SOPIMUS KOSKIEN PILAANTUNEEN MAAPERÄN PUHDISTAMISESTA AIHEUTUVIA KUSTANNUKSIA
Osapuolet
Turun kaupunki (0204819-8)
PL 355, 20101 Turku
jäljempänä ”Kaupunki”
Kiinteistö Oy Turun Teräskatu 8 (1591314-4)
Isopellonkuja 3 I 18, 20880 Turku
jäljempänä ”Teräskatu 8”
Osapuolista käytetään jäljempänä yhdessä nimitystä ”Osapuolet” ja kustakin erikseen nimitystä ”Osapuoli”.
Sopimuksen taustaa
Turun Teräskatu 8 on vuokrannut tontin 853-12-65-5 (jäljempänä ”Tontti”). Kaupungilta 31.1.2000 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella. Vuokrasopimukseen sisältyi liikerakennuksen rakentamisvelvollisuus. Vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen selvisi, että Tontin maaperä oli pilaantunutta ja sitä piti puhdistaa ennen liikerakennuksen rakentamisen aloittamista. Osapuolet sopivat vuonna 2000, että Kaupunki puhdistaa tontin maaperän siihen tasoon, jota liikerakentaminen edellyttää. Kaupunki tilasi maaperän tutkimukset sekä puhdistutti osan Tontin maaperästä. Teräskatu 8 osti tontin Kaupungilta 28.12.2004 allekirjoitetulla kauppakirjalla.
Lounais-Suomen ympäristökeskuksen 22.5.2000 tekemän päätöksen mukaan Tontin maaperän puhdistustyöt voidaan lopettaa, mikäli haitta-aineiden pitoisuudet eivät alueelle jäävässä maaperässä ylitä vuonna 2000 voimassa olevan ympäristöministeriön muistion 5/1994 liitteessä b esitettyjä raja-arvopitoisuuksia (SAMASE-raportti).
Vuonna 2022 tehdyissä alustavissa maaperätutkimuksissa ilmeni, että Tontin maaperään on vuonna 2000 jäänyt haitta-aineita, jotka ylittävät vuonna 2000 sovellettavan SAMASE-raportin raja-arvopitoisuudet sekä tutkimushetkellä voimassa olevan Valtioneuvoston asetuksen 214/2007 ja ympäristöministeriön julkaisun 2/2019 mukaiset ylemmät ohjearvot. Mikäli maaperän puhdistus olisi aikanaan tehty Lounais-Suomen ympäristökeskuksen 10.3.2000 tekemän päätöksen mukaisesti, Tontin maaperään ei olisi tullut jäädä mitään pilaantunutta maaperää eikä Tontin maaperätutkimuksissa olisi tullut vuonna 2022 ilmetä SAMASE-raportin ja VNa 214/2007 raja-arvopitoisuuksia ylittäviä osuuksia haitta-aineita. Tämän takia maaperää tulee puhdistaa lisää.
Osapuolet ovat neuvotelleet yhdessä 13 muun osapuolen kanssa Kupittaan kärjen hankealueen yhteistyösopimuksesta (jäljempänä ”Yhteistyösopimus”), jonka tarkoituksena on yhdessä muuttaa Tonttia ja sen lähialuetta koskevaa asemakaavaa siten, että aluetta voitiaisiin kehittää ja alueella toteuttaa myös asuntorakentamista.
Sopimuksen tarkoitus
Sopimuksen tarkoituksena on sopia Tonttia koskevasta pilaantuneen maaperän puhdistamisesta ja puhdistuskustannusten jakautumisesta Osapuolten kesken.
Sopimusten pätevyysjärjestys
Tällä sopimuksella poiketaan Yhteistyösopimuksen kohdan 5.2. (Pilaantuneiden maiden selvitys- ja puhdistusvastuut) määräyksistä.
Selvyyden vuoksi todettakoon, että tämä sopimus määrittelee pilaantuneiden maiden selvitys- ja puhdistamisvastuut yhteistyösopimuksen kohdan 5.2 kappaleesta 6. (Osapuolet vastaavat pilanntuneiden maiden selvittämisestä…) poiketen. Muilta osin yhteistyösopimuksen kirjaukset koskevat myös Teräskatu 8:aa.
Vastuu maaperän puhdistamisesta sekä toimenpiteiden aiheuttamista kustannuksista
Kaupunki vastaa maa-alueen puhdistuskustannuksista niiltä osin, kun pitoisuudet ylittävät VNa 214/2007 ylemmän ohjearvotason. Vastattaviin kustannuksiin kuuluu alueen rakentamisen edellyttämästä normaalista maanrakentamisesta poikkeavat lisäkustannukset, kuten ympäristöteknisen valvojan kustannukset sekä pilaantuneen maa-aineksen kuljettamisesta ja vastaanottamisesta aiheutuvat kustannukset.
Puhdistuksen toteuttaa Teräskatu 8 taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä tontilla toteutettavalle rakennushankkeelle. Kaupunki osoittaa kohteelle puhdistustyön ympäristöteknisen valvojan ja vastaa tämän kustannuksista suoraan. Kaupunki ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu ympäristöviranomaisen päätökseen tai ole tehty kaupungin osoittaman ympäristöteknisen valvojan ohjauksessa. Kaupunki ei myöskään vastaa maamassojen poistosta ja kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun ne aiheutuvat yksinomaan rakennushankkeen toteuttamisesta eikä siltä osin, kun Teräskatu 8 säästää rakennushankkeeseen muutoin sitoutuvia kustannuksia (esim. pilaantuneen maan kaivu- ja kuljetuskustannukset siltä osin, kun ne toteutettaisiin rakennushankkeen toteuttamiseksi myös ilman pilaantuneen maan puhdistamista).
Edellä tarkoitettujen puhdistuskustannusten lisäksi kaupunki vastaa ylimääräisistä kaivu- ja täyttökustannuksista niiltä osin, kun Teräskatu 8 alueelta joudutaan poistamaan pilaantumisen vuoksi haitta-ainepitoisuudeltaan VNa 214/2007 ylemmän ohjearvon ylittäviä maamassoja, jotka muutoin voisivat rakennussuunnitelman mukaan jäädä koskemattomiksi (ns. ylisyvät kaivannot). Ylisyvien kaivantojen täytön osalta kaupunki vastaa kuljetus-, tasoittamis- ja mahdollisista tiivistyskustannuksista sekä ominaisuuksiltaan poistettua maa-ainesta vastaavan pilaantumattoman maa-aineksen kustannuksista. Ensisijaisesti käytetään alueella mahdollisesti olevia hyödyntämiskelpoisia kaivumassoja. Mikäli Teräskatu 8 / alueen rakennuttaja haluaa käyttää ylisyvien kaivantojen täyttämiseen ominaisuuksiltaan parempilaatuista täyttömaata, maksaa kaupunki puolet täyttömaan kustannuksista. Täytön osalta sovelletaan soveltuvin osin edellisessä kappaleessa sovittua menettelytapaa.
Pilaantuneen maan puhdistamiseen liittyvien kustannusten laskuttamisesta sekä mahdollisista muista puhdistamiseen liittyvistä kustannuksista tulee olla yhteydessä hankkeelle nimettyyn kaupungin yhteyshenkilöön ennen toimenpiteeseen ryhtymistä.
Teräskatu 8 vastaa Tontin pilaantuneen maaperän puhdistamisesta ja siitä johtuvista kustannuksista niiltä osin, kun maaperää pitää Suomen lainsäädännön perusteella puhdistaa mahdollisen uuden käyttötarkoituksen takia enemmän kuin VNa 214/2007 ylempi ohjearvotaso edellyttää. Teräskatu 8 vastaa tältä osin myös maaperän käsittelyyn ja tutkimiseen liittyvistä kustannuksista.
Päiväys ja allekirjoitukset
Sopimusta on tehty kaksi samasanaista kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle.
Turussa __. lokakuuta 2023
______________________ ______________________
Jyrki Lappi Mervi Vieno
maankäyttöjohtaja Kiinteistö Oy Turun Teräskatu 8
Turun kaupunki