Ympäristölakimies Nina Mattila ja tonttipäällikkö Essi Korpela 2.8.2023:

XXXXX (jäljempänä maanvuokramies) ovat 10.4.2007 tehneet Turun kaupungin kanssa maanvuokrasopimuksen 31.12.2056 saakka koskien osoitteessa XXXXX 3b sijaitsevaa tonttia XXXXX . Vuokrasopimuksen mukaan vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain 3 luvun tarkoittamalla tavalla asuntotarkoitukseen. Vuokra on 2061 euroa vuodessa.

Maanvuokramies on lähettänyt kaupungille 11.4.2021 päivätyn vaatimuksen tontin vuokran alentamisesta, koska naapuritontille on rakennettu poikkeamispäätöksellä kirjasto ja nuorisotalo. Maanvuokramiehen näkemys on, että maanvuokralain mukaan mahdollisuudet ja suosituksetkin sovitteluun tonttivuokran osalta ovat selkeästi olemassa. Maanvuokramiehen mukaan alueen hintavyöhykkeen käypä vuokrataso olisi kohtuullinen ratkaisu. Kirjelmän mukaan poikkeamisluvalla toteutettu uudisrakennus on alentanut maanvuokramiehen omakotitalon arvoa. Maanvuokramies on lähettänyt kaupungille myös 31.5.2023 sähköpostin, jonka mukaan he pyrkivät 30-40 prosentin arvonaleneman (120 000–160 000 euroa). Maanvuokramiehen mukaan vahvin argumentti on, että poikkeusluvalla haettu nuorisotalon/kirjaston rakennuttaminen pystytään kytkemään koripallokentän rakentamispäätökseen aivan talon viereen, josta varsinainen haitta ja arvonalennus on aiheutunut. Sähköpostin mukaan maanvuokramiehen minimitavoitteena on tonttivuokran säätäminen saman asuinalueen yleiselle tasolle (vyöhykehinta on 51 €/m).

Tonttipäällikkö on 26.4.23 vastannut maanvuokramiehelle, etteivät kaupungin yleiset periaatteet tai menettelytavat muutoinkaan tunnista vaihtoehtoa, jossa kaupunki voisi alentaa yksittäisen omakotitontin vuokraa varsinkaan, kun kyseessä on ollut tarjouskilpailulla luovutettu tontti, jossa menettely on ollut kaikille kilpailuun osallistuville yhtäläisesti tiedossa. Tontista annettiin tuolloin yhteensä 5 tarjousta, joista maanvuokramiehen tarjous oli korkein. Ympäröivien alueiden maankäyttö ei myöskään anna perusteita alennukselle sillä tontin käyttö omakotitonttitarkoituksessa ei ole estynyt tai sen käyttömahdollisuus vähentynyt.

Tonttipäällikkö on edelleen viestissä kertonut, että kaupunginvaltuuston hyväksymien kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti (6.5 Vuokrattujen tonttien myynnin periaatteet) kaupunki voi kuitenkin perustellusta syystä harkita myyntihinnan kohtuullistamista tapauskohtaisesti. Tonttipäällikkö on ehdottanut, että maanvuokramies voisi ostaa tontin hintatarjouskilpailussa vuonna 2006 tarjoamallaan kauppahinnalla. Kauppahinnassa ei siis olisi huomioitu indeksitarkistuksen vaikutusta. Tonttipäällikkö on myös ilmoittanut, että mikäli maanvuokramies ei hyväksy tätä ehdotusta, vuokranalentamisanomukseen tehdään kielteinen päätös.

Vuokrasopimuksessa todetaan vuokra-alueen naapuruston osalta: ”Vuokra-alueen viereinen tontti on saman asemakaavan mukainen asuinpientalojen tontti (AP-1). Vuokra-alueen länsi- ja pohjoispuolella on saman asemakaavan mukainen Aunelankenttä-niminen urheilu- ja virkistyspalvelujen alue (VU). Vuokra-alueen itäpuolella on 30.12.1982 vahvistetun asemakaavan mukainen opetus- ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten tontti (YO-1).”

Kaupunkiympäristölautakunta on 12.06.2018 § 292 myöntänyt maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaisen poikkeamispäätöksen kirjasto- ja nuorisotalon rakentamiseksi YO-1-tontille 853-63-21-18. Myönnetyt poikkeukset asemakaavasta ovat olleet uuden kirjasto- ja nuorisotalon rakentaminen asemakaavassa määritellyn rakennusalan ulkopuolelle ja asemakaavasta poikkeava käyttötarkoitus. Ennen asian ratkaisemista Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muun muassa tontin XXXXX maanvuokramies on tehnyt muistutuksen, johon hakija on antanut vastineensa. Päätökseen on kirjattu hakijan vastine, jossa todetaan muun muassa, ettei ”maksettuja maanvuokria hyvitetä vuokratonttia omaksi lunastettaessa. Kaupungin perimä maanvuokra on korkotuottoa pääomalle, joka on sitoutunut kaupungin maaomaisuuteen eikä sitä siten huomioida mahdollisessa vuokratontin omaksi lunastamisessa kauppahintaa alentavana tekijänä. Lisäksi vastineessa kerrotaan, että ”Joissakin harvoissa tapauksissa, jos on olemassa haitta, joka merkittävästi haittaa tontin käyttöä tai alentaa sen arvoa, on sitä voitu huomioida kauppahinnassa maksimissaan 20 % kauppahinnasta. Pääsääntöisesti tällaiset merkittävät haitat ovat syntyneet tontin käyttöä haittaavista rasitteista tai muista käyttöoikeuksista. Suurin osa rasitteistakaan ei aiheuta merkittävää haittaa tontin käytölle. Edellytyksenä kuitenkin on ollut, että merkittävä haitta on ollut olemassa ja voitu osoittaa toteen. Tässä tapauksessa pelkkä naapuritontin poikkeuslupahakemus ja rakennussuunnitelma eivät vielä aiheuta merkittävää haittaa, jonka perusteella kauppahintaa voitaisiin alentaa.”

Poikkeamispäätös on annettu julkipanon jälkeen ja se on myös valitusosoituksineen postitettu maanvuokramiehelle. Poikkeamispäätökseen ei ole haettu muutosta ja se on lainvoimainen. Rakennus- ja lupalautakunta on 24.01.2019 § 18 myöntänyt poikkeamispäätöstä vastaavan rakennusluvan. Ennen rakennusluvan myöntämistä maanvuokramies on jättänyt rakennusluvasta huomautuksen, johon hakija on antanut vastineensa. Rakennuslupa on annettu julkipanon jälkeen ja se on myös valitusosoituksineen postitettu maanvuokramiehelle. Rakennuslupaan ei ole haettu muutosta ja se on lainvoimainen. Poikkeamispäätöksen ja rakennusluvan käsittelyssä on menetelty maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla. Maanvuokramiehelle on tiedotettu hakemusten vireillä olosta, ja hän on jättänyt niihin kannanottonsa. Tehdyt päätökset on myös toimitettu hänelle ja hänellä on ollut mahdollisuus niistä valittaa. Poikkeamispäätöksellä toteutettu rakennus sijaitsee lähimmillään noin 90 metrin päässä maanvuokramiehen tontin rajasta. Kaupungin hallintosäännön mukaan poikkeamispäätöksistä päättäminen kuuluu kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan.

Koripallokenttä, josta maanvuokramiehen sähköpostin mukaan varsinainen haitta ja arvonalennus on aiheutunut, ei sijaitse tontilla, jota koskien poikkeamispäätös on myönnetty vaan yleisellä alueella 853-63-9903-0. Kuten maanvuokrasopimuksessakin on kerrottu, kyseistä Aunelankenttä- nimistä yleistä aluetta koskee asemakaavamerkintä VU: urheilu- ja virkistyspalvelujen alue, jolle koripallokentän toteuttaminen on täysin asemakaavan mukaista. Kyseistä koripallokenttää ei ole käsitelty poikkeamispäätöksen yhteydessä eikä se sijaitse poikkeamispäätöksen kohteena olleella rakennuspaikalla.

Tilapalveluiden mukaan Turun kaupungilla on kaupunkitasoinen linjaus siitä, että koulujen pihat ovat kaupunkilaisten käytettävissä. Näin ollen aitaaminen tai muu omaehtoisen iltakäytön pysyvä rajoittaminen ei ole käytettävissä oleva vaihtoehto. Maanvuokramiehen naapuritontti sijaitsee opetus- ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueella eli jo voimassa olevan asemakaavankin perusteella on pääteltävissä, että kohteen piha-alueella toteutetaan urheilutoimintaa ilta-aikaankin. Poliisi on oikea viranomainen puuttumaan mahdolliseen häiriökäyttäytymiseen.

Maanvuokralain 3 luvun muun asuntoalueen vuokraa koskevaan sopimukseen sovelletaan 51 §:n mukaan 3 luvun sekä 1, 6 ja 7 luvun säännöksiä. Maanvuokralain 1 luvun 4 §:n 2 momentissa säädetään maanvuokrasopimuksen sovittelusta. Pykälän mukaan, jos vuokrasopimusehdon soveltamisen katsotaan olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, voidaan ehtoa sovitella tai jättää se kokonaan huomioon ottamatta. Maanvuokralain 7.2 §:n mukaan, mitä 4.2 §:ssä on kohtuuttoman vuokrasopimusehdon sovittelusta säädetty, koskee myös maksuehtoa. Maanvuokralain 4.3 §:n mukaan kohtuuttoman maksuehdon sovittelusta, joka koskee 2 ja 3 luvussa tarkoitettua vuokraa, on lisäksi voimassa, mitä siitä mainituissa luvuissa säädetään.

Maanvuokralain 16.1 §:n mukaan, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus aluetta koskevasta ja asianosaisesta riippumattomasta syystä niin kuin luonnontapahtuman tai muun sellaisen syyn takia taikka kaavoituksesta tai muusta alueen käytöstä annettujen määräysten johdosta olennaisesti vähenee, on vuokranmaksun tarkastamisesta ja irtisanomisoikeudesta voimassa, mitä 15 §:n 3 ja 5 momentissa on säädetty.

Maanvuokralain 3 luvun 56 §:n viittaussäännöksen mukaan milloin tässä luvussa tarkoitetun asuntoalueen vuokranmaksu on kohtuuton, on maksua koskevaa ehtoa soviteltaessa vastaavasti noudatettava, mitä 29 §:ssä on säädetty. Maanvuokralain 29 §:n 1 momentin mukaan milloin vuokranmaksua koskevaa ehtoa vaaditaan 4 §:n 2 momentin ja 7 §:n 3 momentin nojalla soviteltavaksi, on asiaa ratkaistaessa otettava kohtuuden mukaan huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokranmaksun suuruuteen vaikuttavat seikat.

Kaupungilla on laaja harkintavalta sen suhteen kenelle ja millä ehdoin se vuokraa maa-alueitaan. Harkintavaltaa kuitenkin rajoittavat hallintolain 6 §:n mukaiset hallinnon oikeusperiaatteet. Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia. Kaupunginvaltuusto on 13.2.2023 § 29 hyväksynyt Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet. ​ Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden kaltaiset kaupungin toimintaa esimerkiksi maanvuokrauksessa ja myynneissä linjaavat päätökset liittyvät tavoitteiltaan olennaisesti yhdenvertaisuuteen ja tasapuoliseen kohteluun. Tämän kaltaisilla päätöksillä pyritään varmistamaan sitä, että kunnan käytäntö säilyy johdonmukaisena.

Vuokran määrän alentamiseen ei ole perusteita. Tontin käyttäminen maanvuokrasopimuksen mukaisesti on täysin vastaavalla tavalla mahdollista kuin vuokrasopimuksen tekoaikana. Maanvuokramiehen on täytynyt voimassa olevan asemakaavan määräyksistä ymmärtää, millaista toimintaa tontin läheisyyteen voidaan sijoittaa. Nuorisotalo/kirjasto ei olennaisesti eroa ympäristövaikutuksiltaan kaavan sallimasta tarkoituksesta ja ottaen huomioon rakennuksen etäisyys suhteessa maanvuokramiehen tonttiin, sillä ei ole vaikutusta maanvuokramiehen mahdollisuuteen käyttää tonttiaan. Maanvuokramiehet ovat tarjonneet kohteesta haluamansa suuruisen vuokran ja heidän tarjouksensa on hyväksytty. Vuokrasopimus ei ole kohtuuton eikä sitä tule sovitella.

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

Päätös​Päätin hylätä tontin maanvuokramiehen vuokranalennusvaatimuksen.

​

Jyrki Lappi

maankäyttöjohtaja

​

Oikaisuvaatimusohje liitteenä