Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jani Eteläkoski 19.9.2023:

Kaavoituksessa on laadittu 4.4.2022 päivätty ja 8.8.2023 lausuntojen perusteella muutettu asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus.

Nyky- ja suunnittelutilanne

Suunnittelualue jakaantuu karkeasti ottaen kahteen osaan. Lounaisempi puoli on Paattistenjokiuomaan liittyvää peltoaluetta ja koillispuoli Pyhtynmäen paikoin kallioista metsäaluetta. Metsäalueella sijaitsee kaupungin ylläpitämä kuntorata. Suunnittelualueella on sen kokoon nähden hyvin vähän olemassa olevia rakennuksia.

Lähes koko suunnittelualue on Turun kaupungin omistuksessa. Alue on lähes kokonaan myös asemakaavoittamaton. Ainoastaan alueen eteläosassa on tehty aiemmin erillinen katukaava, jolla Yli-Maaria ja Jäkärlä saatiin kytkettyä toisiinsa ajoneuvoyhteydellä. Kadun toteuttamisen aikataulu vuonna 2020 liittyy monitoimitalo Ypsiloniin ja sen käyttöönottoon vuoden 2019 alussa.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat

Asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Kaavahanke perustuu kaupungin omaan aloitteeseen. Tavoitteena on pientaloalueen toteuttaminen Koskennurmen alueelle. Toteuttamalla Koskennurmen alue, saadaan Moision, Yli-Maarian ja Jäkärlän alueet samalla kytkettyä yhteen. Kaavalla voidaan lisäksi turvata Pyhtynmäen merkittävän metsäalueen säilyminen ja jopa sen viherrakenteen pienimuotoinen lisääminen.

Kaavaprosessin vaiheet

Kaavatyö on aloitettu vuonna 2006. Kaavaluonnos on hyväksytty vuonna 2008 ja kaavaehdotus vuonna 2012. Omakotitonttikaupan hidastuttua 2010-luvulle tultaessa kaava jäi odottamaan viereisen Yli-Maariassa olevan suuren pientaloalueen eli ns. Vakiniitun edistymistä.

Vuonna 2019 kaavatyötä jatkettiin ja Vakiniitusta saatujen kokemusten perusteella hieman uudistetuin lähtökohdin. Koskennurmessa tuli tarpeen vähentää yhtiömuotoisten tonttien osuutta ja painottaa omakotitontteja sekä jättää rakentamistapa mahdollisimman vapaaksi.

Vuoden 2019 uudessa OAS-vaiheen kuulemisessa ei jätetty yhtään kirjallista mielipidettä ja muutenkin yhteydenotot olivat vähäisiä.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 30.5.-28.6.2022 ja samaan aikaan ehdotuksesta pyydettiin lausunnot. Nähtävillä oloaikana ei jätetty muistutuksia.

Lausunnonantajilla ei ollut erityisiä huomioita tai vaatimuksia paitsi ELY-keskuksen osalta, joka esitti alueen luontoarvoihin liittyviä tarkennuksia kaavaan. Nämä on huomioitu kaavaehdotuksessa ja niistä keskusteltiin myös ympäristönsuojelun kanssa.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.5.10 Lausunnot.

Alueen toteutussuunnittelu käynnistyi konsulttivetoisesti kaavan laatimisen rinnalla syksyllä 2022. Toteutussuunnittelun edetessä huomioitavaksi tuli useita pieniä tarkennuksia kaavaan. Merkittävin näistä oli Koskennurmenpolun sekä Yli-Maarian puolelle vievän uuden jalankulun ja pyöräilyn sillan paikka. Tästä ja muista tarkennuksista voi lukea tarkemmin selostuksen kohdasta 4.5.11 Tarkennuksia ehdotukseen toteutussuunnittelun myötä.

Lausuntojen ja toteutussuunnittelun perusteella kaavaan tehdyt muutokset olivat niin vähäisiä, ettei kaavaehdotusta ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus

Kaavan rakenne tukeutuu pitkään Paattistenjoen suuntaiseen katuun, jonka varteen pääosa uudistonteista sijoittuu. Suunnittelualueen keskivaiheilla on täydentävinä katuosuuksina Koskennurmenkaari ja Koskennurmenkuja, joiden varaan loput uudistonteista sijoittuu.

Koskennurmenkatu ja Pyhtymäentie toimivat eräänlaisena vedenjakajana virkistysalueiden suhteen. Niiden lounaispuoliset alueet osoitetaan pääosin maiseman- ja ympäristönhoidonalueiksi, joiden avoin luonne tulee säilyttää. Katujen koillispuoliset alueet taas osoitetaan lähivirkistysalueeksi, jolla ympäristö säilytetään.

Suunnittelualueelle on osoitettu 69 kpl uusia omakotitontteja sekä 3 isohkoa yhtiömuotoiselle asumiselle soveltuvaa A-tonttia. Maatilojen talouskeskuksille on osoitettu kaksi tonttia ja lähipalveluille yksi tontti. Olemassa olevat omakotikiinteistöt on huomioitu AO- tai AP-tontteina.

Rakennusoikeutta on osoitettu yhteensä hieman yli 32500 k-m². Tämä on lähes kaikki uutta rakennusoikeutta. Alueen omakotitontit ovat kooltaan pääasiassa 1200 – 1400 m², mutta joukossa on myös muutamia näitä pienempiä ja suurempiakin tontteja. Alueelle sijoittuu arviolta n. 300 uutta asukasta.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Suunnittelualueen yleisten alueiden sekä hulevesiviemärin toteuttamisen rakennusosatasoiset (ROLA) kustannukset ovat arviolta n. 5,2 M€. Jäteveden ja vesijohdon toteuttamisen kustannukset ovat arviolta n. 1,2 M€, jotka ovat Turun Vesihuolto Oy:n vastuulla. Kaikki infran toteuttamisen kustannukset ovat täten arviolta n. 6,4 M€. Tuloja on arvioitu saatavan tontinmyyntituloina n. 2,7 M€ ja vesihuollon liittymismaksuina n. 0,8 M€ eli yhteensä n. 3,5 M€. Investointivaiheen kaavatalous jää siten arviolta n. 2,9 M€ miinukselle. Omakotitaloihin painottuvalla pientaloalueella kaavataloutta on usein hankalaa saada positiiviseksi ja erityisesti tämä korostuu Pohjois-Turussa, jossa maan arvo on suhteellisen edullinen.

Voimassa olevan hallintosäännön 35 § kohdan 22 mukaan kaupunginhallitus päättää kaava-alueen infran kustannusarvioista asemakaavan käsittelyn yhteydessä, mikäli kustannusarvio tai sen vaihteluvälin keskiarvo on 3–10 miljoonaa euroa.

Seuraava vaihe

Asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus sekä tonttijakoehdotus voidaan viedä kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymisen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimuksia tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1​Kartta Koskennurmi

Oheismateriaali 1​Selostus Koskennurmi

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Koskennurmi

Oheismateriaali 3​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että 4.4.2022 päivätty ja 8.8.2023 lausuntojen perusteella muutettu asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus Koskennurmi esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot: KOSKENNURMI 2.-1, 3.-1, 4.-1-6, 5.-1-4, 6.-1-6, 7.-1-8, 8.-1-5, 9.-1-11, 10.-1-7, 11.-1-5, 12.-1-2, 13.-1-15, 14.-1-7, 15.-1-4, 16.-1-2.

​Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että Koskennurmi -asemakaavan toteuttamisen yleisten alueiden kustannusarvioksi hyväksytään 5,2 miljoonaa euroa (alv 0 %).

PäätösEhdotus hyväksyttiin.