 40 m², asukasetätyötila 45 m² ja asukaskierrätys 30 m².

Perusteluna muutokselle asuinympäristön pysyminen rauhallisempana ja turvallisempana. Yhteistiloiksi jää vielä saunatilat, talopesula, kuivaushuone, kerhotila ja varastot.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 6.3.1976. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

ALK: Yhdistettyjen liike- ja asuinkerrostalojen korttelialue.

1080 ja 1800: Rakennuksen tai rakennusten suurin sallittu kerrosala neliömetreissä.

2160+300m: Lukusarja, jossa edellinen luku osoittaa ALK-korttelialueilla rakennusalan asuinhuoneistojen kerrosalan neliömetreinä ja jälkimmäinen luku maanpäällisessä kellarikerroksessa sallitun liikehuoneistojen kerrosalan neliömetreinä.

III, V ja VI: Roomalainen numero, joka osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun varsinaisen kerrosluvun.

AK- ja ALK- korttelialueilla saadaan yhteistilat sijoittaa myös kerroksiin sallittua kerrosalaa ylittäen enintään 10 %. AK- ja ALK korttelialueilla saa viisikerroksisten ja sitä korkeampien rakennusten ullakoille rakentaa teknisten tilojen lisäksi asukkaiden yhteiskäyttöön tarkoitettuja sauna- yms. tiloja enintään puolet yhden täyden kerroksen kerrosalasta asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden rajoittamatta. Jokaiselle tontille on järjestettävä muusta käytöstä vapaata leikki- ja oleskelutilaa vähintään 10 % tontin asuntokerrosalan määrästä. AK-, ALK-, AKR- ja AOR- korttelialueilla on rakentamattomat korttelinosat, joita ei käytetä liikenteeseen, leikkialueiksi tms. istutettava. Autopaikkojen vähimmäismäärät: asunnot yksi ap / 100 kerrosm2.​

AK- ja ALK- korttelialueilla ei saa sijoittaa autopaikkoja muualle kuin asemakaavassa osoitetulle pysäköimispaikalle.

Poikkeukset MRL 58 §:

​-​ Maanpäälliseen kellarikerrokseen sijoitetaan pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa

-​​ Rakennusoikeuden ylitys (sallittu 5340 k-m², toteutetaan 5643 k-m²)

-​​ Kerrosluvusta poikkeaminen (Talo B, V sijaan VI)

-​​ Autopaikkojen määrä (kaavamääräys 56 kpl, rakennetaan 50 kpl)

​Aiemmin myönnetyt poikkeukset:

​-​ Kolmen rakennuksen sijaan kaksi rakennusta

-​​ Rakennusaloilta poikkeaminen

-​​ Kerrosluvusta poikkeaminen (Talo A: VI sijaan VII, talo B: V sijaan ½ V)

-​​ Autopaikkojen määrä (kaavamääräys 54 kpl, rakennetaan 50 kpl)

​Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

​Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia tehtiin kolme.

​Muistutusten mukaan ei ole alueen edun mukaista poiketa kaavamääräyksen mukaisesta parkkipaikkojen määrästä ja samaan aikaan lisätä asuntojen määrää. Lisäksi muistutuksissa on todettu, ettei kaikkia yhteiskäyttötiloja ole tarkoituksenmukaista muuttaa asunnoiksi.

​Hakija on antanut naapureiden muistutuksiin vastineensa. Vastineessa on todettu, että mikäli autopaikoille ilmenee myöhemmin tarvetta, tutkitaan mahdollisuutta sähköiseen yhteiskäyttöautoon. Vastineen mukaan asukkaiden yhteiskäyttötiloina toteutetaan A-taloon kerhotila sekä kaikkien asukkaiden yhteinen saunaosasto, joiden pinta-ala yhteensä on n. 50 m².

​Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

​Viranomaisluvat ja lausunnot

​Tonttipalvelut: puoltava

​Päätöksen perustelut

​Rakennuspaikka sijaitsee Varissuolla yhdistettyjen liike- ja asuinkerrostalojen korttelialueella. Hakemuksessa on kyse tontilla sijaitsevan B-asuinkerrostalon maanpäällisessä kellarikerroksessa sijaitsevien neljän yhteiskäyttötilan muutoksesta asunnoiksi. Kyseiset tilat ovat asukaskerhotilat 65 m² ja 40 m², asukasetätyötila 45 m² sekä asukaskierrätystila 30 m².

​Tontille on aiemmin myönnetty poikkeamispäätös (2020-1294) kolmen asuinkerrostalon purkuun ja kahden uuden asuinkerrostalon rakentamiseen. Poikkeuksina on myönnetty kolmen rakennuksen sijaan kahden rakennuksen rakentaminen, rakennusaloilta poikkeaminen ja kerrosluvusta sekä autopaikkojen määrästä poikkeaminen. Kaavan mukaista kokonaisrakennusoikeutta (5340 k-m²) ei ole ylitetty.

​Edellä mainittua poikkeamislupaa vastaava rakennuslupa (2022-469) on myönnetty 15.9.2022. Rakennusluvalla on myönnetty rakennusoikeutta asumiseen 5388 m² sekä lisäksi asemakaavan sallimia yhteiskäyttötiloja 180 m². Kyseiset yhteiskäyttötilat on nyt poikkeamisluvalla tarkoitus muuttaa asumiseen. Jäljelle jäävät asumisen yhteiskäyttötilat sijoittuvat samalla tontilla olevaan toiseen rakennukseen (A-talo).

​Alueella voimassa oleva asemakaava on tullut voimaan vuonna 1976. Maankäyttö- ja rakennuslain 217 §:n kerrosalaa koskevan siirtymäsäännöksen mukaisesti lain voimaan tullessa voimassa olleeseen kaavaan perustuvassa rakentamisessa rakennusoikeuden laskemisessa noudatetaan kerrosalaa koskevia lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä. Näin ollen kerrosalan laskemisessa noudatetaan kaavan voimaan tullessa voimassa ollutta rakennuslakia (370/1958).

Rakennuslain 131 a §:n mukaan kellarikerrokseksi katsotaan kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolella oleva tila, joka ei ole kerros. Rakennuksen kerrosalaan luetaan kerrosten alat ja se kellarikerroksen ala, johon sijoitetaan työhuoneita tai rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Myönnetyssä rakennusluvassa 2022-469 maanpäällisiä kellarikerroksia ei ole laskettu kerrosalaan. Koska nyt yhteiskäyttötilat on tarkoitus muuttaa pääkäyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön eli asumiseen, ne tulee rakennuslain 131 a §:n mukaisesti laskea kerrosalaan. Käyttötarkoituksen muutoksen myötä käytettävä rakennusoikeus tulee olemaan 5643 k-m² eli ylitys on n. 5,7 %, mitä voidaan pitää kokonaisuutena arvioiden vähäisenä.​ Haettua poikkeamista voidaan puoltaa ottaen huomioon, että hakemuksen mukainen rakentaminen tapahtuu käytännössä rakennusmassan sisällä eikä laajentaminen aiheuta oleellisia muutoksia rakennukseen.

​Tontilla sijaitseva B-asuinkerrostalo on ½ V-kerroksinen. Kun yhteiskäyttötilat muutetaan rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisiksi tiloiksi, muuttuu maanpäällinen kellarikerros ns. sekakerrokseksi, joka tulee laskea kerrokseksi edellä mainitun rakennuslain 131 a §:n mukaisesti. Näin ollen asuinkerrostalo B:n kerrosluvuksi tulee VI. Haettua poikkeamista voidaan puoltaa ottaen huomioon, että kerrosluvun muutos ei käytännössä aiheuta minkäänlaisia muutoksia rakennuksen korkeuteen.

Asemakaavan mukaan autopaikkoja tulee toteuttaa vähintään 1 ap/100 k-m². Hakemuksen mukaisella rakentamisen määrällä (5643 k-m²) autopaikkoja tulee toteuttaa vähintään 56. Hakemuksen mukaan autopaikkoja tullaan toteuttamaan rakennusluvassa 2022-469 hyväksytty määrä eli 50 autopaikkaa. Hakijan perusteluiden mukaan alueella on erityisen hyvät julkisen liikenteen järjestelyt.

Mikäli käyttötarkoituksen muutos ratkaistaisiin asemakaavanmuutoksessa, kaavoituksessa arvioitaisiin autopaikkojen tarvetta voimassa olevan rakennusjärjestyksen (tullut voimaan 1.3.2021) mukaiseen, kaupungin pysäköinnin linjauksiin (hyv. Kh 19.12.2019 § 455) perustuvaan mitoitukseen. Rakennuspaikka sijoittuu tehokkaalle joukkoliikennevyöhykkeelle yli 3 km keskustasta (3. vyöhyke). Tällä vyöhykkeellä korkotuetun vuokra- ja asumisoikeustuotannon autopaikkavaatimus on 1 ap/125 k-m². Käytettävällä rakennusoikeudella (5643 k-m²) autopaikkoja tulisi pysäköinnin mitoitusohjeen mukaisesti toteuttaa 45 ap. Mitoitusohjeen mukaisesti vieraspaikkoja on oltava kerrostaloissa vähintään 1 ap/10 asuntoa. Hakemuksen mukaista autopaikkamäärää voidaan pitää edellä esitetty huomioon ottaen riittävänä. Lisäksi on huomattava, että rakennuspaikka sijoittuu tehokkaalle joukkoliikennereitille ja lähin joukkoliikenteen pysäkki on suoraan tontin edessä.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 15.9.2023

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Naapureiden muistutukset

Oheismateriaali 3Hakijan vastine muistutuksiin​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 15.9.2023 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (3 kpl), yhteensä 1360 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.