Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristölakimies Jenna Härkönen 20.9.2023:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Mälikkälän kaupunginosan (077), korttelin 47 tontti 4, pinta-ala 2650 m²

Osoite: Eristäjänmutka 34

Hakija

As Oy Mälikkälän Helmi (3289548-6)

Rakennushanke

- Rivitalo: 7 huoneistoa, 739,50 k-m², I-kerroksinen.

- 14 autopaikkaa: 7 ap sijoitetaan tontin pohjoisosaan ja loput asuntojen yhteyteen.

- 21 polkupyöräpaikkaa huoneistojen sisäänkäyntien viereen.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 20.12.1966. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AR: Rivitalojen korttelialue.

720: Arabialainen luku osoittaa sallitun kerrosalan neliömetreinä, jonka lisäksi saa rakentaa autosuojatilaa 20 m² asuntoa kohti.

7h: Suurin sallittu asuinhuoneistomäärä.

II: Roomalainen numero osoittaa kerrosluvun.

Rakennuksissa on ryhmittäin noudatettava yhtenäistä julkisivun korkeutta sekä katon muotoa ja kaltevuutta.

Naapuritontin rajaan tai siitä vähemmän kuin 3 metrin päähän rakennettavassa seinässä ei saa olla ikkunoita.

Rakennettaessa tontinrajaan saa vesikatto enintään 50 cm ulottua naapuritontille.

Pihamaat on istutettava ja hoidettava luonnonpuistona.

Poikkeukset, MRL 58 §:

-​ Rakennusalan ylitys (rakennuksen pinta-alasta 31,5 % on rakennusalan ulkopuolella).

-​​ Rakennusoikeuden ylitys (sallittu 720 k-m², rakennetaan 739,50 k-m², ylitys 19,5 k-m²)

​Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

​Naapureiden kuuleminen

​Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia tehtiin kaksi.

​Muistutusten mukaan rakennusalan ylitys on niin merkittävä, ettei sitä hyväksytä. Kaavoittajan ilmeisenä tarkoituksena on ollut jättää tontin lounaiskulmassa oleva kallio jäljelle ja näkyviin maisemallisena elementtinä. Muistutusten mukaan hanke aiheuttaa pitkäaikaisen kohtuuttoman haitan naapureille ja merkittävän muutoksen asuinympäristöön. Rakennus ja muut oleskelualueet tulevat liian lähelle muita rakennuksia, mikä haittaa yleistä asuinviihtyvyyttä ja lisää myös paloturvallisuusriskiä alueella. Lisäksi on todettu, että naapureiden näkymä muuttuu merkittävästi uudisrakentamisen myötä ja ettei uudisrakennus sovellu alueen muuhun rakennuskantaan. Muistutuksissa ollaan myös huolissaan rakentamisen aikaisista vaikutuksista, etenkin liikenteen, melun, louhinnan ja paalutustyön vuoksi.

​Hakija on antanut muistutuksiin vastineensa. Vastineessa on todettu, että mikään asemakaavamääräyksissä sanottu seikka ei tue väitettä, että kaavoittajan tarkoituksena on ollut jättää tontilla sijaitseva kallio jäljelle ja näkyviin maisemallisena elementtinä. Vastineen mukaan rakennusala ylittyy ainoastaan hakijan tontin lounaiskulmassa ja rakennusalan ylitykselle on olemassa erityinen syy. Rakennusten välinen etäisyys naapuritontin rakennuksiin on yli 8 metriä, joten myös paloturvallisuutta koskeva väite on perusteeton. Lisäksi on todettu, että osa ylityksestä muodostuu asuntojen terasseista ja tontti on tarkoituksenmukaisemmin hyödynnettävissä, kun rakennuksen pohjoispuolelle jää luonteva alue autopaikoille. Rakennusoikeuden ylityksen osalta on todettu, että rakennusoikeuden ylitys on niin vähäinen, että se voitaisiin myöntää rakennusluvan yhteydessä vähäisenä poikkeuksena. Rakentamisen vaikutus naapurin maisemaan on vastineen mukaan merkityksetön seikka, koska vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan muutosta naapurin maisemassa ei pidetä MRL:ssä tarkoitettuna haittana eikä naapureiden tai muiden asukastahojen nauttimaa maisemaa ilman erityistä syytä suojata. Louhinnan osalta vastineessa on todettu, että naapureiden rakennukset katselmoidaan ennen louhintaa, jolla varmistetaan, että räjäytystöistä ei aiheudu vahinkoa rakennuksille tai naapurin maalämpökaivoille.

​Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

​Hakijan kuuleminen

​Hakijalle on varattu tilaisuus antaa vastineensa ehdollisesta päätösehdotuksesta. Hakija on antanut vastineensa, joka on päätöksen oheismateriaalina.

​Vastineen mukaan hakijan ensisijainen tavoite on ollut suunnitella asuntoja perheille ja yli 50-vuotiaille käyttäjille, mikä vastaa Eristäjänmutkan nykyistä asukaskuntaa. Jokainen asunto on yksitasoinen ja kooltaan 93,5 m² (4h+avok+s). Vastineen mukaan kaavan laadinta-aikana ei ole varauduttu kahden auton paikoitukseen, mikä on johtanut nykypäivänä Eristäjänmutkalla tilanteeseen, jossa katu toimii alueella asuvien ihmisten toisen auton parkkipaikkana. Vastineen mukaan suunnittelussa on huomioitu kahden autopaikan tarve asuntoa kohden, ja että pysäköinti hoidetaan omalla tontilla.

​Vastineessa on todettu, että Turun kaupungin rivitalotonttitarjonta on poikkeuksellisen vaatimatonta eikä perheille suunnattuja normaali-ihmisen ulottuvissa olevia perheasuntoja ole tonttipulasta johtuen. Vastineen mukaan yhtään perheasuntoa halutulle alueelle ei pidä jättää rakentamatta. Kahden tason asunnot eivät ole vuosiin olleet kysyttyjä eivätkä ne ole vaihtoehto varttuneemmalle loppukäyttäjälle.

​Vastineen mukaan kaavan erikoinen rakennusala aiheuttaa kaksikerroksisenakin rakennusalan ylityksen, mikäli oleskelupihat avataan tarkoituksenmukaisesti etelän puolelle. Hakijan näkemyksen mukaan kulku tontille ja asuntoihin tulisi järjestää tontin pohjoispuolelta, millä myös minimoidaan louhiminen tontilla. Vastineessa on esitetty myös muita suunnitteluvaihtoehtoja, mutta hakijan mielestä hakemuksen mukainen alkuperäinen suunnitelma on vaihtoehdoista paras.

​Päätöksen perustelut

​Rakennuspaikka sijaitsee Mälikkälässä rivitalojen korttelialueella. Kyseessä on ennestään rakentamaton tontti. Poikkeamishakemus koskee seitsemän huoneistoa käsittävän rivitalon uudisrakentamista siten, että uudisrakennus ylittää pinta-alaltaan suuren rakennusalan noin 31,5 %:lla. Rakennus toteutetaan yksikerroksisena.

​Rakennus sijoittuu tontille asemakaavan rakennusalaan verrattuna enemmän etelään. Suurin ylitys tapahtuu tontin lounaisosassa. Osa ylityksestä muodostuu asuntojen terasseista. Hakijan mukaan rakennusalan ylitys mahdollistaa tontin hyödyntämisen tarkoituksenmukaisesti, kun rakennuksen pohjoispuolelle jää luonteva alue autopaikoille ja asuntojen oleskeluterassit avautuvat etelään. Edelleen tontin topografia huomioiden luontainen paikka tonttiliittymälle on tontin luoteiskulmassa. Hakija on todennut, että tontin ympäristö on rakennettu kaikilta rajoilta, mikä rajoittaa hakijan asemakaavan mukaista rakentamista. Hakijan mukaan itäpuolen naapurin räystäät, perustukset sekä salaojat kulkevat hakijan tontilla ja rakennusalalla, minkä vuoksi uudisrakennusta tulee siirtää länteen päin ja pois hakijan omalta rakennusalalta.

​Asemakaavassa ei ole autopaikkojen määrää koskevaa vaatimusta. Voimassa olevan Turun kaupungin rakennusjärjestyksen mukaan rivitalon rakennuspaikalla autopaikkoja tulee toteuttaa 1 ap/asunto. Hakija on hakemuksessaan esittänyt toteutettavaksi 2 ap/asunto, jolloin autopaikkoja toteutetaan yhteensä 14 kappaletta. Puolet autopaikoista sijaitsee asuntojen yhteydessä ja loput tontin pohjoisreunalla. Hakijan perusteluiden mukaan autopaikkoja toteutetaan vaadittua enemmän, koska asunnot ovat suunnattu perheasunnoiksi ja nykypäivänä yhä useammalla taloudella on kaksi autoa. Hakijan mukaan riittävällä autopaikkamäärällä on pyritty siihen, että pysäköinti tapahtuu omalla tontilla kadunvarsipysäköinnin sijaan. Haetulla kaksinkertaisella autopaikkamäärällä ja ottaen huomioon rakennusalan ylitys, tontti muodostuu kokonaisuudessaan hyvin ahtaaksi. Tontin väljyyttä olisi mahdollista lisätä toteuttamalla autopaikkoja rakennusjärjestyksen mukaisesti 1 ap/asunto. Lisäksi on huomattava, että tontti sijoittuu korkean palvelutason joukkoliikennereitille.

​Alueella voimassa olevan asemakaavan mukaan suurin sallittu asuinhuoneistomäärä on 7 ja kerrosluku II. Hakemuksen mukaan asuntoja toteutetaan asemakaavan mukainen enimmäismäärä ja rakennus tulee olemaan yksikerroksinen. Kaavan mukaista rakennusoikeutta tullaan ylittämään 19,5 k-m². Hakijan perusteluiden mukaan yksitasoiset rivitaloasunnot monipuolistavat alueen asuntotarjontaa, ovat esteettömiä, palvelevat kaikkia käyttäjäryhmiä sekä soveltuvat ympäristöönsä paremmin. Rakennusoikeuden ylityksen osalta hakija on perustellut, että isommat perheasunnot (4 h+k) ovat alueelle tarkoituksenmukaisia, ja asuntojen toimivuuden ja loppukäyttäjiä paremmin palvelevien asuntojen toteuttaminen onnistuu vähäisellä rakennusoikeuden ylityksellä.

​Suurin poikkeaminen asemakaavasta eli rakennusalan ylitys johtuu siitä, että uudisrakennus halutaan rakentaa yksikerroksisena. On huomattava, että asemakaava mahdollistaa rakentamisen kahteen tasoon, jolloin rakennusmassa ei leviä niin laajalle alueelle tontilla. Yksitasoisena rakennettaessa tontin käytettävä pohjapinta-ala muodostuu suuremmaksi kuin rakennettaessa kaavan sallimalla tavalla kaksitasoisena. Lisäksi kun asuntoja toteutetaan seitsemän ja rakennusoikeutta ylitetään, vaikka ylitystä voidaan pitää kohtuullisena, muodostuu tontti kokonaisuudessaan hyvin ahtaaksi. Tontin ahtautta lisäävät autopaikat, joita on esitetty toteutettavaksi kaksinkertainen määrä rakennusjärjestyksen mukaiseen vähimmäismäärään. Yksikerroksisena toteuttaminen johtaa siihen, ettei koko rakennusoikeutta voida sovittaa tontille siten, että tontti jäisi tarvittavan väljäksi. Näin ollen hakemusta voidaan puoltaa ehdolla, että asuntoja saa toteuttaa kuusi kappaletta. Oleellista on, että käytettävän pohjapinta-alan on pienennyttävä. On huomattava, että vastaavanlainen ratkaisu on toteutettu myös esimerkiksi Haarlan kaupunginosassa, jossa poikkeamispäätöksillä rivitalot toteutettiin yhteen tasoon kuitenkin niin, että osa rakennusoikeudesta jätettiin käyttämättä. Vaihtoehtoisesti hakemusta voidaan puoltaa ehdolla, että autopaikkoja saa olla yksi kutakin asuntoa kohden. Ehdoista toisen on toteuduttava. Ehdolla varmistetaan, että tontille jää tarvittava väljyys.

​Hakija ei ole ilmoittanut hyväksyvänsä päätökseen liitettävää ehtoa, vaan hakijan toiveena on toteuttaa hakemuksen mukaiset seitsemän asuntoa ja 2 ap/asunto eli 14 autopaikkaa.

​Asemakaavassa rakennusalan rajat kulkevat siten, että tontin lounaiskulman avokallio jää rakentamisesta vapaaksi. Poikkeamishakemuksen mukaisesti uudisrakennuksen alta tullaan louhimaan kalliota laajalti, mistä myös rakennuspaikan naapuri on muistutuksessaan ollut huolissaan. Hakemusta voidaan puoltaa ehdolla, että rakennuslupavaiheessa on esitettävä tontin louhittavan kallioreunan käsittely, mahdollinen aitaaminen ja maisemointi viereisiin tontteihin nähden. Hakija ei ole ilmoittanut hyväksyvänsä ehtoa.

​Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy. Päätökseen liitetyin ehdoin poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 12.10.2022

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Naapurin muistutus 8.2.2023

Oheismateriaali 3Naapurin muistutus 13.2.2023

Oheismateriaali 4Vastine muistutuksiin 23.2.2023

Oheismateriaali 5Vastine ehdolliseen päätösehdotukseen 14.9.2023​

Karttalinkki

​Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 12.10.2022 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset seuraavilla ehdoilla:

- Asuntoja saa toteuttaa enintään kuusi kappaletta tai autopaikkoja saa toteuttaa yhden kutakin asuntoa kohden. Ehdoista toisen on toteuduttava, ja

- Rakennuslupavaiheessa on esitettävä tontin louhittavan kallioreunan käsittely, mahdollinen aitaaminen ja maisemointi viereisiin tontteihin nähden.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (7 kpl), yhteensä 1640 euroa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Vierimaan kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.