Konsernihallinto, lakipalvelut, ympäristölakimies Jenna Härkönen 4.8.2023:

Kuvaus asiasta

Kaupunkiympäristölautakunta on 16.5.2023 § 187 myöntänyt TVT Asunnot Oy:lle poikkeamisluvan yhdeksän kaksikerroksisen rivitalon ja niitä palvelevien pysäköintirakennusten rakentamiseksi. Rakennuspaikka sijaitsee Hirvensalon Kaistarniemessä. Osa kiinteistöstä on jo aiemmin rakentunut ja poikkeamista on haettu kiinteistön rakentamattomalle, TVT Asunnot Oy:n määräosin omistamalle tontinosalle.

Kiinteistön määräosin omistava asunto-osakeyhtiö on valittanut lautakunnan päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen. Valituksen mukaan poikkeamispäätös on maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettujen poikkeamisen edellytysten vastainen eikä poikkeamiseen ole erityistä syytä. Edelleen päätöstä ei ole perusteltu lain edellyttämällä tavalla eikä päätös ole epäselvyytensä vuoksi lainmukainen. Valituksessa on vaadittu lautakunnan päätöksen kumoamista sekä valittajan oikeudenkäyntikulujen korvaamista.

Turun hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunkiympäristölautakunnan lausuntoa 21.8.2023 mennessä.

Lausuntoehdotus

Turun kaupunkiympäristölautakunta palauttaa viitelähetteen asiakirjoineen ja liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Poikkeaminen autopaikkojen sijoittelusta

Valituksen mukaan poikkeus autojen sijoittamisesta estää kaavan toteuttamisen ja alueiden käytön muun järjestämisen sekä johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Edelleen poikkeamiselle ei ole esitetty erityistä syytä. Valituksessa on myös otettu kantaa autopaikkojen määrään.

Alueella voimassa olevan asemakaavan (tullut voimaan 24.1.2004) kaavamääräysten mukaisesti autopaikkoja tulee toteuttaa 1,5 kappaletta asuntoa kohden ja lisäksi yksi vierasautopaikka seitsemää asuntoa kohden. Edelleen kaavamääräysten mukaan asuntojen autopaikat tulee sijoittaa pääasiallisesti pihakatua reunustavien rakennusten 1. kerroksiin. Vieraspaikat sekä asuntojen autopaikat saadaan toissijaisesti sijoittaa ohjeellisen ajoradan alueelle selvästi niille pihasuunnitelmassa osoitettuihin paikkoihin.

Asemakaavan autopaikkamääräys koskee autopaikkojen vähimmäismäärää. Sitä vastoin autopaikkojen enimmäismäärästä ei ole nimenomaisesti määrätty eikä asemakaava estä toteuttamasta autopaikkoja vähimmäismäärää enemmän. Poikkeamislupahakemuksesta kuulemisen yhteydessä hakija on antanut vastineensa asunto-osakeyhtiön muistutukseen ja todennut, että autopaikkoja toteutetaan vaadittua enemmän, koska rakennuspaikka on kaukana keskustasta ja yhä useammalla on kaksi autoa. Vaikka autopaikkamäärästä ei ole haettu poikkeamista, on vähimmäismäärän ylittämiselle kuitenkin esitetty perusteltu syy.

Varsinainen poikkeaminen koskee autopaikkojen sijoittelua tontilla. Autopaikat on esitetty sijoitettavaksi uusien rakennusmassojen etupihoille ja olevan ajotien varteen sekä vähäisessä määrin istutettaville ja luonnonmukaisesti hoidettaville alueen osille. Valituksen mukaan hakemuksen mukainen sijoittelu estää kaavan toteuttamisen ja alueiden käytön muun järjestämisen. Poikkeamishakemuksen mukaisella autopaikkojen sijoittelulla voidaan katsoa päästävän parempaan lopputulemaan tontin sujuvan käytön kannalta. Lisäksi voidaan katsoa, että myös asemakaavan sisältövaatimukset täyttyisivät, jos rakentaminen osoitettaisiin kaavassa poikkeamishakemusta vastaavalla tavalla. Vaikka autopaikkoja sijoitetaan osittain istutettaville ja luonnonmukaisesti hoidettaville alueen osille, jää tontille tästä huolimatta runsaasti luonnonmukaisena säilyvää aluetta. Näin ollen poikkeamisen ei voida katsoa haittaavan kaavoitusta eikä estävän kaavan toteuttamista tai alueiden käytön muuta järjestämistä.

Valituksen mukaan autopaikkojen poikkeava sijoittelu johtaisi myös vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen ja tilanne tulisi ratkaista kaavanmuutoksella. On huomattava, ettei kyseessä ole ympäristöstään täysin poikkeava rakentaminen, jota lainsäännöksessä on tarkoitettu. Asemakaava sallii autotallien rakentamisen ja poikkeuksena on ainoastaan niiden sijoittelu asemakaavassa esitetystä rakennusalasta poikkeavalla tavalla. Tällaista ei voida pitää vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena eikä muutoinkaan ympäristöstään täysin poikkeavana. Rakentaminen ei myöskään vaikuta maankäyttöön niin laajasti, että asia tulisi ratkaista kaavanmuutoksella. Näin ollen poikkeamisen oikeudelliset edellytykset ovat tältäkin osin olemassa.

Hakija on esittänyt erityisen syyn autopaikkojen poikkeavalle sijoittamiselle hakemuksensa yhteydessä. Hakijan mukaan autopaikat toteutetaan rakennuskantaan nähden optimaalisimmalla tavalla. Valituksessa esitetty väite siitä, että poikkeamishakemuksen ainoa peruste on taloudellisen hyödyn maksimointi, on täysin perustelematon. MRL 171 §:ssä säädetyt oikeudelliset edellytykset ovat olemassa ja lisäksi poikkeamiseen on erityinen syy. Näin ollen poikkeamisen myöntämättä jättämiselle ei ole ollut perusteita.

Rakentaminen rakennusalan ulkopuolelle

Valituksen mukaan hakijan perustelut koskien rakentamista rakennusalan ulkopuolelle sekä istutettavalle ja luonnonmukaisena hoidettaville alueen osille eivät pidä paikkaansa, sillä jos rakentaminen noudattaisi voimassa olevaa kaavaa, saataisiin tontin jäljellä oleva rakennusoikeudellinen kerrosala toteutettua optimaalisesti.

Poikkeamispäätös annetaan haettuihin poikkeamisiin. Jokainen hakemus käsitellään erikseen rakennuspaikan ominaisuuksien ja esitetyn suunnitelman perusteella. Mikäli MRL 171 §:ssä säädetyt edellytykset täyttyvät, poikkeaminen voidaan myöntää. Rakennusten sijoittamisen osittain rakennusalan ulkopuolelle sekä istutettaville ja luonnonmukaisena hoidettaville alueen osille ei voida katsoa vaarantavan MRL:n mukaiset sisältövaatimukset täyttävän kaavan laatimista. Poikkeamisen ei voida myöskään katsoa syrjäyttävän kaavan perusratkaisuja, koska tontille jää poikkeamisesta huolimatta runsaasti luonnonmukaisena säilyvää aluetta ja hakemuksen mukaisen rakentamisen vaikutukset ovat kokonaisuutena arvioiden vähäiset. Kyseessä ei ole myöskään ympäristöstään täysin poikkeava rakentaminen. Rakennuspaikkana olevalla tontilla ei ole lainsäännöksen tarkoittamia luonnonsuojelullisia tavoitteita. Näin ollen poikkeamisen myöntämiselle asetetut oikeudelliset edellytykset ovat olemassa eikä lupahakemuksen hylkäämiselle ole perusteita.

Laissa ei ole määritelty erityisiä syitä, mutta vakiintuneesti niiltä on edellytetty liityntää maankäytön tavoitteisiin ja MRL:n tavoitteiden toteutumiseen. Hakijan perusteluiden, jotka käyvät myös ilmi päätöksen perusteluista, mukaan jäljellä oleva rakennusoikeudellinen kerrosala on hankalasti käytettävissä, ja hakemuksen mukaisella ratkaisulla kerrosala saadaan kokonaisuudessaan hyödynnettyä. Lisäksi hakija on perustellut, että uudet rakennukset sovitetaan maisemaystävällisesti nykyiseen ympäristöönsä. Näin ollen poikkeamiselle on ollut erityinen, maankäytön tavoitteita tukeva, syy.

Poikkeaminen julkisivumateriaalista

Alueella voimassa olevan asemakaavan määräysten mukaan julkisivujen pintarakenteet tulee olla paikallarakennettuja. Edelleen julkisivuverhouksena tulee pääasiallisesti käyttää punatiiltä tai rappausta, jonka värisävy sopeutuu maisemaan. Poikkeamisena on myönnetty julkisivun pintarakenteiden toteuttaminen tehdasrakenteisina sekä puuverhouksen hyväksyminen pääasialliseksi julkisivumateriaaliksi.

Valituksessa ei ole vastustettu puujulkisivumateriaalin käyttämistä. Valituksen tekijä kuitenkin katsoo, että julkisivumateriaalista poikkeaminen on esitetty epäjohdonmukaisesti, koska poikkeamishakemuksen mukaan puuta käytettäisiin pääasiallisena julkisivumateriaalina, mutta päätöksessä viitataan mahdollisuuteen käyttää sekä tiili- että puujulkisivuja. Edelleen suunnitelman havainnekuvat viittaavat siihen, että pääasiallinen julkisivumateriaali on tiili.

Puuverhouksen hyväksyminen pääasialliseksi julkisivumateriaaliksi ei poissulje sitä, etteikö julkisivumateriaalina voitaisi käyttää myös punatiiltä, joka on asemakaavassa sallittu. Poikkeamisen tarkoituksena on ollut mahdollistaa myös puuverhouksen käyttäminen. Kuten valituksessakin on todettu, julkisivujen toteuttamista koskevat seikat tarkentuvat rakennuslupavaiheessa. Hakemuksen yhteydessä hakija on toimittanut havainnekuvia, joissa esitetään pohjapiirroksia sekä rakennusten massoittelua tontilla. Havainnekuvissa esitetyt pohjaratkaisut sekä julkisivuasiat ovat rakennusluvassa ratkaistavia asioita. Poikkeamispäätös on annettu haettuihin poikkeamisiin eikä poikkeamispäätöksen yhteydessä vahvisteta pääpiirustuksia noudatettavaksi. Rakennusten ympäristöön soveltuvuus ja tarkka ulkonäkö ratkaistaan erikseen myönnettävän rakennusluvan yhteydessä.

Valituksessa on todettu, ettei hakija ole esittänyt mitään erityistä perustetta poikkeamiseen. Päätöksen perusteluissa on tuotu esiin hakijan esittämä erityinen syy puujulkisivujen käyttämiselle. Erityisenä syynä on mainittu, että mahdollisuus käyttää sekä tiili- että puujulkisivuja mahdollistaa alueen luonnonmukaiseen ympäristöön sopivan rakentamisen. Edelleen on todettu, että puuverhous on mahdollista tarvittaessa sovittaa myös jo rakennetuissa rakennuksissa käytettyyn punatiiliverhoukseen. MRL 171 §:ssä säädetyt oikeudelliset edellytykset ovat olemassa ja lisäksi poikkeamiseen on erityinen syy. Näin ollen poikkeamisen myöntämättä jättämiselle ei ole ollut perusteita.

Yhdenvertaisuus

Valituksen mukaan yhdenvertaisuus toimijoiden välillä ei toteudu.

Päätöksellä ei millään lailla oteta kantaa siihen, miten muita mahdollisia alueen kiinteistönomistajien lupahakemuksia tullaan käsittelemään, mikäli sellaisia tulee vireille. Jokainen hakemus käsitellään erikseen rakennuspaikan ominaisuuksien ja esitetyn suunnitelman perusteella. Myös mahdollisten poikkeusten myöntäminen arvioidaan tapauskohtaisesti. Lupapäätöksen ei siten voida katsoa asettavan alueen asukkaita tai kiinteistön omistajia eriarvoiseen asemaan tai loukkaavan yhdenvertaisuusperiaatetta.

On huomattava, että nyt kyseessä olevalle kiinteistölle on jo aiemmin vuonna 2012 myönnetty poikkeamispäätös (2012-218) seitsemän rivitalon, neljän paritalon sekä varastollisten autokatosten rakentamiseksi. Hakijana ei ole ollut TVT Asunnot Oy, vaan tontin tuolloin määräosin omistaneet Asunto Oy Turun Friskalanlahdenlaakso sekä Asunto Oy Turun Friskalanlahdenketo. Poikkeaminen on myönnetty muun ohella rakennusalan ylityksille sekä istutettaville alueen osille rakentamiselle. Tälläkään perusteella ei voida katsoa, että yhdenvertaisuus toimijoiden välillä ei toteutuisi.

Edellytykset poikkeamisen myöntämiseen

Edellä esitetyn perusteella poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Rakennuspaikkana olevalla tontilla ei ole lainsäännöksen tarkoittamia luonnonsuojelullisia tavoitteita eikä poikkeaminen myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoinkaan aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Lain asettamat poikkeamisluvan myöntämisen edellytykset ovat täyttyneet ja lisäksi poikkeamiseen on erityinen syy. Päätös ei ole ollut miltään osin lainvastainen. Poikkeamisluvan perumiselle ei ole perusteita ja näin ollen valitus tulee hylätä.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Lain oikeudenkäynnistä hallintoasioissa 95 §:n mukaan oikeudenkäynnin osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Korvausvelvollisuuden kohtuullisuutta arvioitaessa voidaan lisäksi ottaa huomioon asian oikeudellinen epäselvyys, osapuolten toiminta ja asian merkitys asianosaiselle. Koska valitus tulee hylätä, myös oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee perusteettomana hylätä.

Oheismateriaali 1​Valituskirjelmä​​ ​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon.

Samalla lautakunta päättää, että pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.